Содержание: 

 

Введение

 
 

     При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.

     Согласно  ст. 130 ГК РФ  «К Недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество» / ГК РФ. Ч. 1,2. Официальный текст./

 

1. Определение задачи

1.1 Основные предположения и ограничивающие условия

 

      Отчет об оценке подготовлен в соответствии со следующими допущениями:

      1. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности.

      2. Оценщик предполагает отсутствие  каких-либо скрытых дефектов и фактов, влияющих на оценку, на состояние собственности, конструкций, грунтов. Оценщик не несет ответственности за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.

      Отчет об оценке был составлен в соответствии со следующими ограничивающими условиями:

      1. Настоящий отчет достоверен лишь  в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.

      2. От оценщика не требуется появляться  в суде или свидетельствовать  иным способом по поводу произведенной  оценки, иначе как по официальному  вызову суда.

      3. Мнение оценщика относительно  рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а следовательно и на рыночную стоимость объекта.

      4. Заключение о стоимости, содержащееся  в отчете, относится к объекту  оценки в целом. Любое соотнесение  части стоимости с какой-либо  частью объекта является неправомерным, если таковое не оговорено в отчете.

      5. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в данном отчете.

1.2 Назначение оценки

 

   Назначением настоящей оценки является определение стоимости объекта для реализации имущественных прав.

1.3 Цель оценки

 

      Определение рыночной стоимости двухкомнатной  квартиры, находящейся по адресу: г. Челябинск, ул. Молодогвардейцев, д. 45-а, кв. 32, по состоянию на 10.04.2006 г. для продажи объекта.

1.4 Используемое определение стоимости

 
 

      В соответствии со ст. 3 ФЗ от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под термином «рыночная стоимость объекта недвижимости» понимается «… наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект представлен на открытый рынок в форме публичной оферты; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

2. Описание и анализ  объекта оценки 

2.1 Описание объекта оценки и его местоположения

 

      Объект  на момент оценки представляет собой  двухкомнатную квартиру, расположенную  на 3 этаже 5-этажного панельного жилого дома. В настоящее время объект оценки эксплуатируется как жилая  квартира.

      Квартира  принадлежит Петрову Александру Ивановичу на основании Справки № 30, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности.

      Объект  оценки расположен в северо-западном районе г. Челябинска на ул. Молодогвардейцев. Район застроен современными многоэтажными домами, имеет хорошую транспортную развязку.

      На  небольшом расстоянии от дома, где  находится объект оценки, расположены магазины продовольственных товаров, бытовые магазины, автостоянка. Недалеко расположена автобусная и троллейбусная остановки. В данном районе есть школы, детские сады.

      Таблица 1 – Описание объекта недвижимости

 

      Таблица 2 - Внутренняя отделка частей помещений 

 
 

      Местоположение  объекта характеризует таблица 3.

      Таблица 3 – Местоположение объекта 

2.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

 

      Понятие лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременны условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.

      Понятие «лучшее и наиболее эффективное  использование» подразумевает наряду с выгодами для собственника недвижимости особую общественную пользу. В практике оценки недвижимости положение о лучшем и наиболее эффективном использовании объекта представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.

      При определении вариантов лучшего  и наиболее эффективного использования объекта были применены четыре основных критерия анализа:

1. Физическая возможность – рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

2. Законодательная разрешенность – рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями по зонообразованию, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонных и экологическим законодательством.

3. Финансовая осуществимость – рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу.

4. Максимальная эффективность – рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.

      Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира в жилом доме, расположенная не на первом этаже, то ее использование в качестве офисного помещения исключается, следовательно, наилучшим использованием принимаем использование в качестве жилья без рассмотрения других вариантов.

3. Определение стоимости объекта

 

Существуют  три метода оценки стоимости недвижимости:

1. Затратный метод
2. Метод прямого сравнительного анализа продаж
3. Доходный метод

3.1 Расчет стоимости  объекта оценки  в рамках затратного

  метода

 

      В основе затратного метода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется возведение аналогичного по качеству объекта без чрезмерной задержки.

      Затратный метод показывает оценку полной восстановительной  стоимости (ПВС) объекта за вычетом износа, увеличенную на рыночную стоимость земли.

      При использовании данного метода, процедура  оценки состоит из следующих этапов:

      1. Расчет рыночной стоимости имеющегося  в распоряжении земельного участка  как свободного от улучшений  с учетом его наилучшего и наиболее эффективного использования.

      2. Расчет стоимости возведения  новых аналогичных объектов –  определение полной восстановительной стоимости (ПВС) объектов на действительную дату оценки.