Таблица 7 – Расчет  стоимости объекта оценки сравнительным методом 

 

      Примечание  к таблице 7: Поскольку все отобранные для сравнения объекты-аналоги находятся на праве собственности, выставлены на продажу в типичных условиях финансирования, имеют одинаковые условия продажи, корректировки по первым трем элементам не производились.

      Корректировка на торг. Объекты-аналоги выставлены на продажу по цене предложения. Фактическая цена сделки купли-продажи может быть скорректирована продавцом в ходе предварительных переговоров между Покупателем и Продавцом. По данным риэлтовских компаний величина торга в среднем составляет 4 %. Поэтому для всех аналогов принимается понижающая поправка в размере  -4%.

      Корректировка на местоположение. Под месторасположением понимается степень привлекательности расположения объекта относительно удобства подъезда, транспортных потоков, близости деловых центров. Местонахождение объектов-аналогов по привлекательности соответствует оцениваемому объекту. Поэтому корректировка на местоположение для данных объектов-аналогов равна 0.

      Корректировка на техническое состояние. Все объекты-аналоги имеют состояние аналогичное объекту оценки. Поэтому корректировка на техническое состояние для них равна 0.

      Корректировка на площадь квартиры. Все объекты-аналоги имеют площади по размерам соответствующие площади объекта оценки. Исходя из этого корректировку на площадь квартиры принимаем равной 0.

      Корректировка на этаж. По данным риэлторов стоимость одного квадратного метра двухкомнатной квартиры, расположенной на первом и последнем этаже, ниже на 3 % стоимости одного квадратного метра аналогичной квартиры, расположенной на среднем этаже. Поэтому принимается понижающая поправка равная 3 %.

3.3 Расчет стоимости  объекта оценки  в рамках доходного

  метода

 

     Доходный  подход представляет собой процедуру оценки стоимости недвижимости, основанную на представлении о том, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации и от последующей продажи.

     При использовании доходного подхода  точность оценки в значительной степени  зависит от величины прогнозируемых доходов. На величину дохода оказывает влияние множество факторов: состояние рынка недвижимости на момент оценки местоположение земельного участка и качество сооружений на нем наличие и строительство объектов инфраструктуры показатели характеризующие состояние национальной экономики и др.

    Алгоритм  определения стоимости недвижимости с помощью общей модели ипотечно-инвестиционного анализа:

     1. Формулирование условий финансирования проекта:

     - сумма кредита;

     - процент по кредиту;

     - срок  кредита.

     2. Построение денежного потока регулярных доходов.

     3. Определение денежного потока  от реверсии.

     4. Формирование схемы денежных  потоков по интересам.

     5. Определение нормы отдачи  от  собственного капитала.

     6. Определение стоимости собственности  по формуле

             t

     V = ∑ PV ( (NOI- DS)j ; i ; t ) + PV ((TG – BAL) ; i; t ) + ML,                         

            j =1

     где V – стоимость собственности;

            PV – настоящая стоимость предполагаемых  денежных потоков;

            NOI –годовой чистый операционный доход ;

            DS – годовая сумма обслуживания долга;

            ТG – сумма реверсии без учета расходов на продажу;

            BAL – невыплаченный остаток кредита на момент продажи

             j  - обозначение года проекта ;

             i –ставка дисконтирования денежного потока;

             t - срок проекта ;

            ML – основная сумма кредита

             Предположим, что покупатель (инвестор) оцениваемого объекта (квартиры) планирует использовать его в коммерческой деятельности на протяжении 2 лет, а затем продать. Для покупки объекта собственных средств недостаточно, и он берет кредит в банке на сумму 500 000 руб. сроком на 3 года под 15% годовых с ежемесячным начислением платежей. Годовой денежный поток складывается из величины чистой прибыли, получаемой от эксплуатации объекта, за вычетом расходов по обслуживанию долга.

             Предположим, что чистый операционный  доход в первый год составит  300 000 руб., а затем каждый год будет увеличиваться на 7 %. Предполагаемая цена продажи объекта через 2 года равна 1 500 000 руб.

             Годовые платежи по обслуживанию долга (DS) рассчитаны как произведение коэффициента капитализации заемного капитала на размер кредита (ML). В свою очередь коэффициент капитализации заемного капитала рассчитан умножением взноса на амортизацию денежной единицы F6 (15%, 3 года, ежемес.) на 12. Таким образом:

  Коэффициента капитализации заемного капитала  = 0,0346653 · 12 = 0,41598.

             DS= 0,41598 · 500 000 = 207 992 руб.

            Невыплаченный остаток кредита  (BAL) рассчитывается произведением ежемесячного платежа на текущую стоимость аннуитета F5 (15%, 2 года, ежемес.):

             BAL = (207 992 / 12) · 20,624 = 357 345 руб.

                                                                                                                                               
 

      Таблица 8 – Расчет денежных потоков инвестора

 

     Используя общую модель ипотечно-инвестиционного  анализа, определим стоимость объекта оценки доходным методом:

     V = 205 016 + 1 142 655 + 500 000 = 1 847 671 руб.

 

4. Согласование результатов  и заключение о  рыночной

стоимости объекта

 

      Результаты  методов, использованных в настоящем  отчете, могут отличаться в зависимости от достоверности и качества информации, примененной для каждого метода. Для выбора конечной величины стоимости, основывающейся на факторах нескольких промежуточных результатов, использовался подход средневзвешенного значения, в соответствии с которым, результату, полученному по каждому из примененных методов, присваивается весовой коэффициент.

      Весовые коэффициенты определены на основании  следующего:

      - при использовании сравнительного метода, результат оценки получен в основном на основе цен предложения, которые являются достаточно точными ориентирами;

      - слабостью доходного метода является отсутствие четкой зависимости величин арендных ставок сдаваемого в аренду объекта от его качества

      - затратный метод полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо объектов с незначительным износом.

      Таблица 10 – Расчет весового коэффициента