Описание и анализ объекта оценки

      3. Определение величины общего  накопленного износа зданий и сооружений.

      4. Расчет остаточной восстановительной  стоимости объектов путем уменьшения  полной восстановительной стоимости  на величину общего накопленного износа.

      5. Добавление стоимости земельного  участка к рассчитанной остаточной  восстановительной стоимости зданий и сооружений.

Определение стоимости земельного участка

 

      Как правило, при оценке рыночной стоимости  земельных участков используется метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования («Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», утверждены распоряжением Минимущества России от 06.03.2002г. № 568-р).

      На  сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

      Объект  оценки представляет собой квартиру, расположенную в многоэтажном доме. На дату оценки отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок, содержащие сведения о размере участка, относящегося ко всему зданию в целом и к объекту оценки, а также не определен вид права – право аренды, право собственности или бессрочное пользование. Поэтому расчет стоимости земельного участка не проводился.

      При оценке квартиры Оценщик руководствуется тем предположением, что в стоимости объекта оценки учтена стоимость земельного участка, на котором расположен жилой дом, и предполагает, что этот земельный участок будет сформирован и оформлен в соответствии с действующим законодательством.

Расчет  восстановительной  стоимости объекта  недвижимости

 

      Восстановительная стоимость представляет собой затраты  на создание объекта-аналога, полностью  повторяющего объект оценки, с учетом всех присутствующих в нем достоинств и недостатков, и определяется как стоимость объекта в ценах на дату возведения объекта-аналога. В качестве объекта-аналога рассматривается типовое здание с тем же, что и у оцениваемого объекта функциональным назначением, и максимально схожим объемно-планировочным и конструктивным решением.

      Восстановительная стоимость возведения объекта-аналога  определялась с использованием Межрегионального информационно-аналитического бюллетеня КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве». В данном бюллетене содержатся стоимостные показатели возведения единицы измерения (1 кв.м. площади) для различных типовых зданий в уровне цен Московской области (без учета НДС). Показатели стоимости 1 кв.м. общей площади определены с учетом текущих индексов цен на материальные ресурсы, потребляемые в строительстве, по оплате труда и другим статьям затрат. Показатели учитывают усредненные затраты в объеме всех глав сводного сметного расчета стоимости строительства, в том числе: накладные расходы и плановые накопления; затраты, связанные с производством работ в зимнее время; прочие затраты, за вычетом сумм, как то: затраты на временные здания и сооружения, содержание улиц и вывозку мусора, затраты по применению прогрессивно-премиальной системы оплаты труда строительно-монтажных рабочих (СМР) и набору рабочих, затраты на проектно-изыскательские работы и авторский надзор, на содержание аппарата заказчика, затраты на непредвиденные расходы и др.

      Показатели  стоимости 1 кв.м. общей площади в  уровне цен Московской области могут  быть переведены в уровень цен  других регионов с помощью региональных коэффициентов КО-ИНВЕСТ путем умножения расчетной стоимости для условий Московской области на соответствующий коэффициент.

      Стоимость объекта рассчитывается по следующей  формуле:

      C=S*V*K*k_ПП*k_НДС,                 где

      C – полная восстановительная стоимость (ПВС) объекта;

S – стоимость строительства на единицу измерения (1 кв.м. площади) для различных типовых зданий в уровне цен Московской области (без учета НДС);

      V – площадь объекта;

      K – региональный коэффициент;

      k_ПП – коэффициент, учитывающий прибыль. Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа – это бизнес, требующий вознаграждения. Предпринимательская прибыль – это требуемая сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово-оправданным для застройщика. Прибыль предпринимателя отражает затраты на управление и организацию строительства, выражает вклад застройщика, осуществляющего экспертизу строительства и берущего на себя риски, связанные со строительством, которые на челябинском рынке достаточно велики. По данным исследования данного сегмента рынка можно сказать, что уровень прибыли колеблется от 20% до 45% в зависимости от объема и характера строительно-монтажных работ. На основе проведенного анализа и исследования рынка величина предпринимательской прибыли для оцениваемых объектов недвижимости определена в размере 40% (k_ПП=1,40);

      k_НДС – коэффициент, учитывающий НДС в размере 18% (k_НДС=1,18).  

      Таблица 4 – Расчет восстановительной стоимости  объекта недвижимости

Расчет  величины накопленного износа

 

      Затратный метод предполагает определение  износов трех видов: физического, функционального, внешнего износа, которые в стоимостной форме будут вычтены из восстановительной стоимости.

      Физический  износ. Под физическим износом конструкций, элементов, систем инженерного оборудования и здания в целом надо понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

      Таблица 5 – Расчет величины физического  износа

 

      Функциональный  износ здания определяется потерей стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных норм, дизайна современным требованиям и вызываются: недостатками, требующими добавления элементов; недостатками, требующими замены или модернизации элементов; недостатками, требующими удаления элементов.

      Функциональный  износ для данного объекта  оценки незначителен, и его можно  принять равным нулю.

      Внешний износ – уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, экологической ситуации и других качественных параметров окружения.

      Внешний износ оцениваемого объекта незначителен, и его можно принять равным нулю. 

Расчет  остаточной стоимости  объекта оценки

 

   Теперь  определим остаточную восстановительную стоимость объекта, которая будет равна восстановительной стоимости за минусом величины накопленного износа.

   Таблица 6 – Расчет стоимости объекта (затратный  метод)

 

      Таким образом, стоимость 2-комнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Челябинск, ул. Молодогвардейцев, д.45-а, кв.32, рассчитанная в рамках затратного метода, с учетом ограничений и допущений по состоянию на 10 апреля 2006 г. составляет: 751 578 рубля.

3.2 Сравнительный подход

 

      Данный  подход к оценке базируется на информации о недавних рыночных сделках либо объектах выставленных на продажу. В основе сравнительного подхода лежат  принципы спроса и предложения, замещения, принцип вклада и т. Д., которые гласит, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой собственности, обладающей такой же полезностью.

      При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж обычно используются следующие шаги:

      - изучение рынка и предложений  на продажу тех объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы  с оцениваемым объектом;

      - сбор и проверка информации  по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении, и любых условиях сделки;

      - анализ и сравнение каждого  объекта с оцениваемым по времени  продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

      - корректировка цен продажи   или запрашиваемые цены по  каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;

      - согласование скорректированных  цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

      Для проведения сравнительного анализа  выбраны следующие объекты-аналоги:

Объект  № 1. Двухкомнатная квартира по адресу: ул. Бр. Кашириных, 107-б

Характеристика  квартиры: 5 этаж 9-этажного панельного жилого дома;

общая площадь квартиры – 59 кв.м.

 Стоимость  квартиры: 890 000 руб.

Объект  № 2. Двухкомнатная квартира по адресу: ул. Молодогвардейцев, 70-б

Характеристика  квартиры: 8 этаж 9-этажного панельного жилого дома, общая площадь квартиры – 58 кв.м.

Стоимость квартиры: 900 000 руб.

Объект  № 3. Двухкомнатная квартира по адресу: Бр. Кашириных, 103-а.

Характеристика  квартиры: 1 этаж 5-этажного панельного жилого дома, общая площадь квартиры – 56 кв.м.

Стоимость квартиры: 880 000 руб.

Объект  № 4. Двухкомнатная квартира по адресу ул. Северо-Крымская, 143.

Характеристика  квартиры: 3 этаж 9-этажного панельного жилого дома, общая площадь квартиры – 60 кв.м.

Вид права  – собственность.

Стоимость квартиры: 910 000 руб.

      Расчет  рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного метода приведен в таблице 7. Таким образом, стоимость квартиры, рассчитанная в рамках сравнительного метода составляет: 881 463 рубля.