Анализ рынка объекта оценки

В Энгельсе этот показатель несколько  ниже и составляет для центра и  прилегающих к центру районов  значения 15 000 - 20 000 рублей, для удаленных от центра районов города и для промышленных зон - 2 000 - 13 000 рублей за 1 кв. м.

Попытки продажи полуразвалившихся  строений без специального оборудования с необходимостью восстановления систем жизнеобеспечения постепенно уходят в прошлое. Собственники подобных зданий или помещений стараются продать объект по максимальной цене. Для этого они стараются улучшить юридический статус и качественные характеристики объектов.

Юридическое оформление земельных  участков. Стоимость объекта значительно возрастает в том случае, если земельный участок используется владельцем здания на правах собственности или долгосрочной аренды. Это объяснимо тем, что процедура оформления земли в собственность очень длительная и затратная.

Благоустройство территории, прилегающей к зданию. Ценится территория, огороженная забором, имеющая удобные подъездные пути, в отдельных случаях - наличие парковочной площадки для большегрузного транспорта.

Ремонт здания и восстановление коммуникаций. Проведение, либо восстановление коммуникаций - очень затратный процесс. В связи с этим потенциальные покупатели практически не интересуются объектами, лишенными систем жизнеобеспечения (тем более в зимний период).

Оценивая ситуацию в целом, можно  с большой долей уверенности говорить об увеличении в долгосрочной перспективе спроса на производственные объекты. В тоже время нет никаких оснований прогнозировать скачок цен, характер которых по данному сегменту является достаточно стабильным.

Проанализированы цены по предложениям к продаже объектов недвижимости производственно-складского сегмента рынка, представленных в открытых источниках информации, можно сделать следующие выводы.

Минимальный срок экспозиции недвижимости производственно-складского назначения составляет 9 месяцев, для крупных объектов срок увеличивается до 24 мес.

Значительный ценовой разброс  связан со следующими ценообразующими  факторами:

• Местоположение
• Развитые транспортные и погрузо-разгрузочные сети;
• Наличие системы отопления
• Наличие охраны по периметру территории;
• Наличие Ж/Д ветки.

Рынок офисных помещений города Саратова. За последние 15 лет в Саратове параллельно с развитием бизнеса сформировался так называемый Центральный Деловой Район (ЦДР.). По своим границам включает в себя историко-архитектурный центр города с множеством зданий, являющихся памятниками истории и культуры. Это престижная территория с развитой инженерной и социальной инфраструктурой, удобным транспортным сообщением с любой частью города. Точечная застройка исторического центра города значительно преобразила облик города, при этом строительство жилых домов в этой зоне ведется преимущественно в сегментах бизнес и комфорт класса. В этой зоне распложено множество зданий коммерческого назначения - офисные центры и торговые комплексы. Девелопмент жилой недвижимости на первых этажах (а именно перевод жилого фонда в нежилой) с 1995 года создал значительный прирост в общем объеме нежилого фонда города.

Достигнув своих  максимальных значений в сентябре 2008 года, арендные ставки торгово-офисных помещений Саратова начали стремительное падение, длившееся вплоть до середины 2009 года. Общее снижение ставок аренды за кризисный год составило около 30%. При этом наибольшее снижение пришлось на класс крупных торговых площадок, несколько ниже падали в цене торгово-офисные помещения мелкой нарезки (от 10 до 25 кв. м.).

В центре города на первых этажах расположено множество  магазинов, салонов и офисов формата street retail, где уровень арендных ставок достигает 1 500 руб./м²/мес., а стоимость торгового помещения площадью около 20 м² составляет порядка 1 млн. руб. Таким образом, основная деловая активность города сосредоточена именно в историческом центре.

В отличие  от зонирования жилой недвижимости, ЦДР включает в себя как всю  первую зону, так и микрорайоны Сенной, железнодорожный вокзал и Драмтеатр, поскольку в них расположено большое количество офисных помещений и магазинов, ставки аренды офисных площадей находятся в интервале от 400 до 700 руб./м²/мес., торговые площади несколько дороже – от 500 до 3000 руб./м²/мес.

Таким образом, центральный деловой район представляет собой замкнутую территорию, ограниченную с юга - Набережной реки Волга, далее  ул. Дегтярная, Станционная, вдоль железнодорожного полотна до улицы Рабочей, далее  по ул. Университетской до Большой Казачьей, включая территорию Привокзальной площади, ул. Аткарская до Большой Садовой (ДЦ "Навигатор"), далее по ул.1 Садовая до пересечения с Танкистов, ул. Соколовая до Симбирской, и далее по ул. Заруб.ина вниз к Волге.

Помимо ЦДР  в настоящем обзоре применяется вторая зона - Прочие районы, которая включает в себя всю остальную территорию города, исключая границы ЦДР.

Рынок офисных  помещений в г. Саратове является вторым сегментом коммерческой недвижимости по степени развития после рынка  торговых помещений.

Офисные помещения  можно разделить на несколько  групп, в зависимости от того в  каких зданиях они находятся.

• офисные помещения в зданиях исторической застройки и домах сталинской застройки центральной части города. Здания постройки 2-ой половины 19 века, 30-50-х годов 20 века. Характеризуются высокой степенью износа, средним качеством отделки, подъездной планировкой. Большинство офисов имеют отдельный вход с улицы. Сдаются в аренду, количество арендатором ограничено. Объектом сделок купли-продажи являются редко. В основном это офисы, переведенные в нежилой фонд из жилого с соответствующим переоборудованием, перепланировкой и внутренней отделкой.
• офисные помещения в больших административных зданиях. Здания постройки 70-80-х годов 20 века. Характеризуются невысоким качеством отделки, коридорной планировкой. В основном сдаются в аренду, количество арендаторов - большое. Объектом сделок купли-продажи не являются.
• офисные помещения в зданиях новой постройки конца 90-х годов 20 века, начала 21 века. Располагаются на первых этажах, имеют отдельные входы, специальную планировку. Часто подобные дома имеют подземные автостоянки и наземные автостоянки перед зданием. В настоящее время являются объектом купли-продажи на первичном рынке. В аренду практически не сдаются.
• офисные помещения, переводимые из жилого фонда, не использовавшиеся до момента продажи в качестве офисов. Требуют проведения перепланировки, обустройства отдельного входа, внутренней отделки. Являются основным объектом сделок купли-продажи. В аренду практически не сдаются.

Коммерческая  площадь на рынке г. Саратова в  настоящее время представлена в  следующих основных группах зданий города:

• Административные здания промышленных предприятий. (Офисный комплекс «За<span class="dash041e_0431_044b_0447_043d_044b_0439_0020_0028_0432_0435_0431_0029_002c_041e_0431_044b_0447_043d_044b_0439_0020_0028Web_0029_002c_041e_0431_044b_0447_043d_044b_0439_0020_0028_0432_0435_0431_00292_002c_041e_0431_044b_0447_043d_044b_0439_0020_0028Web__Char" st