Анализ рынка объекта оценки

ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, СДЕЛАННЫЕ ДОПУЩЕНИЯ И ПРЕДЕЛЫ ПРИМЕНЕНИЯ ПОЛУЧЕННОГО РЕЗУЛЬТАТА

1. Настоящие условия подразумевают их полное однозначное понимание сторонами, а также факт того, что все положения, результаты переговоров и заявления, не оговоренные в тексте отчета, теряют силу. Настоящие условия могут быть изменены только по соглашению сторон и должны быть оформлены в письменной форме. Настоящие условия распространяются в случае правопреемства, если право собственности на объект недвижимости полностью или частично перейдет к другому лицу.
2. Настоящий отчет достоверен в полном объеме лишь в указанных в нем целях.
3. Оценщики не обязаны на основании отчета предоставлять дальнейшие консультации, давать свидетельские показания, представать перед судом или участвовать в иных юридических разбирательствах, если не заключено специального соглашения.
4. Права собственности на рассматриваемое имущество и недвижимость, а также имущественные права предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства, если иное не оговорено специально. Недвижимое имущество объектов оценивается свободным от каких бы то ни было прав удержания имущества или долговых обязательств под заклад имущества, если иное не оговорено специально.
5. Мнение оценщика относительно стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, социальных, физических факторов; изменения федерального и местного законодательства, которые могут возникнуть после вышеуказанной даты и повлиять на стоимость объекта.
6. Мы исходим из того, что все необходимые решения законодательных и исполнительных органов власти РФ, а также органов местного самоуправления существуют или могут быть получены, или обновлены для исполнения любых предполагаемых функций на объекте, для которого производились расчеты.
7. Ни весь отчет, ни какая-либо его часть (особенно любые заключения о стоимости и данные об оценщиках, принимающих участие в работе и фирме), не могут быть предоставлены заказчиком для использования в целях рекламы, для мероприятий по связи с общественностью и другим мотивам без предварительного письменного согласия оценщика.
8. В своих действиях мы поступали как независимые эксперты-оценщики. Размер нашего вознаграждения не связан с нашими выводами о стоимости оцениваемого объекта.
9. Применение заказчиком настоящего отчета в целом или в части, а также указание стоимости, определенной в этом отчете, является утверждением заказчиком настоящего отчета и итоговой величины стоимости объекта оценки.

5.  ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Рыночная стоимость  объекта оценки (п. 6 ФСО №2) - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не  обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены  о предмете сделки и действуют  в своих интересах;

- объект оценки представлен  на открытом рынке посредством  публичной оферты, типичной для  аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки  выражен в денежной форме»

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Недвижимое  имущество – земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (согласно ГК РФ ст.130).

Земельный участок - часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовое положение и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре.

Кадастровый номер - персональный номер, присваиваемый каждому объекту недвижимости, включая земельные участки, который сохраняется за объектом до тех пор, пока он физически и (или) юридически существует как единое целое.

Категории земли - узаконенная типология земельных участков по целевому назначению и правовому положению для целей хозяйственного использования, налогообложения и территориального развития.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства  объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

Аналог объекта  оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Износ имущества - снижение стоимости имущества под действием различных причин.

Скорректированная цена имущества - цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия от объекта оценки.

Согласование  результата оценки - получение итоговой оценки имущества на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки.

Право собственности - право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. К правам собственности относятся:

- право совершать в отношении  принадлежащего ему имущества  любые действия, не противоречащие  закону и правовым актам и  не нарушающие права и охраняемые  законом интересы других лиц;

- право отчуждать свое имущество  в собственность другим лицам;

- право передавать свои права владения, пользования и распоряжения имуществом; право отдавать имущество в залог.

Передача права  собственности - надлежащим образом юридически оформленный акт купли-продажи, обмена, дарения, наследования, изъятия.

Заказчик  - юридическое или физическое лицо, которому оказывают услугу оценщик имущества.

Заказ на оценку - письменный договор на оценку конкретного имущества между заказчиком или уполномоченным лицом с оценщиком имущества.

Ограничивающие  условия - заявление в отчете, описывающее препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества.

2. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
1. Анализ социально-экономической ситуации1

На первый взгляд, экономические  показатели России довольно устойчивы. На фоне замедления темпов роста мировой экономики и продолжающейся рецессии в еврозоне в 2012 г. Россия продемонстрировала уверенный экономический рост, благодаря устойчивому потреблению. В действительности, темпы роста экономики России были выше, чем в Бразилии, Южной Корее и Турции — два года назад такое трудно было представить. Успешные показатели России не ограничивались экономическим ростом. В 2012 г., благодаря значительному профициту торгового баланса, профицит счета текущих операций также остался на высоком уровне. Отток капитала сократился, что позволило Банку России пополнить валютные резервы. Бюджет был сведен с нулевым дефицитом, и правительство продолжило пополнение резервного фонда, средства которого были в значительной мере израсходованы во время кризиса. В то время как в развитых экономиках средний уровень государственного долга превышает 110% ВВП, в России этот показатель составляет не более 10% ВВП. Уровень безработицы снизился до рекордно низких значений, а заработная плата росла уверенными темпами. Инфляция снизилась до самого низкого показателя за двадцать лет. Благодаря стабильности рынка труда и цен, снизился уровень бедности: численность бедного населения в России сократилось до 16,4 млн.человек в третьем квартале 2012 г., практически на 2 млн. человек меньше, чем в соответствующий период 2011 г.

При более детальном изучении экономических  показателей России обнаруживаются слабые места. Высокие цены на нефть  во многом способствовали экономическим  успехам России в прошлом году. Цены на нефть в2012 г. даже превысили  рекордные значения 2011 г. Благодаря высоким ценам на нефть были обеспечены значительный приток экспортной выручки, устойчивость доходов федерального бюджета и быстрый рост зарплат и трансфертов в государственном секторе. При этом уровни ненефтяного дефицита счета текущих операций и ненефтяного дефицита бюджета также остаются близки к рекордно высоким значениям, что указывает на сохраняющуюся высокую зависимость экономики России от нефтяного сектора.

Вместе с тем, темпы экономического роста составляют лишь половину от средних темпов роста, достигнутых в течение десяти лет предшествующих кризису 2008 г. В начале 2013 г. — впервые с 2009 г. —был отмечен спад промышленного производства. Инвестиции в основной капитал, по-прежнему, опираются на государственное финансирование, а приток прямых иностранных инвестиций незначителен. Инфляцияускорилась во втором полугодии 2012 г. и, как ожидается, останется на высоком уровне в начале 2013 г., что будет негативно сказываться на потреблении. Кроме того, позиции России в глобальных экономических рейтингах, скорее всего, не изменятся. Если оценивать размер российской экономики в текущих долларахСША, то Россия переместилась в рейтинге с 18-го места в 2000 г. на 8-е в 2008 г., и осталась на этой позиции в 2012 г. К 2014 году, как ожидается, показатели экономического роста в России вновь будут ниже, чем в Бразилии, Южной Корее и Турции. В связи с тем, что дальнейший рост цен на нефть маловероятен, обеспечить более высокие темпы экономического роста в России будет довольно трудно, особенно в условиях, когда уровень загрузки производственных мощностей приблизился к докризисному, безработица находится на рекордно-низком уровне, рабочая сила сокращается на фоне старения населения и объем добычи нефти сокращается в отсутствие больших инвестиций и открытий новых месторождений.

Для оживления и модернизации экономики  России, а также сокращения ее зависимости  от природных ресурсов необходимо принимать  меры экономической политики, успех  которых зависит от решения двух ключевых задач. Во-первых, России необходимо проводить взвешенную макроэкономическую политику для обеспечения стабильности экономики и снижения ее уязвимости к внутренним и внешним рискам. Из этого следуют три приоритета экономической политики: неотступное следование практике консервативного планирования бюджетных расходов и сбережения сверхдоходов от реализации нефти; нацеленность денежно-кредитной политики на достижение низкой инфляции и эффективного контроля за инфляционными ожиданиями; укрепление банковского надзора и принятие дополнительных мер по сокращению рисков, возникающих в связи с быстрым ростом потребительского кредитования.

Во-вторых, России необходимо ускорить проведение структурных реформ в  целях наращивания потенциала для  экономического роста. Отмечаемые в  настоящее время умеренные темпы роста российской экономики являются отражением снижающегося потенциала роста экономики. Подтверждением этому служат низкий уровень безработицы и высокий уровень загрузки производственных мощностей на фоне слабой внешнеэкономической конъюнктуры. Восстановление экономического роста требует, помимо прочего, сокращения государственного участия в экономике и улучшения инвестиционного климата; преодоления проблем старения и сокращения численности населения; а также укрепления государственного управления путем повышения прозрачности, улучшения регулирования и более эффективной борьбы с коррупцией.

2. Обзор рассматриваемого сегмента рынка

Рынок производственных и складских помещений. Современное экономическое состояние Саратовской области привело к невостребованности крупных производственных объектов для использования их в целях промышленного производства. Основными причинами данного положения, кроме больших физических размеров промышленных объектов, является так же сложность выделения их в качестве отдельного товара (отсутствие отдельного въезда на территорию, и т.д.), т.к. они рассматриваются как часть единого хозяйственного комплекса предприятия.

Производственно-складской сегмент  рынка недвижимости в Саратове и  в Энгельсе имеет много общего по составу предлагаемых объектов, их качеству и тенденциям своего развития. Он представлен в основном старыми объектами, которые зачастую требуют реконструкции, имеют изношенное оборудование и коммуникации (либо без таковых). Фактором, влияющим на увеличение стоимости производственного или складского объекта, является наличие действующего технологического оборудования и коммуникаций: ж/д тупики, кран-балки, пандусы, газо - и труб.опроводы, подъемные механизмы и другие варианты дополнительного оборудования.

При этом, большинство потенциальных инвесторов предпочитают вкладывать деньги в торговую, офисную и жилую недвижимость. Такая постановка приоритетов вполне объяснима: гарантированный возврат денежных средств, относительно короткие сроки окупаемости делают перечисленные направления вложений в недвижимость наиболее привлекательными для инвесторов.

Средняя стоимость квадратного  метра производственного помещения  колеблется в пределах от 11000 рублей в Заводском районе до 45000 рублей в Фрунзенском и Волжском районах. Высокая стоимость квадратного метра в последних объясняется близостью к центру и достаточно высоким качеством площадей, предлагаемых данных районах.