Теоретические основы инвестиционного проектирования и бизнес -планирования и оценки его эффективности

При стабильном, застойном состоянии экономики такая экстраполяция в какой-то мере себя оправдывала, так как отклонение фактических затрат подрядчика от расчетных регулировалось государством через план по прибыли.

При динамичном и трудно предсказуемом состоянии экономики экстраполяционная модель ценообразования стоимости строительства объекта или его части малоприемлема, так как за период от составления проектно-сметной документации - модели объекта - до его ввода в эксплуатацию в ценовой составляющей модели объекта - смете происходят большие изменения. Учесть эти текущие изменения призвана система индексации стоимости строительства, то есть проведения масштабирования ценовых составляющих сметы.

Очевидно, что корректировка, то есть перерасчет сметы по текущим условиям и ценам невозможен по множеству причин, одной из которых является то обстоятельство, что пересчитанная смета устаревает раньше, чем будет завершен пересчет.

  Процессу масштабирования ценовых составляющих сметы предшествует ежемесячный мониторинг цен на основные группы строительных материалов, изделий, конструкций, строительных машин и механизмов, транспорта и др.

  Система индексации обеспечивает со значительно меньшими, чем пересчет смет, затратами приводить ценовую составляющую выполненного на объекте объема работ в масштаб цен текущего месяца.

  Методическое, нормативно-справочное, инструментальное обеспечение для решения задач ценообразования в строительстве неизмеримо сложнее и ответственнее, чем в промышленности. Если ценообразование сравнить с прогнозом погоды, то цены на продукцию производственно-технического назначения - это погода, которая была неделю, месяц тому назад, а цена строительной продукции - это погода, которая будет в течение ближайших двух-трех лет, причем с расшифровкой по месяцам и даже декадам.

К сожалению, некоторые специалисты-экономисты не понимают этой принципиальной разницы и продолжают разрабатывать и вносить предложения, сущность которых состоит в том, чтобы цена на строительную продукцию формировалась аналогично ценам на продукцию производственно-технического назначения, то есть по фактическим затратам подрядчика, причем заказчик обязан вносить деньги не за готовую строительную продукцию, а авансировать и оплачивать фактические расходы подрядчика, субподрядчика, поставщиков и субпоставщиков по мере их предъявления к оплате.

Такая позиция находит понимание и в среде руководителей различных рангов и, что самое удивительное, отдельных заказчиков, объекты которых финансируются не из их личного кармана.

Теперь предположим, что такая позиция одержала бы верх. Если цена в феврале на фундаментный блок марки 100 в Слуцке составляет 7935 руб., в Смолевичах - 10 499 руб., в Минске в ОАО "Минскжелезобетон" - 13446 руб., в МАПОД - 10 999 руб., то есть различие в ценах на совершенно однотипную продукцию достигает 69%, то цена строительства даже однотипных объектов, что на практике встречается крайне редко, сможет обоснованно различаться в 2-3 и более раз.

  Транслируя систему ценообразования в промышленности на строительную отрасль, инициаторы уповают на договорную цену.

  Но в основе договорной цены на продукцию производственно-технического назначения положена детальная калькуляция всех затрат производителя, причем у покупателя есть право выбора - купить, то есть оплатить покупку, или отказаться.

Сторонники договорных цен в строительстве полагают, что договорная цена на готовую строительную продукцию может сформироваться на основе сопоставления спроса и предложения, аналогично ценам на недвижимость.

Но рынок недвижимости предлагает выбор, причем немалый, уже готовых объектов и покупатель вправе остановить свой выбор на одном из них. А теперь представим, что квартира покупается не за свои, а за чужие деньги. Договорная цена при этом "взлетает" до заоблачных вершин.

Приведенные примеры показывают, что в основе договорной цены, как и любой другой, должен лежать точный, взвешенный, технически, научно и экономически обоснованный расчет как производителя, то есть генподрядчика, так и покупателя, то есть заказчика.

Для достижения этих целей, с позиции защиты интересов потребителя, в настоящее время в качестве основного потребителя выступает государство, так как оно оплачивает, то есть фактически покупает львиную долю строительной продукции. Государство вправе и обязано установить правила, нормы и процедуры осуществления сделок по строительству объектов для государственных нужд.

      В развитых странах заказчик прежде, чем заняться строительством объекта, подробнейшим образом изучает условия и цены на строительную продукцию, а так как в силу объективных обстоятельств эта работа требует высокой профессиональной квалификации, привлекает на этой стадии экспертов от авторитетных фирм-посредников, с которыми сотрудничают грамотные, профессионально подготовленные специалисты.

Для выполнения своих профессиональных обязанностей фирмы разрабатывают, накапливают, отслеживают, корректируют огромный объем нормативно-справочной, ценовой информации как на элементном, то есть первичном уровне (нормы и расценки на единичные операции, работы), так и на разных степенях агрегирования (укрупненные работы, конструктивные элементы, части зданий и сооружений, отдельные объекты, потребительские единицы и т.п.), на основе которых возможно определение, многоуровневое и разновариантное формирование цен на строительную продукцию, услуги и даже отдельные операции.

Такая объемная и многоуровневая нормативная, ценовая и справочная информация разрабатывается специалистами Республиканского научно-технического центра по ценообразованию в строительстве, проходит всестороннюю апробацию у ведущих подрядных организаций, заказчиков и в установленном порядке включается в реестр государственных норм и расценок.

Очевидно, что государственные нормы и расценки учитывают наиболее общие, технически и научно обоснованные размеры затрат, в соответствии с которыми заказчики вправе производить расчеты с подрядными организациями. Условия производства работ каждой отдельно взятой подрядной организации на каждой отдельно взятой стройке и тем более при выполнении отдельной работы могут не совпадать с общегосударственной нормой и поэтому эта разность относится на результаты производственно-хозяйственной деятельности подрядной организации в виде дополнительной прибыли или убытков. На основе фактически складывающихся обоснованных затрат большого круга подрядных организаций в общегосударственные сметные нормативы вносятся соответствующие изменения, корректировки, дополнения.

До 1990 года такая работа централизованно осуществлялась в 150 ведущих проектных и научно-исследовательских институтах бывшего Госстроя СССР. Однако, несмотря на происшедшие кардинальные изменения в экономике республики, привязанная к местным условиям сметная нормативная база в своей основе осталась неизменной, а инстанции, в обязанности которых перешли функции бывшего Госстроя, вместо принятия конкретных мер по обновлению, расширению, пополнению и развитию системы государственного нормирования ценообразования, в состоянии эйфории от того, что "рынок сам все отрегулирует и сбалансирует", дискредитировали основополагающие принципы ценообразования в строительстве. Понимание ошибочности такой позиции пришло лишь в 1998 г., когда было принято решение о разработке системы новых ресурсно-сметных норм на строительно-монтажные работы.

Для перехода на новые ресурсно-сметные нормы необходимо разрешить множество сложнейших проблем, причем разработка самих ресурсно-сметных норм - трудоемкая, но не самая сложная из них.

Значительно сложнее разрешить проблемы учета косвенных, то есть непрямых затрат, удельный вес которых в базисных ценах превышает 50% сметной стоимости и нормативы которых в действующей системе ценообразования условно привязаны к объемам заработной платы рабочих-строителей и затратам на эксплуатацию строительных машин и механизмов.

Существенную долю в непрямых затратах составляют накладные расходы - 16,02% в базисных ценах 1991 года, что более чем в два раза превышает долю заработной платы рабочих-строителей. В обычном понимании "накладные расходы" воспринимаются как расходы на содержание аппарата управления подрядной организации. В структуре затрат накладных расходов строителей большую половину составляют расходы, никак не связанные с расходами на управление подрядной организацией - это отчисления на социальные нужды в размере 35% средств на оплату труда рабочих-строителей и механизаторов, которые "съедают" более половины всей массы накладных расходов и которые следовало бы выделить в группу налогов и других обязательных отчислений, размеры которых ежегодно устанавливаются соответствующими нормативными актами.

Структуру и размер накладных расходов следует привести в соответствие с их назначением как прямых затрат на содержание нормативно обоснованного аппарата управления подрядной организации.

Еще большую долю составляют плановые накопления, то есть сметная прибыль. Норма прибыли, включаемая в сметную стоимость строительства, была сформирована исходя из структуры расходов строительной организации, которые государство возлагало на государственные строительные организации по содержанию объектов социальной сферы, строительству жилья, развитию производственной базы, пополнению оборотных средств, уплате налогов, материальной помощи и т.п.

Однако в настоящее время, наряду с государственными строительными организациями, продолжающими нести социальные расходы, на стройках работает немалое количество негосударственных фирм, которые не несут расходов, предусмотренных структурой плановых накоплений, в связи с чем большая их часть расходуется на оплату труда рабочих и управленческого персонала.

Определенное искажение структуры строительно-монтажных работ происходит также из-за того, что в состав отдельных элементов затрат включены налоги и обязательные отчисления, в то время, как другие элементы затрат приводятся без налогов. Так, в текущих ценах стоимость материалов, транспортных затрат включается в полном объеме, в то время как заработная плата, эксплуатация строительных машин в объем строительно-монтажных работ включаются без налогов.

Отдельного анализа требует статья "Эксплуатация строительных машин".

В действующих нормах в каждой расценке выделяются затраты на эксплуатацию машин по каждой отдельно взятой работе. В реальной ситуации строительная техника находится на объекте определенный промежуток времени, часть которого расходуется на выполнение операций. При предъявлении к оплате считается, что машина полностью загружена работой все время ее нахождения на объекте, что не соответствует действительности и приводит к завышению стоимости строительства. В то же время подсчет времени работы строительной техники посредством суммирования их значений по отдельным работам приводит к занижению затрат на строительство.

Очевидно, что реальные затраты на эксплуатацию строительных машин находятся где-то в интервале между максимальными, предъявляемыми к оплате управлениями механизации, и минимальными, получающимися из сметных расчетов.

Более правильным было бы расчет сметной стоимости затрат на эксплуатацию строительной техники выделить в отдельную локальную смету, где для каждого механизма определяется объем работ в виде нормального времени его нахождения на объекте, в то же время стоимость затрат на его эксплуатацию определялась бы с учетом его реальной загрузки, исчисленной по единичным расценкам. Это означало бы, что при нормативной продолжительности строительства жилого дома в 9 месяцев, время нахождения подъемного башенного крана составляет, к примеру, 2720 часов. В то же время загрузка этого крана, исчисленная по единичным расценкам, составляет 1218 часов. Это означает, что реальная загрузка крана составляет 1218:2720 = 0,45.

Исходя из приведенных данных должна быть рассчитана сметная стоимость затрат, так как во время реальной загрузки крана расходуются энергоресурсы, осуществляется его фактический износ, то есть сам кран и работающий на нем персонал "работают" по полной программе, в то же время и в течение нахождения в режиме ожидания 1502 часа на поддержание его в работоспособном состоянии необходимо нести определенные расходы и затраты, которые необходимо компенсировать, но очевидно, что эти затраты будут существенно ниже.

Такая дифференциация сметных цен позволила бы определять стоимость эксплуатации строительной техники более объективно.

Подобная схема давно применяется при эксплуатации таксомоторов, когда за км. пробега взимается плата по полной программе, а в режиме ожидания работает повременный тариф.

Действующие нормы компенсации затрат на производство работ в зимнее время были разработаны для условий стабильных оптовых цен на строительные материалы, тарифов на грузоперевозки, эксплуатацию строительной техники. В современных условиях поставщики материалов, транспортные предприятия, управления механизации предъявляют к оплате свои услуги по реальной стоимости, которая в зимнее время возрастает не на проценты, а на десятки и даже сотни процентов. Так, стоимость 1 м 3 раствора с противоморозными добавками возрастает почти вдвое.

На десятки процентов увеличиваются затраты на эксплуатацию строительной техники не только из-за повышенного расхода энергоносителей, но также из-за дополнительных нагрузок при обработке мерзлых грунтов, большего времени ожидания при осуществлении подготовительных операций и других издержек. Сложность и многоплановость задач, которые необходимо разрешать в системе ценообразования в строительстве, убедительно доказывают, что наскоком, приказом или указом разрешить их невозможно. Успеха в этом ответственном деле можно достичь лишь через целенаправленную научно и экономически обоснованную политику, выработка и осуществление которой в свое время осуществлялась высокопрофессиональными в этой сфере коллективами научно-исследовательских и проектных организаций под руководством Госстроя. В Российской Федерации такая схема в ее обновленном варианте восстановлена. Для обеспечения финансирования этой работы в инвесторских сметах предусматривается 0,5% сметной стоимости строительства.

Развития строительного комплекса в республике Дагестан

В Дагестане для социально незащищенных граждан в текущем году будет начато строительство 100-квартирного жилого дома. На строительство выделено 121 миллион рублей. 90% средств (110 миллионов рублей) будет предоставлено из бюджета республики, а 10% денежных средств (11 миллионов рублей) будет взято из бюджета города. Для обеспечения нуждающихся граждан жильем в республике планируется строить не менее 2-х домов в год. До 2011 года будет профинансирована программа переселения граждан из аварийного жилья и капитального ремонта, на эти цели будет выделено свыше 3-х миллиардов рублей. В нынешнем году на строительство и ремонт многоквартирных домов будет выделено 136,6 миллионов рублей из федерального бюджета и 40 миллионов рублей из бюджета республики.