Теоретические основы инвестиционного проектирования и бизнес -планирования и оценки его эффективности

Взаимоотношения сторон при строительстве объектов «под ключ» регулируются действующим гражданским законодательством (глава 37 «Подряд» ГК РФ), Положением об организации строительства объектов «под ключ», утвержденным Постановлением Госстроя СССР от 10.11.89 г. № 147 (которое применятся в части, не противоречащей законодательству Российской Федерации), а также другими законодательными и нормативными документами по данному вопросу.

Лицензирование

Лицензирование в Российской Федерации осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 08.08.2001 г. № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» (с изменениями от 13.03.2002 г. № 28-ФЗ, от 09.12.2002 г. № 164-ФЗ) (далее – Закон № 128-ФЗ).

Лицензия – специальное разрешение на осуществление конкретного вида деятельности при обязательном соблюдении лицензионных требований и условий, выданное лицензирующим органом юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.

Лицензируемый вид деятельности – это вид деятельности, на осуществление которого на территории Российской Федерации требуется получение лицензии в соответствии с действующим Федеральным законом.

Согласно ст. 17 Закона к лицензируемым видам строительной деятельности относятся:

   проектирование зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом;

   строительство зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом;

   инженерные изыскания для строительства зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом.

Перечень федеральных органов исполнительной власти, осуществляющих лицензирование, утвержден Постановлением Правительства РФ от 11.02.2002 г. № 135 «О лицензировании отдельных видов деятельности». Для строительной деятельности лицензирующим органом является Госстрой России.

Роль капитального строительства в инвестиционном процессе

Основной задачей капитального строительства является наращивание производственного потенциала страны на про­грессивной технической основе, сооружение предприятий, жи­лищ, объектов социально-культурного назначения.

От объема и эффективности капитального строительства зависит дальнейшее развитие всех видов материального про­изводства, рост благосостояния народа.

Выполняя свои задачи, капитальное строительство иг­рает важную роль в инвестиционном процессе.

Чтобы установить роль капитального строительства в инвестиционном процессе, нужно обратиться к технологичес­кой структуре капитальных вложений (табл. 1.1).

Из технологической структуры капитальных вложений вытекает, что в осуществлении капитальных вложений осо­бая роль принадлежит капитальному строительству.

Из данных, приведенных в табл. 1.1, видно, что 2/3 объема капитальных вложений приходится на строительно-монтажные.

Следует заметить, что в воспроизводственном процес­се основных фондов участвуют не только строительство, но и другие отрасли экономики (например, машинострое­ние и др.), создающие оборудование, машины и другие ве­щественные ценности. При этом монтируемое оборудование само по себе не подвергается переработке или обработке, оно сохраняет ту натуральную форму, которую получило в процессе машиностроительного производства. Здесь важная роль строительства состоит в том, что, осуществляя мон­таж оборудования, наряду с возведением зданий оно обес­печивает ввод в действие объектов и, таким образом, за­вершает процесс их создания. Тот дополнительный труд, ко­торый затрачивается в строительстве на монтаж оборудо­вания, является как бы завершающим этапом создания ору­дий производства машиностроительной промышленностью.

Роль капитального строительства в инвестиционном про­цессе можно проследить и по воспроизводственной структу­ре капитальных вложений в основные фонды.

Воспроизводственная структура капитальных вложений в Российской Федерации характеризуется данными, приве­денными в табл. 1.1.

Таблица 1.1

Структура инвестиций в основной капитал по видам основных фондов, в % к итогу

К новому строительству относятся:

1)      строительство новых предприятий, зданий, сооруже­ний на новых площадках и по первоначально утвержденному проекту;

2)      строительство новых филиалов предприятий на новых площадках по отдельному проекту.

К расширению действующего предприятия относится стро­ительство вторых и последующих очередей предприятия, стро­ительство дополнительных цехов, коммуникаций. Цель расши­рения — увеличение производственной мощности.

К реконструкции действующего предприятия относится полное и частичное переустройство предприятий с заменой изношенного оборудования.

Реконструкция может осуществляться также с целью изменения профиля предприятия и организации производства новой продукции на существующих площадях.

К техническому перевооружению действующего предпри­ятия относятся мероприятия по повышению технического уровня предприятия на базе внедрения новой техники и тех­нологии, механизации и автоматизации производственных процессов, замены устаревшего оборудования.

В воспроизводственной структуре капитальных вложе­ний затраты на новое строительство и расширение действу­ющих предприятий приходятся на строительные организа­ции — около половины затрат. В техническом перевооруже­нии и реконструкции действующих предприятий основная доля затрат и работ выполняется строительными и строительно-монтажными организациями. Разумеется, за исключением при­обретения оборудования. Оборудование в процессе монтажа не подвергается переработке в строительной отрасли и не может характеризовать продукт труда работников строитель­ства, было бы неправомерным относить стоимость оборудо­вания к продукции отрасли строительства. В общей сложнос­ти на долю строительства приходится 2/3 инвестиций в новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение.

                   Субъекты рынка жилой недвижимости

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота.

Покупатель – главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое и юридическое лицо. Именно для покупателя и работает вся структура рынка недвижимости.

Ввиду того, что права владения, пользования и распоряжения недвижимости отличаются от прав владения другими видами собственности и затрагивают интересы многих физических и юридических лиц, приобретение и другие операции с субъектами недвижимости (дарение, купля-продажа, мена, наследование, аренда), связаны с определенными процедурами – государственной регистрации прав на недвижимое имущество призванными обеспечить учет интересов государства, муниципальных органов власти и других субъектов рынка недвижимости и гарантировать достоверную информацию о недвижимом имуществе.

Под инвестором в данной структуре понимается юридическое или физическое лицо, принимающее инвестиционные решения. Он вкладывает собственные или заемные денежные, а также иные привлеченные имущественные или интеллектуальные ценности в инвестиционный проект и обеспечивает их целевое использование. Инвестор, владеющий современными методами управления недвижимостью, обладают контролем над недвижимым имуществом.

В качестве инвестора могут выступать: органы уполномоченные управлять государственным или муниципальным имуществом или имущественными правами, физические лица – граждане, в том числе иностранные, юридические лица всех форм собственности (вкладчики, заказчики, кредиторы, покупатели)

Кредитные учреждения (банки), работая на рынке недвижимости, могут использовать разные пути кредитования под залог недвижимости, вложение денег в те или иные проекты по преобразованию объектов недвижимости, создание собственных риэлтерских структур. Основной деятельностью кредитных учреждений на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование приобретения жилья.

Ключевой фигурой в развитии рынка недвижимости является профессиональный предприниматель – застройщик (девелопер). Застройщик как субъект рынка  недвижимости функционировал в России до 20-х годов и исчез со становлением строительства как отрасли материального производства в рамках социалистической организации народнохозяйственного комплекса.

Застройщик как субъект первичного рынка недвижимости выполняет многие организационные и экономические функции, объединяемые понятием «управление инвестициями». К ним относятся:

   выбор экономически эффективного проекта;

   создание или преобразование объекта недвижимости (застройка неосвоенного участка земли, реконструкция здания и др.);

   получение всей необходимой и предусмотренной законодательством документации и разрешений на реализацию проекта;

   поиск инвесторов;

   определение условий привлечения инвестиций и заемных средств;

   разработка механизмов оборота средств и форм их возврата;

   отбор и привлечение подрядчиков;

   контроль над осуществлением работ.

   Застройщик отвечает: перед инвестором – за эффективное управление их средствами, а перед кредитными учреждениями – за своевременный возврат кредитов; перед уполномоченными государственными и региональными организациями – за соблюдение условий проекта; перед подрядчиками – за своевременное финансирование работ; перед потребителями – за качество продукции.

В конечном счете, застройщик является координатором всего инвестиционно-строительного цикла в границах реализуемого проекта. Таким образом, застройщик (девелопер) – центральная фигура в процессе развития первичного рынка недвижимости.

Еще одним участником рынка недвижимости является строительный подрядчик – физическое или юридическое лицо (специализированная организация), которая выполняет для заказчика строительство объектов к оговоренному сроку за плату на основе договоров подряда на капитальное строительство.

Развитие рынка недвижимости ведет к развитию оценочной деятельности, так как оценка позволяет дать обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости объекта недвижимости. 

Посредническая деятельность на рынке недвижимости и организационно-правовое оформление являются прерогативой агентств недвижимости – организаций, профессионально занимающихся разрешенными законодательством операциями с объектами недвижимости – земельными участками, жилищным фондом и коммерческой недвижимостью. Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции консультантов по сделкам с объектами недвижимости.

С появлением рынка недвижимости возникли риэлтерские фирмы, которые осуществляют операции со всеми объектами недвижимости (купля-продажа, дарение, обмен, сдача в аренду помещений, расселение коммунальных квартир, отселение из реконструируемых домов).

Сфера деятельности риэлтерских фирм постоянно расширяется: укрепляются взаимосвязи между риэлторами и застройщиками, кредитными учреждениями, инвесторами. При развитии ипотечного кредитования, одного из основных элементов современной государственной политики в области недвижимости, появляются дополнительные возможности для активизации риэлтерской сети, что является, по сути, реальной предпосылкой для внедрения в сферу недвижимости элементов сервисного производства и использования сервисной концепции маркетинга, в наибольшей степени отвечающей целям и задачам данного рынка.

  Особенности ценообразования в капитальном строительстве

Рост цен на потребительские товары, продукцию производственно-технического назначения, транспортные услуги воспринимается как неизбежное следствие происшедших и происходящих финансовых потрясений. Однако правомерность и обоснованность складывающихся в этих отраслях ценовых значений понимается как сама собой разумеющаяся. Каждый субъект хозяйствования может представить калькуляцию и бухгалтерский отчет о понесенных им затратах на произведенный товар. Другое дело - строительство.

Если в промышленности цена на продукцию подсчитывается после процесса ее изготовления, когда все понесенные расходы известны и учтены, то в строительстве цена должна рассчитываться исходя из того, что расходы и затраты по возведению объекта или его части могут быть учтены за несколько месяцев и даже лет до их фактического свершения.