Ипотекалық несиелендірудің теориялық негіздері

        Мамандандырылған ипотекалық банк ипотекалық несие беру үшін  кепілдемеге айырбас ретінде салымшы таңдаған пәтердің  жалпы соммасының 50% жинайды. Тұрғын үйді қаржыландырудың дәстүрлі үлгісі  жинақтаушы мееме арқылы қаржылық ұйым жеке салымшылар қаржыларын  шоғырландырыды  және құрылыс немесе риэлтерлік компанияларының жотуына немесе орналасуына қарамай мүлікті сатып алушыларға қарызға беру принципіне негізделеді.

      Жерді кепілге алу схемасы бойынша  қала немесе аудан  әкімшілігі муниципалды немесе аудандық ипотека қорын құрайды және оған шектелген жер участкелерін береді, осы участкелер қорға қаражат салатын азаматтарға кепіл ретінде берілуі мүмкін. Бұл механизм салымшының толық кепілдігін қамтамасыз ету арқылы халықтың сенімділігін көтеруге әсер етеді, сонымен қатар  салымшылар долларлық эквивалентпен  бағаланатын депозит бойынша  жылына 4% де азамат өзінің салымын 3 жыл аралығында осы қорда сақтаса , оған төменгі пайыз бойынша артықшылықты ипотекалық несие алуға құқық беріледі.Қор шоғырланған қаржыларды тұрғын үй құрылысын қаржыландыруға жұмсауы мүмкін.

      Осылайша, жеңілдік тарифі бойынша халықты тұрғын үймен қамтамасыз ету және коммерциялық тәуекелдердің болмауы жағдайында арзан қаржы ресурстарын тартуға мүмкіндік туады. Ипотекалық схемалардың бірі ретінде жылжымайтын мүлікті кепілге салудың басты мақсаты болып - шағын бизнестің дамуын ынталандыру, оның негізінде – қарызға алу принципі жатыр: бұл принцип бойынша қарыз алушы өзі иеленетін пәтерді банкке салу керек/15, 9 б./.

      Банктің ипотекалық несиелеу процедурасы бойынша мысалы,пәтердің нарықтық соммасынан 30% төмен соммада пәтер несиесі жасалады. Дисконт өлшемі несиенің мерзіміне және қарыз алушының төлеу қабілетінің деңгейіне байланысты болады. Бар жылжымайтын мүлікті сынақтау жүйесіне дәстүрлі принциптер және қаржы ресурстарын тарту мүмкіндігінің шектелуі жағдайында тұрғын үй нысаналарын шешу әдістері пайдаланылады. Бұл схема бойынша жылжымайтын мүлікті айырбастаудың қалалық қоры өз тұрғын үй жағдайын жақсартуды көздейтін азаматтар бойынша ақпараттар жинайды. Тұрғын үйдің сапасын жақсартуға және тұрғын үйдің аумағын ұлғайтуға байланысты араларында пәтерлік айырбас жүретін қатысушылар тізбекшесі пайда болады.       

     Көшу кезінде әр қатысушы ол алатын пәтер мен ода бар пәтер арасындағы нарықтық құнының айырмашылығының 30 % шамасында салым жасау керек.  Түскен соммалар есебінен қорда көп пәтерлі үй салуға бастапқы капитал қалыптасады. Жүйенің енгізілуі өзінің тұрғын үй жағдайын жақсартқан жанұялар санының көбеюіне көмектеседі, коммерциялық тұрғын үйге сұранысты көбейтеді, сонымен қатар бюджеттен тыс қорды ұлғайтады. 

        Жеңілдіктер схемасы өз бетінше қызмет ететін толық ипотекалық схемаларға қосымша  шаралар немесе өлшеуіштер береді. Олардың аймақтың нақты жағдайына байланысты,дамудың деңгейінің және қызмет ететін институтционалды құрылым ерекшелігіне байланысты қосуға да болады. Мұндай шараларға мысалы, құрылыс компаниялары мен жеке банктермен берілетін салық жеңілдіктері жатқызылады. Мысалы, құрылыс компаниясына  құрылыс аумағы бөлінеді және ол 12 % табыс салығынан  босатылады.

     Құрылыстың  өзіндік құны сәйкесінше 12%  төмендейді,бірақ салынған пәтердің сату бағасы өзгеріссіз қалады. Ипотекалық несиелеу жүйесі бойынша осы аулада құрылған тұрғын үйлердегі пәтерді өңдеуге немесе ипотекалық несие беру үшін компания өзінің қаражатын салуы үшін қосымша қаржылардың белгілі бір мөлшері бөлінеді.

      Германияда ипотекалық несиені капиталмен қамтамасыз етілу схемасы мынадай:

• Ипотекалық несиеге капиталды  рантье және оның шағын түрлері –ипотекалық банктер арқылы қызмет ететін жинақтаушылар, жинақтаушы кассалар, сақтандыру қоғамдары, бағалы қағаздар-кепілдік  қағаздарын алу арқылы емдеу кассалары  береді.
• Капталды ипотекалық банктер, жинақ кассалары, сақтандыру қоғамдары, емдеу кассалары іске қосады .
• Құрылысты несиелік мекемелерге қарыз ретінде құрылыс кәсіпкері жүргізеді.
• Үй иесі үйді басқарады, бірақ қарызбен байланысты үй жабық түрде рантьеге жатқызылады, пайызды кепілдік  бойынша төлеуге үй бойынша табыстың көп бөлігі кетеді.

        Сондықтан ипотекалық мекеменің  салымшысы, өзінің көлемі бойынша кіші салымшы нақты инвестор және несие беруші бола алады. Ол өзінің салымдарының шашыраңқылығы үшін несиені іске қосушы ипотекалық мекемесіз бола алмайды. Салымшы емес ипотекалық емес мекеме қаржының салуынт ұйымдастырады,оның қайтарылуын және дұрыс қолданылуын қадағалайды/ 16, 12 б./.

        Германияда және  Францияда құрылыс жинақтарының жүйесі іс жүзінде кеңінен қолданылуда. Мұнда қорлану механизмімен нақты азаматтарды несиелеу механизмдегі, сондай-ақ тұрғын үй жағдайын  жақсартуға мақсатты қаражат жинау және пайдаланумен байланысты болатын азаматтардың инициативасына қаржылық қолдау көрсетуге байланысты мемлекеттік механизмдегі сәйкестіктерді ескеретін, барлық елді қамтыған «құрылыс жинақтарының жүйесі» құрылған тұрғын үй алғысы келген азамат, тұрғын үйді сатып алатын уақыттан бұрын, яғни 2-10 жыл бұрынырақ арнайы қаржы-несие жүйесімен өзара қатынасқа түседі. Өзінің мүмкіндігіне қарай арнайы банктерге немесе жинақ кассаларына болашақта сатып алатын үйдің 45% жинақтайды.

      Содан кейін барып, ол мемлекеттік дотация алуға және қалған төлейтін бөлігінің шамасында банктен жеңілдікпен 10-15 жылға несие алуға құұқылы болып табылады.

       Бірінші кезеңде мақсатты салымдар есебінен жинақталған қржылық ресурстарды банк бұл осы жүйемен ертерек қатынас орнатып, несие алу кезеңіне өткендерге, яғни ссуда сұрап отырған клиенттер үшін пайдаланады. Басқаша айтқанда, Германяның құрылыс қаражаттарын жинақтау үлгісі жылжымайтын мүліктердің салынған мүлік туралы актілермен қамтамасыз етіліп шоғырланатын бағалы қағаздардың екінші нарығымен байланыспайды  және оған тәуелді емес.

         Германияның құрылыс жинақтар жүйесінің ең басты бір артықшылығы–оның шегінде пайдаланылатын мақсатты құрылыс қаражаттарына, берілетін несиеге байланысты есептелетін пайыз мөлшері автономиялық болғандықтан да,несие - қаржы нарығының жалпы жағдайына тәуелсіз болып табылады. Бұл жүйені пайдаланатын банктер мақсатты салымдар бойынша нарықтан төменгі жағдайда, пайыз төлеумен қатар нарықтан төменгі жағдайда несиелер беру мүмкідігі бар.

       Германияда құрылыс жинақ жүйесіне мемлекет тарапынан қолдау бар. Мемлекет меншікті капиталдың жинақталуына тұрғын үй құрылысына сыйақылар беру немесе салықтық жеңілдіктер жасау арқылы ынталандырып отырады. Салым иесінің ынталандыру түрін таңдау құқығы бар. Егер ол сыйақы жолын таңдаса, онда оның жинағы 300 неміс маркасына немесе 1600 маркаға жеткенде мемлекеттен 10% көлемінде қосымша сыйақы алады.

        Құрылыс қаражаттарын жинақтау жүйесіне мемлекет тарапынан қолдау көрсетілуі тиіс. Мемлекет өз тарапынан тұрғын үй құрылысына дотация беру арқылы меншікті капиталдың жинақталуын ынталандырып отырады.

       «Құрылыс жинақ кассалары» туралы заң құрылыс жинақ келісім-шартының жасалу ережелерін және жағдайларын , операцияның жасалуының негізгі принциптері мен мақсаттарын анықтайды,сонымен қатар мамандандырылған банктердің капитал салу саласын қатты шектеуін көрсетеді.

        Заң құрылыс келісім-шарты бойынша жағдайларды орындағандарға үздіксіз құрылыс-жинақ  қарыздарын қамтамасыз етіп отыру мақсаты болып табылатын резервтік қорды құруға негізгі талаптарын бекітеді. Ол құрылыс жинақ кассаларын орталықтандырылған резервтік қордағы салым соммаларының 3 % отыруын міндеттейді. Сонымен қатар, құрылыс жинақ кассалары өзінің  уақытша бос ресурстарын  қосымша резервтеуіне де болады.

           Германияда құрылыс жинақ келісім  – шарты бойынша алынған сомма  алатын үйдің арты бағасын   ғана құрайтындығын ескере кеткен  жөн. (әдетте 50-60%) Алынған немесе  салынып жатқан үйдің қалған  бөлігі ипотекалық банктен лынған  ипотекалық несие арқылы, соныме қатар қарыз алушының өз қаражатымен қаржыландырылады. Құрылыс жинақ келісім шарты бойынша берілген қарыз алынған үйдің кепілі ретінде  қамтамасыз етілетін ол  «екінші ипотека» секілді/ 17, 7 б./.

       Құрылыс жинақ келісім шарты  жалпы үш фазадан тұрады: жинақтау, бөлу және несие фазасы.

        Жинақтау фазасы салымшы құрылыс  жинақ соммасы деп аталатын  құрылыс жинақ кассасымен белгіленген  соммаға контракт жасаған кезде  басталады. Бұл контрактағы жағдайларға  сәйкес салымшы ай сайын контракта белгіленген соммаларды өзінің шотына аударып отыруына міндеттенеді. Көбінесе салым бойынша пайыздық ставка контрактың барлық мерзіміне белгіленеді. Несие бойынша пайыздық ставка салым бойынша пайыздық ставкамен тығыз байланысты. Көбінесе несие бойынша пайыздық ставканың мөлшері салым бойынша пайыздық ставканың мөлшерінен көп,ол қарыздың өтелуінің барлық мерзіміне белгіленеді.

        Бөлу фазасы келесідей контракта  бекітілген жағдайлар орындалғанда  басталады: келісілген сомманың 40-50% сомма жинақталса және жинақталуы минималды мерзімге жеткенде осы жағдайларды орындағанда білікті көрсеткіш саналады, бұл салымшының ресурстардың жалпы қоржынында жеке салымшының «қатысу» шарасы болып табылады.

      Салымшының құрылыс жинақ келісімі бойынша салымшыға жинақталған салым соммасына қосымша ретінде  несие беріледі. Несиені өтеу келісім-шартта белгіленген мерзім аралығында іске асырылады. Пайыздық ставка нарықтықтан қарағанда  орташа 4 пунктке төмен және ол несиені өтеу жалпы мерзімде өзгеріссіз жылына 5-6 %дейін құрайды/18,4 б. /.

        АҚШ-та кеңейтілген ашық үлгі бойынша қызмет етеді. Бұл үлгі бойынша ипотекалық несиелеу жүйесі үшін несиелік ресурстардың қалыптасуы арнайы ұйымдастырылатын,жылжымайтын мүліктермен қамтамасыз етілген екінші реттегі бағалы қағаздар нарығы арқылы жүзеге асырылады. Кеңейтілген ашық үлгі тек кеңейтілген  ипотекалық нарық құрылымының құрылған жағдайында, екінші нарықта айналыста жүретін бағалы қағаздардың эмиссиясына мемлекет тарапынан көмек көрсетілетін және жиі бақылауға алу жағдайында ғана іске асырылады. Бұл үлгі іс жүзінде тұрақты экономикасы бар елдерде кеңінен таралған. Бұл үлгіні көбінесе «ипотеканың американдық үлгісі» деп атайды.

        Американдық үлгінің қағидасы бойынша әр жылда белгілі бір табысы бар адам тұрғын үйдің құнын жартылай нақты ақшамен, ал қалған бөлігін кленттің иелігінде бар немесе сатып алғалы отырған жылжымайтын мүлікті кепілге ала отырып, берген арнайы ипотекалық банктің ссудасы есебінен төлеп, бірден тұрғын үй ала алады. Мұндай несиенің қайтарылуы ипотеканың типіне және қарыз алушының әр жылдың табысына байланысты 15-30 жылдың ішінде жүзеге асырылады. Бұл тұрғын үйді қаржыландыруды ұйымдастыру үлгісінің дамуы берілген ипотекалық салынған мүлік актілерін сатуға мүмкін болатын нарықтың болуын талап етеді.

        Американдық үлгі ипотекалық  эмиссиондық компаниялар үшін ұзақ мерзімді  қаржы тәуекелі мәселесін шешетін қолайлы тәсіл ретінде көптеген банктерді өзіне тартады.

       Американдық үлгі мүлікті кепілге ала отырып облигацияларды шығару арқылы ипотекалық несие беруді ұйымдастыратын  мемлекеттің қатысуымен құрылатын институттардың  құрылуын көрсетеді. Ипотекалық облигациялар нарығы  АҚШ-та қарызды бағалы қағаздардың жалпы көлемінің 1/3 бөлігін алады, ол мемлекеттік облигациялардың көлемінен сәл ғана аз болып келеді. Сонымен қатар АҚШ-та бұл сала көлемі бойынша қарқынды дамуда.

       Соңғы 25 жылда оның үлгісі екі  еселенді. АҚШ-та ипотекалық облигация  нарығы тек  ең үлкен   ғана емес, сонымен қатар ол инфрақұрылым жағынан қарағанда қиын құрылған және тиімді құралдарды шығаратын және қатысушылары жағынан әр түрлі болып келеді.

       Ипотекалық несиелерді сатып  алушылары осы мақсатқа арнайы  арналған  институттар(агенттіктер), Федералдық тұрғын үй әкімшілігі(ФТӘ), Федералдық Ұлттық ипотека қауымдастығы- Фанни Мэй, Мемлекеттің Ұлттық ипотекалық несие ассоциациясы-Джинни Мэй, Ипотекалық несиенің федералдық корпорациясы Фредди Мак және тұрғын үй ипотекалық  нарығының дамуында белгілі бір рөл ойнайтын  басқа да ұйымдар болды/15,20 б./.

        Агенттіктер мемлекеттік несиелік  желілер бойынша алынған қаражаттарға  жеке несиелер  алады, нақты  қарыз алушының несиелік тәуекелін  елеулі түрде азайта отырып, олардан  ірі пакет құрып,ипотека пулымен  қамтамасыз етілген борыштық бағалы қағаздарды айналысқа шығарады. Осылайша агенттіктер, ипотекалық ұйымдастырушы және инвестор арасындағы делдалдар ретінде іс-қимыл жасайды. Ипотеалық несиелерді ұзақ мерзімді борыштық бағалы қағаздарға айналу процесі ипотеканың секьюритиленуі деп, ал несиені ұйымдастыру функцияларының бөлінуі, оған қызмет көрсету мен оны қаржыландыру-ипотеканың фрагменттелуі деп аталады.

      Ипотеканы секьюритиленуі мен  фрагменттеу қаржы институттардың  белгілі бір қызмет көрсетулерге  және әрбір қызметке байланысты тәуекелдерді бөлуге мамандануына мүмкіндік туғызады. Ипотекалық облигациялар нарығына қатысушыларың арасында институттардың қызметтерін орындауына байланысты жіктейді:

• ипотекалық несиелерді  ұйымдастырушылар;
• инвесторлар;
• ипотекалық несиені сақтандырумен айналысатын делдалдар;
• ипотекалық несиелерді  секьюритилендіруді жүзеге асыратын  делдалдар қызметтерін атқарушылар,айрықша аталады..