Ипотекалық несиелендірудің теориялық негіздері

      Қайта кепiлге салынған кепiлзатпен ипотекалық несиелендiру әдiсi. Меншiктi сату мезетiнде  әлi өтелмеген несиенiң кепiлдiк  негiздемесi, жылжымайтын мүлiктiң сатылу мүмкiндiгi қаржыландыру сызбанұсқасына негiзделген. Несие бойынша мiндеттердi сатып алушы өзiне алады. Мәмiленi төлеуге ақша қаражатының жеткiлiктi сомасы жетiспегенде, сатып алушы жаңа несиенi нарық мөлшерлемесi бойынша ала алады.

      Мәмiленi қаржыландыру үшiн екi әдiс қолданылады:

• Несиенiң қалдығы толық өтемдi және меншiктi толық төлеуге мүмкiндiк беретiн жаңа несиенi алу.
• Бар несие бойынша мiндеттеменi алу және мәмiлеге жетiспейтiн сомаға жаңа несиенi алу. Сондай-ақ, екiншi несиенiң кепiлзаты сол жылжымайтын мүлiк болады.

      Осындай жылжымайтын мүлiкке салынатын  салымдарды қаржыландыру сызбанұсқалары қайта қаржыландыруда да қолданылады.

      Қатысумен болатын ипотекалық несиелендiру әдiстерi. Бұл әдiс қаржыландыру сызбанұсқасын көрсетедi, несие берушi, инвестициялауға тiкелей қатысады: несие берушi несие бойынша төлемдердi тұрақты табыстың белгiлi бiр бөлiгiн және меншiк құнының өсу сомасының бiр бөлiгiн бiр мезгiлде алады.

      Егер  де меншiк, қатысуымен болатын несие  арқылы қаржыландырылса, меншiк иелiгi инвесторға өтедi, несие берушi меншiктiң қызмет ету сапасына байланысты ақша ағымының тек бiр бөлiгiн ғана алуға құқығы бар. Бұл жағдайда несие берушi меншiктен өз табысының бiр бөлiгiн алуға байланысты артықшылық құқығын иеленедi. Ал қарыз алушы, жеңiлдетiлген несиелендiру жағдайына ие болады және несие үшiн төмендеу пайыздық мөлшерлеме қолданылады.

      Қатысумен болатын ипотекалық несие берушiге келесi себептермен тартымды болады:

• мұндай қаржыландыру сызбанұсқалары инфляцияның жоғары қарқынды жағдайында несие берушiнiң мүдделерiн қорғауға мүмкiндiк бередi;
• пайыздық мөлшерлеменiң төмендеуi несие бойынша өз уақтылы төлемдердiң төмендеуiне алып келедi, ал бұл қарыз алушының мiндеттемелерiн орындамау тәуекелдiлiлiн төмендетедi.

      Несие берушi  болжаған жылжымайтын мүлiктен түсетiн табыстың бiр бөлiгi жоғары тәуекелдi  болады. Жылжымайтын мүлiктен алынатын табыстың азаю тәуекелдiлiгiн төмендету үшiн несие берушiлер меншiктi басқару сапасын уақтылы тексеру туралы баптарды келiсiмшарттарға қосады. Құнның салыстырмалы жоғарлауының қатысуы да жылжымайтын мүлiктiң құнын көтермеу тәуекелi бар.

      Қатысумен болатын ипотекалық несие қарыз  алушыға келесi себептермен тартымды болады:

• қатысумен болатын несие бойынша төлемдер несиенiң басқа түрлерi бойынша төлемдерден төмен болады;
• төменгi уақтылы төлемдер қарыз алушыға үлкен капиталдың шығындарды қажет ететiн инвестициялық жобаларды жүзеге асыруға ынталандырады.

      Бiрақ  та жылжымайтын мүлiктен алынатын табыстың және құнның маңызды өсу жағдайында несие берушiге төленетiн төлемдер пайыздық мөлшерлеменiң төмендеуiмен өтелмеуi мүмкiн.

     Төлемдердiң  өсуiмен ипотекалық несиелендiру әдiсi. Табыстың өсуiне сүйенетiн қарыз  алушылар қолданады. Осы несиелендiру әдiсiнiң ерекшелiгi:

• бiрiншi минималды жарнасы, содан соң жарналар үнемдi қарқынмен ұлғаяды;
• белгiлi бiр кезеңде бiркелкi өзiн өзi амортизациялайтын  төлемдер басталады.

     Ипотекалық  несиелендірудің қандай да әдісі  қолданғанымен, ипотекалық несиелендіруді ұйымдастыру мен ипотекалық несиені  беруді рәсімдеу міндетті түрде бекітілген заңнамалар негізінде жүзеге асырылуы керек/10, 13 б./ . 
 

1.3 Ипотекалық несиелендіруді  ұйымдастырудың заңдылық  негіздері 

     Қазақстан Республикасында ипотеканың дамуы  республика Президентінің 1995 жылғы 23 желтоқсандағы № 2723 «Жылжымайтын  мүлік ипотекасы туралы» заң күші бар  жарлығынан бастау алды. Осы жарлық бойынша ипотека - кепілге берілген жылжымайтын мүлік немесе ондағы үлесі кепіл берушінің немесе үшінші тұлғаның иелігі мен пайдалануында қалатын кепіл түрі /5/.

     Қазіргі кезде елімізде ипотеканың құқықтық мағынасы болып-кәсіпорын, құрылыс, ғимаратар және жермен берік байланыстағы өзге де мүліктер болып табылады. Ал экономикалық мағынасы – бұл банктен немесе басқа қаржы ұйымдарынан қарыз алу мақсатында жылжымайтын мүлік кепілінің бір түрі .    

   Ипотекалық несиелендіруді ұйымдастыру процессіне ипотекалық, риэлтерлік, сақтандыру және бағалау компаниялары, сонымен қатар  ең басты - ол қарыз алушы қатысады.

    Ипотекалық компания қарыз алушыға тиімді болуы үшін несиелік келісімшарт жасауына, банк таңдауға  көмектеседі. Риэлтерлік компаниялар қарыз алушыға несие алу үшін керекті  құжаттарды құқықтық негізде толтыруға, жылжымайтын мүлік жөніндегі орталықта ипотеканың тіркелуін өткізеді.  Бағалау компаниясы - ипотека обьектісін нарықтық бағалауын жүргізеді.    

   Ипотекалық несиелендіру кезінде қарыз алушы алатын мүлікті сақтандыру үшін сонымен қатар, қарыз алушының өз өмірін және жұмыс қабілеттілігін сақтандыру үшін сақтандыру компаниясымен келісімшарт жасалады. Бұл банктің несиелік келісімшартында міндетті талап болып табылады /11, 14 б./.

    Ипотекалық несиені алу тәртібі қиын емес. Ол үшін қарыз алушы адам ипотекалық компанияға өтініш жасау керек. Онда білікті мамандар ипотекалық несие беретін банкпен несие келісімшартын жасау нені білдіретіндігін, мақсаты жайлы түсіндіреді. Компанияның эксперттері несиелік қаражаттардың қайтарылуын қамтамасыз ету мақсатында алдын-ала қарыз алушының несиелік қабілетілігін бағалайды, сонымен қатар  несие қайтарылуының жеке сызбасын дайындайды. Келесідей міндеттемелер ескеріледі: қарыз алушының негізгі орташа айлық табысы, мүмкіндігі, қосымша табыс көздері, оның мамандығы, жұмыс істеу стажы, кәсіпкерлікпен айналысатын жанұя құрамы және т.б.

     Алдын ала жасалатын келісімшарт жасалғаннан кейін, қарыз алушы алатын пәтерге жалпы бағасының 15% кем емес көлемде бастапқы салымын жасайды. Алатын пәтерге ай сайын төленетін несие төлемі - несие алушының ай сайынғы кірісінің 70% көп болмау керек. Несиені қайтару және пайызды төлеу ай сайын жүргізіледі. Сонымен ізет пайыздар несиенің қалған өтелмеген сомасына аударылады. Ай сайынғы төлемдер тұрақты болуы да, ауысып отыруы да мүмкін, бұл инфляцияның деңгейін ескере отырып өзгерістер жүргізуге байланысты болып келеді. Егер де қарыз алушыда несиені толығымен өтеуге қаражаты болып отырса, оның несиені уақытынан ерте қарыз алу шартына байланысты төлеуіне құқығы бар.

    Ипотекалық несие жағдайы қарыз алушыға алынған үймен немесе пәтер иегері ретінде, шектеулерсіз қолдануға мүмкіндік береді. Қарыз алушының осы пәтерге жазылуын, өзінің жанұясымен тұруына, оны жалға беруіне құқығы бар. Бірақ осы пәтерді сыйға тарту, сату немесе ауыстыруды қарыз алушы тек несиені толық өтегенде одан кепілдемені алудан кейін немесе несие берушінің келісімімен жаңа пәтер иегері келісімшартты қайта жасасқаннан кейін ғана іске асыра алады.

    Коммерциялық банктерде және басқа да несие ұйымдарында ипотекалық несиелендіру операциялары жылжымайтын мүлікті кепілдеу арқылы жүргізіледі. Мұндай кепілдеме ипотекалық несиелендірудің негізгі материалдық қамтамасыз етілуі болып табылады. Кепілдеме өзіне несие келісім шарттарында міндеттеме бойынша қарыз сомасын төлеу және пайыздар жайлы бөлімдерді қосады.

     Қосымша жағдайлар салықты төлеуді қадағалауда, жөндеуде және иелігін сақтау жағдайында, оны орындаудағы міндеттемелер болжануы мүмкін.

      Ипотекалық несиелендіру кезінде қарыз алу жөнінде және оны қамтамасыз ететін қаражаттар жөніндегі келісімшарттар басқа несие түрлеріне қарағанда ерекше құқықтық нормаларды қолдануды көрсетеді.

       Ең негізгісі болып – ол қарыздар үшін пәтерді еріксіз алып қалу. Біреудің иелігіне заттық құқық салынған мүліктің бағасына негізгі міндеттемелерді қанағаттандыру мүмкіндігінен тұрады. Бұл құқықтың мағынасы, егер де қарыз алушы өзінің міндеттемелерін орындамаған жағдайда, мысалы қарызды уақытылы өтемеген жағдайда, несие беруші өзінің талабына қанағатты осы міндеттемелерді қамтамасыз ететін салынған жылжымайтын мүлік сомасынан ала алады.

     Еріксіз мүлікті қарыздар үшін ұстап қалудағы құқықты дайындауда қарыз беруші мен қарыз алушыдан қосымша шығындарды, уақыт және күшті басқа жіберуден талап етуі де мүмкін. Жылжымайтын мүлікке иелік ету құқығының берілуі «иелік ету құқығы туралы акт» деп аталатын құжат арқылы қарызды өтемегені үшін жылжымайтын мүлікті ұстап қалу құқығы қарыз беруші тек заңды мүлік иесіне бере алады.

       Ипотекалық несиелендіруге лицензиясы бар банк немесе несие ұйымдары несие беруші бола отырып, ипотекамен салыстырғанда басқа несие берушілеріне қарыз бойынша немесе қарыз алушымен салықты төлеу бойынша мүлікті ұстап қалу мүмкіндігі жоқ  екеніне толық сенімді болуы керек. Бұл кезде мүлік иесі жөнінде сақтандыру полисін алу керек немесе адвокаттың қызметі қажет.

        Адвокат заңды иегер жөнінде қорытынды береді және бекітеді. Онда мүлікке қатысты барлық қарсылықтары немесе талаптары анықталуы тиіс.

     Заңгерлер сәйкесінше ереже шығарады: ең бастысы «жүру құқығы» атты, оған сәйкес егер де үшінші жақ пайдасына меншік иесі болу шешілсе де несие алушы кепілдеме құқығын сақтай алады. Несие беруші  қандай да болсын меншік иесінен олардың меншігін немесе кепіл затын талап ету құқығына ие болады. Бұл жерде жылжымайтын мүлік кепілдемесі - бұл мүлікті алу жолы емес, ол тек несие берушінің салынған мүліктің бағасынан талап ететін қанағаты/12, 31 б./.

      Әдетте дамыған ипотекалық жүйесі бар мемлекеттердің заңнамалары бойынша қарыз алушының сатылған мүлікті екі айдан екі жылға дейінгі кезең аралығында қайта сатып алу құқығынан айыру нақты процедурасы өте маңызды болып келеді. Мысалы, көптеген азаматтарда бір ғана пәтер болады. Осындай жағдайда бұрынғы мүлік иесінің тұратын жері болмағандықтан заңнама оны тартып алуын қабылдамайды. Мұндай жағдайда қайта сатып алу құқығынан айыру процедурасы кезеңге созылуы мүмкін, сондықтан гиперинфляция кезінде мүлік бағасының маңызды өзгеруіне әкеледі. Демек, әр кепілдемеде қарыз алушының мүлікті қайта сатып алу құқығын және мүлік иелігін тартып алу механизмі көрсетілуі міндетті.

     Кепілдік құқығындағы заңнаманың тағы да бір негізгі керекті заңдық нормасы болып – кепілдіктің нақтылығының міндеттілігі болып табылады. Бұл норма кепілдік құқықтық обьектісі болатын қатаң анықталған, нақты мүліктің бөлінуін қарастырады. Нақтылық барлық мүліктік кешенінен салынған мүлікті бөлуіне көмектеседі. Несие беруші өзінің шағымдарын қанағаттандыруын қарыз алушының барлық мүлкінен алу құқығын алады. Заңдық құқықты анықтаумен байланысты негізгі заңдық норма ретінде ипотекалық несиедегі кепілдіктің жариялылығы орын алады. Кепілдіктің жариялылығы - бұл үшінші тұлғаларға жеңіл танылу үшін кепілдемеге берілген мүліктің ауырлығына талап болып табылады. Бұл норма жылжымайтын мүліктің тіркелуіне сәйкес нотариалдық тәртіпте  заңдық жолмен қамтамасыз етіледі. Көрсетілген құқықтық нормаларда  негізінен ипотекалық несиелеу принциптері дайындалады/13, 15 б./.

     Қазақстандық  және шетелдік тәжірибеге талдау жасағанда осы салада келесідей ортақ принциптерді бөліп көрсетуге болады:

• меншік құқығының шектелу жағдайында мүліктің қарыз алушы қолында қалуында;
• қарыздың мөлшерін кепілдеме үлесі түрінде  анықтау;
• қосымша ипотекалық қарыз бен сол мүлікті кепілге алу;
• сақтандыруды есепке ала отырып қарыз беру;
• қарызды уақытылы қайтармағандықтан мүлікті жоғалту немесе оны басқа тұлғаға беру.

     Ипотекалық  несиелендіруді ұйымдастырудың белгіленген  тәртібін сақтау және заңнамаға сәйкес жүргізу ипотекалық несиелендіру нарығын дамытудың алғышарттарының бірі болып табылады/14, 198 б./. 
 

2 «Астана-Финанс»Ипотекалық Ұйымы» АҚ –НЫҢ ҚАРЖЫЛЫҚ ЖӘНЕ ШАРУАШЫЛЫҚ ҚЫЗМЕТІН ТАЛДАУ 

      Бұл бөлімде дипломдық жұмыстың зерттеу объектісінің қаржылық және шаруашылық қызметтеріне талдау жасалды, соның ішінде ұйымның төлем қабілеттілігі, оның кірістері мен шығыстарының өсу динамикалары, активтері мен міндеттемелерінің құрамы мен құрылымы, меншікті капиталының жеткіліктілігін сипаттайтын көрсеткіштер анықталды. Қызметі бойынша несиелендіру бағыттары,  несиелерді беру тәртібі, қарыз алушылардың несие қабілеттілігін анықтау туралы мәлімет беріліп және несиелік портфелінің   құрамы мен оның сапалық сипаттамасына талдау жасалды. 
 

2.1 «Астана-Финанс» Ипотекалық Ұйымы» АҚ-ның қаржылық