Ипотекалық несиелендірудің теориялық негіздері

КІРІСПЕ 

    Нарықтық  қатынастар жағдайында тұрғын үй құрылысының  даму перспективалары негізінен  тұрғын үй сатып алуды несиелендірудің  ұлттық жүйесінің даму жетістіктерімен  және тиімділігімен анықталады.Қазақстанда  сатып алынатын тұрғын үйдің құнын  бір реттік төлем жүргізу арқылы және құрылысқа үлестік қатысумен бірге ипотекалық несиелендіру жүйесі дамуда.

    Қазақстан Республикасы Президенті Н.Ә.Назарбаевтың 2007 - жылғы «Жаңа әлемдегі жаңа Қазақстан» деп аталатын халыққа Жолдауында тұрғын үй салуды дамыту мәселесі қарастырылған. Оны нақты «Жаңа кезеңнің негізгі міндеттері» бөлімінің  жетінші міндетінде көруге болады: « ... Жетінші міндет – атаулы әлеуметтік қолдау және әлеуметтік саланы нарық қағидаттары негізінде дамыту.

    Біз шын мәнісінде зәру адамдарға атаулы қолдау көрсету жөніндегі саясатымызды жалғастыра береміз, бірақ оны нақты нарықтық қағидаттар негізінде шешеміз, бұлар:  қолжетімді тұрғын үй сатып алу мен жылжымайтын мүлік рыногын дамыту мәселелері. Мемлекеттік тұрғын үй салуды дамыту бағдарламасын іске асырудың екі жылында 11 млн. шаршы метрден астам тұрғын үй іске қосылды. 2007 жылы 7 млн. шаршы метр іске қосылады. Үш жылдың ішінде 160 мың отбасы мен жарты миллионнан астам қазақстандық жаңа қоныстанушылар атанады. Бағдарлама 30 пайыздық озықтықпен орындалуда...»,- деп, елбасы атап өткендей, тұрғын үй мәселесі қазіргі таңдағы маңызды мәселелерінің бірі болып отыр, оны шешудің бір жолы - ипотекалық несиелендіруді дамыту болып табылады/1/.

    Қазақстанның  «Қазақстан өз дамуындағы жаңа серпіліс жасау қарсаңында» деп аталатын әлемдегі бәсекеге барынша қабілетті  50 елдің қатарына кіру стратегиясында халықты тұрғын үймен қамтамсыз ету мен ипотекалық несиелендіру үшінші басымдықта дербес мәселе ретінде көрсетілген: «... Жеке тұрғын үй құрылысын кең ауқымда дамыту үшін ынталандыру жағдайларын жасауымыз керек. Ипотекалық несиелендіру жүйесі бойынша тұрғын үй  сатып алуға табысы жетпейтін азаматтар үшін тұрғын үй құрылысы жинақтары жүйесін одан әрі дамыту керек...»,- деп елбасымыз Үкімет алдына міндеттер қойды /2/.

    Осыған байланысты, Қазақстан Республикасының Үкіметінің 2006-2008 жылдарға арналған бағдарламасында келесі мәселелер қарастырылған: «...Әр түрлі деңгейлі табысы бар халықтың қажеттіліктерін кешенді қанағаттандыруға бағытталған тұрғын үй саясатын іске асыру мақсатында, төлем қабілетінің сұранысын ынталандыру мақсатында ипотекалық несие беру және тұрғын үй құрылысы жинақтарының жүйесі  жетілдірілетін болады...»/3/

    Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелендіру саласы Қазақстан Республикасының Конституциясымен, Азаматтық Кодексімен және «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» Заңмен реттеледі. Қазақстан Республикасының Конституциясында жер меншігін заңдастыру, сатып алу – сату, кепілге беру, жалға беру және т.б. бойынша құқықтық нормалар қабылданған/4/. Ал  «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» Заңда ипотекалық ұйымдар, оларды құру шарттары, қызметтері, ипотекалық келісімнің жасақталуы туралы, ипотекалық куәлік туралы, ипотеканы өткізу, мүліктің қамтамасыз етілуі және қарыздың өтелуі, ипотеканың аяқталуы туралы негізгі мәселелері қарастырылған /5/.

     Ипотека - кепілге берілген жылжымайтын мүлік немесе ондағы үлесі кепіл берушінің немесе үшінші тұлғаның иелігі мен пайдалануында қалатын кепіл түрі . Жылжымайтын мүлікке жер немесе жермен байланысты басқа да объектілер (кәсіпорындар, тұрғын және тұрғын емес үйлер, жолдар) жатқызылады.

     Ипотеканың  дамуы кепілзаттың меншік иесінің  болуымен байланысты, себебі жер мен  жылжымайтын мүлікті кепілге  беруді тек қана оның иесі жүзеге асыра  алады. Мұндай жағдайда ғимараттар ипотекасы сол ғимарат орналасқан жер учаскесі ипотекасымен бірге рәсімделеді.

    Ипотекалық  несие кәсіпорындардың, фирмалардың  және тұрғын құрылыстарының мемлекеттік  қаржыландыру көздеріне деген қажеттіліктерін  банктік несиемен ауыстыруда маңызды  рөл атқарады.

      Дипломдық жұмыс тақырыбының өзектілігі ипотекалық несиелендірудің нарықта алатын орны, халықты тұрғын үймен қаматамасыз етудегі негізгі құралы ретінде қолданылуы және қазіргі таңдағы еліміздегі ипотекалық несиелендірудің жүзеге асу тәртібі, басты мәселелері мен оларды шешу жолдарын анықтау.

    Дипломдық жұмыстың зерттеу объектісі - нарықта қызметін жүзеге асырып жатқан «Астана-Финанс»Ипотекалық Ұйымы» Акционерлік Қоғамындағы ипотекалық несиелендірудің  іс жүзінде жүзеге асырылуы.

         Дипломдық жұмыс мақсаты – ипотекалық несиелендіру түсінігін, қалыптасу тарихын, оның заңдық негізделуін ашу, Қазақстандағы ипотекалық несиелендірудің қазіргі жағдайын, негізгі мәселелерін және жетілдіру жолдарын анықтау.

    Қойылған  мақсатқа жету үшін келесі міндеттер  орындалуы қажет:

• ипотекалық несиелендірудің теориялық аспектілерін анықтау;
• ипотекалық несиелендірудің ұйымдастырылуы мен заңдық қамтамасыз етілуін қарастыру;
• ипотекалық несиелендіруді шетел тәжірибесінде қарастыру;
• ипотекалық несиелендіру нарығының қызмет ету жағдайына сипаттама беру;
• «Астана-Финанс»ИҰ»АҚ–ның ипотекалық несиелендіру қызметін, қаржылық жағдайын талдау;
• анықталған мәселелерді шешу және ипотекалық несиелендіруді жетілдіру жолдарын ұсыну.

      Дипломдық жұмыс кіріспе негізгі үш бөлімнен, қорытындыдан, қолданылған әдебиеттер тізімі мен қосымшалардан тұрады.

      Бірінші бөлімде ипотекалық нарық түсінігі, оның қалыптасу тарихы, ипотекалық несиелендірудің мәні мен әдістері, ұйымдастырылу ерекшеліктері қарастырылған.

      Екінші  бөлімде «Астана- Финанс»ИҰ»АҚ –ның қаржылық және шаруашылық жағдайына, ипотекалық несиелендіру қызметіне, ұйымның қарыздық портфеліне талдау жүргізіліп, қарыз алушының төлем қабілеттілігі мен ипотекалық несиені рәсімдеу тәртібі, берілу процедурасы анықталды.

      Үшінші  бөлімде  «Астана-Финанс»ИҰ»АҚ –ның даму стратегиясы, сонымен қатар еліміздегі ипотекалық несиелендіру мәселелері мен оларды шешу жолдары туралы,  ипотекалық несиелендірудің шетелдік тәжірибесі туралы жазылған.

      Дипломдық жұмысты жазу барысында ипотекалық несиелендіру саласын реттейтін заңдар, отандық және шетел авторларының әдебиеттері, мерзімді басылымдар, ұйымның қаржылық есептілігі мен бухгалтерлік құжаттары пайдаланылды. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ

     Бұл бөлімде  ипотекалық несиелендірудің теориялық аспектілері, яғни ипотекалық нарық түсінігі, оның қалыптасуы, ипотекалық несиелендірудің мәні мен әдістері, принциптері, оны ұйымдастырудың заңдық негіздері қарастырылған. 
 

1.1 Ипотекалық нарық түсінігі және оның қалыптасу тарихы 

       Ипотека – бұл дамыған нарықтық экономикасы бар елдерде пайда болған, қазiргi заманғы термин деп  көпшiлiк ойлайды. Бiрақ тарихи деректерге жүгiнсек, бұл Ежелгi Грецияда пайда болып,   әлемдiк қаржылық және экономикалық жүйеге енген. Солонның iзбасары Драконт өз заманында меншiкке байланысты тәртiп енгiзген. Оның енгiзген тәртiбi бойынша жеке меншiкке және оның қандай да бiр бөлiгiне жасалған қастандық үшiн қатаң жаза қолданылатын болған. Осыған байланысты тарихта «Драконт заңы» деген түсiнiк қалыптасқан. Солон өз заманында жер қарыздарын алып тастау, мүлiктi мұрагерге қалдыру өсиетхатын енгiзуге байланысты iрi реформаларды жүзеге асырған. Солон реформасы бойынша әр адам өз меншiгiндегi мүлiктердi мұраға қалдыруға немесе мұрагерлiк құқығынан айыруға байланысты өсиеттi қалдыруға құқылы болған.

       Бұдан  кейiн әр адам өз меншiгiн  мұраға қалдыру немесе мұрагерлiк  құқықтан айыру туралы өсиеттi өз еркiмен қалдыруға мүмкiндiгi болды. Ең алғаш Афинада мұндай  мiндеттемелерге борышкер жеке  тұлға ретiнде кепiл болған, яғни борышкер қарызды қайтаруға мүмкiндiгi болмаған жағдайда құлға айналу мүмкiн болған. Солон жеке бастың жауапкершiлiгiн мүлiктiк жауапкершiлiкке айналдыру үшiн борышкердiң жерiне қарыздың бедгiлi бiр сомасын өтеудi қамтамасыз ететiн жер деген жазуы бар бағанды тұрғызуды ұсынған. Бұл бағанды ипотека деп атаған.

      Жалпы  ипотека гректiң ²hypotetheka² деген сөзiнен шыққан, яғни кепiлзат немесе кепiлге беру деген ұғымды бiлдiредi. Қысқаша айтқанда, ипотека – несиеге үй сатып алу деген  мағынаны бiлдiредi.

      Ипотекалық жүйенiң мақсаты – тұрғын үйге иелiк ету құқығын белгiлеу кезiндегi құпиялық әдiске байланысты қауiптi төндiрмеу болып табылады.

      Жер  – оңай айналымға түсетiн тауар болғандықтан алынған қарыз үшiн кепiлдiкке қойылған. Осыған байланысты сатып алушы да, несие берушi де үлкен тәуекелдiлiкке барған.

      Ипотека  меншiк иесiнен екiншi бiреудiң иелiгiне  берiлген мүлiктiң құнын қамтамасыз  етедi.

      Уақыт  өте келе «ипотека» сөзiн кепiлдi белгiлеуге қолдана бастады. Римдiктерде ипотекалық құқық қажеттi екi сапаға ие болмаған, олар «жариялылық» және  «арнайылылық», сондықтан да несие берушiнiң алдындағы борыштық өтелуiне сенiмдi кепiл бере алмаған. Римдiктер ипотеканың заңдылық өрiсiн ұлғайта бастады. Ендiгi жерде  борышкердiң меншiгiндегi барлық мүлiктер заңдастырылды. Бұл бiр жағынан несие берушiнiң сенiмдiлiгi үшiн борышты кез келген өзге де мүлiкпен емес,  нақты және белгiленген мүлiкпен өтеудi қамтамасыз еттi.

      Екiншi жағынан, римдiк заң несие берушiге  қарыздың ерекшелiгiне байланысты  келiсiм – шарттан  тыс ипотекалық құқық бердi.

      Өзгеше  айтқанда, құпиялы немесе жариясыз заңды ипотекаға байланысты қарыз берушi борышкердiң мүлкiне келiсiлген ипотеканы белгiлеуіге аса сенiмдi болмаған. Себебi борышкер несие берушiнiң. Бiрте-бiрте ипотека орта ғасырлық Еуропалық заңдылықтарға ене бастады.

      Германияда  XVI ғасырда пайда болды, ал Францияда XVI ғасырдың соңында жариясыз ипотека қызмет еттi.

      Еуропалық  мемлекеттiң заңдылықтарында ипотеканың  екi сипаты болды. Бiр жағынан – ол тек жылжымайтын мүлiкке ғана қолданылады, ал екiншi жағынан, кепiлге қойылған мүлiк несие берушi арқылы емес, сот арқылы сатылатын болған. Несие берушi үшiн борышкердiң иелiгiне берiлген қарыздың қайтарылуына ипотека сенiмдi құрал болып табылады /6,98 б./.

      Еуропада  мүлiкке меншiктi иелiк ету құқығынан  мәжбүрлеп айыру басты орын алған. Оның механизмi ипотекалық талаптар мен заттық ипотекаға арыздану арқылы жүзеге асқан. Соңғысы мүлiктiң кiмнiң қолында екендiгiне қарамастан, оны жариялы түрде сату арқылы талап ету құқығын қанағаттандыруды бiлдiредi. Ипотекалық кiтапта ипотеканы жабу құқықтың  соңғы тоқтатылу элементi емес. Тек материалдық шарттар орындалғанда ғана ипотека өз күшiн жойған. Ипотека тек ерекше ипотека туралы арнайы кiтапқа жазылғаннан кейiн ғана берiк мүлiктiк құқыққа айналған. Ортағасырлық кодекстер  бойынша ипотека бiртұтас, мұқтаждықты қанағаттану құқығына негiзделген деген анықтама сақталған.

      «Нypotheka est toto in toto, et toto in qyalibet parte» - ипотекаға жүктелген мiндеттемелердiң орындалуына қанағаттану құқығы  ипотекаға қойылған затқа негiзделген. Мүлiктiң жеке бөлiктерiн сатуға байланысты несие берушi қарыздың толық сомасының өтелуiн қанағаттандырылуын талап етуге құқылы.

      Ипотекалық  құқық жеке  қызмет ете алмайды. Мүлiк иесiнiң өзгеруiне қарамастан жылжымайтын мүлiктер ипотекасы кең таралған. Талап етудiң жарамсыздығы немесе тоқтатылуы ипотеканың жарамсыздығын немесе тоқтатылуын бiлдiредi. Ипотеканың бұл мағынасы ең алғаш тек римдiк құқықпен ғана танылмаған, ол еуропалық мемлекеттер заңнамаларымен де әйгiлi болған.

      Римдiк  құқық бойынша несие берушiнiң жұмсаған шығындарына, ипотекалық пайызға және оның талаптарына ипотека кеңiнен таралған.

      XVIII - XIX ғасырларда көптеген мемлекеттердiң ипотекалық заңнамалары бойынша талап етiлетiн жалпы сома жариялылығына байланысты және  де ол жазылу кiтабында белгiленген жағдайда ғана сомаға пайыздың өсуiмен оның көлемi анықталған/6, 121 б./.

      Ресейде  ипотека заңды құқық ретiнде  тек ипотекалық кiтапқа жазылған  уақыттан бастап қана қызмет  еткен. Қарыз алушы мiндеттеменi орындамаған  жағдайда мүлiк кiмнiң қолында болса да,  мүлiкке қойылған талаптардың қанағаттандырылуын талап ету құқығына ие болған. Ипотекалық несиеге кепiлдiкке қойылған мүлiк төтенше жағдайлар әсерiнен бүлiнiп немесе жойылған жағдайда меншiк иесiнiң шығындарының орнын толтыру үшiн сақтандыру сыйақысы белгiленiп отырған. Мүлiк иесiнiң пайдалануға ғана құқығы болған, егер де ол мүлiкке залал немесе зиян келтiрген жағдайда несие берушi қосымша  төлем төленуiн талап етуге құқығы болған. Ипотекалық құқық ипотекалық кiтаптағы формальды жазуларды жою арқылы тоқтатылған.

      Ресей  территориясында ипотека 1881 жылы 19 мамырда заңмен бекiтiлген. 1882 жылы заңды жүзеге асыру және жекелеген баптарына толықтыру еңгiзу мақсатында ерекше ипотекалық комиссия құрылды.          1889 жылы өсиетхаттың жариялылық жүйесiн алып тастап, «жариялылық» және «арнайылық» тәртiбiн бекiттi. Тәжiрибеде шаруалар iсiнiң жаңа реестрлiк нысаны енгiзiлдi. Бұл жерде бұрынғы тәртiптен өзгешелiгi мүлiк иесiнiң аты жарияланатын болған. Осылайша арнайылылық қағидасы тереңдей түстi.