Ипотекалық несиелендірудің теориялық негіздері

        XIX ғасырда Ресейде негiзгi ипотекалық ұйымдар болып, қалалық несиелiк ұйымдар болып табылған. Олардың iшiнде: Петербургтiк, Мәскеулiк, Одессалық, Варшавалық ұйымдарды атап айтуға болады. Олардың қолында ипотекалық несиелендiру қорының 80 пайызы болған /7, 325 б./.

      Ғасырлар  аралығында және белсендi қалалық  құрылыс кезiнде қаланың жылжымайтын мүлiкпен келiсiм жасауға жергiлiктi ипотекалық банктер құқық алды. Бiрақ Кеңестiк басқару кезiнде ипотека капитализмнiң элементi болып саналғандықтан мүлдем жойылған. Бiрақ дүниежүзiнде ипотека дамып отырған және әр мемлекеттiң салт - дәстүрi мен әдет - ғұрпына байланысты ипотеканың ерекше нысандары қалыптасқан.

      Нарықтық  экономикаға көшкеннен кейiн Қазақстанда  да ипотеканың негiздерi қаланып, бiздiң елiмiзге қолайлы деген малайзиялық үлгi қалыптаса бастады.

      Қазақстанда  ипотеканың дамуы - Республика Президентiнiң 1995 жылғы 23 желтоқсандағы «Жылжымайтын мүлiк ипотекасы туралы» заңды күшi бар Жарлығын қабылдаудан бастау алады. Үкiметтiң осы бағыттағы жұмысының бiрiншi кезеңi 2000 жылғы 21 тамыздағы қаулысымен Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзiмдi қаржыландыру және ипотекалық несиелендiру жүйесiн дамыту тұжырымдамасын бекiту болды.

      Ұсынылған  тұжырымдаманың  негiзi жаңадан салынған  тұрғын үйдi, сондай-ақ қайталама нарығындағы тұрғын үйдi қоса алғанда еркiн нарықта дайын тұрғын үй сатып алу үшiн азаматтарға ұзақ мерзiмдi ипотекалық несие берудiң нарықтық жүйесiн құруға келiп саяды. Ұлттық банктiң шешiмiмен 2000 жылғы 20 желтоқсанында «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» жабық акционерлiк қоғамы құрылды. Бүгiнгi таңда оның бiрден-бiр акционерi Ұлттық банк болып табылады/8, 24 б/. 

1.2 Ипотекалық несиелендірудің мәні, әдістері және принциптері 

     Жылжымайтын мүлік кепілдігіне, сондай-ақ жер  меншігі кепілдігіне берілетін ипотекалық несие нарықтық экономика жағдайында кең тараған несиелендірудің түрі болып табылады. Жер меншігі нарықтық несиелік қатынастар жүйесіне меншігінде жекешелендірілген пәтерлер, жер учаскелері, тұрғын қорлары бар кәсіпорындарды, ұйымдарды, фирмаларды және тұрғындарды қосады.

     Ипотекалық  несие кәсіпорындардың, фирмалардың  және тұрғын құрылыстарының мемлекеттік  қаржыландыру көздеріне деген қажеттіліктерін  банктік несиемен ауыстыруда маңызды  рөл атқарады. Оның дамуы ұзақ мерзімді несиелік ресурстарға деген тапшылық пен жоғарғы қарқынды инфляция жағдайында шаруашылық жүргізуші субъектілердің инвестициялық активтілігін ұлғайтуға әсер етеді.

     Ипотекалық  несиелендіру жүйесі өзіне екі бағытты  қосады:

• шаруашылық жүргізуші субъектілерге және тұрғындарға ипотекалық несиелерді беру;
• екінші нарықта ипотекалық несиелерді сату/ Қосымша А/.

     Бірінші бағыт бойынша көбіне ипотекалық банктер қызмет етеді, ал екінші бағыт  бойынша ипотекалық банк активтерін сатып алып, кейін солардың негізінде  өз атынан бағалы қағаздар шығаратын қаржылық ұйымдар және қорлар айналысады.

     Ипотекалық  несиенің екінші нарығының бар болуы  ипотекалық банктердің активтерінің өтімділігін  қамтамасыз етеді, айналыстағы ақша массасын байланыстырады, мемлекет аумақтары  бойынша капиталдың қайта бөлінуіне әсер етеді, несиелер бойынша пайыздық мөлшерлемелерді тұрақтандырады.

     Ипотекалық  несиелендірумен айналысатын банктер  мұндай жағдайларда несиелік ресурстары жеткілікті болады, себебі банкке қажет  ақша  құралдарын жинақтап, жаңа несиелер беру арқылы қайта айналысқа шығару мүмкіндігі туады.

     Ипотекалық  несиелендіруді дамытудың негізгі  мәселелері болып: жылжымайтын мүлікке  деген төмен төлемқабілетті сұранысқа  негізделген банктердің ресурстық  базасының жеткіліксіздігі, жоғарғы  қарқынды инфляция. Банктер үшін өтімділіктің ең басты мәселесі ипотекалық несиелендіру кезіндегі ресурстарды орналастыру мерзімдерінің алшақтығында/9, 134 б./ .

     Ипотекалық  несиелер жылжымайтын мүлік кепілдігі  – ипотеканы талап етеді.

     Ипотеканың  дамуы кепілзаттың меншік иесінің болуымен байланысты, себебі жер мен жылжымайтын мүлікті кепілге беруді тек қана оның иесі жүзеге асыра алады. Мұндай жағдайда ғимараттар ипотекасы сол ғимарат орналасқан жер учаскесі ипотекасымен бірге рәсімделеді. Қазақстан Республикасының Конституциясында жер меншігін заңдастыру, сатып алу – сату, кепілге беру, жалға беру және т.б. бойынша құқықтық нормалар қабылданған.

     Ипотека – бұл міндеттемелерді жылжымайтын  мүлікпен қамтамасыз етудің бір әдісі  болып табылады, бұл жағдайда кепіл  ұстаушы кепіл беруші өзінің міндеттемелерін орындамаған кезде кепілге берілген жылжымайтын мүлік есебінен қанағаттанады. Ипотека кез-келген ақшалай міндеттемелерді қамтамасыз етуге, сондай-ақ несиелік келісім шарт бойынша міндеттемелерді қамтамасыз етуге қолданылады.

     Жылжымайтын мүлікке жер немесе жермен байланысты басқа да объектілер (кәсіпорындар, тұрғын және тұрғын емес үйлер, жолдар) жатқызылады.

     Ипотекалық  несиелендірудің принциптері мен  мақсаттарын қарастырайық.

     Ұзақ  мерзімді ипотекалық несиелендіруді дамытудың  басты мақсаты- орташа табысты азаматтарды қолайлы бағамен тұрғын үйлермен қамтамасыз етуге мүмкіндік беретін тиімді қызмет ететін жүйені құру. Бұл жүйе ұзақ мерзімді ипотекалық несие мен азаматтардың меншікті қаражаттары есебінен  тұрғын үйлерді сатып алуды нарықтық прициптерге негізделіп құрылады.

     Жоғарыда  көрсетілген жүйені құру келесілерге  қол жеткізуге мүмкіндік береді:

• азаматтардың төлемқабілетті сұранысын көбейту және тұрғындардың негізгі бөлігіне тұрғын үйді сатып алуға қол жеткізуге мүмкіндік беру;
• тұрғын үй нарығының қызметін жақсарту;
• нақты экономикалық айналысқа жекешелендірілген тұрғын үйлерді қосу;
• тұрғын үй саласына халық жинақтарын және басқа да бюджеттен тыс қаржылық ресурстарды тарту;
• құрылыс кешенін дамытуды қамтамасыз ету;
• ел экономикасын жалпы жақсарту.

     Қазақстандағы ипотекалық несиелендіру жүйесі шетел  тәжірибесіне сүйене отырып қазақстандық базаға сәйкестендіріліп, өтпелі экономикаға  тән макроэкономикалық шарттарды, тұрғындардың шектеулі төлемқабілеттілігін, жоғары қарқынды инфляцияны ескеруі  қажет.

     Ипотекалық несиелендіру жүйесі ең алдымен тартылған қаржылық ресурстарды тиімді пайлануға сүйенуі шарт. Аумақтардағы ипотекалық несиелендіру жүйесінің даму қарқыны аумақтағы жалпы экономикалық жағдайға байланысты жүргізілуі керек.

     Ипотекалық  несиелендіру жүйесінің құрылуы мен дамуы үшін негізгі мәселелерді шешу қажет:

      - несиелендірудің бұл түрінің механизмін іске асыру және ипотекалық несиелердің алғашқы және екінші нарықтарының тиімді қызмет етуі  үшін заңнамалық және нормативтік базаны жетілдіру;

      - ипотекалық несиелендіру нарығын ұзақ мерзімді бюджеттен тыс қаржылық ресурстармен қамтамасыз етудің әмбебап механизмін құру және енгізу;

      - ипотекалық несиелер нарығына қатысушылардың бір-бірімен тиімді әрекет етуін қамтамасыз ететін инфрақұрылымды қалыптастыру;

      - ипотекалық несиелерді алатын азаматтар мен несиелерді қайта қаржыландыруды қамтамасыз ететін несие берушілер мен инвесторларды салықтық ынталандыру;

• ипотекалық несиелер нарығы субъектілері арсында еркін бәсекелестік үшін бірдей шарттар қалыптастыру;
• ипотекалық несиені өтеу мүмкіндігі жоқ болған кезеде несие берушілердің заңға қайшы әрекеттерінен қарыз алушыларды әлеуметтік қорғау механизмдерін қалыптастыру.

      Ұзақ  мерзімді ипотекалық несиелендіру жүйесін  қалыптастыру стратегиясын құру жағдайында келесі аспектілерді ескерген жөн:

• ең алдымен шағын ипотекалық несиеге қажеттілігі бар тұрғындарды ипотекалық несиелендіруге бағыт талу. Бұл шектеулі ресурстар жағдайында көбірек адамдарды несиелендіруді қамтамасыз етеді;
• иелікте бар тұрғын үйді сату арқылы жаңа тұрғын үйдің бір бөлігін төлеу мүмкіндігін жасау.

       Ипотекалық несиелермен жылжымайтын мүлiктердi қаржыландыру әдiстерiн  тәжiрибеде қолдану үшiн келесi шарттардың орындалуын қамтамасыз ету керек:

• пайдалылыққа жету және қаражаттын қайтарымдылығын;
• несие берушiнiң ақша қаражатын инфляциядан сақтау;
• тәуекелдiлiктен қорғау;
• қарыз алушыға несиенi беру жағдайларын жасау.

      Ипотекалық  несиелендiрудiң негiзгi әдiстерi және жылжымайтын мүлiктi ерекше жағдайларда қаржыландыру әдiстерiн қарастырайық/ Қосымша Ә/.

      Ипотекалық  несиелендiрудiң әдiстерi:

      Аннуитеттiк  несиелендiру әдiсi. Аннуитеттiк (типтiк  ипотекалық несие) кезеңдiк бiркелкi төлемдер көзделген, тiркелген пайыздық мөлшерлi, өзiн-өзi амортизациялайтын  несие.

      Кезеңдiк  төлемдерге қарызды өтеу шоты және несие бойынша пайыздарды төлеу кiредi. Төлемнiң көлемi несиелiк шарттың қолданылу мерзiмiнде белгiлi пайыздық мөлшерлеме бойынша ай сайын төлеуге қажеттi сома болып анықталады. Төлем ақша ағымының ағымдық құнын ескерiп анықталады.

      Несиелендiрудiң  максималды мерзiмi қаржыландыру объектiсiнiң экономикалық өмiрiнiң  мерзiмiнен қысқа болады.

      Ипотекалық  несие бойынша төлемдерiн есептеу  үшiн 3 фактор ескертiледi:

• несиенiң негiзгi сомасы;
• несиенi өтеу мерзiмi;
• пайыз мөлшерлемесi.

      Ипотекалық  несиенiң осындай түрi қарыз қаражатын бiр қалыпты өтеуге мүмкiндiк бередi.

      Ипотекалық  мiндеттемелердiң басқа түрлерi өзгермелi төлемдермен сиппатталады. Өзгермелi төлемдермен ипотекалық несиелер табысты  әкелетiн инвестициялар сияқты талданады. Өзгермелi төлемдерiмен несиелендiру әдiстерiн қарастырайық.

      Негiзгi соманы тiркелген төлемақымен ипотекалық несиелендiру әдiсi. Несиенiң осындай  түрiн «серпiлмелi» деп атайды. Осындай жағдайда несиелендiрудiң  шарттарының ерекшелiктерi осындай:

• кезеңдiк тiркелген төлемдер қарыздың негiзгi сомасын өтеу

шотына  бағытталады;

• қарыздың қалған бөлiгiне пайызды төлеу.

      Ерекшелiгi: тек бiрнеше жыл пайыздық төлемдер  қалған  уақытта қарыз шотына бiркелкi төлемдер және пайыз өтелмеген несие бөлiгiне есептеледі.

      «Шарлы» төлеммен несиелендiрудiң әдiсi. Осы  жағдайда несиенiң көп бөлiгiн өтеу немесе несиенің толық өтелуі, яғни ипотекалық несиелендiру мерзiмiнiң соңында шарлы төлеу жағдайы қарастырылады.

      «Шарлы» төлеммен несиелендiру әдiсiнiң ерекшелiгi:

• пайыздық төлемдердiң несие мерзiмiнiң аяғына дейiн болмауы.

      Несие мерзiмiнiң соңында күрделi мөлшерлемемен есептелген пайыз және несие сомасы толық өтеледi. Мысалы, жердi игеруге алған несие.

• Несие мерзiмiнiң iшiндегi тек пайыздарды төлеу берешек өтеу мерзiмiнiң аяғында «шарлы» төлеммен iске асырылады;
• Iшiнара амортизациялық жинақты «шарлы» төлеммен жинақтайды;
• «Шарлы» төлеммен  несиелендiру сызбанұсқалары жаңа құрылысты игеру жобаларын қаржыландыру кезiнде қолданылады.

      Өзгермелi пайыздық мөлшерлемемен ипотекалық несиелендiру әдiсi. Өзгермелi пайыздық мөлшерлемемен ипотекалық несиелерге тән негiзгi ерекшелiктер:

• нарықта қаржылық жағдайдың өзгеруiнен пайыздық мөлшерлеме өзгередi және несиелiк шартта көрсетiлген қаржы индексiмен түзетiледi;
• пайыздық мөлшерлеменiң максималды немесе минималды деңгейiн белгiлеуге болады.

     Реттемелi мерзiмi ұзартылған төлеммен несиелендiру әдiсi. Осы әдiс табысты қамтамасыз ететiндiгiмен ерекшеленедi. Осындай несиенiң төлемақылары бүкiл несие мерзiмi бойында жанұя табысының 30%-нан аспайды. Мерзiм ұзартылған төлемдердi реттеу кезiңде екi пайыздық мөлшерлеме қолданылады. Бiрiншiсi, ай сайынғы қарыз алушының берешек сомасын есептеу кезiнде қолданылады, екiншiсi бiрiншiге қарағанда төменiрек, ай сайынғы төлемдермен есеп айырысу кезiнде қолданылады. Пайыз бойынша берешектердi есептеу кезiнде қолданылатын мөлшерлеме «шартты» деп аталады. Төлемдi есептеуде қолданылатын мөлшерлеме «төлем мөлшерлемесi» деп аталады.