Ипотекалық несиелендірудің теориялық негіздері

        Американдық үлгі ипотекалық  облигациялар нарығының дамуын  көздейді, өйткені мемлекет ипотекалық  несиелерді сатып алудыңжәне оларды қайта қаржыландыру үшін ипотекалық облигациялар шығарудың тетігін жасайды. Мемлекеттің қатысуымен құрылған ипотекалық қауымдастықтар ипотекалық несиелерді ұйымдастырушылардың кепілхатпен облигациялар шығаруына кепілдік береді,бұл олардың тиімділігін қамтамасыз етеді.

      Коммерциялық банктер азаматтарға  жылжымайтын мүлік кепілімен  ипотекалық несиелер береді. Фанни  Мэй мен Фредди Мак АҚШ-тағы  ипотеканың қайталама нарығының  инвесторлары мен кепілгерлері  болып табылады. Олар, әдетте қарыз алушыларға несиелерді тікелей бермейді.

      Ипотекаларды бастапқы нарықта  коммерциялық банктер, ипотекалық  несие беру жөніндегі компаниялар  және тұрғын үйді қаржыландырушы  жергілікті ұйымдар сияқты қаржы  институттары ресімдейді. Бұдан  соң бастапқы кредиторлар ипотекаларды қайталама нарықта инвесторларға сатады да,алынған қаражаттарды жаңа тұрғын үй несиелерін беру үшін пайдаланады, сөйтіп өзінің қорын үнемі толықтырып отырады. Фанни Мэй, Фредди Мак ипотекалық бағалы қағаздар шығарады. Ипотекалық бағалы қағаздар инвестициялық өтімді құралдар болып табылады және оларды дилерлер бағалы қағаздар нарығы арқылы таратады.          

       Бұдан басқа инвесторлар ипотекалардың  қайталама нарығында ипотекалық  бағалы қағаздарды иеленушілерге  пайыздық ставкаң уақытылы төленуіне және бастапқы заем алушы мен заем берушінің төлем қабілеттілігіне қатыссыз облигациялардың  өтелуіне кепілдік береді. Осы үш компанияның мынадай ортақ  міндеті бар-әсіресе аз және орташа күнкөрісті отбасылар мен кедей  аудандарға тұрғын үй несиесі үшін қаражаттар тарту.

      Фанни Мэй мен Фредди Мак  тек қайталама нарықта  және 240 мың АҚШ долларынана аспайтын  тұрғын үй ипотекасымен ғана  жұмыс істейді. Олар қанағаттандырмайтын  несиелік мәнжайлары бар ипотекалар  бойынша активтерге берешегі 80 %-дан астын мөлшердегі және басқа да кемшіліктері бар мәмілелерді жүзеге асырмайды. Фанни Мэй мен Фредди Мак ипотекаларды бастапқы заем берушіден сатып алады,оларды құрамдастырады және ипотекалық бағалы қағаздарды, жоғары рейтингі пайда болуынан бастап, қоғам миссиясы бар жеке компания ретіндегі  бүгінгі мәртебесіне дейінгі дамуы елдегі жалпы экономикалық және әлеуметтік жағдаймен орайластырылды.

      Тұрғын  үй құрылысын ынталандыру  және жылжымайтын мүлік кепілімен  несие алу шарттарын жетілдету  мақсатында аталған несиелер тұрғын үйге берілген ипотеканы сақтандыруға уәкілетті Федералдық Тұрғын үй әкімшілігінде сақтандырыла алады.

     Тұрғын үй ипотекалық нарығы  тұрақтылығын сақтандыруды қамтамасыз  етуге Джинни Мэй «аралық жолбасшы»  рөлін атқарады. Басқа сөзбен айтқанда,  Джинни Мэй ипотекалық бағалы қағаздарды сатып алмайды, сатпайды және оларды шығармайды, сондай-ақ ипоекаларды бастапқы заем берушілерден сатып алмайды.

       АҚШ-та қайталама нарық көптеген  мынадай өзекті тетіктердің арқасында жұмыс істеуде: несие қабілеттілігін тексеру, тұрғын үйге меншікті қорғау мен оларды сақтандыру, жылжымайтын мүлікке бағаны нарықтық және ашық белгілеу тұрақты құқықтық база.

      Американдық үлгінің оңтайлы  жағы болып-ипотекалық несиелеу  жүйесін құруда жалпы ипотекалық несие жөнінде қызмет ететін мамандандырылған ұйымдардың қызмет етуі арқасында ипотекалық несиелеуді бірінші және екінші деңгейдегі болып табылады/18, 5 б./.

    Сонымен қатар, Европа мен АҚШ мемлекеттерімен қатар қазіргі кезде ипотекалық несиелеу жүйесі Азия аймағында,атап айтқанда Малайзияда халыққа ипотекалық несие беру жүйесі  жеткілікті деңгейде дамыған. Малайзияның ипотекалық несиелеу жүйесі өзінің дамуында «Кагамас»  Ұлттық ипотекалық корпорацияны құру арқылы қол жеткізді. Бұл корпорация құрамына Малайзия Банкі (20%), қаржы компаниялары (19,5%), коммерциялық банктер (60,5%) құрайды. Корпорацияның жарғылық қоры қазіргі таңда 40 млн. АҚШ долларын құрайды. Бұл корпорацияның негізгі рөлі болып құрылыстың  өтімділігін,құнының төмендігін, ипотекалық несиелеудің ұзақ мерзімді  сипатын, тұрғын үйді сатып алушылар үшін  қаржыландыру түрлерін  таңдауды қамтамасыз ету болып табылады./15, 12 б./

        Малайзияда ипотекалық несие беру  процесі екі кезеңнен тұрады: тұрғын үй құрылысын жүргізу  және тұрғын  үй құрылысын аяқтау процесі. Тұрғын үй салу үшін құрылыс салушыға 2-3 жыл мерзімге несие беріледі, бұл орайда құрылыс салушы тұрғын үй салатыныны  туралы халықты жариялы түрде хабардар етеді.

       Құрылыс салу кезінде құрылысы аяқталмай қалған тұрғын үйді алдын-ала сату және үйді сатып алушыларды біржолата қаржыландыру  жүзеге асырылады. Несие берудің негізгі шарттары болып қаржыландырудың 70% -дан  80% дейінгі  маржасы болып табылады, несиелердің орташа өтімділігінің мерзімі  20 және 25 жыл аралығы негізгі қарыздың сомасы ай сайын қарыз алушылар кірісінің 1/3 мөлшерінде жабылады,мүлікті сақтандыру туралы келісім-шарты беру міндетті болып табылады, сыйақының ең жоғарғы  мөлшері 9% құрайды.

          Жоғарыда атап өткендей, Қазақстанда ипотекалық несиелендіру жүйесі осы малайзиялық үлгіге сәйкес қалыптасуда.  
 

3.2 Қазақстандағы ипотекалық несиелендіруді дамытудың жолдары 

    Аналитикалық  талдаушылардың пікірі бойынша, Қазақстан Республикасының тұрғындарының көп бөлігінің тұрғын үй мәселесін тиімді шешуді отандық құрылыс саласының дамуымен; алғашқы тұрғын үй нарығының дамуымен және бәсекенің артуымен; заңдастыруды енгізумен және азаматтардың нақты табыстарының өсуімен; жылжымайтын мсүлікпен жасалатын операцияларды реттейтін нормативтік – құқықтық базаның дамуымен және жетілдірілуімен; ипотекалық несие бойынша пайыздық мөлшерлемелердің төмендеуімен және мерзімнің ұзартылуымен байланыстыруға болады. Соңғы жылдары дәл осы бағытта оң тенденциялар байқалады. Егер, 2001 жылы ипотекалық несиелендіру бойынша пайыздық мөлшшерлемелер жылдық 20 – 24% құраса және оны қайтару мерзімі 5 жыл болса, ал 2002 жылы пайыздық мөлшерлеме жылдық 16 – 19%  төмендеп, ал мерзімі 10 жылға дейін ұлғайды. 2003 жылы ипотекалық несие 12,5% жылдық пайыздық мөлшерлемемен 15 жылға берілді. Қазіргі кезде ипотекалық несиелендіру мерзімі 25 жылға дейін жетті /8,11 б./.

    Ипотекалық  несиелендіру мерзімін одан әрі қарай  ұзарту тиімді болмайды, себебі несие  бойынша төлемдер сомасы шамалы деңгейде төмендейді, ал төлемдердің өзі оған қосылған пайыздармен бірге тағы да бірнеше жылға созылады.

    Ипотекалық  несиелендіру бойынша пайыздық мөлшерлемені төмендету үшін келесілерді ұсынуға  болады:

• банктермен ипотекалық облигацияларды бағалы қағаздар нарығында оңай орналастыру үшін жағдай жасау;
• арзан несиелік ресурстары бар шетелдік инвесторларды тарту;
• несиелік портфельдің көп көлемін шоғырландыру негізінде ипотекалық несиелер бойынша қызмет көрсету аппаратын ұстауға шығындар үлесін азайту жолымен өзінің пайыздық маржасын кезеңмен төмендетуге банктерге мүмкіндіктер беру;
• инфляция мен қайта қаржыландыру мөлшерлемесін төмендетуді қамтамасыз ететін елдегі жалпы экономикалық жағдайдың тұрақтануына жағдай жасау.

      Сонымен  қатар, айта кететін жайт, қазіргі таңдағы жылдық пайыздық мөлшерлемелердің 11 %  төмендеуі халықтың қарапайым бөлігіне арналған ипотекалық неиселендіру бойынша қол жеткізу мәселелерін толықтай шешпейді. Мысалы,  несиелендірудің 12,5 % мөлшерлемесінде несиелендіру сомасы 1,5 млн.тг және несиелендіру мерзімі 15 жыл болса, ай сайынғы төлем 18 467 тг құрайды,  ал жанұяның қажетті кірісі – 55 461 тг жуықталған. Дәл осындай шарттарда 11% жылдық пайыздық мөлшерлемеде ай сайынғы төлем 17 048 тг болады да, ал қажетті кіріс көлемі- 51 144 тг. Яғни мұндағы төле бойынша айырмашылық тек қана 1 439 тг немесе 7,7% құрайды.Сонымен қатар, өзінің тұрғын үй мәселесін шешу үшін ипотека алуға бел буған және банктер несие беруге келісім берген адамдар қатары ипгтекалық несиелендірудің жылдық пайыздық мөлшерлемесін 11 % төмендеткеннен көбеймейді/15,26 б./.

      Отандық ипотекалық несиелендірудің тағы бір басты мәселесі –оның қажетті жоғарғы деңгейде жүргізілмеуі. Клиенттермен жұмыс істейтін мамандардың біліктілігі тәрізді мәселелер жетілдіруді талап етеді. Ипотека- бұл Қазақстан үшін салыстырмалы несиелендірудің жаңа түрі және оның ең қиын түрі. Ипотекамен айналысатын сарапшы маман жоғарғы деңгейде банктік істі, азаматтық және жанұя құқығын, нотариалдық қызметті, тіркеуші органдардың жұмысын (жылжымайтын мүлік бойынша орталық), сақтандыру ісін өте жоғары деңгейде біліп және тәжірибелі психолог болуы керек. Жоғары білікті мамандандардың осы салада аз болуы оларды дайындау және біліктілігін жоғарылату орталықтарына деген талаптардың жоғарылауын қажетсінеді.

      Ұзақ  мерзімді ипотекалық несиелендіру мәселелерін  шешудің басты бағыттары болып  нарықтық механизмдердің дамуына қажетті жағдайлар жасау, қоғамның бюджеттен тыс ресурстарын шоғырландыру және оларды несиелік-қаржылық салаға бағыттау болып табылады. Қазақстандық Ипотекалық Компания жұмыс жасау барысында қызмет атқарушы заңдылықтар бойынша кейбір мәселелер анықталды. Олар ипотекалық несиелендіру аясындағы заңдылықтардың негізгі ережелері бүкіл ел аумағында ипотекалық несиелендіру жүйесін енгізудің мүмкіндіктерінің болмаған кезінде және ипотекалық нарық субъектілері әркелкі қызмет атқарған кезде құрылғандығымен байланысты. Жүйені енгізумен мемлекеттік мәмілелерді тіркеу жүйесінің жетілмеуі, тіркеу бойынша жоғары көлемдегі төлем тәрізді жетіспеушіліктер анықталды. Бұл несиеге тұрғын үй алып жатқан халық үшін несиенің қымбаттауына, азаматтарға арналған салықтық жеңілдіктердің болмауына әкелді.Бұл жүйедегі тағы бір мәселе болып мүліктік кепілдендіруді қоса алғандағы заңды тұлғалардың банкроттыққа ұшырау кезіндегі заңдылық актілерде анықталған бөлек сәйкессіздіктер табылады/16, 5 б./.

      Алайда, басты мәселе болып ипотекалық несиелендіру аясына қаражаттарды тарту болып табылады. Осы мәселенің шешілуі көп жағдайда тұрғын үй несиелендіру жүйесінің толықтай дамуына байланысты.

      Болжам  бойынша, бұл үшін қажетті қаражаттар ішкі нарықта ҚИК-ға   тиісті ипотекалық тұрғын үй несиелері бойынша  талап ету құқығымен қамтамасыз етілген ипотекалық облигацияларды шығару жолымен тартылады. Негізгі отандық институционалдық инвесторлар болып Жинақтаушы Зейнетақы Қорлары және сақтандыру компаниялары табылады.

      Қазіргі жағдайда қаржы нарығы жеткілікті көлемде инвестицияларды ұсына алады, бірақ нарықта қаржы құралдарының жеткіліксіздігі байқалады.Сондықтан ипотекалық облигациялар инвесторлар тарапынан салым салудың балама әдісі болып табылады.

      Ипотекалық  бағалы қағаздардың табыстылығы  -ең басты элемент болып табылады, себебі ипотекалық несиелер бойынша сыйақы мөлшерлемелері соған байланысты тағайындалады. Қазіргі кезде ипотекалық бағалы қағаздар басқа да корпоративтік бағалы қағаздармен бәсекелесе алмайды, ол эмитенттердің ең біріншіден шетел валютасындағы номиналмен және де нарықтық табыстылықты ұсынатын бағалы қағаздарды шығарумен байланысты. Бұл халық үшін ипотекалық несиелерді арзандату мәселесін шешпейді, себебі облигацияларды жалпыға ортақ шарттармен және инвесторлармен күтілетін табыстылық деңгейімен  шығару ипотекалық тұрғын үй несиелеріне пайыздық мөлшерлемелердің күрт өсуіне алып келуі мүмкін. Ал егер, облигациялар бойынша табыстылық деңгейі нарықтық деңгейден төмен болады деп танылса (ипотекалық несиелендіру мақсаттарына ыңғайлы ҚИК жүргізіп отырған пайыздық мөлшерлемелерді төмендету бағдарламасы бойынша), онда ипотекалық бағалы қағаздарды нарықта толық орналастыра ала алмау тәуекелі туады/17, 7 б./.

      Қалыптасқан жағдайды талдай отырып және шетелдік тәжірибеге сүйенсек, келесідей түйін жасауға болады:  бірінші кезеңде  ипотекалық облигацияларға жеңілдіктер жасалуы қажет. Уақыт өте келе, мұндай қаржы құралдары нарығының көлемі ұлғайған кезде, жүйе қызметіне әсер еткізбей бірте-бірте бұл жеңілдіктерді жоюға болады.

      Атап  айтсақ, шетел тәжірибесіндегідей ипотекалық бағалы қағаздарды мемелекеттік бағалы қағаздармен тең деңгейде шығара алатындай жағдай жасау қажет. Мысалы, инвесторлар үшін белгіленген нормативтерді орындау  мүмкіндіктерін беру: банктер үшін- капитализациялау және ликвидациялау бойынша, сақтандыру компаниялары үшін- резервтерді қалыптастыру бойынша, жинақтаушы зейнетақы қорлары үшін- активтерді орналастыру бойынша.

      Сонымен қатар, ипотекалық облигацияларды шығару және орналастыру процедураларын мүмкіндігінше  жеңілдетіп, эмиссияны кейбір шығындардан босату қажет.

      Тиімді  эмиссияның басты мәселесі- ірі отандық  институционалдық инвесторлардың ипотекалық облигацияларды сатып алуға деген қызығушылығы болғандықтан, жеңілдіктер ең алдымен солардың мүдделерін білдіру қажет. Соның ішінде, жинақтаушы зейнетақы қорларының ипотекалық облигацияларға салынатын  активтер лимитін 5%-дан 10%-ға  дейін ұлғайту/18,5 б/.

      Сондай-ақ, ипотекалық несиелендіруге қатысатын  банктердің ішкі процедураларын жетілдіру қажет. Мұнда әлі қалыптасу үстіндегі ипотекалық жүйенің  нормативтік- заңдылық  базасы, заңдылықтағы жеке өзгертулер және орындардағы заңдарды әр түрлі өзгертулер ескеріледі. Осыған орай, клиенттерге қызмет көрсету сапасы көп жағдайда сол клиенттердің өздерінің мәдениет деңгейіне байланысты. Көп жағдайда, өзіне сыпайы қарауды талап ететін  клиент, өзіне қызмет көрсетуші персоналмен өзін мәдениетсіз ұстайды.