Ипотекалық несиелендірудің теориялық негіздері

      Ескерту: дерек көзі- ұйымның жылдық есебі 

    11 - кесте мәліметтеріне сүйенсек, келесідей қорытындыға келеміз: несиелік портфель құрылымындағы өзгерістер стандартты және 1- деңгейлі күмәнді несиелер негізінде орын алды.

    Несиелік портфель құрылымындағы стандартты несиелер үлесі 2004 жылдың 83,4 % - нан 2005 жылы 79,6 % дейін және 2006 жылы 79,1 %  дейін азайды. 1 – деңгейлі күмәнді несиелердің үлесі 2006 жылға қарағанда көбейіп 16 % құрады, 2005 жылы 11,9 % және 2004 жылы 12,4 % болды. Үмітсіз несиелердің үлесі 2004 – 2006 жылдар аралығында азайды, 2004 жылы олардың үлесі 1,8 %, 2005 жылы 1,2  % болса, 2006 жылы бұл көрсеткіш   0,4 % тең болды.  
        «Астана-Финанс»ИҰ» АҚ Тұрғын үй құрылысын дамытудың мемлекеттік бағдарламасына қатысушы болып табылады.

    Бұл бағдарламаның ерекшеліктері оның тұрғын үй құрылысын дамыту мәселелерін кешенді шешуге бағытталуы, сұраныс және ұсыныс тарапынан теңестірілген тұрғын үй нарығын құру, тиімді құрылыс индустриясы нарығын қалыптастыру, тұрғындардың барлығына ипотекалық несиелендіру мен тұрғын үй  құрылыс жинақтары жүйесіне қол жеткізу мүмкіндіктерін арттыру.

      Тұрғын үй құрылысы мемлекеттік бағдарламасының ең негізгі бағыттары болып, балалары бар жас отбасылар, мемлекеттік бюджет қаражаттар есебінен қызмет атқаратын мемлекеттік органдар мен ұйымдардың қызметкерлері, әлеуметтік саладағы мемлекеттік кәсіпорындардың қызметкерлері табылады.

    2005 – 2007 жылдар аралығында халықты несиелендірудің жоспарлы көлемі ипотекалық агенттік облигацияларды шығару негізінде 146,1 млрд.теңге көлемінде, соның ішінде 2005 жылы 34,9 млрд.теңге, 2006 – 2007 жылдары 111,2 млрд.теңге. мемлекеттік несилерді беру « ҚИК » АҚ қоғамының арнайы бағдарламасына сәйкес жүргізіледі.

    «Астана-Финанс»  ИҰ» АҚ мемлекеттік бағдарлама шегінде келесі шарттар бойынша несиелендіруді жүргізеді:

    Сыйақы  мөлшерлемесі - 10%;

    Мерзімі – 3-20 жыл аралығында;

    Бастапқы  жарна - 10%-дан (жарна 10% болғанда Қазақстандық ипотекалық несиелерді кепілдендіру қорының кепілі беріледі ).

    Сақтандыру  бойынша тарифтер:

• Банктік қарыз келісім шарты бойынша Азаматтық-құқықтық жауапкершілікті сақтандыру – мүліктің бағалау құнының 0,3% - 15% дейін;
• Мүлікті сақтандыру – мүлікті бағалау құнының 0,2 %;
• Жеке сақтандыру – қарыз сомасының 0,35%.

    12-кестеде мемлекеттік бағдарлама шегінде ай сайынғы төлемдерді есептеу қарастырылған. Бұл есепте келесі шарттар қолданылған:

1 доллар  = 130 теңге, мерзімі – 20 жыл, сыйақы мөлшерлемесі жылдық 10%, бастапқы жарна - 10%. 

Кесте 12 

Мемлекеттік бағдарлама шегінде ай сайынғы  төлемдерді есептеу 

    Ескерту: дерек көзі – ұйымның ішкі құжаттары 

      Осылайша, ұйым үшін Қазақстанның әр түрлі аймақтарында ипотекалық несиелендіру мен тұрғын үй құрылысының дамуы маңызды.

    Ипотекалық  несиелендіру көлемінің өсімі екі  негізгі себептерге байланысты:

• ұйым үшін тұрғын үй құрылысын ипотекалық несиелендіру бойынша операциялардың табыстылығы;
• тұрғын үй құрылысын қайта қаржыландыру үшін ипотекалық несиелердің маңызды пулын қалыптастырудың қажеттілігі.

    Тұрғын  үй құрылысы нарығында өз қызметін нығайту мақсатында өзінің өндірістік базасын дамытуды қарастырады. Ұйым жоғары сапалы құрылыс материалдарын өндіру саласында тиімді жобаларды іздестіруде, мұндай құрылыс материалдарын өндіру тұрғын үй сапасын жоғарылатады және өзіндік құнын төмендетеді.

    Қазақстан аумақтарында тұрғын үй құрылысына деген қажеттіліктерді қанағаттандыру мақсатында ұйым тұрғын үй құрылысын ипотекалық несиелендіру Бағдарламасын кеңейтумен айналысады.

   

2.3 Қарыз алушының несиеге қабілеттілігін талдау 

      Ипотекалық  несиелендіру үшін мәмілелерді заңдық рәсімдеу маңызды болып табылады, себебі бұл мәмілелердің негізінде кепілдікке қойылатын мүлікке меншік құқығы немесе шаруашылық жүргізу құқығы жатады.

    Ипотекалық  несиені алу үшін қарыз алушы  ұйымға несие қабілеттілігін анықтауға мүмкіндік беретін құжаттарды тапсыру қажет. Негізгі қолданылатын көрсеткіштер – бұл бастапқы жарна көлемі, қарыз алушының жасы мен отбасы жағдайы, соңғы жұмыс орнындағы жұмыс өтілі, жоғары біліміңің бар болуы және ең негізгісі жалпы отбасы кірісінің деңгейі мен қарызды өтеу бойынша ай сайынғы төлемнің қатынасы. Несие қабілеттілікті анықтағанда жалпы отбасы кірісі түсінігіне коммуналдық төлемдерге шығындар мен тұтынушылық шығындары алынған ерлі-зайыптылардың кірістерінің сомасы жатқызылады. Орташа статистикалық мәліметтерге сәйкес несие бойынша ай сайынғы төлем қарыз алушының отбасы кірісінің 70 % аспайтындай болуы қажет. Меншікті қаражаттары жеткіліксіз болған жағдайда, жеке немесе заңды тұлғалардың кепілдендірілген міндеттемелері берілуі мүмкін.

    Жоғарыда  көрсетілген талаптар шетел және отандық тәжірибеге сәйкес қалыптастырылған және несие беруші мен несие алушы үшін тәуекелдер деңгейін төмендетуге бағытталған.

    Ипотекалық  қарыз негізінде алынған тұрғын үй тек қана тұру үшін қолданылуы қажет. Бірақ, кейбір жағдайларда кепіл ұстаушының жазбаша рұқсатымен қарыз алушы тұрғын үйді жалға беруге немесе басқа тұлғаға тегін пайдалануға беруге құқығы бар.

    Қарыз алушы несиені өтеу бойынша міндеттемелерін орындамаған жағдайда, ипотекаға берілген тұрғын үйді қайтарып алу жүзеге асырылады және несие берушінің алдындағы қарызды өтеу үшін тұрғын үй сатылады. Өтеу жүргізілгеннен кейін тұрғын үйді қайтарып алу мен сатуға кеткен шығындарды қоспағандағы қалған сома қарыз алушыға қайтарылады.

    Несиелік  мәмілені рәсімдеу қарыз алушының ұсынысымен жасалады, оған қоса қарыз алушының анкетасы (қосымша 1), несие беруші мен несие алушы арасындағы жасалатын несиелік келісім (қосымша 2) жасалады. Несиелік келісімде міндетті түрде келесідей негізгі шарттар анықталады:

• несие мақсаты;
• берілетін несиенің жалпы сомасы;
• несие валютасы;
• несиені өтеу мерзімдері;
• несиені өтеу әдісі;
• қамтамасыз етілуі (түрі, сомасы);
• сыйақы мөлшерлемесі.

    Қарыз алушы ұсынған барлық құжаттар әрбір берілген несие бойынша несиелік досьеге тігіледі.

    Ипотекалық  несиелер барлық уақытта тұрғын үй кепілдігі – ипотекамен ерекшеленеді.

    Кепілдік  туралы келісім субъектілері болып  табылады:

• кепілдік туралы келісімнің жақтары (кепілдік беруші және кепілдік ұстаушы) – заңды және жеке тұлғалар;
• тіркеуші орган;
• жалғыз кепілдік реестрін ұстаушы.

    Ипотека туралы келісім жазбаша түрде жасалып, нотариалдық куәландырылуы қажет. Ол кепіл берушінің еркін іс-әрекеттерін қарастыру мүмкін:

• міндеттеме бойынша қарыз алушыға кепілдікке қойылған мүлікті ауыстыру мүмкіндігі;
• тұрғын үйді жалға беруге;
• мүлікке жаңа қарыздармен ауыртпашылық жасау.

      Ипотека туралы келісімде келесілер көрсетілу  қажет:

• кепіл беруші мен кепіл алушының атауы мен орналасу мекені;
• орындалуы осы құжатпен қамтамасыз етілетін несиелік келісімнің немесе басқа міндеттеменің атауы, жасалған уақыты мен орны;
• ипотекамен қамтамасыз етілген негізгі міндеттеменің сомасы;
• ипотекамен қамтамасыз етілген сомаларды өтеу мерзімі;
• кепілге қойылатын мүліктің сипаттамасы, оның ақшалай бағалануы мен орналасу мекені;
• кепілге қойылатын мүліктің иесінің меншік құқығын растайтын құжаттардың атауы;
• кепілге қойылатын мүліктің басқа міндеттемелермен ауыртпалығы жоқ екені туралы мәлімет;
• кепіл беруші мен кепіл ұстаушының қолтаңбалары;
• жасалған күні мен орны көрсетілген жалғыз кепілдік реестрінде ипотеканы тіркеген орган атауы.

    Екі жақтың келісімі бойынша бұл құжатқа басқа да шарттар енгізілуі мүмкін.

    Ипотека кепіл ұстаушы алдындағы негізгі қарыз сомасы мен ол бойынша пайыздарды, несиелік ресурстарды пайдаланумен байланысты шығындар мен жоғалтуларды, ал қажет жағдайларда ипотека мүлкін сатуға кеткен шығындарды өтеу қажет.

    Кепіл бойынша келісім тіркелді деп  есептеледі, егер:

• оған Жалғыз кепілдік реестрінің номері (коды) берілсе;
• жалғыз кепілдік реестріне  кепіл тіркелгені туралы міндетті жазба жасалса;
• кепіл туралы келісімге және кепіл тіркелгені туралы куәлікке номер (код) жазылса;

      - жалғыз кепілдік реестрін ұстаушыға, кепіл туралы келісімдер мұрағатына рәсімделген көшірмелер берілсе.

      Несие беруші мен несие алушының арасындағы қарым-қатынастарды анықтайтын негізгі құжаттар болып несеиелік келісім мен ипотека туралы келісім табылады.

  Қарыз алушының несие қабілеттілігін анықтау - оның қаржылық жағдайы туралы мәліметтерді жинау мен сол ақпаратты несие беру туралы шешім қабылдау үшін пайдалану процесі.Осылайша,қарыз алушының төлемқабілеттілігі бағаланады, оның несиеқабілеттілігі келесі критерийлерге негізделеді:

        - қаржылық жағдайының тұрақтылығы;

        - ағымдық кірістер мен шығыстардың көлемі;

        - несие көздері.

      «Астана-Финанс»ИҰ»АҚ-на ипотекалық несие алу мақсатымен келген карыз алушының нақты мысалында қарастырайық. 

Кесте 13 

Ипотекалық  несие бойынша қарыз алушы Абиров О.Т. несие қабілеттілігін анықтау