Ипотекалық несиелендірудің теориялық негіздері

      Қазақстандағы ипотекалық несиелендіруді дамыту үшін  қажетті өзге де мәселелер болып  келесілер табылады:

      -салық салу жүйесі, мысалы, халыққа арналған несие құнын анықтайтын негізгі  элемент болып табылатын ипотекалық бағалы қағаздар бойынша инвесторлардың кірістеріне салық салу бөлімінде;

      -ипотекалық несиелендіру көмегімен алынатын тұрғын үйді мемлекеттік тіркеу мәмілесі шарасының қымбаттылығы және ұзаққа созылуы;

      -бағалы қағаздар элементін жою жағдайында талаптарды қанағаттандыру бойынша бесінші топқа ипотекалық бағалы қағаздар бойынша инвесторларды енгізу.

      Жалпы алғанда, берілген мәселелердің шешімі ипотекалық несиелендіру көлемін ұлғайтуға әкеледі/19,  21 б./.

      Ипотекалық  неиселендіру нарығының дамуы барысында  ұзақ мерзімді несиелік ресурстарды  тартудың  түрлі модельдерін қолдану ұсынылады, соның ішінде:

      -несие  берушілер мен эмиссиондық ипотекалық  бағалы қағаздардың шығарылуы  және олардың қаржылық нарықта  сатылуы;

      -ұжымдық инвестициялау жүйесі арқылы несие берушілерді қайта қаржыландыру;

      -ипотекалық  несиелендірудің екінші нарығының  операторлары арқылы несие берушілерді қайта қаржыландыру.

      Халық үшін қажетті ұзақ мерзімді несиені қаржылық ресурстармен қамтамасыз ету  бірінші нарықта несие берушілердің өздерінің жеке тартылған қаражаттарымен (тұрғын үйді ипотекалық несиелендірудің бір деңгейлі жүйесі), сондай-ақ екінші нарықта мамандандырылған операторлар арқылы тартылған қаражаттар (тұрғын үйді ипотекалық несиелендірудің екі деңгейлі жүйесі) болуы мүмкін. Құрылыстағы ипотекалық несиелендірудің қажетті және дамыған сызбасы болып нарықтық қатынастарға ауысу кезінде ұмытылып кеткен тұрғын үй кооперативтерін несиелендіру болуы мүмкін/20, 12 б./.

      Ипотекалық  несиелендіру аясындағы ҚР-ның заңнамалық базасын дамыту мақсатында Ұлттық Банкпен  «Ипотекалық несиелендіру сұрақтары бойынша ҚР кейбір заңнамалық актілеріне толықтырулар мен өзгертулер туралы», «Ипотекалық несиелендіру сұрақтары бойынша ҚР Азаматтық Кодексіне толықтырулар енгізу туралы» атты заң жобалары жасақталды.Осы құқықтық актілерді енгізгеннен кейін қазақстандық ипотеканың дамуындағы көптеген заңдық кемшіліктер жойылады. Жаңа нормалар ипотекалық несиелерді беру тәртібін жетілдіруге, кепілді рәсімдеуге, салынған мүлікті өткізуге, банкроттық және т.б. байланысты мәселелерді шешуге негізделген. Ипотекалық нарықтың дамуы қызмет атқарушы заңдылықтар жағдайын үздіксіз қайта қарастыруға және нарықтың нақты қажеттіліктеріне заңдылық нормалардың сәйкес келу мониторингін жүргізуді талап ететіндігін айта кеткен жөн. Анықталғандай, тұрғын үй құрылысының  ипотекалық бағдарламасының қалыптасуы және іске асырылуының басты ролі аумақтарға және олардың жергілікті бөлімшелеріне берілуі керек, ол жерлерде несиені пайдалану үшін пайыздардың бір бөлігін бюджет есебінен толықтыру түріндегі жеңілдіктермен несиелендіру жүйелері қолданылуда.

      Инвестициялық-құрылыстық үрдіске барлық қатысушыларының қаражаттарды тиімді пайдалану үшін бюджеттің инвестициялық ресурстары, тұрғындар және банктер арасындағы  тиімді ара қатынасын анықтау қажет. Бұл бюджеттік инвестицияларды пайдалануда нормативтік көзқарас қалыптастыруға және ипотеканың ұйымдастырушылық- экономикалық модельдері аясында тұрғын үй құрылысындағы жергілікті бағдарламаларды жүзеге асыру және тағайындауға негіз болуға мүмкіндік береді. Мұндай ұйымдастырушылық-экономикалық модельдер субъектілердің ұйымдастырушылық құрылымын және экономикалық байланысын көрсетуі тиіс. Сонымен қатар, ипотекалық бағдарламаның жүзеге асырылу реттілігі және оларды құру үшін ипотека субъектілерінінң инвестицияға деген қажеттілігін анықтайтын  әмбебап, функционалды модельдер құрастыру қажет:

         - «клиентура моделі»- ипотекалық несиелендіру жүйесінің негізгі клиенттерін біріктіреді;

        - инвестициялық- несиелік модуль, мұнда қаржылық инвестор қызметін  клиенттер мен құрылыс фирмаларына несиелер бойынша қызмет көрсетіп және беретін банк –кредиторлар атқарады;

     - құрылыс және өткізу модулі, құрылыс және риэлторлық фирмалардан құралады. Онда тұрғын үй құрылысы және оны тұтынушыға өткізу функциялары біріктірірілуі қажет;

          - басқару модулі, өзіне бюджет қаражаттарын мақсатты бөлетін, ипотеканың барлық субъектілерінің жұмысын реттейтін,тұрғын үй құрылысы ипотекалық бағдарламасының өткізілуін басқаратын қалалық әкімшіліктің құрылымдық бөлімшелерін қосады.

    Әрбір  модульдың функционалдық бағытталуы оның алдына қойылған ипотекалық бағдарламаның  ұйымдастырушылық-экономикалық моделін  жүзеге асыру аясында алдына қойылған мәселелер жиынтығымен анықталу тиіс, ал әмбебаптылығы - түрлі модельдерде орындай алатын стандартты функциялар жиынтығы/21, 12 б./.

ҚОРЫТЫНДЫ 

      Ипотека - Ежелгi Грецияда пайда болып,   әлемдiк қаржылық және экономикалық жүйеге енген түсінік болып табылады. Ол гректiң ²hypotetheka² деген сөзiнен шыққан, яғни кепiлзат немесе кепiлге беру деген ұғымды бiлдiредi. Ал қазіргі уақытта жылжымайтын мүлік кепілдігіне, сондай-ақ жер меншігі кепілдігіне берілетін ипотекалық несие нарықтық экономика жағдайында кең тараған несиелендірудің түрі болып табылады.

     Ипотека – бұл міндеттемелерді жылжымайтын  мүлікпен қамтамасыз етудің бір әдісі  болып табылады, бұл жағдайда кепіл  ұстаушы кепіл беруші өзінің міндеттемелерін орындамаған кезде кепілге берілген жылжымайтын мүлік есебінен қанағаттанады. Ипотека кез-келген ақшалай міндеттемелерді қамтамасыз етуге, сондай-ақ несиелік келісім шарт бойынша міндеттемелерді қамтамасыз етуге қолданылады.

     Ипотекалық несие кәсіпорындардың, фирмалардың және тұрғын құрылыстарының мемлекеттік қаржыландыру көздеріне деген қажеттіліктерін банктік несиемен ауыстыруда маңызды рөл атқарады. Оның дамуы ұзақ мерзімді несиелік ресурстарға деген тапшылық пен жоғарғы қарқынды инфляция жағдайында шаруашылық жүргізуші субъектілердің инвестициялық активтілігін ұлғайтуға әсер етеді.

     Ипотекалық  несиелендіру жүйесі өзіне екі бағытты  қосады:

• шаруашылық жүргізуші субъектілерге және тұрғындарға ипотекалық несиелерді беру;
• екінші нарықта ипотекалық несиелерді сату.

     Бірінші бағыт бойынша көбіне ипотекалық банктер қызмет етеді, ал екінші бағыт  бойынша ипотекалық банк активтерін сатып алып, кейін солардың негізінде  өз атынан бағалы қағаздар шығаратын  қаржылық ұйымдар және қорлар айналысады.

     Ипотекалық несиенің екінші нарығының бар болуы ипотекалық банктердің активтерінің өтімділігін қамтамасыз етеді, айналыстағы ақша массасын байланыстырады, мемлекет аумақтары бойынша капиталдың қайта бөлінуіне әсер етеді, несиелер бойынша пайыздық мөлшерлемелерді тұрақтандырады.

     Ұзақ  мерзімді ипотекалық несиелендіруді дамытудың  басты мақсаты- орташа табысты азаматтарды  қолайлы бағамен тұрғын үйлермен қамтамасыз етуге мүмкіндік беретін  тиімді қызмет ететін жүйені құру. Бұл  жүйе ұзақ мерзімді ипотекалық несие  мен азаматтардың меншікті қаражаттары есебінен  тұрғын үйлерді сатып алуды нарықтық прициптерге негізделіп құрылады.

     Жоғарыда  көрсетілген жүйені құру келесілерге  қол жеткізуге мүмкіндік береді:

• азаматтардың төлемқабілетті сұранысын көбейту және тұрғындардың негізгі бөлігіне тұрғын үйді сатып алуға қол жеткізуге мүмкіндік беру;
• тұрғын үй нарығының қызметін жақсарту;
• нақты экономикалық айналысқа жекешелендірілген тұрғын ұйлерді қосу;
• тұрғын үй саласына халық жинақтарын және басқа да бюджеттен тыс қаржылық ресурстарды тарту;
• құрылыс кешенін дамытуды қамтамасыз ету;
• ел экономикасын жалпы жақсарту.

     Ипотекалық несиелендіруді жүзеге асыруда әр түрлі әдістер қолданылады, оларды таңдау банктің немесе қаржылық ұйымның өзінің ерекшеліктеріне және стратегияларына, жалпы ел ішінде қалыптасқан ипотекалық  нарықтың ерекшеліктеріне және ипотекалық несиелендіру жүйесіне байланысты.

    Жалпы ипотекалық несиелендiрудiң келесідей әдiстерi бар:

1. Аннуитеттiк несиелендiру әдiсi;
2. Негізгі соманы тіркелген төлемақымен несиелендіру әдісі;
3. «Шарлы» төлеммен несиелендіру әдісі;
4. Өзгермелі пайыздық мөлшерлемемен несиелендіру әдісі;
5. Реттемелі мерзімі ұзартылған төлеммен несиелендіру әдісі;
6. Қатысумен болатын несиелендіру әдісі;
7. Төлемдердің өсуімен несиелендіру әдісі.

    Біздің  республикада ипотекалық несиелендірудің малайзиялық үлгісі қалыптасып, жүзеге асырылуда және көбінесе аннуитеттік төлемдермен несиелендіру әдісі, яғни типтік несиелендіру әдісі қолданылады.

    Қазақстан Республикасында ипотеканың дамуы  республика Президентінің 1995 жылғы 23 желтоқсандағы № 2723 «Жылжымайтын  мүлік ипотекасы туралы» заңи күші бар жарлығынан бастау алды.

    Қазақстандық  және шетелдік тәжірибеге талдау жасағанда ипотекалық несиелендірудің заңдық ұйымдастырылуында келесідей ортақ принциптерді бөліп көрсетуге болады:

• меншік құқығының шектелу жағдайында мүліктің қарыз алушы қолында қалуында;
• қарыздың мөлшерін кепілдеме үлесі түрінде  анықтау;
• қосымша ипотекалық қарыз бен сол мүлікті кепілге алу ;
• сақтандыруды есепке ала отырып қарыз беру;
• қарызды уақытылы қайтармағандықтан мүлікті жоғалту немесе оны басқа тұлғаға беру.

      Қазіргі таңдағы нарық заманында ипотекалық несиелендірумен айналысатын кәсіпорындардың, екінші деңгейлі банктердің алатын орны ерекше. Олардың алға қойған мақсаттарынан, несиелендіру бағытын жоғары дәрежеде жүргізе білуінен көптеген тұрғын үйге қол жеткізу мәселелері шешіледі. Ипотекалық несиелендірумен айналысатын ұйымдардың өз мүмкіндіктерін толықтай және тиімді пайдалана отырып, халықтың тұрғын үйге деген қажеттілігін олардың мүмкіндіктерін ескере отырып қанағаттандыру маңызды.  Бүгінгі күндегі республикамызда нақты ипотекалық несиелендіру бағыты бойынша қалыптасып отырған жағдай жетілдіруді талап етеді.

        Дипломдық жұмыс зерттеу объектісі бойынша оның шаруашылық және қаржылық қызметіне, ипотекалық несиелер портфеліне талдау жүргізілді. Зерттеу нәтижесінде отандық ипотекалық несиелендірумен айналысатын «Астана-Финанс» ИҰ» АҚ - ның қаржылық жағдайы бойынша келесідей тұжырымдарға келуге болады: талданып отырған кезеңде активтер мен меншікті капитал көлемі, міндеттемелер көлемі өсу үстінде болды. Меншікті капиталдың жеткіліктілігін сипаттайтын көрсеткіштер бойынша 1-деңгейлі меншікті капиталдың жеткіліктілігі талданып отырған 3 жыл бойынша нормадан төмен болды, ал 2-деңгейлі капитал бойынша жеткіліктілік көрсеткіші бастапқы 2 жыл нормадан төмен болса, соңғы жылы нормаға сәйкес болды. Кірістер мен шығындар көлеміне келетін болсақ, талданып отырған кезең бойы олар да өсуде болды.

      «Астана-Финанс»Ипотекалық  Ұйымы»АҚ қаржылық жағдайын талдай келе, келесілерді атап өтуге болады: ұйым өз қызметін дамыту үстінде, оның қаржылық көрсеткіштерінің кейбіреулері қажетті деңгейден төмен болса да жылдан жылға өсуде, ол анықталған кезең бойынша қаржылық - шаруашылық қызметінің нәтижелілігін, қаржылық тұрақтылығын білдіреді.

      Ипотекалық  несие портфелінің сандық жағдайына келетін болсақ, алғашқы нарықта пәтерлерді сатып алу ипотекалық несиелер және кірістер портфелінің  ең ауқымды бөлігін құрайды.

    Қазіргі кезде «Ипотекалық несиелендіру және түрғын үй бағдарламасына» сәйкес алғашқы нарықта тұрғын үй сатып алу үшін жеке тұлғаларды несиелендіру  жүзеге асырылуда.

    Несиелік  портфель құрылымында тұрғын үй құрылысын несиелендірудің үлесі көп. Берілген мәліметтер ипотекалық несиелерге деген сұраныстың бар екендігін және бұл саладағы ұйым қызметінің бәсеке қабілеттілігін куәландырады.

    Ұйым  жүзеге асыратын ипотекалық несиелендірудің  сапалық мінездемесіне келетін  болсақ, келесідей қорытындыға келеміз: несиелік портфель құрылымындағы өзгерістер стандартты және 1- деңгейлі күмәнді несиелер негізінде орын алды.

         «Астана-Финанс»ИҰ» АҚ Тұрғын үй құрылысын дамытудың мемлекеттік бағдарламасына қатысушы болып табылады.

    Бұл бағдарламаның ерекшеліктері оның тұрғын үй құрылысын дамыту мәселелерін  кешенді шешуге бағытталуы, сұраныс  және ұсыныс тарапынан теңестірілген тұрғын үй нарығын құру, тиімді құрылыс индустриясы нарығын қалыптастыру, тұрғындардың барлығына ипотекалық несиелендіру мен тұрғын үй  құрылыс жинақтары жүйесіне қол жеткізу мүмкіндіктерін арттыру.