Ипотекалық несиелендірудің теориялық негіздері

      Тұрғын үй құрылысы мемлекеттік  бағдарламасының ең негізгі бағыттары болып, балалары бар жас отбасылар, мемлекеттік бюджет қаражаттар есебінен қызмет атқаратын мемлекеттік органдар мен  ұйымдардың қызметкерлері, әлеуметтік саладағы мемлекеттік кәсіпорындардың қызметкерлері табылады.

    2005-2007 жылдар аралығында халықты несиелендірудің жоспарлы көлемі ипотекалық агенттік облигацияларды шығару негізінде 146,1 млрд.теңге көлемінде, соның ішінде 2005 жылы 34,9 млрд.теңге, 2006 – 2007 жылдары 111,2 млрд.теңге. мемлекеттік несилерді беру « ҚИК » АҚ қоғамының арнайы бағдарламасына сәйкес жүргізіледі.

    Ипотекалық  несиені алу үшін қарыз алушы  ұйымға несие қабілеттілігін анықтауға  мүмкіндік беретін құжаттарды тапсыру  қажет. Негізгі қолданылатын көрсеткіштер – бұл бастапқы жарна көлемі, қарыз алушының жасы мен отбасы жағдайы, соңғы жұмыс орнындағы жұмыс өтілі, жоғары біліміңің бар болуы және ең негізгісі жалпы отбасы кірісінің деңгейі мен қарызды өтеу бойынша ай сайынғы төлемнің қатынасы. Несие қабілеттілікті анықтағанда жалпы отбасы кірісі түсінігіне коммуналдық төлемдерге шығындар мен тұтынушылық шығындары алынған ерлі-зайыптылардың кірістерінің сомасы жатқызылады. Орташа статистикалық мәліметтерге сәйкес несие бойынша ай сайынғы төлем қарыз алушының отбасы кірісінің 70 % аспайтындай болуы қажет. Меншікті қаражаттары жеткіліксіз болған жағдайда, жеке немесе заңды тұлғалардың кепілдендірілген міндеттемелері берілуі мүмкін. «Астана-Финанс»ИҰ»АҚ – да несие қабілеттілігін сипаттайтын көрсеткіші жалпы шығындардың  таза кірістерге қатынасымен анықталады және ол көрстекіш 0,6 – дан артық болмауы тиіс.

    «Астана-Финанс»ИҰ»АҚ 2007-2009 жылдарға арналған даму стратегиясында келесілер көрсетілген: өз қызметін жүргізіп жатқан аймақтардың нарығындағы орнын нығайту, сондай-ақ жаңа нарықтарға шығу арқылы беделін өсіруін көздейді. Сонымен қатар, олар берілетін несиелер көлемін нарықтың өсуі есебінен емес, нарықтағы тұтынушыларды «жаулап алу» арқылы көбейтуді көздейді. Осы мақсатқа жетуде маркетингтік саясатты жасақтау және тұтынушыларды сегменттеуді түбегейлі жүргізу мен мақсатты топтарды анықтау қажет. Ақпараттық жүйелерді енгізгеннен кейін клиенттердің түрлі сипаттамалары бойынша  статистика жинақтау, 2007 жыл нәтижелері бойынша сегменттерді анықтау болжануда. 

    Ұйымның даму стратегиясының негізгі аспектілері:

• нарық үлесін жаулап алу;
• аймақтық даму;
• өнім түрлерін дамыту;
• меншікті қарыздық портфелін өсіру;
• өзін-өзі қорландыруға дайындық жүргізу;
• кәсіби қызметерлерінің дайындығын арттыру.

         Сонымен қатар, 2007 жылы Астана, Алматы  қалаларында және өзге  жаңа 2 аймақта ұйым өкілеттіктерін ашу жоспарлануда. Жаңа аймақтардың бірі Қостанай, ал екіншісі Павлодар немесе Петропавл қалалары болуы мүмкін.

    Ипотекалық  несиелендіру отанымызда берілетін несиелердің   жаңа түрі және әлі де даму үстінде. Қазақстан Республикасының тұрғындарының көп бөлігінің тұрғын үй мәселесін тиімді шешуді отандық құрылыс саласының дамуымен; алғашқы тұрғын үй нарығының дамуымен және бәсекенің артуымен; заңдастыруды енгізумен және азаматтардың нақты табыстарының өсуімен; жылжымайтын мүлікпен жасалатын операцияларды реттейтін нормативтік – құқықтық базаның дамуымен және жетілдірілуімен; ипотекалық несие бойынша пайыздық мөлшерлемелердің төмендеуімен және мерзімнің ұзартылуымен байланысты.

      Ипотекалық несиелендіру бойынша пайыздық мөлшерлемені төмендету үшін келесілерді ұсынуға болады:

• банктермен ипотекалық облигацияларды бағалы қағаздар нарығында оңай орналастыру үшін жағдай жасау;
• арзан несиелік ресурстары бар шетелдік инвесторларды тарту;
• несиелік портфельдің көп көлемін шоғырландыру негізінде ипотекалық несиелер бойынша қызмет көрсету аппаратын ұстауға шығындар үлесін азайту жолымен өзінің пайыздық маржасын кезеңмен төмендетуге банктерге мүмкіндіктер беру;
• инфляция мен қайта қаржыландыру мөлшерлемесін төмендетуді қамтамасыз ететін елдегі жалпы экономикалық жағдайдың тұрақтануына жағдай жасау.

      Ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендіру мәселелерін шешудің басты бағыттары болып нарықтық механизмдердің дамуына қажетті жағдайлар жасау, қоғамның бюджеттен тыс ресурстарын шоғырландыру және оларды несиелік-қаржылық салаға бағыттау болып табылады.

      Алайда, басты мәселе болып ипотекалық несиелендіру аясына қаражаттарды тарту болып  табылады. Осы мәселенің шешілуі  көп жағдайда тұрғын үй несиелендіру жүйесінің толықтай дамуына байланысты.

      Болжам  бойынша, бұл үшін қажетті қаражаттар ішкі нарықта  ҚИК-ға   тиісті ипотекалық тұрғын үй несиелері бойынша  талап  ету құқығымен қамтамасыз етілген  ипотекалық облигацияларды шығару жолымен тартылады. Негізгі отандық институционалдық инвесторлар болып Жинақтаушы Зейнетақы Қорлары және сақтандыру компаниялары табылады.

      Ипотекалық  бағалы  қағаздардың табыстылығы  - ең басты элемент болып табылады, себебі ипотекалық несиелер бойынша сыйақы мөлшерлемелері соған байланысты тағайындалады. Қазіргі кезде ипотекалық бағалы қағаздар басқа да корпоративтік бағалы қағаздармен бәсекелесе алмайды, ол эмитенттердің ең біріншіден шетел валютасындағы номиналмен  және де нарықтық табыстылықты ұсынатын бағалы қағаздарды шығарумен байланысты. Бұл халық үшін ипотекалық несиелерді арзандату мәселесін шешпейді, себебі облигацияларды жалпыға ортақ шарттармен және инвесторлармен күтілетін табыстылық деңгейімен  шығару ипотекалық тұрғын үй несиелеріне пайыздық мөлшерлемелердің күрт өсуіне алып келуі мүмкін. Ал егер, облигациялар бойынша табыстылық деңгейі нарықтық деңгейден төмен болады деп танылса (ипотекалық несиелендіру мақсаттарына ыңғайлы ҚИК жүргізіп отырған пайыздық мөлшерлемелерді төмендету бағдарламасы бойынша), онда ипотекалық бағалы қағаздарды нарықта толық орналастыра ала алмау тәуекелі туады.

      Қалыптасқан жағдайды талдай отырып және шетелдік тәжірибеге сүйенсек, келесідей түйін  жасауға болады:  бірінші кезеңде  ипотекалық облигацияларға жеңілдіктер  жасалуы қажет. Уақыт өте келе, мұндай қаржы құралдары нарығының көлемі ұлғайған кезде, жүйе қызметіне әсер еткізбей бірте-бірте бұл жеңілдіктерді жоюға болады.

      Қазақстандағы ипотекалық несиелендіруді дамыту үшін  қажетті өзге де мәселелер болып  келесілер табылады:

      -салық  салу жүйесі, мысалы, халыққа арналған  несие құнын анықтайтын негізгі   элемент болып табылатын ипотекалық  бағалы қағаздар бойынша инвесторлардың  кірістеріне салық салу бөлімінде;

      -ипотекалық  несиелендіру көмегімен алынатын  тұрғын үйді мемлекеттік тіркеу мәмілесі шарасының қымбаттылығы және ұзаққа созылуы;

      -бағалы  қағаздар элементін жою жағдайында  талаптарды қанағаттандыру бойынша  бесінші топқа ипотекалық бағалы  қағаздар бойынша инвесторларды  енгізу.

      Осындай аталып өткен мәселелерді шешуге бет бұрғанда және оларды шешуге әрекет жасағанда ғана тұрғын үй мәселесі бойынша мемелекет алдына қойған міндеттер орындалады. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ

       

1. ҚР Президенті Н.Ә.Назарбаевтың 2007жыл 28 ақпандағы Қазақстан халқына Жолдауы, 28.02.2007 ж. Астана
2. Қазақстан өз дамуындағы жаңа серпіліс жасау қарсаңында. Қазақстан  Республикасының Президенті Нұрсұлтан Назарбаевтың Қазақстан халқына Жолдауы.2006 ж.
3. Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2006-2008 жылдарға арналған Бағдарламасы. 30.03.2006 ж.
4. Қазақстан Республикасының Конституциясы.30.08.1995 ж.
5. «Қазақстан Республикасының Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы»Заңы, 23.12.1995 ж.6
6.   Жарковская Е.П., Арендс И.О. Банковское дело: курс лекций.-М.2003
7. Финансы: учебник. 2-е изд., перераб. И доп./ под ред. В.В. Ковалева.-           М.: Тк Велби, Изд-во Проспект, 2005-634 с.
8. Сулеменов А.К. Проблемы ипотеки.// Аль –Пари 2006.№5-6
9. Искаков У.М., Бохаев Д.Т., Рузиева И.А. Финансовые рынки и         посредники: Учебник.- Алматы: Экономика, 2005-289 с.
10. Дестресс М. Ипотека и ипотечный кредит// Деньги и Кредит.2007.№5.
11. Иванов В.В. Ипотечное кредитование /М.2006.
12. Ерденев М., Антонова О. Квартира в кредит// Деньги.2007. № 6.
13. Воробьев Ю., Караваева И. Залоговое кредитование:Зарубежный      опыт.// Вопросы экономики.2006. №11.
14. Лаврушин О.И. Банковское дело: М.2003
15. Проскурин В.А. О совершенствовании  практики  ипотечного    жилищного кредитования // Банковское дело. 2006. № 9.
16. Черноволосов П. Жилищная ипотечная система: мировой опыт// Деньги и Кредит.2006.№ 8.
17. Новиков А.А. Вопросы развития ипотечного кредитования //Банки Казахстана. 2007.№ 4.
18. Романцев И.А.  Ипотечное жилищное кредитование : состояние и перспективы //Деньги и Кредит.2006.№5.
19. Конавалов И.Т.Проблемы участия банков в ипотечном кредитовании    // Банковское дело.2006. № 11.
20. Рогожина Н., Иванов А. Формирование финансовой базы ипотечного кредитования// Журнал для акционеров. 2006. №2.
21. Черняк И.В. О развитии ипотечного кредитования// Жилищное строительство. 2006. №10.
22. Дюсембаев Н.М. Перспективы развития  ипотечного кредитования в     Казахстане // Банки Казахстана 2006.№5.

 
 
 
 
 

Қосымша А 

Ипотекалық  несиелендірудің екі деңгейлі жүйесі  

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 Қосымша  Ә 

Тұрғын  үйді қаржыландырудың негізгі көздері 

           

       

 

     

       
 

     

     

     

     

     

     

       
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Қосымша Б 

«Астана -Финанс»ИҰ»АҚ бизнес - процесстерді жүзеге асыру бөлімшелері