Ипотекалық несиелендірудің теориялық негіздері

     Ескерту: дерек көзі- ұйымның ішкі құжаттары 

     Қарыз алушының шығындарының ішінде коммуналдық төлемдерге ерекше назар аударылады. Ипотекалық несиені рәсімдеген кезде қарыз алушының төлем қабілеттілігін анықтағанда, қарыз алушы үшін оларды төлеу бойынша түбіртектерді ұсыну міндетті болады. Сол түбіртектер негізінде ай сайынғы төлемдерді есептейік, ол келесі кестеде көрсетілген:

Кесте 14

Коммуналдық төлемдер бойынша шығындарды есептеу 

     Ескерту:

     Қарыз алушы Абиров О.Т. төлемқабілетттілігін талдау арқылы, келксілерді атап айтамыз: қарыз алушы өз жанұя мүшелерімен  бірге міндеттемелері бойынша толық  жауапкершілікте және олардың ай сайынғы кірісі - 1238370 тг., ал жалпы шығыны - 174569 тг.Осыған орай таза кіріс1063801тг. құрайды.Төлемқабілеттілік коэффиценті анықталған шегі бойынша 0,6 артық болмауы тиіс, қарыз алушының төлемқабілеттілігі коэффиценті 0,480 тең, яғни бұл қарыз алушының өз міндеттемелерін өтей алу қабілеттілігін көрсетеді,сәйкесінше  ұйым несие беру туралы шешім қабылдады.

      Ай  сайынғы төлем сомасы ұйым бекіткен күрделі пайыздық мөлшерлемемен  анықталады: 

Ай сайынғы                              R/12/100

төлем сомасы   = Қарыз*                                             (1)

                                           1-(1+R/12/100)^-n 

      Мұндағы:

      R – жылдық пайыздық мөлшерлеме;

      N – ай бойынша несие алу мерзімі.

      Ай  сайынғы төлем сомасы нақты төлем  жүргізу күніне сәйкес индексациялау  коэффицентіне түзетіледі:

      Индексациялау коэффиценті - өтеу күніне сәйкес Қазақстандық қор биржасымен бекітілген теңгенің АҚШ долларына орташа биржалық курсының келісім жасаған күнге сәйкес  Қазақстандық қор биржасымен бекітілген теңгенің АҚШ долларына орташа биржалық курсына қатынасымен анықталады.

      Енді  мысал ретінде, әкімшілік ғимараттарын салу үшін «Эко Окна»ЖШС-ның 60 000 000 теңге көлемінде, 15 % жылдық пайыздық мөлшерлемемен, 115 ай мерзімге алған несиесі бойынша ай сайынғы төлемді есептеп көрейік:

      Ай  сайынғы төлем- шамамен 655 500 теңге болады және ол төлем келесі айдың 15 - жұлдызынан кешіктірілмей жүргізілуі тиіс. Төлем жүргізу күніне байланысты индексациялау коэффиценті есептеледі.

Сонымен қатар, «Астана-Финанс»ИҰ»АҚ мерзімінен бұрын несиені өтеу мүмкіндігін  қарастырған. Мерзімінен бұрын өтеу несие алғаннан кейін кез-келген уақытта жүргізіле алады, ол үшін қалған соманың 1 % көлемінде төлем жасалады.

      Осылайша, қарыз алушының төлем қабілеттілігі  анықталғаннан кейін, ипотекалық несие беру туралы шешім қабылданғаннан кейін ипотекалық несиені рәсімдеу жалғастырылады және келісім жасалғаннан кейінгі айда алғашқы төлемдер жасала бастайды. 
 

3 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІ ЖЕТІЛДІРУ ЖОЛДАРЫ 

       Бұл бөлімде ипотекалық жүйенің түрлері мен олардың сипаттамалары, ерекшеліктері көрсетілген, несиелендірудің шетелдік тәжірибесі қарастырылып, отандық ипотекалық несиелендіру жүйесінің кемшілктері мен мәселелері туралы сөз қозғалып, оларды жою бойынша ұсыныстар жасалған. 
 

3.1 Ипотекалық несиелендірудің шетелдік тәжірибесі 

 Әлемдік тәжірибеде  ипотекалық жүйенің келесідей түрлерінің схемасы белгілі:

• Классикалық екі деңгейлі жүйе;
• Классикалық бір деңгейлі жүйе;
• Командиттік серіктестік;
• Вексельдік өзара есеп айырысу;
• Мамандандырылған ипотекалық банктер;
• Жер кепілі;
• Жылжымайтын мүлік кепілі;
• Мүлкіңде бар тұрғын үйді есепке алу жүйесі;
• Жеңілдіктер схемасы .

       Классикалық екі деңгейлі жүйе  американдық тәжірибеде негізделеді  және бірінші және екінші нарықтың  болуын көрсетеді. Бірінші ипотекалық  нарықта банктер ипотекалық несиені  қарыз алушы - жеке тұлғаға береді. Екінші ипотекалық нарықтың операторы болып мамандандырылған ипотекалық агенттер болып табылады, олар шетел мемлекеттерінде және ішкі нарықта инвестициялық және зейнетақы қорларында жоғары емес пайызда орналасқан және салымдық пакетімен қамтамасыз етілген, банктен сатып алатын және облигацияны шығару арқылы қаржыландырылатын ипотекалық нарық жүйесінің барлық қатысушыларына белгілі бір стандарттар белгілейді. Мұндай жүйе 60 жыл аралығында АҚШ-та жұмыс жасап отыр.

       АҚШ-та екінші нарықтың негізгі бағыттаушысы 30 жыл мемлекет үкіметімен  солкездегі АҚШ-та болған экономикалық құлдыраудан шығу құралы ретінде құрылған АҚШ-тың Федералды Ұлттық Ипотекалық Ассоцияциясы табылады, ол 1968 жылы акционерленген және қазіргі кезде АҚШ-тың барлық салымдық үйлерінің 92 % құрайды (938 млрд теңге соммасында).

      Бұл жүйе басқа ипотекалық жүйелерге  қарағанда ең толығы және ипотекалық нарыққа қатысушылардың максималды деңгейін алады: банктер, сақтандыру, риелтерлік және құрылыс компаниялары және құқықтық қамтамасыз ету бойынша құжаттылықтың үлкен пакеті және белгілі бір аймақтық жүйенің қатысушыларының қарым-қатынасын бақылауды көрсетеді. Ипотекалық несиелеудің классикалық екі деңгейлі жүйесінің аймаққа бейімделуі уақыт бойынша ағымды және жұмысрақ болып келеді. Екінші жағыннан қарағанда, дәл осы үйені жұмысқа қосқаннан кейін халықтың ипоеклық процеске максималды түрде тартылуын қамтамасыз етеді. Жүйенің бврлық элементтерін (2-3 жылға ) іске қосқаннан кейін  осы кезеңде салынғант әр долларға экономикалық қайтарым 4 доллар соммасын құрайды.

    Классикалық бір деңгейлі жүйені қолданған кезде, құрылыс қарыз жинақтаушы касса классикалық бір деңгейлі жүйе кассасы ашық акционерлік қоғам ретінде құрылады. Бұл үлгінің негізгі мақсаты-салымшы белгіленген мерзімде жылжымайтын мүліктің бағасының салым үшін  50% кем емес  белгілі бір сомманы жинақтай алады және ипотекалық несиені беруші кассада қалған сомманы төлеу арқылы өз меншігіне ала алады. Классикалық бір деңгейлі жүйе қызметі - азаматтардың ақша қаражатын алдын ала олармен таңдалған жылжымайтын мүлікті сатып алуын тауарлық ипотекалық несиелеу және қарыз алуына болатындай деңгейде жинақтау және мақсатты бағытта бағытталатын болады.

    Классикалық бір деңгейлі жүйенің негізгі артықшылығы болып - жинақтаудың және қаржыландырудың жабық жүйесі принципі, ол өз тұрғын-үй жағдайын жақсартуын көздейтін азаматтарға елеулі кепілдікті береді.

    Классикалық бір деңгейлі жүйенің қызметі – қаржы нарығындағы жағдайға,сонымен қатар банк саласындағы  пайыздық ставканың өзгеруіне байланысты болмайды. Бұл жарғылық  қордың құралу кезінде несие беруге арналған жылжымайтын мүлік қорын қоса алғанда меншік қаражатының көзінің құрылуына байланысты болып келеді.

   Ипотекалық несиелендірудің ставкасы  тартылған қаражат ставкасына байланысты  болады      (жылына 6-10% және жылына сәкесінше 1- 3%). Несие көлемінің және жинақталған ақшаның балансы тек жылжымайтын мүліктің бағасының 50%-н кем емес көлемде қаражат салған классикалық бір деңгейлі жүйенің мүшесі ғана қарызды алу арқылы сақталады. Бұл ипотеалық несиенің ставкасын нарықтағы ставкаға қарағанда тұрақты және төменгі деңгейде болуын береді. Мұндай схема бірнеше он жылдықтар аралығында  Германияда, Канадада және Голландияда жоғарғы деңгейде жұмыс істеп отыр.

    Құқықтық базаның құрылу  жағдайында бұл ипотекалық несиелеудің схемасы уақыт бойынша төменгі деңгейде шығынмен енгізілуі мүмкін, бастысы, шетел капиталының және бюджет қаражатының айтарлықтай құюлуын талап етпейтіндігін ескере кеткен жөн. Классикалық бір деңгейлі жүйенің өзін-өзі қаржыландыруға қысқа мерзімде шығуы мүмкін.  Классикалық бір деңгейлі жүйенің  ипотекалық несиелендірудің толық жүйесіне енгізудің алғашқы кезеңінде  нақты құрылыс  обьектілер кешеніне байланысты қолданған жөн.

    Классикалық бір деңгейлі жүйе жеке ипотекалық жүйе ретінде қолданылуы мүмкін, бірақ бұл жүйені масштабты қолданғанда мемлекеттің және халықаралық институттардың жалпы қаржыларының тартылуын болжамайтындықтан аудандардың немесе үлкен қалалардың халқының бос қаржыларының көлемімен шектелуі мүмкін.

    Коммандиттік серіктестіктердің тұжырымдамасы халық қаражатын тұрғын үй құрылысына тарту принципі бойынша құрылады, бұл қаржыландыру көздері  әр түрлі капиталды тарту және сырттан қарыз тарту арқылы құрылатын принциптерге негізделген басқа тұжырымдардан ерекшелігі болып табылады.    

   Банктік несиенің қымбат тұру жағдайында тұрғын үй құрылысына  қосымша қаржыны тарту көзі болып-нақты тұрғын үй құрылысына азаматтардың қаржыларын тарту болып табылады.

     Ипотекалық несиені алушы азаматтарға  нақты құрылыс компанияларымен салынған үйлерден пәтер алу үшін коммандиттік серіктестіктің салымшысы болуын ұсынады, ол үшін құрылыс компанияларымен   жасалынатын инвестициялық  салым жөнінде келісім-шартқа тұруы керек, осыған байланысты  олар 30-50% құрайтын алғашқы салымын салу керек.

      Тұрғын үйдің құрылысы біткеннен кейін коммандиттік серіктестіктің салымшысы пәтерді ипотекалық несиеге өкілетті банктен алады және сосын жеңілдіктер ставкасы бойынша белгіленген мерзім ішінде төлеп отыруына болады. Сонымен қатар классикалық бір деңгейлі жүйенің тұжырымдамасы секілді ипотекалық несие ставкасы елдің қаржы нарығының  жағдайына байланысты болмайды. Олар депозит бойынша табысты алмайтындығынан пәтерді нарық бағасынан 15-20% төмен алуы мүмкін.  

      Құрылыс компаниясы  коммандиттік серіктестік  ретінде жай серіктестіктің  салымдарын  өз активтермен жауап береді, командиттік серіктестерде өзінің қаржыларын орналастырған адамдарға  қосымша  кепілдік береді, бұл тұжырымдаманың тартымдылық жағдайы болып табылады .

         Векселдік өзара есеп-айырысу схемасы  тек үлкен құрылыс компаниясы  өзініңбасқаруындағы пәтердің барлығын басқара алмаған жағдайда  қолданылады. Мұндай өткізілмейтін пәтерлер уақыт өте өзінің коммерциялық бағасын жоғары, алтады және компанияның таза шығынына айналуы да мүмкін.    

      Сондықтан құрылыс компаниясы осы пәтерлерді өкілетті банктерге белгілі өтелу мерзімімен және оған белгіленген тұрғын үй қорының жалпы құнының соммасына дисконт бойынша вексель беріледі. Нақты пәтер алуды шешкен банк клиенті жалпы сомманың 50 % салады, 10 жылға  8% жылына ипотекалық несие алады  және салынған пәтер иесі  құқығымен пәтерге көшеді. Бір жыл өткеннен кейін банк құрылыс компаниясымен тұрғын үй қорының құнының 75% төлеу арқылы есеп-айрысуды жүргізеді. Алдағы 9 жыл ішінде  банк қарыз алушыдан ипоткеалық несие бойынша пайыздарды алу мүмкіндігі бар. Жинақтаушы мекемелер жүйесінде мамандандырылған ипотекалық банктер жүйесі балама болып табылады.