Реализация приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России»

Признание молодых семей  нуждающимися и прием заявлений на участие в подпрограмме «Молодая семья» осуществляется администрацией района по месту жительства молодой семьи.

На основании поданных заявлений семьи включаются в  список молодых семей, претендующих на получение социальной выплаты. Список  формируется в хронологическом порядке, исходя из даты признания семей нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Социальная выплата  предоставляется в размере не менее: 
- 30% расчетной (средней) стоимости жилья, определяемой правилами предоставления молодым семьям социальных выплат на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы, ³⁶ для молодых семей, не имеющих детей;  
- 35 % для молодых семей, имеющих одного ребенка и более, а так же для неполных молодых семей, состоящих из одного родителя и одного или более детей.

Для многодетных семей, имеющих более четырех детей, социальные выплаты под строительство или приобретение жилых помещений составят 100%, имеющих трех или четырех детей — 70%

Размер общей площади  жилого помещения, с учетом которой  определяется размер социальной выплаты, для семьи из 2 человек составляет 42 кв.м, из 3 человек составляет 54 кв.м.  При этом минимальная общая площадь жилого помещения, которое молодая семья вправе приобрести с помощью социальной выплаты, должно быть не менее учетной нормы на одного человека. В городе Екатеринбурге учетная норма - 18 кв.м общей площади.

Норматив стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения  для расчета размера социальной выплаты при формировании списка молодых семей - претендентов на получение социальной выплаты в 2010 г. установлен Постановлением главы Екатеринбурга в размере 42 370,00.

С учетом приведенных  данных таблица размеров социальных выплат для молодых семей Екатеринбурга  выглядит следующим образом:

Таблица 2

Размеры социальных выплат для молодых семей Екатеринбурга

Программа «Молодая семья» в работает с 2007 года. В 2007 году молодым было предоставлено 33 социальные выплаты, в 2008 году - 81. На программу обеспечения жильем молодых семей в 2010 году в бюджете было предусмотрено 11 миллионов рублей, и предоставлены квартиры 123-м семьям. Правительством Свердловской области принято решение о продлении срока действия программы до 2015 года.

Предоставление субсидий на приобретение жилья гражданам, уволенным с военной службы и приравненным к ним лицам. Обеспечение жильем участников ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф и граждан, признанных в установленном порядке вынужденными переселенцами.

Обеспечение жильем ветеранов, инвалидов и семей, имеющих детей инвалидов.

В соответствии с принятым руководством страны решением все нуждающиеся в улучшении жилищных условий фронтовики, а также их вдовы в рамках празднования 65-летнего юбилея Великой Победы должны были получить полагающиеся им квартиры.

На сегодняшний день Екатеринбург является одним из лидеров по реализации плана по улучшению жилищных условий ветеранов: еще до Дня Победы городские власти закончили выдавать квартиры по первому списку (заявки, поступившие до 2005 года). 216 ветеранов получили жилье. Администрация города Екатеринбурга в настоящее время вплотную занимается обеспечением жильем ветеранов из второго списка (те, кто встал в очередь на жилье позже 1 марта 2005 года). В 2010 году 241 ветеран из этого списка получили ключи от новых квартир.

Для обеспечения нуждающихся  в улучшении жилищных условий ветеранов Администрация города Екатеринбурга приобрела квартиры в современных недавно построенных домах на улицах Соболева, Начдива Онуфриева, Менделеева, Билимбаевской, Кунарской, Лагерной. Кроме того, квартиры предоставляются в новом микрорайоне «Академический».

В рамках приоритетного  национального проекта - «Доступное и комфортное жилье гражданам России» Администрация города Екатеринбурга реализует Положение «Об обеспечении отдельных категорий граждан доступным и комфортным жильем на возмездной основе».³⁷

Для того чтобы стать  участником, необходимо проработать  не менее 5 лет в муниципальных  учреждениях муниципального образования  «город Екатеринбург».  Заявление об участии в программе подаются в Администрацию района по месту нахождения конкретного муниципального учреждения в районную жилищную комиссию.

В соответствие с «Порядком  формирования и деятельности жилищных комиссий» граждане, подающие заявление  об участии в мероприятиях, являющиеся сотрудниками муниципальных учреждений, а также муниципальных предприятий, прилагают к заявлению следующие документы: 
1) ходатайство с места работы, подписанное непосредственным руководителем; 
2) ходатайство руководителя соответствующего отраслевого (функционального) органа Администрации города Екатеринбурга;

3) копию паспорта или иного документа, удостоверяющего личность; 
4) заверенную надлежащим образом  копию трудовой книжки; 
5) документы, подтверждающие право приоритетного участия  гражданина в мероприятиях (при наличии такого права). Перечень таких документов утверждается решением городской жилищной комиссии.

Положение подразумевает  покупку жилья, а, следовательно, наличие  у участника доходов либо иных денежных средств, достаточных для  оплаты стоимости жилья. Ипотечные кредиты участникам Положения предоставляются коммерческими банками города на общих основаниях. Основной «льготой» программы является цена за квадратный метр, которая на этот год составляет от 40 до 44 тысяч рублей.

2.3. Развитие ипотечного жилищного кредитования

В силу низкого уровня доходов основной массы населения приобретение нового жилья за счет собственных средств для большинства россиян невозможно. В качестве радикального средства решения жилищной проблемы населения и привлечения внебюджетных ресурсов в жилищную сферу предлагается ипотечный механизм, представляющий собой авансирование будущих накоплений граждан-заемщиков и выступающий основным источником финансирования покупки жилья. К основным параметрам, определяющим эффективность внедрения ипотечного механизма для преодоления жилищного кризиса, относятся:

- государственная политика  регулирования жилищно-строительной  сферы;

- доходы населения  относительно стоимости жилья; 

- уровень развитости  финансового рынка, позволяющий  воспользоваться различными кредитными инструментами.

Основным препятствием масштабного развития ипотечного кредитования жилья в стране являются низкие доходы основной массы населения, высокая стоимость заемных ресурсов и часто монопольно завышенная рыночная цена 1 м2 жилья. Зарубежный опыт успешной реализации ипотеки показывает, что при сопоставимой по качеству и цене жилой площади средний доход на душу населения должен быть в 6 раз выше среднероссийского, а процентная ставка по заемным ресурсам - в 4-5 раз ниже. Исследование структуры доходов населения позволяет сделать вывод о том, что в настоящее время лишь 5,7% населения способно улучшить свои жилищные условия за счет собственных средств; около 15% могут приобрести жилье, получив кредит в размере недостающих средств; а остальные семьи могут решить "жилищную проблему" только в случае предоставления им социальной помощи, из них 9% домохозяйств в любом случае будут нуждаться в социальном жилье. Таким образом, около 20% домохозяйств, имеющих потребность в улучшении жилищных условий, потенциально могут приобрести жилье за счет собственных и кредитных средств (их доля от всех домохозяйств составляет 12,4%).³⁸

Ипотеку в Екатеринбурге  и Свердловской области представляют 34 ипотечных банка, которые предлагают заемщикам 259 ипотечных программ для приобретения жилья в кредит как на первичном так и на вторичном рынках недвижимости. Ставки по ипотеке в Екатеринбурге и Свердловской области находятся в диапазоне 10.50 – 29.05 % годовых по рублевым кредитам. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Екатеринбурге составляет 10 % (для молодой семьи с ребенком) и от 20% для остальных категорий. Срок ипотечного кредитования в Екатеринбурге может достигать 50 лет.

Актуальная задача государственной  политики в ближайшей перспективе  заключается в создании условий, активизирующих процесс трансформации сбережений населения в инвестиции, направляемые в жилищное строительство и реальный сектор экономики. Для успешной организации ипотечного кредитования жилья необходимы дешевые заемные ресурсы сроком на 15-20 лет. Реализация подобных предложений пока идет вразрез с ныне действующей экономической и финансовой политикой государства, вынужденного осуществлять стратегию краткосрочного кредитования с очень высокой процентной ставкой, сковывающей экономическое развитие страны.

В России после обвального отпуска цен в 1992 г. в качестве естественного продолжения возникла гиперинфляция. Основным средством ее преодоления стала политика резкого сжатия денежной массы и очень высокая банковская ставка. Проводить политику ограничения инфляции путем ценового воздействия на формирование затрат и доходов хозяйствующих субъектов, одновременно создавая общие условия эффективного хозяйствования, после 1992 г. было некому. Во-первых, по идеологическим соображениям - только отпустили цены с целью скорейшего пути достижения роста экономики и снова их закручивать - значит, признать свою несостоятельность. Во-вторых, после 1991 г. в высшие органы государственного управления пришло значительное число кадров без опыта государственного управления, которым было не под силу сочетать политику ограничения инфляции и политику экономического роста. Рынок, безусловно, необходим, только он способен адекватно определять соответствие между спросом и предложением, но сам по себе не в состоянии обеспечить это соответствие. Состояние рынка жилья - типичный тому пример: с одной стороны, имеется огромный (частично платежеспособный) спрос на жилье, а с другой - предложение жилья на рынке не соответствует ему ни по объемам, ни по структуре, ни по цене. Это будет продолжаться до тех пор, пока не окажет помощь государство. Основными показателями, формирующимися на рынке капиталов и оказывающими непосредственное воздействие на систему ипотечного кредитования, выступают: курс национальной валюты, инфляция, кредитные ставки и ставки привлечения финансовых ресурсов с рынка ценных бумаг, а также присутствие на рынке крупных институциональных инвесторов.³⁹

Стабилизация курса  национальной валюты, наблюдаемая в 1999-2007 гг., способствует снижению валютных рисков и росту уверенности всех субъектов экономики. Рост реального курса рубля оказывает неоднозначное воздействие на жилищно-строительную сферу. С одной стороны, повышается стоимость отечественных строительных материалов, происходит удорожание жилищного строительства, а с другой стороны, рост реального курса рубля положительно воздействует на рост реальных доходов населения, за счет чего улучшается социальная ситуация в стране и возрастает внутренний потребительский спрос, появляются сбережения, которые могут быть трансформированы в инвестиции. Помимо этого, укрепление реального курса рубля по отношению к доллару и улучшение общей экономической и политической конъюнктуры отражается в постепенном снижении ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, ставок межбанковских кредитов и рублевых ставок по банковским кредитам. Так, за период с 1998 по 2007 г. ставка рефинансирования ЦБ снизилась с 60% до 13% годовых, положительные изменения произошли в порядке резервирования средств банками. Снижение ставки рефинансирования и рост капитализации банковской системы (обусловленный благоприятной внешнеэкономической конъюнктурой) определил необходимость расширения активных операций банков, в связи с чем банки начали активно развивать ритэйловое направление кредитования населения и снижать ставки по кредитам. Инфляционный риск является существенным негативным фактором развития ипотечного кредитования, т.к. кредиты выдаются на длительный срок, в течение которого трудно точно спрогнозировать уровень инфляции. Минимизация инфляционного риска может быть достигнута за счет выдачи ссуд и произведения расчетов в твердой иностранной валюте; этот способ особенно популярен в России, однако при этом инфляционный риск автоматически заменяется валютным риском. Анализ процессов, протекающих на валютном рынке, а также динамика роста курсов рубля и доллара относительно корзины мировых валют демонстрирует в настоящее время предпочтительность кредитования в рублях, однако банки по прежнему предпочитают валютные активы, поскольку основной источник пассивов (доход от экспортных операций) также номинирован в валюте.

Очевидно, что ставки по ипотечным кредитам напрямую зависят  от темпов инфляции, а значит, уровень инфляции непосредственно обусловливает доступность ипотечных кредитов для населения. Поскольку заемщик и кредитор одинаково подвержены инфляционному риску, наиболее взвешенным решением проблемы минимизации инфляционного риска в ипотечном кредитовании, является использование плавающих процентных ставок, привязанных к уровню инфляции. Практика выдачи ипотечных кредитов под плавающую ставку широко распространена в мировой практике и позволяет решить две проблемы: минимизировать инфляционный риск; избежать риска перекредитования, когда заемщик в случае снижения кредитных ставок предпочитает взять новый кредит и досрочно погасить ранее выданный. Однако в настоящее время банки неохотно пользуются стратегией плавающих кредитных ставок, что объясняется психологической неготовностью заемщиков. К тому же ресурсная база кредиторов формируется, как правило, под твердую ставку процента.

Повышение доходов населения, снижение уровня кредитной ставки и активизация финансового рынка - это проблемы макроуровня и экономическая политика государства в этих вопросах играет решающую роль. Попытка развернуть широкомасштабное жилищное строительство в стране, не выходя из круга жилищно-строительной сферы, как показывает практика, не дала ощутимого результата. Можно продолжать вырабатывать различные схемы ипотеки применительно к региональным и отраслевым особенностям. Например, в сельской местности для строительства индивидуальных домов заемные ресурсы выдавать натурой, т.е. стройматериалами. Но все даже очень полезные вариации по усовершенствованию схем ипотечного кредитования без перемены политики государства в отношении доходов населения, без изменения финансовой политики с целью снижения цены заемных ресурсов, без контроля за якобы рыночной, а по существу монопольной ценой жилья, не дадут желаемого результата по преодолению жилищного кризиса.

Активная  жилищная политика, в свою очередь, подразумевает функционирование общественных (государственных или муниципальных) организаций непосредственно на рынке недвижимости, активное финансовое регулирование жилищной сферы через налоговые льготы, адресные субсидии и дотации. Важно подчеркнуть, что, несмотря на различия в конкретных воплощениях государственного регулирования рынка жилья в разных странах, целью проводимой государством жилищной политики всегда выступает обеспечение каждого гражданина жилищем в зависимости от его потребностей и экономических возможностей.

Обобщение российского опыта на региональном и муниципальном уровне по организации ипотечного кредитования жилья с целью преодоления жилищного кризиса показало, что без государственной поддержки, при сложившейся макроэкономической ситуации в стране проблема обеспечения населения жильем решается с трудом. Тем не менее, активная роль в решении жилищных проблем в большинстве стран отводится наиболее близким к населению властным органам - органам местного самоуправления. Они распоряжаются значительной частью жилищного фонда, образующей так называемый муниципальный жилищный фонд. Значит, бюджетные ресурсы, направляемые на решение жилищной проблемы, должны перераспределяться из федерального бюджета в региональные и местные.