Реализация приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России»

Положительные изменения  в денежно-кредитной системе должны сопровождаться соответствующим изменением на рынке строительства. Целесообразным представляется активное участие государства в формировании сбалансированного рынка жилья путем выработки единой жилищно-строительной политики, включающей меры по повышению инвестиционной активности в жилищно-строительной сфере и меры социальной поддержки малоимущих слоев населения. Снижение административных барьеров при выделении участков под застройку, повышение транспарентности проведения конкурсов по выделению участков и оснащению участков необходимыми инженерными коммуникациями будет способствовать повышению активности застройщиков и сокращению сроков строительства.

Для населения  с доходами, не позволяющими участвовать  в ипотеке на существующих условиях, должны быть разработаны накопительные программы с частичным субсидированием первоначального взноса и выплачиваемых кредитных платежей (по примеру немецких строительных сберегательных касс) за счет средств бюджета. Предоставление субсидий на оплату части кредитных платежей за жилье нельзя рассматривать как прямые расходы бюджета, поскольку мировым опытом доказан высокий мультипликативный эффект от бюджетных инвестиций в жилищно-строительную сферу. Практически доказано, что каждая денежная единица, выплаченная в виде господдержки при приобретении жилья, инициирует порядка 2,5 денежных единиц внебюджетных инвестиций и возвращает в бюджет около 2,8 денежных единиц налоговых поступлений. Для молодых семей с низкими текущими доходами, но хорошими перспективами их увеличения в будущем целесообразно использовать ипотечный продукт с регулируемой процентной ставкой, позволяющий сократить текущие расходы по кредиту за счет их увеличения пропорционально росту доходов семьи. При одновременном увеличении срока кредитования (до 25-30 лет) кредитная нагрузка на семейный бюджет может быть существенно сокращена. Субсидирование процентной ставки на начальных этапах выплаты кредита молодыми семьями может осуществляться частично за счет кредитных организаций, заинтересованных в привлечении кредитоспособных клиентов на долгосрочной основе, частично за счет средств бюджетов регионов и муниципалитетов в рамках соответствующих жилищных программ.

Таким образом, тщательное изучение потребностей населения и  структуры и динамики доходов и сбережений различных категорий домохозяйств позволяет разработать специальные программы ипотечного кредитования для каждой категории заемщиков.

Глава 3. Анализ проблем реализации Приоритетного  национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» и практические рекомендации по их решению

3.1. Проблемы  реализации Проекта в городе  Екатеринбурге

Несмотря на положительную  динамику на первом этапе выполнения Проекта, был вскрыт целый комплекс проблем. Рассмотрим основные из них. Обратимся к самой главной контрольной цифре проекта - доведение объемов строительства жилья в год до 80 млн. кв. м. к 2010 году. Сегодня мы можем констатировать, что по итогам 2010 года объем строительства жилья в России составил 58,1 млн. кв.м. По оценке Росстроя, сегодня неудовлетворенная потребность граждан в жилье составляет более 1,5 млрд. кв. метров. Для того чтобы ее обеспечить хотя бы в течение ближайших 10 лет, страна должна строить даже не 80, а 150 млн. кв. м. жилья в год. И президент в своем Послании Федеральному Собранию на 2007-2010 годы такую цель обозначил: «То, что считалось достижением при советской власти, уже не будет соответствовать потребностям даже в среднесрочной перспективе. Требуется, как минимум предусмотреть этот рост до 100-130 млн. кв. м в год. А по-хорошему - строить не меньше одного квадратного метра жилья в год в расчете на каждого гражданина России». ⁴⁰

Кроме того, несмотря на высокие темпы строительства, доступность  жилья в Екатеринберге увеличивается незначительно. Это связано с ростом цен. Так, согласно приказу Минрегиона, в первом полугодии этого года нормативная стоимость 1 кв. м жилья по России составляет 23,4 тыс. руб. Средняя рыночная стоимость квадратного метра жилья в регионах колеблется в рамках от 11,45 тыс. руб. до 56,65 тыс. руб. В Екатеринбурге она составляет 51 тыс.руб. ⁴¹ С точки зрения министерства регионального развития, главная причина этой ситуации - спрос не соответствует предложению.

Ведущую роль в этой ситуации сыграло развитие рынка ипотеки. Ипотека разогрела платежеспособный спрос даже в тех регионах, где себестоимость была выше уровня платежеспособного спроса. Такой мощный толчок развития рынка ипотеки, с одной стороны, сделал экономически целесообразным участие застройщиков в строительстве даже в малых городах, т.е. заставил работать экономику страны на строительство жилья. Но, с другой стороны, развитие жилищного ипотечного кредитования влечет за собой рост цен.

Развивать приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» невозможно и без использования земельной ипотеки. Несмотря на то, что в 2008 были приняты изменения в законодательство, которые разрешили муниципалитетам использовать земельные участки для привлечения кредитов с целью их инженерного оборудования под жилищное строительство, процесс регистрации земельных ипотек идет очень сложно.

Тормозящими факторами  необходимых темпов жилищного строительства являются также - нехватка земельных участков под застройку, особенно в крупных городах, и административные барьеры на пути застройщиков при получении земельных участков, недостаток существующих производственных мощностей (строительных заводов, материалов).

Состояние ЖКХ можно  без преувеличения назвать национальной трагедией. Порядка 300 млн. кв. м жилья нуждается в неотложном капитальном ремонте. Площадь аварийного и ветхого жилья только с 1995 по 2008 год увеличилась с 37,7 до 99,5 млн. кв. м., 40 млн. россиян проживают в неблагоустроенных квартирах. Чтобы исправить ситуацию в сфере ЖКХ, по мнению компетентных специалистов, необходимо 4,5-5 трлн. рублей, тогда как общий объем средств на реализацию подпрограммы «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федераций» ФЦП «Жилище» предусматривается в сумме 510,47 млрд. руб., из них из федерального бюджета 4,93 млрд.⁴²

Если говорить о выполнении государственных обязательств по обеспечению жильем установленных федеральным законом категорий граждан в рамках Проекта, то здесь тоже есть определенные проблемы.

Так, процент выполнения по получению субсидий для молодых семей составил 92,9%.

Еще меньше процент выполнения (87,7%) по выполнению обязательств перед  льготными категориями граждан.

Наконец, для определения  размера субсидии для приобретения жилья молодыми семьями используется не реальная, а расчетная цена квадратного метра, которую каждые полгода утверждает Минрегион. И этот показатель в 2-3 раза ниже рыночной стоимости жилья. Так, на четвертый квартал 2009 года расчетный показатель составил 33,6 тыс. рублей за метр, тогда как среднерыночная цена жилья в Екатеринбурге достигла 50 тыс. рублей. Не совсем успешно обстоят дела и с решением жилищной проблемы военнослужащих. Дело в том, что они повсеместно отказываются получать ГЖС. Это связано с тем, что они должны сдать государству имеющееся жилье, а их нынешняя жилплощадь зачастую больше той, которую они смогут купить по ГЖС. Единственным «выходом» для военнослужащих в данной ситуации является использование ГЖС в качестве первоначального взноса по ипотеке, но, таким образом, отставной военный вынужден будет до конца своих дней рассчитываться по кредиту за квартиру, которую раньше он получил бы от государства бесплатно. Зато в отчетах он будет фигурировать как обеспеченный жильем за счет средств федерального бюджета.

Сложная ситуация и с  очередниками. Сегодня в жилищной очереди томятся 4,5 миллиона семей, и шансы их меньше с каждым годом. По признанию главы Росстроя Сергея Круглика, из всего объема строящихся квадратных метров на долю бесплатного жилья приходится лишь один процент, да и его муниципалитеты всеми правдами и неправдами пытаются забрать у застройщиков. Очередники представляют собой самую массовую и незащищенную категорию нуждающихся в жилье, но в нацпроекте о них не было сказано ни слова. При запуске идеи авторы оптимистично рассчитывали, что жилищная очередь уменьшится сама по себе в связи с тем, что у людей появятся доступные механизмы приобретения жилья на рынке. Но реально воспользоваться предлагаемыми в рамках нацпроекта рыночными инструментами для приобретения жилья могут лишь 10 % населения. Значит, от 40 до 50 процентов россиян, не относящихся к категории малоимущих, не могут получить бесплатную квартиру от государства, в то же время они не могут приобрести квартиру самостоятельно даже при максимальной поддержке государства в рамках нацпроекта, поскольку имеют невысокие доходы.

Таким образом, изъяном  нацпроекта является то, что огромные бюджетные ресурсы брошены преимущественно на развитие рыночных механизмов приобретения жилья. Мировая практика свидетельствует о том, что такие Проекты могут быть успешными лишь тогда, когда государство выполняет их не только и не столько собственными силами, а опираясь на поддержку бизнеса, частных предпринимателей, а, в конечном счете, и всего населения. К сожалению, в нашей стране исполнение ПНП фактически оказалось изолированным от бизнеса. Вливание огромных государственных средств в такие социально-значимые сферы, которые обозначены ПНП, должно было бы вызвать определенное оживление частнопредпринимательской деятельности в стране. Однако этого не случилось.

Таким образом, выполнение ПНП «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» столкнулось с целым комплексом серьезных взаимообусловленных проблем, для решения которых необходимо сконцентрировать совместные усилия государства, бизнеса и общества.

Перечислим вкратце то, что ждет россиян по прогнозам Правительства в 2010 году при успешной реализации приоритетного Национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России»:

1. улучшение жилищных условий населения страны;
2. рост объема вновь вводимого и реконструируемого жилья до 80 млн. кв. м в год;
3. доступность приобретения жилья, при которой средняя стоимость стандартной квартиры размером 54 кв. м будет равна среднему совокупному денежному доходу семьи из трех человек за три года;
4. увеличение объемов предоставления ипотечных жилищных кредитов (займов) до 415 млрд. руб. в год;
5. возможность приобретения жилья, в том числе с помощью собственных средств и ипотечных кредитов (займов), для 30 % семей;
6. сокращение времени ожидания в очереди на получение социального жилья малоимущими гражданами с 15–20 лет до пяти-семи лет;
7. адресность поддержки населения, связанной с оплатой жилья и коммунальных услуг;
8. повышение качества коммунальных услуг, безопасности и комфортности проживания в жилищах (снижение уровня износа основных фондов коммунального хозяйства с 60 до 50 %).

Несколько слов о показателе доступность приобретения жилья, при которой средняя стоимость стандартной квартиры размером 54 кв. м будет равна среднему совокупному денежному доходу семьи из трех человек за три года. Статистика — наука весьма изощренная, и среднее поквартирное число жильцов в России действительно составляет около трех человек. Беда в том, что «средней семьи» из трех человек (как, впрочем, из двух или четырех) не существует. Есть четкие типы семей, каждый из которых имеет определенные требования к жилью — никакая формула объединить их не в силах.

Семья, состоящая из трех несовершеннолетних или, напротив, из трех пенсионеров, для авторов формулы  только помеха. Идеальный вариант  — семья из трех работающих, например, мать и двое взрослых детей, родители и взрослый сын или дочь, работающая теща (свекровь) и новобрачные. Бывают у людей и кое-какие накопления . Тяжек для формулы вариант «пенсионер + работающий + ребенок», потому что «работающий» — это, конечно, мама-одиночка, желание которой отделиться от собственной мамы обратно пропорционально возможностям. Почти безнадежен вариант: «родители-пенсионеры + великовозрастный ребенок». Хуже этого варианта только «мать-одиночка с двумя детьми», которая на квартиру не заработает никогда.  
Конечно, в стране немало семей, которые зарабатывают на «среднюю квартиру» в 54 кв. м не то что за три года тотального голодания, а всего лишь за месяц достаточно сытой жизни. Наверняка к 2010 году их станет больше. Чего стоят средние цифры в России, где доходы 10% самых богатых и 10% самых бедных граждан отличаются, по данным правительства, в 15 раз, а по другим сведениям — в 18? Еще советские газеты писали, что, когда во Франции или Италии этот показатель перевалит за 12, там неизбежна революция.

Возможность приобретения жилья, в том числе с помощью собственных средств и ипотечных кредитов (займов), для 30 % семей; Также программа обещает «увеличение доли семей, которым будет доступно приобретение жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств, с 9 до 30%». Исходя из того, что в России средняя семья, по версии Минрегионразвития, состоит из трех человек, семей должно быть 47,5 млн, значит, 30% — это свыше 14 млн семей. А в разделе «Развитие ипотечного жилищного кредитования населения и рынка жилья» нас порадовали тем, что «воспользоваться ипотечными кредитами для улучшения жилищных условий» в 2006–2010 годах смогут 1,4 млн семей (а это лишь 3%). Вот данные, в разное время озвученные тогда вице-премьером Дмитрием Медведевым (ныне Президентом РФ) и министром регионального развития Владимиром Яковлевым: средняя ставка по ипотечному кредиту должна снизиться до 11% к 2007 году, до 10% в 2008-м и до 8% — в 2010-м. То есть на 1% в год, постепенно, без больших скачков. Такие контрольные цифры упоминались и на втором заседании межведомственной рабочей группы по проекту, прошедшем в Минрегионразвития. Банки будут выигрывать на «оборотах»: планируется, что общий объем ипотечных кредитов вырастет с 20 млрд руб. в 2004 году до 415 млрд руб. — в 2010 году. Почти в 21 раз. На дворе 2011, а ставка не падает ниже 10 %.

Словарь синонимов русского языка дает два варианта значения слова «доступный». Во-первых, «дешевый, грошовый, по божеской цене, за бесценок, задаром». Во втором значении — «внятный, вразумительный, доходчивый, понятный, популярный». Сначала большинство россиян были уверены, что реализация нацпроекта «Доступное жилье» приведет к снижению цен на квартиры. Некоторые даже мечтали, что жилплощадь начнут раздавать бесплатно. Но шло время, цены на недвижимость продолжали расти. И стало понятно, что на самом деле главные исполнители этого проекта, то есть чиновники, понимали под словом «доступное» отнюдь не «дешевое». В интернет-интервью организованном компанией "Гарант" руководитель Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергей Иванович Круглик, так ответил на этот вопрос: «Хочу подчеркнуть, чтобы все понимали: доступное жилье - не значит дешевое. Только за последний год выдано ипотечных кредитов в шесть раз больше, чем в прошлом году; в этом году новые квартиры получит 21 тысяча молодых семей. Все эти и другие факторы вместе и составляют коэффициент доступности жилья в России. В 2004 году доступ к рынку жилья имели 9% населения России, к 2010 году будет 30%. Если все больше людей могут себе позволить воспользоваться услугами жилищного рынка, значит, этот рынок становится более доступным. Значит, начинает решаться эта проблема».⁴³ Одной из главных задач программы российские власти видят развитие ипотечного кредитования. Но выделить из стабилизационного фонда миллиарды на ипотеку можно росчерком пера, а вот построить «ипотечное» жилье росчерком пера трудно. Еще весной 2004 года глава Федеральной антимонопольной службы Игорь Артемьев предлагал начать мероприятия по стимулированию ипотеки на два–три года позже мер, направленных на увеличение объемов возводимого жилья. По его расчетам, на развитие строительного рынка (промышленности стройматериалов, строительной техники, наведение порядка с выделением участков и обеспечением их коммуникациями) потребуется не меньше трех–пяти лет.