Реализация приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России»

Между тем снижение стоимости  ипотеки планировалось в первый же год действия нацпроекта. В условиях галопирующего роста цен, подхлестываемого самой ипотекой, ее привлекательность меркнет, и вместо удвоения количества ипотечных кредитов в 2006 году произошло уменьшение их числа.

Чем сегодняшние ипотечные  продукты отличаются от тех, которые  предлагались пять лет назад? Практически ничем. И тогда, и сейчас ими способны воспользоваться те же несколько процентов населения. При этом прослеживается интересная тенденция: среди тех, кто прибегает к ипотеке, стабильно растет доля семей, которые, строго говоря, не являются нуждающимися (если иметь в виду не возросшие потребности обеспеченных людей, а именно санитарные нормы). А это не вяжется с провозглашенной социальной направленностью нацпроекта.

Кстати, почему из множества  схем финансирования покупки жилья  в России остановились на ипотеке? Три  года лежит под сукном закон о стройсберкассах, которые успешно подняли жилищное строительство в Германии, Чехии и Польше. Может быть, эта форма прижилась бы у нас гораздо лучше, чем американская модель. Но стройсберкассы не так выгодны банкам, как ипотека.

Для улучшения ситуации с жильем стоит попытаться устранить так называемую «коррупционную составляющую». Коррупционная связь между бизнесом и властными структурами настолько прочна, что они срослись в некое подобие сиамских близнецов с четким разделением функций. Впрочем, нацпроект сам по себе и не «заточен» на искоренение коррупции. Государство обещает покрывать проценты по кредиту, выданному застройщику на создание инженерной инфраструктуры участка. Правда, лучше бы оно покончило наконец с выставлением под жилищное строительство земли без коммуникаций: это предложение никак не выйдет из стадии разговоров. Но участок без инженерной инфраструктуры — западня для инвестора. «Стройте, пожалуйста, — говорят ему чиновники. — А потом приходите и просите электричество, газ, холодную и горячую воду, канализацию. Договоримся».

Конечно, у властей  и поставщиков ресурсов есть свои аргументы: «Как выставлять на торги  участок с подведенными коммуникациями, не зная проекта, который победит на аукционе? Допустим, обеспечат инфраструктуру в расчете на 20 тыс. кв. м жилья. С одной стороны, те, кому этого слишком мало или слишком много, обвинят в том, что их отсекают от аукциона. С другой стороны, те, кому 20 тыс. подходят в самый раз, начнут сбивать цену: ведь соискателей на этот участок стало меньше.

Способно ли двукратное увеличение объемов ввода жилья при тех социально-экономических отношениях, при том уровне имущественного расслоения, которое существует в России, снизить стоимость квартир настолько, чтобы сделать цены и ипотеку доступными для большинства? 
Слышатся рассуждения о том, что кое-где в Москве выгодно сносить панельные девятиэтажки и возводить на их месте «приличное современное жилье». Разумеется, эти квадратные метры тоже войдут в число тех ежегодных 80 млн, которые, согласно программе «Жилище», должны прийти на смену нынешним 40 млн. Но что с того получат люди, которые не в состоянии купить даже «однушку» в пятиэтажке? Пусть девелоперы хоть каждый год строят все более приличное жилье, пусть этих ежегодных метров станет 120–160 млн. Рынок ориентируется на прибыль, застройщики стремятся в более дорогие сегменты, а средняя площадь квартир в новостройках неуклонно растет. С какой стати это жилье будет дешеветь?

Все чаще раздаются голоса, требующие государственного регулирования в сфере строительного комплекса. Аргументы: необоснованный рост цен на стройматериалы, откровенные спекуляции земельными участками и т. п. Рентабельность жилищного строительства в России превышает 100% (средняя себестоимость 1 кв. м — 10 тыс. руб., продажная цена — 28 тыс. руб.).

Каждая четвертая семья  в России проживает в квартирах  и домах, которые остро нуждаются в ремонте. До 40% молодых семей России не имеют детей из-за того, что им не хватает жилья. Нехватка квадратных метров становится причиной большинства разводов. Практика показывает, что, как только у человека появляется собственная комфортная квартира, уменьшается вероятность совершения таким человеком преступления. Согласно исследованиям, большинство молодых специалистов, которые обучаются за рубежом, возвращаются работать в родную страну, если у них есть здесь жилье. Причем обеспеченность квадратными метрами в рейтинге приоритетов стоит выше уровня заработной платы.

Проблемы реализации Проекта на территории города Екатеринбурга:

1. Низкая конкуренция  и замкнутость рынков в рамках областных центров. Тон на рынке задают несколько крупных игроков, практически не конкурирующих друг с другом: заказов хватает всем. Малым строительным компаниям не позволяет соперничать с крупными отсутствие доступа к административному ресурсу. Вхождению же на рынок инорегиональных и зарубежных застройщиков зачастую препятствуют региональные власти, защищающие местного производителя. Также ограничивает развитие конкуренции и доминирование на рынке крупных муниципальных и ведомственных игроков. В Екатеринбурге, например, в пятерке лидеров по вводу жилья таких трое: МП УКС, УКС Свердловской области и «Атомстройкомплекс». В совокупности они ввели 27% общего объема жилья.

2. Недостаточное правовое  регулирование. По подсчетам Российского  союза строителей, для постройки девятиэтажного дома в среднем необходимо получить 170 – 180 согласований. Это не только огромные временные затраты, но и значительное удорожание строительства: по самым скромным оценкам, лишь легально, в виде отчислений контрольно-надзорным органам, на процедуру уходит до 10% сметной стоимости проекта.

3. Отсутствие механизма  создания вокруг строительных  площадок инфраструктуры. В настоящее время в крупных городах Урала застройка зачастую ведется точечно: компании досваивают последние незастроенные участки, оборудованные еще в советские времена. Для того чтобы развернуть масштабную площадку под микрорайон или крупный деловой центр средств одного коммерческого застройщика недостаточно. Механизм финансирования должен быть смешанным: бюджеты всех уровней плюс средства застройщика.

4. Недостаточное финансирование. Решение всех перечисленных проблем  позволит строительной отрасли  выйти на качественно новый  уровень развития, что в свою  очередь будет способствовать  притоку крупных вложений, в том числе со стороны иностранных инвесторов. Увеличение объема инвестиций в стройиндустрию способно привести к возникновению новых игроков, увеличению объемов производства, росту конкуренции, снижению цен, увеличению платежеспособного спроса населения – и к новому витку инвестиций.

5. Высокие цены на жилье (средняя цена за кв. метр в типовой квартире на первичном рынке по итогам 2010 года составила 57 000,00) отчасти из-за превышения спроса над предложением, а отчасти из-за увеличения цен на строительные материалы и ипотеки. Статистика последних лет явно показывает, что платежеспособный спрос на жилье в Екатеринбурге растет во многом благодаря ипотеке. Чем доступнее жилищные кредиты, тем выше спрос на жилье. Сегодня ипотечные кредиты возвращаются на докризисные позиции. По итогам 10 месяцев 2010 года объем жилищных кредитов, полученных екатеринбуржцами, превысил 8 млрд. руб. это вдвое выше прошлогоднего показателя (3,9 млрд. за 10 мес.), но сильно не дотягивает до результатов рекордного 2008 года (22 млрд. за год). Объемы ипотеки будут расти. Все больше горожан выходят на свой докризисный уровень дохода, а у банков появились реальные предпосылки для либерализации условий по ипотечным кредитам. Причем кредиты уже в ближайшее время станут даже более доступными, чем были до кризиса, а активное развитие ипотечных программ начнется в 2012-2013 годах. Соответственно, именно на эти годы придется рост спроса на жилье в Екатеринбурге.

3.2. Практические рекомендации по оптимизации реализации Проекта в городе Екатеринбурге

Для решения  вышеперечисленных проблем необходимо рамках Национального проекта приступить к реализации пилотных проектов, направленных на подъем и развитие промышленности строительных материалов и стройиндустрии в Свердловской области. Принятие программы развития строительной индустрии и промышленности стройматериалов будет служить фундаментом для успеха реализации Национального проекта в МО город Екатеринбург.

Данная программа должна предусматривать меры государственной поддержки промышленности строительных материалов, такие как:

• меры нормативно-правового характера, направленные на совершенствование законодательства с целью предоставления льгот для предприятий строительных материалов на период строительства новых мощностей;
• меры по совершенствованию системы стандартизации и сертификации строительных материалов, изделий и конструкций;
• меры по финансированию научно-исследовательских работ, ориентированных на создание новых технологий в производстве строительных материалов;
• снижение таможенных пошлин на новое оборудование, запасные части и сырьевые компоненты для технологического перевооружения промышленности стройматериалов, выпускаемые только за рубежом.

Следует безотлагательно  приступить к разработке подпрограмм, направленных на:

• разработку экономических стимулов и формирование инвестиционно-привлекательного климата для частных инвесторов на территории города Екатеринбурга;
• разработку классификации жилья по степени доступности для доходов различных социальных слоев, его стандартизации по срокам эксплуатации, метражности, определение минимального набора параметров, определяющих понятие «комфортность», и т.п.;
• разработку мер по воссозданию и развитию системы профтехобразования для строительной индустрии, стимулированию научной и методической деятельности в строительстве (по важным направлениям: Экономика и планирование строительства. Проектный менеджмент. Организационная структура  строительных предприятий. Малоэтажное строительство и санация городских зданий. Финансовый менеджмент строительного холдинга и контроль затрат в строительных проектах. Инвестиции в строительстве. Сертификация услуг в строительстве. Производство и контроль качества строительных материалов. Эффективная энергетика, энергосбережение в строительстве, биоэнергетика, экология.);
• изменение иммиграционного законодательства для увеличения притока рабочей силы на период массового строительства;

Для обеспечения доступности  жилья представляется возможным  введение немецкой модели системы сбора средств для приобретения жилья–системы стройсберкасс. Схематически она представляет собой накопление денег в специально созданных кредитных организациях. На сегодняшний день у нас действует американская модель ипотеки.

Стройсберкассы юридически являются обществами взаимного кредита, такие общества широко распространены в Европе. Срок внесения предоплаты – 5 лет, предоплата обычно равняется от 30 до 40% от стоимости жилья. Максимальный срок кредитования – от 12 до 18 лет, минимального срока нет, штрафов за досрочное погашения не предусмотрено. Ставка колеблется от 3 до 5% годовых. Государством практикуются разного рода субсидии для льготных категорий граждан и для молодых государственных служащих, имеющих семью и детей.

Под стройсберкассами подразумеваются  некоммерческие организации, осуществляющие предварительное накопление сбережений граждан. Для того чтобы стать членом стройсберкассы, вкладчик должен заключить с ней специальный договор. В нем оговаривается общая сумма соглашения (в нее входят сумма взносов вкладчика, которые он собирается накопить, проценты по взносам, заемные средства и, если предусмотрено, премии государства), а также срок действия договора (количество лет, через которые вкладчик погасит заем). Реализация договора подразумевает несколько фаз. Первая - фаза накопления: чтобы получить всю договорную сумму, необходимо накопить ее часть. Объем этой части указывается в договоре, исходя из которого определяется сумма ежемесячных взносов и период накопления. На взносы начисляются проценты, размер которых тоже фиксируется в договоре. По завершении накопительной фазы (минимальный срок накопления два года) вкладчик имеет право получить накопленный вклад с процентами и так называемую «стройсберссуду». Таким образом, в его распоряжении оказывается вся договорная сумма. После этого начинается фаза погашения ссуды.

Образно говоря, стройсберкасса - это своеобразная касса взаимопомощи. Однако она отличается от простой модели кассы взаимопомощи, во-первых, тем, что на взносы участников начисляются проценты, а во-вторых, за пользование кредитом тоже надо будет заплатить. Однако проценты в обоих случаях небольшие, значительно ниже банковских. Кроме того, в России, где крайне остро стоит проблема отсутствия у граждан средств на первоначальный взнос и кредитных историй, стройсберкассы могут помочь накопить необходимые средства, не подвергаясь такой тщательной проверке как в случае, когда берется банковский кредит. Благодаря этому стройсберкассы могут служить хорошим дополнением к классическим ипотечным механизмам.  
В настоящее время в России принято много законов, связанных с созданием рынка доступного жилья, проект же закона о стройсберкассах пока остается под вопросом. При этом законопроект этот был разработан давно (одновременно с Законом об ипотечных ценных бумагах), но он пока все еще ожидает своей очереди. В настоящее время Госдума вновь вернулась к разработке нового закона о стройсберкассах. Главное состоит в том, чтобы предусмотреть гарантии того, что стройсберкассы не превратятся в финансовые пирамиды.

Развитие индивидуального  жилищного строительства, т.к. минимизируются накрутки на прибыль, может быть использован свой труд, уменьшены накладные расходы и потребительских кооперативов Во-первых, законы РФ дают потребительским кооперативам больше налоговых льгот. Во-вторых, кооперативы имеют развернутую сеть, т.е. не надо начинать с нуля. В третьих, они могли бы получать часть оплаты «натурой» (молоко, мясо, картофель и т.д.). В четвертых, кооператив может вести не только строительство, но и организовать производство местных стройматериалов «для себя» (газоблоки, кирпич, пиломатериалы, столярка и т.п.), что снизит их стоимость и транспортные расходы.

По решению проблемы с переселением жителей из ветхого  и аварийного жилья следует отметить, что основными участками концентрации ветхого жилья в рамках города Екатеринбурга являются Вторчермет, Химмаш, Уралмаш, Эльмаш, Уктус, поселки Октябрьского района. Эти территории весьма разнятся по своей привлекательности для потенциальных инвесторов. Например, Эльмаш, Уктус в районе ул. Щербакова ввиду развития потребительской и транспортной инфраструктуры достаточно активно осваиваются застройщиками. Химмаш или Чермет, в свою очередь, представлены лишь несколькими точечными проектами. Таким образом, если в одном случае к решению проблемы может быть активно привлечен частный капитал, то в другом основным источником финансирования должны быть средства, выделяемые городом и самими жильцами.Так для инвестиционно привлекательных районов основной объем отселений должен быть осуществлен застройщиками с площадок нового строительства, а площадки, расселяемые муниципалитетом, также выставляются на конкурсы для последующей коммерческой застройки. А для неперспективных территорий принципиальная схема проекта может быть такова: уполномоченный администрацией застройщик (ЕМУП «Специализированное управление эксплуатации и реабилитации жилья») заключает с жильцами договоры долевого участия, по которым они получат квартиры в реконструированном доме (жильцам, отказавшимся от заключения договоров, застройщик предоставляет квартиры во вторичном фонде). Помимо средств жильцов работы частично софинансируются из бюджетов всех уровней, однако с течением времени доля бюджета сокращается. В результате реконструкции площадь дома за счет повышения этажности увеличивается (с 2 до 4 или с 5 до 6 этажей), часть дополнительных площадей реализуется на открытом рынке, вырученные средства рефинансируются в последующее строительство.