Анализ инновационной деятельности ООО «Эльт-М»

В договоре аренды должны быть оговорены форма и размер арендной платы, сроки и условия ее внесения.

Наиболее распространенным методом является установление твердой суммы платежа, исчисленной исходя из стоимости всего арендуемого имущества или отдельно по каждой из его составных частей. Платежи вносятся, как правило, периодически в установленные договором сроки. Однако возможна и единовременная выплата.

При сдаче в аренду зданий и сооружений арендная плата обычно устанавливается  на единицу площади исходя из фактического размера переданного объекта.

Арендатор является собственником  продукции и доходов, полученных в результате использования арендованного  имущества. Арендная плата может  вноситься путем передачи части продукции арендодателю или посредством оказания определенных услуг – при недостатке денежных средств данный способ является наиболее предпочтительным для арендатора.

В качестве платы за пользование  имуществом на арендатора могут быть возложены затраты на улучшение  арендуемых объектов.

Таким образом, арендная плата определяется как в денежном, так и натуральном выражении. Используются также различные сочетания данных форм оплаты.

В случае сдачи действующими предприятиями в аренду отдельных  объектов основных средств арендная плата включается в состав доходов  от внереализационных операций. Амортизационные отчисления начисляются арендодателем и возмещаются за счет полученной арендной платы с отнесением их в состав расходов от внереализационных операций. Арендатор включает арендную плату в затраты на производство.

При установлении размера арендной платы целесообразно учитывать:

— величину амортизационных отчислений, начисляемых на стоимость арендованного имущества;

— доход, который мог быть получен при непосредственном использовании передаваемого имущества;

— расходы на страхование арендуемого имущества;

— затраты на проведение ремонта объектов после окончания сроков аренды;

— средний уровень арендной платы, сложившийся в данном регионе на аналогичные объекты.

При передаче в аренду зданий и  сооружений арендная плата должна включать в себя стоимость пользования земельным участком, на котором оно расположено.

Величина арендной платы не остается постоянной на протяжении действия договора, а изменяется в связи с изменением условий функционирования предприятий, и в первую очередь, с изменением рыночных цен на оборудование. Вместе с тем частый пересмотр арендной платы не способствует созданию стабильных условий для эффективного использования арендованного имущества, поэтому размер арендных платежей может пересматриваться не чаще одного раза в год.

При заключении договора аренды на арендатора возлагаются обязанности по поддержанию имущества в исправном состоянии и проведению текущих ремонтов для обеспечения сохранности и возврата арендуемых объектов по истечении сроков аренды в первоначальном состоянии с учетом нормального износа.

В свою очередь, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду объекта.

В случае если арендатор произвел улучшения арендуемого имущества, они становятся его собственностью  в противном случае ему выплачивается их стоимость.

Капитальный ремонт объектов, как правило, осуществляется арендодателем.

Договор аренды может заключаться как на определенной, так и на неопределенный срок. В последнем случае он может быть прерван любым участником с предупреждением за 1 мес., а при аренде недвижимости – не менее чем за 3 мес.

Досрочное расторжение  договора производится судом в случае нарушения его условий: использования  имущества не по назначению, ухудшения  состояния имущества, невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного срока и т.д.

После окончания срока  аренды договор может автоматически  продляться на неопределенный срок при  отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Арендатор, выполняющий  все условия договора, имеет преимущественное право на его возобновление. Он может потребовать через суд перевода на себя прав и обязанностей арендатора, если арендодатель в течение года со дня прекращения срока договора заключил его с другим лицом.

При прекращении договора арендатор возвращает имущество арендодателю.

При аренде с выкупом  имущества на основании договора объекты могут переходить в собственность  арендатора. Если данное условие отсутствует  в договоре, то могут заключаться  дополнительные соглашения.

В случае аренды с выкупом арендатор  может получить в собственность имущество ранее указанного срока при условии внесения всей выкупной цены.

Отдельный вид арендных отношений – сдача имущества в прокат.

Предприятия могут передавать имущество в аренду периодически, в случае появления временно незадействованных объектов; сдача имущества в прокат осуществляется на постоянной основе.

Имущество, переданное по договору аренды, обычно используется арендатором для  ведения предпринимательской деятельности – при сдаче имущества в прокат оно, как правило, используется для потребительских целей.

Срок действия договора аренды неограничен  – договор проката заключается  на период до 1 года.

Кроме этого, не допускается  сдача имущества, предоставленного по договору проката, в субаренду.

Существенные особенности имеют также договоры аренды предприятий. В данном случае арендатор получает во временное владение и пользование объекты, образующие целостный имущественный комплекс:

– здания и сооружения;

– нематериальные активы (права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятий, и т.д.);

– оборудование и прочие основные средства;

– земельные участки;

– запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства.

Кроме этого, с согласия кредиторов происходят переуступка требований и перевод долгов предприятия на арендатора. Если долги передаются без согласия кредиторов, то арендодатель и арендатор совместно отвечают по данным обязательствам.

Арендатор может использовать полученный имущественный комплекс для ведения конкретной предпринимательской деятельности после получения соответствующей лицензии, если данное условие предусматривается законом. Лицензия не может передаваться другому лицу, и поэтому по договору аренды она не переходит к арендатору.

Предприятие передается арендатору на основании передаточного акта. К  нему же переходят обязанности поддержания  технического состояния предприятия  на должном уровне, проведения текущих  и капитальных ремонтов.

Арендатор получает широкую  самостоятельность в сфере осуществления программ технического развития. Он имеет право проводить реконструкцию, расширение и техническое перевооружение предприятия при условии, что данные мероприятия приведут к увеличению стоимости имущества.

Арендатор может продавать, обменивать, сдавать в субаренду материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, но не имеет права снижать стоимость имущества с целью уменьшения суммы налогообложения.

 

3.6 Выбор формы  финансирования сетей региональных  салонов и сервисных центров на базе банковского кредитования

В рамках данного дипломного проекта проблема финансового обеспечения  инвестиционного проекта строится на основе, так называемого, проектного финансирования (проектного кредитования). Проектное финансирование (ПФ) является одной из новых и уже широко распространенных в промышленно развитых и развивающихся, станах форм организации в реальные проекты.

Сам термин «проектное финансирование»  стал в последнее время весьма популярным,    часто    используемый    в    лексиконе    банкиров,    инвесторов, промышленников.

В России, в одном из последних  справочников, ПФ определяется как  «крупные средне и долгосрочные кредиты  под конкретные промышленные проекты» («Деньги и банки». Энциклопедический  справочник. Центр СЭИ. МЛ, 2004. с. 181). Однако, прежде чем дать обобщающее, короткое определение ПФ, обратим внимание на некоторые его особенности по сравнению с традиционным банковским кредитованием инвестиционных проектов. Прежде всего, ПФ должно быть исключительным или преобладающим источником финансирования инвестиционного проекта в виде банковских кредитов, выдаваемых на определенных условиях.

 

Существует несколько  видов проектного финансирования:

Первым видом (главным) является финансирование, основанное на жизнеспособности проекта, без учета кредитоспособности его участников, их гарантий и гарантий погашения кредита третьими лицами.

Вторым видом можно считать финансирование инвестиций, при котором источником погашения задолженности будут только денежные потоки, генерируемые в результате реализации проекта.

Третьим видом считают финансирование, при котором обеспечение кредита служат и потоки наличности, получаемые в результате реализации проекта, и активы предприятия.

Четвертый вид ПФ – обеспечение кредита жизнеспособностью предприятия.

Исходя из производственного  и трудового потенциала фирмы  ООО «Эльт-М» для финансирования инвестиционного проекта фирмы  выбраны первый и второй виды ПФ.

Если говорить о проектном  финансировании с точки зрения коммерческих банков, то для них кредитные операции в рамках ПФ характеризуются повышенным риском. Дело в том, что единственным источником вознаграждения банка являются доходы, полученные от реализации инвестиционного проекта. В обмен на принятие рисков коммерческий банк получает право на повышенный процент, премию.

На первый взгляд ПФ, характеризуясь в целом повышенными рисками  для банка-кредитора, имеет внешнее  сходство с венчурным (рисковым) финансированием (ВФ). Однако эти механизмы финансирования принципиально различны. Это различие заключается в следующем:

ВФ осуществляется из фондов венчурного бизнеса, которые специально создаются для финансирования проектов с высокими и очень высокими рисками. Как правило, эти проекты, связанные с разработкой новых технологий и новых продуктов. Соответственно в ВФ преобладают риски научно-технического характера и коммерческие (рыночные) риски.

ПФ имеет дело в большинстве случаев с более или менее известными технологиями, а проекты чаще всего ориентированы на выпуск традиционных товаров. В ПФ преобладают проектные риски, низкое качество оборудования, повышение цен на сырье и другие элементы издержек производства.

Главное же различие между ПФ и ВФ заключается в том, что в ВФ закладываются допустимые нормы убытков, которые для участников ПФ являются неприемлемыми.

Подытоживая выше сказанное, термин ПФ можно определить как целевое кредитование заемщика для реализации инвестиционного проекта с обеспечением платежных обязательств заемщика исключительно денежными доходами инвестиционной деятельности.

Применительно к нашему дипломному проекту, банковское кредитование инвестиционного проекта рассматривается  как одна из форм ПФ при определенных условиях, т.е. основным источником финансирования проекта является целевое банковское кредитование, которое базируется на определенных принципах (Рисунок3.4).

Теме нашего дипломного проекта, прежде всего, отвечает принцип целевого характера, который распространяется на многие кредитные операции и выражается в обязательности целевого использования финансовых средств, полученных от банка.

Практическое выражение этого  принципа отражено в соответствующем  разделе кредитного договора, в котором  установлена конкретная цель выдаваемого  кредита. Кроме того, на схеме обозначен  немаловажный принцип обеспеченности кредита, поскольку он позволяет гарантировать возврат кредитных ресурсов. 

 

Рисунок 3.4 Принципы кредитования

Особенность банковского  кредитования на современном этапе  развития российской экономики заключается  в том, что этот кредит имеет широкую  целевую направленность и привлекается в самых разнообразных видах.

Классифицировать банковский кредит можно на основании разных признаков, данная классификация представлена на Рисунок3.5.

1. В зависимости от указанного в кредитном договоре срока погашения выделяют кредиты:

– онкольный;

– краткосрочный;

– среднесрочный;

– долгосрочный.

Особенностью онкольного кредита является то, что он представляется фирме-заемщику без указания срока его использования с обязательством заемщика погасить его по первому требованию кредитора. Этот кредит подлежит возврату в фиксированный срок после поступления официального уведомления от кредитора.

 

Краткосрочный кредит предоставляется, как правило, на восполнение временного недостатка собственных оборотных средств у фирмы-заемщика. Средний срок погашения кредита не превышает 6 месяцев.

Среднесрочный кредит представляется на срок до трех лет на цели как производственного, так и чисто инновационной деятельности коммерческого характера.