Маркетинговое исследование коммерческой недвижимости на 1-ом этаже жилых зданий в г. Челябинск

 

Содержание

 

ВВЕДЕНИЕ 4

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 6

1.1. Рынок коммерческой недвижимости в России 6

1.2. Характеристика  рынка коммерческой недвижимости  города Челябинска 7

2. МАРКЕТИНГОВОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ 8

3.1. Определение проблемы и целей исследования 8

3.1.1.Актуальность исследования 8

3.1.2. Цель маркетингового исследования 9

3.1.3. Задачи маркетингового исследования 9

3.2. Методы  и способы сбора информации 10

3.3. Обоснование  выбора источника информации 10

3.4. Анализ  предложений к продаже помещений  коммерческого назначения. 11

3.5. Анализ  предложений по аренде помещений  коммерческого назначения. 16

3.6. Факторы,  оказывающие влияние на стоимость  объектов недвижимости коммерческого  назначения, расположенных на 1 этажах  жилых зданий 19

3.6.1 Результаты корреляционного анализа. 23

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 28

СПИСОК ИНФОРМАЦИОННЫХ ИСТОЧНИКОВ 29

ПРИЛОЖЕНИЕ 1 30

ПРИЛОЖЕНИЕ 2 38

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Под маркетинговыми исследованиями понимается систематический сбор, отображение и анализ данных по разным аспектам маркетинговой деятельности. Маркетинговые исследования — это функция, которая через информацию связывает маркетологов с рынками, потребителями, конкурентами, со всеми элементами внешней среды маркетинга. Маркетинговые исследования связаны с принятием решений по всем аспектам маркетинговой деятельности. Они снижают уровень неопределенности и касаются всех элементов комплекса маркетинга и его внешней среды по тем ее компонентам, которые оказывают влияние на маркетинг определенного продукта на конкретном рынке.

При составлении бизнес-плана необходимо определиться с видом деятельности будущего объекта строительства. Наилучшим вариантом будет проведение маркетингового исследования, которое позволит собрать объективную информацию о возможности и целесообразности конкретного вида коммерческой деятельности.

Описание маркетингового исследования

В настоящем отчете описаны  основные характеристики рынка нежилых помещений коммерческого назначения, расположенные на первых этажах жилых зданий в городе Челябинске; определены основные факторы, оказывающие влияние на стоимость исследуемых объектов.

Заинтересованные пользователи: настоящий отчет будет полезен представителям компаний, осуществляющих оценочную деятельность, работникам агентств недвижимости, а также прочим физическим и юридическим лицам, планирующим купить, продать, арендовать или сдать в аренду нежилое помещение на 1 этаже жилого дома.

Настоящее маркетинговое исследование подготовлено с целью определения и изучения основных факторов, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости, расположенных на 1 этажах жилых зданий.

 

Для реализации целей исследования были решены нижеперечисленные задачи:

1. Сформировать базу данных, содержащую предельное количество предложений по аренде и продаже за период с 20 сентября 2011г, по 11 ноября 2011 г;

2. Проанализировать  полученные данные, определить зависимость  стоимости  аренды и продажи 1 кв.м. от основных характеристик объектов;

3. На основании  определённых взаимосвязей, сформировать  список факторов, оказывающих влияние  на стоимость нежилых помещений на 1 этажах жилых зданий.

Объектом  исследования является рынок помещений коммерческого назначения, расположенных на 1 этажах жилых зданий, находящихся в городе Челябинске.

Рис.1. Пример нежилого помещения на 1 этаже жилого дома.

Предметом исследования являются факторы, оказывающие на стоимость нежилых помещений. Расположенных на 1 этажах жилых зданий.

География исследования: Город Челябинск.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

1. Рынок коммерческой недвижимости в России

 

Рынок коммерческой недвижимости как сегмент рынка специализируется на сделках с коммерческой недвижимостью (здания, помещения, которые не предназначены для жилья). Объекты коммерческой недвижимости: офисные, складские и торговые помещения, земельные участки для их строительства, участки недр и зеленых насаждений, водные объекты и т. п. – все то, что предназначено для эксплуатации физическими или юридическими лицами с целью извлечения выгоды.

К коммерческой недвижимости также относятся имущественные комплексы и предприятия (заводы, фабрики как действующие, так и разукомплектованные).

Рынок коммерческой недвижимости России весьма разнообразен, обусловлено это тем, что Россия, является довольно большой страной  и сфер деятельности осуществляемых на её территории, достаточно много. На рынке в большом разнообразии представлены, помещения офисных центров, нежилые помещения в жилых зданиях, складские и производственные помещения, земельные участки, имущественные комплексы и предприятия. Однако на настоящее время по сравнению со многими западными странами в России недостаточно развито строительство высотных офисных зданий – небоскрёбов. Обусловлено это высокой стоимостью разработки или покупки технологий, необходимых для строительства таких зданий. Кроме того, по мнению многих экспертов, в этом и нет необходимости, т.к. в России имеется достаточный запас относительно дешёвых земель, позволяющий увеличивать объем здания путём увеличения его площади, а не путём увеличения высоты.

 

 

1.2. Характеристика рынка коммерческой  недвижимости города Челябинска

 

     

В настоящее  время можно говорить о достаточно развитом рынке коммерческой недвижимости города Челябинска, в первую очередь  офисной и торговой. Влияние мирового экономического кризиса 2008 года значительно  снизилось, поэтому экономика и  рынок стали стабилизироваться. Со временем появляется новые Бизнес Центры, офисные здания, на сайтах, публикующих  предложения по продаже и аренде значительно увеличилось число объявлений. По окончанию кризиса, активизировалась деятельность множества крупных строительных организаций города. После значительного замедления снова ускорилось, а в некоторых случаях возобновилось строительство крупных жилых комплексов, таких как «Тополиная аллея» и микрорайон «Парковый», которые по мере роста количества продаж жилых помещений, начинают нуждаться в развитии коммерческой инфраструктуры. Необходимость в развитии коммерческой инфраструктуры порождает спрос на помещения коммерческого назначения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. МАРКЕТИНГОВОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ

3.1. Определение проблемы и целей  исследования

3.1.1.Актуальность исследования

 

Одним из главных показателей  развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка  недвижимости в целом и его  отдельных секторов в частности. Рынок  недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость  -  важнейшая часть национального  богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка  недвижимости не может быть рынка  вообще.

Важное значение отечественного рынка недвижимости как сектора  экономики подтверждается его высокой  долей в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов  в бюджет от первичной продажи, сдачи  в аренду государственной  и муниципальной  недвижимости, высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней.

Наличие объектов недвижимости коммерческого назначения в непосредственной близости от жилых зданий и социально  значимых объектов  является одним  из важнейших показателей развитости инфраструктуры района. Наличие продуктовых  магазинов, салонов красоты, тренажёрных  залов, магазинов бытовой химии, расположенных рядом с жилым домом, говорит о достаточно развитой инфраструктуры данного района, а для того, чтобы реализовать в районе подобные «удобства» необходимо, чтобы в нём имелось достаточное количество нежилых помещений. На основании этого можно сделать вывод, что помещения коммерческого назначения, расположенные на 1 этажах жилых зданий, являются неотъемлемым элементом комфортабельной жизни в районе.

 

 

 

 

 

 

 

3.1.2. Цель маркетингового  исследования

 

Основной  целью проводимого нами исследования, является - определение и изучение основных факторов, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости, расположенных на 1 этажах жилых зданий. А также описание особенностей рынка коммерческой недвижимости города Челябинска.

3.1.3. Задачи маркетингового  исследования

 

Для достижения намеченной цели поставлены следующие  задачи:

1. Сформировать  базу данных, содержащую предельное  количество предложений по аренде  и продаже за период с 20 сентября 2011г, по 11 ноября 2011 г;

2. Проанализировать  полученные данные, определить зависимость  стоимости  аренды и продажи  1 кв.м. от основных характеристик  объектов;

3. На основании  определённых взаимосвязей, сформировать  список факторов, оказывающих влияние  на стоимость нежилых помещений  на 1 этажах жилых зданий.

 

 

 

 

 

 

 

 

3.2. Методы и способы сбора  информации

Основой для изучения рынка нежилых помещений, расположенных на 1 этажах жилых зданий, является составленная нами база предложений по продаже (приложение 1) и база предложений по аренде (приложение 2), за период от 20 сентября 2011 г, до 11 ноября 2011 г.

В базу не включались объекты, расположенные  не на 1 этажах жилых домов, помещения  для которых процедура перевода в нежилое на момент продажи не завершена, кроме того, не включались помещения, перепланировка которых не была узаконена, исключались помещения с чрезмерно высокой или низкой ценой предложения к продаже/аренде.

Для проверки достоверности некоторых  предложений, информация подтверждалась непосредственно по телефону, указанному в предложении, сведения о назначении, местоположении или существовании  здания в котором находится продаваемый  или сдаваемый объект,   проверялись  по электронной карте «Дубль-ГИС». В случае, если в предложении были ложные и недостоверные  данные, или данных было слишком мало, предложение не добавлялось в базу.

Источником информации для составления  базы предложений как по аренде, так и по продаже, является электронный  ресурс http://DomChel.ru

За период с 21 сентября 2011 г. по 11 ноября 2011 г. в базу было внесено 83 предложения  по продаже помещений коммерческого  назначения, 65 предложений по аренде.

3.3. Обоснование выбора источника информации

Помимо  сайта http://DomChel.ru, рассматривались такие сайты, как http://chelreal.ru и http://dom74.ru, однако на данных сайтах было обнаружено достаточно много повторяющихся объявлений, объявлений с предложениями одного и того же объекта, но при этом разной ценой, а так же достаточно много объявлений дублируются. Подобные недостатки наблюдались и на сайте http://DomChel.ru, но в достаточно меньшей мере. Поэтому было принято, что сайт - http://DomChel.ru в полной мере отражает ситуацию на рынке недвижимости города Челябинска и как источник сведений для проведения анализа, был выбран основополагающим.

3.4. Анализ предложений к продаже  помещений коммерческого назначения.

 

Анализируя базу предложений к  продаже объектов недвижимости коммерческого  назначения, расположенных на 1 этажах жилых зданий, установлено, что средняя  цена 1 кв.м. по городу Челябинску равна 55820 руб.

Кроме того, для определения влияния такого фактора, как местоположение, средняя  цена предложения 1 кв.м. была определена для каждого из районов города Челябинска.

Диаграмма №1. Стоимость 1 кв.м. в зависимости от местоположенния

Из диаграммы  видно, что цена предложения 1 кв.м. рассматриваемых  помещений, в некоторой степени  зависит от удалённости от центра города. Таким образом, объекты наиболее приближенные к центру города имеют  более высокую стоимость.

С целью  определения зависимости между  ценой предложения и площадью помещений, объекты из составленной нами базы, были разделены на:

• Объекты, площадью до 35 кв.м.
• Объекты, площадью от 36, до 70 кв.м.
• Объекты, площадью от 71, до 121 кв.м.

Для каждой из категорий была установлена средняя  цена

Диаграмма №2. Стоимость 1 кв.м. в зависимости от площади помещений

Из диаграммы, следует, что средняя цена 1 кв.м. помещений до 35 кв.м. равна 67470 рублей, для помещений площадью от 36, до 70 кв.м. цена равна 50030 рублей, а для  помещений площадью от 71, до 121 кв.м. средняя цена равна 49970 рублей.  Таким  образом, стоимость 1 кв.м. нежилого помещения  возрастает, по мере уменьшения площади  помещений.

Высокая стоимость 1 кв.м. помещений, площадью до 35 кв.м. может быть обусловлена высоким  спросом на данные помещения. Объекты  меньшей площади более ликвидны на рынке недвижимости, поскольку  общая стоимость объекта ниже, чем объекта большей площади. Кроме, площадь помещения (до 35 кв.м.), позволяет, предположить, что в помещении  будет иметь место развитие малого предпринимательства, наиболее вероятно – открытие микропредприятия (до 15 человек). Согласно 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства  в Российской Федерации», на настоящее  время, осуществляется государственное  финансирование малого предпринимательства (путём выплат субсидий, размером от 60 т.р.). Кроме того разработаны специальные  системы налогообложения (такие  как упрощённая, налог составляет 6% от дохода) позволяющие предприятию  малого бизнеса сократить расходы. А также разработано множество  кредитных программ, со специальными условиями для малых предприятий.