Қазақстан Республикасының жер құқығы пәнінің

Негізгі ұғымдар: жер құқықтық қатынастарының субъектілері, объектілері, түрлері.

1. Жерге меншік құқығының түсінігі және түрлері. Меншік кұқығы тікелей заңнан туындайтын бастапқы субъективтік құқықтың бірі болып табылады. Меншік кұқығы иесіне өзіне тиесілі мүлік-жер учаскесіне экономикалық тұрғыдан билік етуді бекітіп береді. Бұл құқық меншік иесіне тиесілі жер учаскесін өз карауы бойынша қоғамдық мүддені ескере отырып пайдалануға мүмкіндік береді. Сол себептен, жерге меншік құқығы кез келген өзге мүлікке меншік құқығы сиякты шексіз емес. Жерге меншік құқығы деген ұғымды екі түрлі, объективтік жене субъективтік мағынада қарастыруға болады. Объективтік мағынада: бұл ұғым жерге меншік құқығын жүзеге асырумен туындайтын қатынастарды реттеуге бағытталған құқықтық нормалардынң жиынтығы болып табылады.

Жер учаскесіне билік ету  құқығы дегеніміз - меншік иесінің занда рұксат берілген шекте езіне тиесілі жер учаскесінің занды тағдырын шешу құқығы. Меншік иесі өзінің жер учаскесіне катысты оның нысаналы максатын өзгертпей, Қазақстан Республикасының заң актілерінде тыйым салынбаған кез келген мәмілелерді жасасуға құқылы. Жер кодексінің 33-бабына сәйкес, меншік иелері: ортақ пайдаланудағы; қорғаныс қажеттеріне берілген; орман қорының; ерекше корғалатын табиғи аумақтар, сауықтыру, рекреациялық және тарихи-мәдени мақсаттағы; кызметтік жер телімінің; уақытша өтеусіз және уакытша қысқа мерзімді өтеулі жер пайдалану құқығымен берілген жер учаскелерінің; кепілге беруді қоспағаңда, шаруа қожалығын және тауарлы ауыл шаруашылығы өндірісін жүргізу үшін уақытша жер пайдалану құқығымен берілген жер учаскелерінің; су қорының жерінде жер пайдалану құқығын иеліктен шығаруды коса алғанда, жер пайдалану құқығына катысты мәмілелер жасасуына жол берілмейді. Қазақстан Республикасы Конституциясының 6-бабына сәйкес, жер занда көзделген шектер мен тәртіпте жеке меншікте болуы мүмкін. Жерге мемлекеттік меншік пен жеке меншіктің бірдей корғалуы Жер кодексінде де бекітілген. Демек, жерге меншік құқығы екі түрлі нысанда болады. Олар: Жерге мемлекеттік меншік және жерге жеке меншік. Жер учаскесіне азаматтар мен мемлекеттік емес занды тұлғалардың жеке меншік кұқығын орнықтыру — бұл объективтік қажеттілік. Бұл мыналармен байланысты:

Біріншіден, орман және ауыл шаруашылығындағы жер учаскелері өндіріс кұралы ғана емес, сонымен қатар,орналасу жері, өндірістің және коғам мүшелері қызметінің базис — аумағы да болып табылады. Мүліктік сипаттағы объектілер (тұрғын, бағбандық, саяжайлык, өндірістік үйлер, құрылыстар, ғимараттар) мен жер құқығы қатынастарының (ғимараттың, құрылыстың жерін пайдалану, оларды күту, сол жерлерде бағбандыкпен және бақшалықпен айналысу) арасында тығыз байланыс болады.

Екіншіден, жер учаскесіндегі меншік объектілерін пайдалану мен жер учаскесін нысаналы максаты бойынша пайдалану құққығының субъектісі болып тек бір тұлға (жалға беруді есептемегенде) табылады. Тәжірибеде меншік құқығының объектілері немесе жер учаскесі берілетін жағдайларда (сату — сатып алуда, мұрагерлік жағдайында және тағы басқа) жоғарыда аталған екі объект те бірге беріледі. Жердің меншік объектісі ретіндегі ерекшелігі оның кеңістікте белгілі бір шекарада шектелуінен, жылжымайтындығынан және табиғи жағдайлармен коршаған ортаға тәуелділігінен байқалады.

3. Жерге жеке  меншік құқығы, оның объектілері мен субъектілері және жүзеге асыру ерекшеліктері. Жерге жеке меншік құқығы - жеке тұлғаның немесе мемлекеттік емес занды тұлғанын өзіне тиесілі жер учаскесін занда көрсетілген шарттар мен шектерде иелену, пайдалану және билік ету құкығы болып танылады. Қазақстанда жерге жеке меншік құкығы шектеулі нысанда жүзеге асырылады:

1.Қазақстаннын азаматтарына алты жағдайда ғана беріледі. 
Казақстан Республикасының Жер кодексіне сәйкес, ауыл шаруашылық мақсатындағы жерлер келесі жағдайларда Қазақстан Республикасының азаматтарының жеке меншігінде болуы мүмкін: Шаруа  қожалығын жүргізу үшін; Өзіндік косалқы шаруашылық жүргізу үшін; Орман өсіру үшін; Жеке тұрғын үй құрылысы үшін; Саяжай құрылысы үшін; Үйлерді /құрылыстар мен ғимараттарды/ олардың мақсатына сәйкес қызмет көрсетуге арналған жерді коса алғанда, өндірістік және өндірістік емес, оның ішінде тұрғын үйлерді және олардың кешендерін салу үшін немесе олар салынған жер учаскелері;

2. Казақстанның занды тұлғаларына үш жағдайда беріледі.

Ауылшаруашылық тауарлы  өндірісін жүргізу үшін берілуі мүмкін;

Орман өсіру үшін;

Үйлерді/құрылыстар мен ғимараттарды/олардың мақсатына сәйкес қызмет көрсетуге арналған жерді коса алғанда, өндірістік және өндірістік емес, оның ішінде тұрғын үйлерді және олардын кешендерін салу үшін немесе олар салынған жер учаскелері.

3.Шетелдік тұлғаларға бір ғана жағдайда. Үйлерді /құрылыс 
тар мен ғимараттарды/олардың максатына сәйкес қызмет көрсе 
туге арналған жерді коса алғанда, өндірістік және өндірістік емес, 
оның ішінде тұрғын үйлерді және олардың кешендерін салу үшін 
немесе олар салынған жер учаскелері. Жерге жеке меншік құкығының объектілері болып Қазақстан Республикасының Жер кодексінде көзделген тәртіпке сәйкес, елді мекендер, ауыл шаруашылық мақсатындағы жерлер, занда көзделген жағдайда орман және су қорларының жерлері табыла-ды. Жерге жеке меншік құқығын орнатпастан бұрын, жер учаскелерін, жер пайдалану құқығын және жер үлестерін жер айналымына енгізудің заңды түрде қамтамасыз етілген мүмкіндігін анықтау қажет. Яғни жеке меншік құкығының объектісі болып табылатын жер учаскесі немесе жер пайдалану құқығы шаруашылық және азаматтық айналымнан алынбаған, жер заңдарымен жеке меншікте болу мүмкіндігі анықталған, жер учаскесінің шекаралары айқындалған және ол жер учаскесіне қүкықтарды куәландыратын құжаттарында көрініс тапкан жер учаскесі болуы тиіс. Жеке меншік құқығындағы үйлер мен ғимараттардың және оларға қызмет көрсетуге кажетті жер учаскелерін коспағанда елді мекендердегі ортак пайдаланудағы аумактар орналасқан жер учаскелері. Жер учаскелеріне жеке меншік құқығының субъектісі - азаматтар және мемлекеттік емес занды тұлғалар. Бұл ретте, егер жер зандарында өзгеше белгіленбесе, азаматтар деп Қазақстан Республикасының азаматтары, сондай-ақ шетелдіктер мен азаматтығы жоқ адамдар ұғынылады. Қазақстан Республикасының Жер кодексі занды күшіне енгенге дейін шетел азаматтары, шетел занды тұлғалары және азаматтығы жоқ адамдар жерге жеке меншік иесі болып табылмайтын. Қазіргі кезде жер заңнамасын саралау нәтижесінде аталған тұлғалардың жеке меншік кұқығында үйлерді /құрылыстар мен ғимараттарды/ олардың максатына сәйкес қызмет көрсетуге арналған жерді коса алғанда, өндірістік және өндірістік емес, оның ішінде түрғын үйлерді және олардың кешендерін салу үшін немесе олар салынған жер учаскелері бола алатыны аныкталды.

4. Жер учаскесі жерге заттық құкықтың объектісі ретінде түсінігі, белгілері және түрлері. Жер учаскесі деп — заңда белгіленген тәртіппен жер қатынастары субъектілеріне бекітіліп берілетін тұйық шекара ішіндегі бөлінген жер бөлігі. Жер учаскесінің белгілері мынадай:

Тұрақты орналасқандығы;

Белгілі шекарада орналасқаңдығы;

Учаскеге  құкығы бар екендігін растайтын  құжаттың болуы. Жер учаскесіне құкық белгілейтін құжаттар дегеніміз — осылардың негізінде азаматтар мен заңды тұлғалардың жер учаскесіне тиісті құқықтары (жеке меншік кұқығы, жер пайдалану құкығы, сервитуттар және жер учаскесіне өзге де заттык кұқыктар) туындайтын құжаттар. Құкық белгілейтін құжаттарға атқарушы органдардың жер учаскесіне құқық беру туралы құқыктық актілері, сатып алу-сату шарттары (айырбастау, сыйға тарту немесе жер учаскесін иеліктен шығару туралы өзге мәмілелер) және сот органдарының жер учаскесіне жеке меншік құқығын, жер пайдалану құқығын және жерге өзге заттық құқықтарды тану туралы шешімдері жатады.

Жер учаскесіне құқықты куәландыратын құжаттар дегеніміз - жер учаскесінің сәйкестендіру сипаттамаларын керсететін және жер қатынастары жөніндегі уәкілетті органның құкық белгілейтін құжаттардың негізінде жер учаскелерінің меншік иелері мен жер пайдаланушыларға беретін құжаттары. Құқықты куәландыратын кұжаттарға жер учаскесіне жеке меншік құқығы актісі, тұрақты жер пайдалану құқығы актісі және уакытша (өтеулі, өтеусіз) жер пайдалану құқығы актісі жатады.

Жер учаскесі бөлінетін және бөлінбейтін болуы  мүмкін. Өзінің нысаналы мақсатын өзгертпей және ертке қарсы, санитарлық, экологиялық, құрылыстык және өзге де міндетті норма-ар мен ережелерді бұзбай, бөліктерге белуге болатын, бөлінгеннен кейін әрқайсысы дербес жер учаскесін кұрайтын жер учаскесі бөлінетін жер учаскесі болады, бұлай болмаған жағдайда ол бөлінбейтін болып табылады. Жер учаскесінің бөлінбейтіндігі жер учаскесіне құқықты куәландыратын құжатта көрсетіледі. Бөлінетін жер учаскесінің бөлігімен мәміле жасалған кезде бұл бөлік белгіленген тәртіппен алдын ала дербес жер учаскесі болып бөлініп шығарылуға тиіс.

 

7 тақырып. Жер  пайдалану құқығы.

Жоспар:

1. Жер пайдалану құқығының түсінігі және оның түрлері.

2. Жер пайдалану құқығының субъектілері және олардың түрлері.

3. Сервитуттар түсінігі, түрлері, пайда болу және тоқтату шарттары.

Негізгі ұғымдар: сервитут, жер пайдалану, жер пайдалану құқығы, жер пайдалану құқығының субъектілері.

1. Жер пайдалану құқығының түсінігі және оның түрлері. Жер пайдалану құқығының анықтамасы. Жер кодексінің 12-бабында көрсетілген. Жер пайдалану құқығы дегеніміз - тұлғаның мемлекеттік меншіктегі жер учаскесін өтеулі немесе өтеусіз негізде мерзімсіз немесе белгілі бір мезгіл ішінде иелену және пайдалану құқығы.

Жер пайдалану құқығының келесідей  ерекшеліктерін атап көрсетуге болады:

Пайдаланудағы жер әрқашан да мемлекеттің меншігінде болып калады;

Жер учаскесін пайдалануға мерзімсіз  немесе бір мерзім ішінде беріліп отырады, ал, меншік құқығында барлық пайдалану мерзімсіз болып табылады;

Жер учаскесін пайдалануға акылы  түрде берілуі мүмкін, бұл пайдаланудың түрі өтеулі деп аталады. Жер зандарында керсетілген тұлғаларға жер тегін түрде беріледі, бұл пайдаланудың түрі өтеусіз деп аталады.

Жер пайдалану құқығының мынандай түрлері бар:

- Тұрақты жер пайдалану құқығы;

- Уақытша жер пайдалану құқығы;

- Өтеулі жер пайдалану құқығы;

- Өтеусіз жер пайдалану құқығы;

- Иеліктен шығарылатын жер пайдалану құқығы;

- Иеліктен шығарылмайтын жер пайдалану кұқығы.

Тұрақты жер пайдалану деп жерді алдын ала мерзімін белгілемей отырып пайдалану болып табылады. Тұракты пайдалануға тек мемлекеттік тұлғаларға ғана беріледі. Жер учаскелері тұрақты жер пайдалану құқығымен мынадай мемлекеттік жер пайдаланушыларға бөлінеді:

- кондоминиум объектілеріндегі үйлерді (құрылыстарды, ғимараттарды), үй-жайларды шаруашылык жүргізу құқығымен немесе оралымды баскару кұқығымен иеленетін занды тұлғаларға;

- ауыл шаруашылығы және орман шаруашылығы өндірісін жүзеге асыратын заңды тұлғаларға;

- ерекше корғалатын табиғи аумактар жерінде жер пайдалануды жүзеге асыратын занды тұлғаларға беріледі. Сонымен қатар, тұрақты жер пайдалану кұқығы шетелдік жер пайдаланушыларға тиесілі болмайды.

Уақытша жер пайдалану құқығын алдын  ала мерзімін белгілей отырып пайдалану. Уакытша жер пайдалану құқығы екі түрге бөлінеді:

- Қысқа мерзімді, ол бес жылға дейін пайдалану; 

- Ұзақ мерзімді, ол бес жылдан қырық тоғыз жылға дейін. Уакытша жер пайдалану құқығын табыстау мерзімдері жер  учаскесіне берілетін құқықты, оның нысаналы мақсатын және аумақты аймақтарға бөлуді ескере отырып белгіленеді.

Өтеулі  жер пайдалану құқығы дегеніміз - жер пайдалану құқығы мемлекеттен сатып алынатындығын білдіреді. Жер учаскесіне уақытша өтеулі (қысқа мерзімді және ұзақ мерзімді) жерлер пайдалану (жалдау) құқығы азаматтарға, мемлекеттік емес заңды тұлғаларға, сондай-ақ халықаралық ұйымдарға табысталуы мүмкін. Жер кодексіне сәйкес, жер учаскесін жеке меншікке сатып алудың төрт түрлі жағдайы көрініс тапқан. Олар:

Біріншіден, жерді жер учаскесінің кадастрлық бағалау құнына сәйкес сатып алу;

Екіншіден, жер учаскесін кадастрлык бағалау  кұнына сәйкес, сатып алу сомасын төлеу мерзімін он жылға дейін ұзарту аркылы;

  Үшіншіден, жер учаскесінің кадастрлык  кұнына карай ай-кындалатын жеңілдікті бағамен;

 Төртіншіден, жер учаскесінің кадастрлық құнына қарай айкындалатын жеңілдікті бағамен сатып алу сомасын төлеу мерзімінон жылға дейін создыру арқылы сатып ала алады.

Өтеусіз жер пайдалану құқығы, керісінше  мемлекеттен сатып алынбайтьінын білдіреді. Оларға мыналар жатады:

- шалғайдағы  мал шаруашылығы, маусымдық жайылымдар үшін;

тұрғын  халықтың мал жаю мен шөп шабуы  ушін;

мемлекеттік жер пайдаланушыларға;

бақша өсіру үшін;

кызметтік жер телімі;

ортак пайдаланатын жолдарды салу, мемлекеттік меншігі жөне әлеуметтік мәдени максаттағы обьектілер кұрылысы кезеңіне;

тозған  және бүлінген жерлерді қалпына келтіру кезінде;

- Қазакстан Республикасының заңдарында белгіленген 
тәртіппен үйлерді және ғимараттарды уақытша өтеусіз пайдала- 
нуға берілген кезде,

- Ғибадат объектілері үшін діни объектілер;

Қызметтік жер телімі ұзақ мерзімді уакытша өтеусіз жер пайдаланудың ерекше бір түрі болып табылады. Кызметтік жер телімі Қазакстан Республикасының Үкіметі белгілеген тізімге сәйкес, осы телімге құқығы бар адамдар жұмыс істейтін мемлекеттік заңды тұлғалардың жер пайдалануындағы жерден бөлінеді. Ол қызметтік тұрғын үйді күтіп ұстау, ауыл шаруашылығы да өсіру, шөп шабу және мал жаю үшін беріледі.

2. Жер пайдалану қүқьнының субъектілері және олардың түрлері. Жер пайдалану құқығының субъектілері бірнеше топқа бөлінеді:

жеке  және заңды тұлғалар;

ұлттық  және шетелдік тұлғалар.

Ұлттық жер пайдаланушыларға мыналар жатады: Қазақстан Республикасының азаматтары, Қазақстан Республикасының занды тұлғалары, шетелдік қатысуы бар Қазақстан Республикасының заңды тұлғалары; ал, енді шетелдік жер пайдаланушыларға келесі тұлғалар жатады: шетел азаматтары, азаматтығы жоқ адамдар, шетелдік занды тұлғалар, шетел мемлекеттері, халықаралық ұйымдар мен бірлестіктер.

Мемлекеттік және мемлекеттік емес тұлғалар. Мемлекеттік жер пайдаланушыларға: мемлекеттік занды тұлғалар жатады. Мемлекеттік жер пайдаланушылардың құқықтық жағдайының ерекшеліктері:

мемлекеттік жер пайдаланушылар жер учаскелерінде  шаруашылық жүргізуді жүзеге асырады. Сондай-ақ, учаскелердің нысаналы мақсаты мен жер пайдаланушы тұлғалардың жоғарыдағы мақсатын ескере отырып, жер пайдаланудың басқа да кұқықтарын іске асырады.