Роль договора купли-продажи как одного из ведущих договоров в гражданском обороте

     Некоммерческие  организации участниками договора поставки бывают значительно реже, поскольку специальная правоспособность этих организаций не позволяет им приобретать товар с целью переработки или перепродажи. В-третьих, предметом поставки может быть не любой товар, а лишь товар, производимый или закупаемый поставщиком. Договор поставки оптимален для регулирования отношений между производителями промышленных и продовольственных товаров и поставщиками сырья, материалов либо комплектующих изделий, а также между изготовителями товаров и оптовыми торговыми, снабженческо-сбытовыми организациями, специализирующимися на реализации товаров. Поставке подлежат, как правило, вещи, относимые к категории движимых, - сырье, строительные материалы, станки, продовольственные товары и т.п. Не могут быть предметом поставки недвижимое имущество, ценные бумаги, имущественные права. Более того, предметом поставки обычно являются вещи, характеризуемые родовыми признаками. Исключение составляет поставка машин и оборудования индивидуального изготовления по специальным заказам покупателя. В-четвертых, передача товара поставщиком должна осуществляться в обусловленный договором срок (сроки). Срок передачи товара приобретает характер существенного условия договора.

     Рассматриваемый договор является возмездной двусторонней сделкой, хотя и на стороне покупателя, и на стороне продавца могут выступать несколько лиц, т.е. возможно возникновение договора с множественным числом участников. Это  - консенсуальный договор. Он считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным его условиям. Момент же исполнения договора, как правило, не совпадает с моментом заключения, и передача товара обычно происходит позже. Договор поставки  - двусторонне-обязывающий или взаимный, поскольку каждый из контрагентов наделен как правами, так и обязанностями по отношению к другому. Так, поставщик обязан поставить товар в обусловленный срок, в требуемом количестве, надлежащего качества и т.д. и вправе требовать от покупателя оплаты товара, предоставления отгрузочных разнарядок и т.д. Покупатель, в свою очередь, обязан оплатить товар, принять его, представить отгрузочные разнарядки и т.д., но вправе требовать от поставщика передачи товара надлежащего качества, в обусловленный срок, в установленном ассортименте и проч.

     Принято различать простую и сложную  структуру договорных связей. Простая  возникает в случаях, когда договор  заключается непосредственно между  производителями товара и его  потребителями. Сложная структура  предполагает наличие между производителем и потребителем каких-либо посреднических звеньев, например оптовых торговых организаций. Число посреднических звеньев и соответственно составов договорной цепочки могут быть различными.

     Порядок заключения договора поставки и его  форма регламентируются, прежде всего, общими положениями ГК РФ для договоров, заключаемых по свободному усмотрению сторон. Вместе с тем в правовом регулировании этого договора существует ряд особенностей, определяющих отношения сторон на стадии их преддоговорных контактов по поводу заключения договора поставки, смысл которых согласно ст. 507 ГК РФ сводится к следующему. Сторона, проявившая инициативу в заключении договора (оферент) и получившая от потенциального контрагента принципиальное согласие на заключение договора на иных, чем предложено в оферте, условиях, , обязана внести определенность в отношения сторон. В течение 30 дней со дня получения встречного предложения (встречной оферты), если иной срок не установлен законом или соглашением сторон, первоначальный оферент должен принять меры по согласованию соответствующих условий договора либо письменно уведомить другую сторону об отказе от его заключения. Если же первоначальный оферент в указанный срок не принял мер по согласованию условий договора и не уведомил контрагента об отказе от договора, он обязан возместить убытки, вызванные уклонением от согласования условий договора.

     Под содержанием договора поставки понимается совокупность его условий, определяющих взаимоотношения сторон. Особое значение среди них имеют существенные условия договора. Согласно ст. 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

     К числу условий, названных в ГК РФ как существенные или необходимые  для договора поставки, относятся, по общему правилу, следующие: предмет  договора, срок исполнения обязательства, цена. Предмет поставки должен считаться согласованным, если содержание договора позволяет определить наименование и количество товара (п. 3 ст. 455 ГК РФ).

     Цена  не является существенным условием договора поставки. Если в нем нет прямого  указания о цене, это условие, тем не менее, считается присутствующим, поскольку оплата должна производиться по обычно применяемой цене, т.е. по той, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары (п. 3 ст. 424 ГК РФ). Это правило, однако, действует лишь постольку, поскольку между сторонами не было разногласий относительно условия о цене.

     При наличии таких разногласий и  не достижении сторонами соглашения о цене договор должен считаться незаключенным.

     Иные  условия договора — ассортимент, качество, комплектность, порядок оплаты товара, тара, упаковка, ответственность за неисполнение и т.д. либо согласовываются сторонами в договоре по их усмотрению с учетом их интересов и действующих правовых норм, либо определяются на основе правовых актов, относящихся как к поставке, так и к собственно купле-продаже.

     Разновидностью  договора поставки является договор  поставки для государственных нужд. Поставка товаров для государственных  нужд является формой удовлетворения потребностей Российской Федерации и субъектов РФ и осуществляется в целях реализации федеральных и региональных целевых программ, формирования федеральных и региональных фондов сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия, поддержания необходимого уровня обороноспособности и безопасности Российской Федерации, создания и поддержания государственных материальных резервов, для выполнения международных экономических, в том числе валютно-кредитных, обязательств государства и др.

     В целях экономического стимулирования поставок для государственных нужд поставщикам могут предоставляться льготы по налогообложению, кредиты на льготных условиях, валютные средства, целевые дотации и т.п.

     К отношениям по поставке товаров для  государственных нужд, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этом виде поставки, применяются правила о договоре поставки, а при их отсутствии основные положения о купле-продаже (п. 5 ст. 454 ГК РФ). Помимо ГК РФ эти отношения регулируются специальными законами, которые применяются в части, не противоречащей ГК РФ (п. 2 ст. 525 ГК РФ).

     Поставка товаров для государственных нужд осуществляется на основе государственного контракта на поставку товаров для государственных нужд, а также заключаемых в соответствии с ним договоров поставки товаров для государственных нужд. Государственные контракты и договоры поставки для государственных нужд, как следует из п. 5 ст. 454 и п. 2 ст. 525 ГК РФ, являются видом договора купли-продажи и разновидностью договора поставки. От собственно договора поставки они отличаются целью продажи и приобретения товаров (государственные нужды) и участием в поставках государственных органов — государственных заказчиков либо по их указанию иных лиц. При этом государственные потребности обеспечиваются за счет средств бюджетов и внебюджетных источников финансирования, как Российской Федерации, так и субъектов РФ¹⁷.

     Государственным заказчиком может быть федеральный  орган исполнительной власти и орган  исполнительной власти субъекта РФ, федеральное  казенное предприятие или государственное  учреждение, определенные органами власти коммерческие и некоммерческие организации. Функции государственного заказчика по закупке и поставке сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия для государственных нужд могут выполнять продовольственные корпорации. Государственные заказчики разрабатывают заказы на поставку товаров для государственных нужд и размещают их в организациях-поставщиках путем заключения государственного контракта. В качестве поставщика могут выступать как юридические лица, так и индивидуальные предприниматели, удовлетворяющие квалификационным требованиям, определенным в соответствии с Положением об организации закупки товаров, работ и услуг для государственных нужд.

     Размещение  заказов может производиться  на конкурсной основе путем проведения открытых или закрытых торгов. В ряде случаев государственный заказчик вправе размещать заказы с применением способа запроса котировок (при имеющемся у поставщика в наличии товаре) либо, по согласованию с Министерством экономики РФ, у единственного источника товара.

     Основным  документом, определяющим права и обязанности государственного заказчика и поставщика и регулирующим их правовые и организационно-технические отношения, является государственный контракт. По государственному контракту на поставку товаров для государственных нужд (далее — госконтракт) поставщик (исполнитель) обязуется передать товары государственному заказчику либо по его указанию иному лицу, а государственный заказчик обязуется обеспечить оплату поставленных товаров. В соответствии с условиями госконтракта поставщик по государственному контракту может осуществлять поставку: а) непосредственно государственному заказчику; б) другим лицам, указанным в отгрузочной разнарядке государственного заказчика; в) не государственному заказчику, а другому покупателю на основании заключенного с ним во исполнение государственного контракта договора поставки товаров для государственных нужд. Основанием для заключения договора непосредственно между поставщиком и покупателем является извещение о прикреплении покупателя к поставщику, выданное государственным заказчиком в соответствии с государственным контрактом.

     Порядок заключения госконтрактов и договоров  поставки для государственных нужд имеет значительные особенности  и детально регламентирован в ст. 528 и 529 ГК РФ. Они определяют порядок и сроки направления госконтрактов и договоров поставки для государственных нужд, их возвращения другой стороне, согласования разногласий, возникающих при их заключении, и передачи несогласованных разногласий на рассмотрение суда. Если же сторона, для которой заключение госконтракта либо договора поставки для государственных нужд является обязательным, уклоняется от их заключения, другая сторона может обратиться в суд с иском о понуждении этой стороны заключить требуемое соглашение. В случаях, когда поставка осуществляется непосредственно госзаказчику или по его указанию получателям, названным в отгрузочной разнарядке, оплата товаров производится государственным заказчиком, если иной порядок расчетов не предусмотрен госконтрактом. При поставке товаров покупателям на основании договоров поставки товаров для государственных нужд оплата товаров производится покупателями. Ответственность при поставке товаров для государственных нужд строится по общим правилам договорной ответственности и возлагается в форме возмещения убытков и уплаты неустойки. Вместе с тем особая значимость поставки товаров для государственных нужд обусловила повышенную ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение ряда обязанностей. Так, при необоснованном уклонении поставщика от заключения госконтракта на поставку товаров для федеральных государственных нужд поставщик уплачивает покупателю штраф в размере стоимости продукции, определенной в проекте контракта. Или: за просрочку поставки или недопоставку товаров по госконтракту поставщик уплачивает покупателю неустойку в размере 50% стоимости недопоставленного товара. Кроме уплаты неустойки, поставщики возмещают также понесенные покупателем убытки. Либо: за поставку в государственный резерв некомплектных или некачественных материальных ценностей поставщик уплачивает штраф в размере 20% стоимости забракованных товаров. 

     2.3 Договор купли-продажи  недвижимости 

     По  договору купли-продажи имущества  продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену.

     Договор продажи недвижимости характеризуется  как двусторонний и взаимный. Данный договор выделяется в качестве самостоятельной разновидности договора купли-продажи по предмету - недвижимому имуществу. К отношениям по продаже недвижимого имущества часто применяются и особые нормативные требования. Так, к договорам продажи недвижимости, заключаемым на торгах, в том числе на публичных, применяются правила ст. 447-449 ГК, ст. 54, 62, 63 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «Об исполнительном производстве»¹⁸. К договорам продажи недвижимости в процессе приватизации применяются нормы законодательства о приватизации; при этом положения ГК, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

     Как и в любом договоре купли-продажи, предметом данного договора может быть лишь та недвижимость, которая обладает признаками оборотоспособности. Так, в соответствии с действующим законодательством среди природных ресурсов оборотоспособностью обладают лишь некоторые виды земельных участков.

     Согласно  п. 1 ст. 549 ГК предметом договора купли-продажи  недвижимости может быть любое недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК, в том числе воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. По правилам о договоре продажи недвижимости должны отчуждаться и вновь построенные воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты после надлежащей государственной регистрации права собственности на них, ибо только в силу этого они могут приобрести статус недвижимого имущества как объекта права собственности.

     По  правилам о договоре продажи недвижимости также осуществляется продажа незавершенного строительством объекта. Возможность совершения сделок по продаже незавершенных строительством объектов как недвижимого имущества признается и современной судебной практикой.

     Продавцом и покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в виду, что уставом или специальными предписаниями закона на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества. Например, в большинстве случаев продажа дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, для совершения которой продавец - акционерное общество - должен соблюсти требования акционерного законодательства к таким сделкам.