Роль договора купли-продажи как одного из ведущих договоров в гражданском обороте

     Аудиторская проверка подтверждает достоверность  бухгалтерского баланса предприятия. В основе заключения договора продажи  предприятия должен лежать бухгалтерский баланс, принятый налоговыми органами.

     Оценка предприятия (бизнеса) при его продаже всегда краеугольный камень данной сделки. Как экономическая операция оценка лежит вне правовой проблематики. Оценочная деятельность - это деятельность профессиональная, основанная на богатой достижениями теории оценки недвижимости. Оценка предприятия более сложна, чем оценка иных видов недвижимого имущества, так как в этом случае речь идет об оценке бизнеса, цена которого зависит от многих статических и динамических факторов.

     Условие о цене является существенным условием договора продажи предприятия. Правила о цене недвижимости, изложенные в ст. 555 ГК, в полной мере относятся и к цене продаваемого предприятия. Вместе с тем необходимо иметь в виду, что при определении цены предприятия принимается во внимание не только стоимость составляющего его имущества. Внешне это выступает как цена знаков индивидуализации, которая иногда может быть сравнима с ценой передаваемых материальных активов или даже может превышать ее.

     Проведение  инвентаризации, аудиторской проверки, оценки предприятия и иных действий при подготовке к заключению договора о его продаже требует от сторон значительных усилий и затрат. Распределение обязанностей и расходов по их проведению должно основываться на соглашении сторон.

     Рассматриваемый договор должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, с обязательным приложением к нему акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора о составе стоимости предприятия, а также перечня долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия,   с  указанием  кредиторов,  характера,  размера  и  сроков  их требований. Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Порядок регистрации прав на предприятие и сделок с ним определен ст. 22 Закона о регистрации недвижимости.

     Исполнение  договора продажи предприятия можно  свести к трем наиболее важным действиям сторон:

     а) уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав 
предприятия;

б) передача предприятия продавцом покупателю;

в) оплата покупателем стоимости предприятия.

     Уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, осуществляется по договоренности между сторонами  одной из них в порядке, предусмотренном ст. 562 ГК. Уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, должно быть совершено в письменной форме до передачи предприятия продавцом покупателю. При этом следует иметь в виду, что уведомлением кредитору фактически делается предложение о переводе долга с продавца предприятия на его покупателя. Поэтому в соответствии с п. 2 ст. 391 ГК и п. 1 ст. 389 ГК ответ кредитора будет считаться надлежащим образом оформленным, если ему будет придана письменная форма.

     Кредитор, уведомленный надлежащим образом, имеет право в письменной форме сообщить продавцу о своем согласии на перевод долга. При этом следует иметь в виду, что кредитор, уведомленный надлежащим образом, может, не сообщая ничего продавцу, потребовать в течение трех месяцев со дня получения уведомления либо прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения продавцом причиненных этим убытков, либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. Указанный выше трехмесячный срок по своей природе является сокращенным сроком исковой давности.

     В соответствии с п.1 ст. 563 ГК передача предприятия должником осуществляется по передаточному акту, в котором  указываются данные о составе  предприятия и об уведомлении  кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности, по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за счет, если иное не предусмотрено договором²².

     Предприятие считается переданным со дня подписания передаточного 
акта обеими сторонами. С этого момента на покупателя переходит риск 
случайной гибели или случайного повреждения имущества в составе 
предприятия. В связи с переходом на покупателя указанного риска к нему 
переходит и право на использование имущества, вошедшего в состав 
предприятия, в предпринимательских целях. Возникшие в результате этого 
имущественные приращения войдут в состав переданного предприятия. 
Последнее положение логически вытекает из правила п. 3 ст. 564 ГК, 
согласно которому в случаях, когда договором предусмотрено сохранение за 
продавцом прав собственности на переданное покупателю предприятие до 
оплаты предприятия или до наступления иных обстоятельств, покупатель 
вправе до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом 
и правами, входящими в состав переданного предприятия в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено.

      Как видно из закона, цель приобретения предприятия, обычно не входящая в состав существенных условий договора, в  случае, когда покупатель использует право ограниченного распоряжения переданным ему предприятием до государственной регистрации перехода права собственности    на    предприятие,    приобретает    характер    существенного условия, необходимого для договоров данного вида. Определение для таких случаев целей приобретения покупателем предприятия нужно во избежание взаимных претензий сторон, а также для предотвращения возможности нанесения ущерба деловой репутации предприятия.

     Если  какая-либо из сторон договора продажи  предприятия будет уклоняться от подписания акта передачи предприятия, то это будет считаться отказом соответственно продавца - от исполнения обязательства по передаче предприятия, а покупателя - от обязательства принять предприятие.

     Передача  предприятия как целостного имущественного комплекса предполагает совершение продавцом и покупателем массы различных сделок, направленных на фактическое отчуждение отдельных элементов предприятия покупателю. Поэтому на базе договора продажи предприятия могут быть заключены различные договоры. Очевидно, что личные права, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы, услуги, исключительные права на объекты творческой деятельности могут быть переданы покупателю только по договорам, заключенным в соответствии с требованиями авторского, патентного законодательства, законодательства о товарных знаках и знаках обслуживания и т. п., в частности с требованиями к договорам об уступке указанных прав, к лицензионным соглашениям по их поводу и т. п. При решении вопроса о передаче в качестве элементов предприятия недвижимого имущества необходимо совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества и действий по государственной регистрации прав на указанное недвижимое имущество. Большой комплекс юридически значимых действий необходимо будет совершить сторонам договора продажи предприятия с целью перевода на покупателя прав по использованию природных ресурсов.

     Право собственности на предприятие переходит  к покупателю с момента государственной  регистрации этого права. Если иное не предусмотрено договором продажи  предприятия, право собственности  на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю (п. 1, 2 ст. 564 ГК). Здесь возникает вопрос о природе права продавца и правомочий покупателя на имущество, переданное в составе предприятия, с момента передачи предприятия до момента государственной регистрации права собственности на него.

     Передав в составе предприятия вещественные элементы, продавец исчерпывает свое право распоряжения ими, но сохраняет право собственности на них до момента регистрации права собственности покупателя на предприятие. В этом случае права продавца предприятия аналогичны правам продавца нежилой недвижимости. В отношении обязательственных прав требований продавец продолжает оставаться их субъектом. Последнее не согласуется с тем, что покупатель, принявший предприятие, не став его собственником, может нести ответственность по долгам предприятия, собственником которого по-прежнему является продавец. Так, согласно п. 4 ст. 562 ГК покупатель после передачи предприятия несет солидарную с продавцом ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора. Вследствие указанного очевидно, что в договоре продажи предприятия требует тщательного урегулирования вопрос о моменте перехода прав требований от продавца к покупателю.

     После передачи предприятия продавцом  у покупателя возникает определенная возможность распоряжаться предприятием. Это следует из п. 3 ст. 564 ГК, согласно которому в случаях, когда договором предусмотрено сохранение за продавцом права собственности на предприятие, переданное покупателю, до оплаты предприятия или до наступления иных обстоятельств, покупатель вправе до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено.

     Основные  негативные последствия для продавца связаны с передачей предприятия  с недостатками и предусмотрены  ст. 565 ГК.

     Последствия передачи продавцом и принятия покупателем  по передаточному акту предприятия, состав которого не соответствует предусмотренному договором продажи предприятия, в том числе в отношении  качества переданного имущества  если иное не вытекает из договора или не предусмотрено законом²³. В случае, когда предприятие передано и принято по передаточному акту, в котором указаны сведения о выявленных недостатках предприятия и об утраченном имуществе, покупатель вправе требовать соответствующего уменьшения покупной цены предприятия, если право на предъявление в таких случаях иных требований не предусмотрено договором продажи предприятия.

     Покупатель  вправе требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия.

     Продавец  в случае получения уведомления покупателя о недостатках имущества, переданного в составе предприятия, или отсутствия в этом составе отдельных видов имущества, подлежащих передаче, может без промедления заменить имущество ненадлежащего качества или предоставить покупателю недостающее имущество.

     Покупатель  вправе в судебном порядке требовать  расторжения или изменения договора продажи предприятия и возвращения  того, что исполнено сторонами по договору, если установлено, что предприятие ввиду недостатков, за которые продавец отвечает, непригодно для целей, названных в договоре продажи, и эти недостатки не устранены продавцом на условиях, в порядке и в сроки, которые установлены ГК, другими законами, иными правовыми актами или договором, либо устранение таких недостатков невозможно.

     В связи с изложенным возникает вопрос: что понимается под надлежащим качеством предприятия? Теоретически качество предприятия определяется двумя критериями.

     Во-первых, надлежащим качеством имущества, составляющего  в комплексе предприятие.

     Во-вторых, пребыванием самого комплекса в состоянии, пригодном для целей использования, а именно для производства товаров или оказания услуг.

     Надлежащее  качество имущества, являющегося элементом  состава предприятия, если в отношении него нет никаких особенных требований, оговоренных продавцом и покупателем, должно означать пригодность данного имущества для использования по своему назначению (п. 2 ст. 469 ГК). Второй критерий применим к предприятию в целом, и распространяется на все материальные и нематериальные элементы предприятия, вместе взятые.

     Одним из сложнейших вопросов при определении  качественных характеристик предприятия  является вопрос о том, являются ли доходность (прибыльность), объем товарооборота  предприятия показателями качества предприятия. Теоретически доходность (прибыльность), объем товарооборота предприятия не могут считаться обычными показателями качества предприятия. Таковыми они могут считаться только в случаях, когда соответствующие условия сформулированы сторонами в договоре продажи предприятия в форме специальной гарантии продавца.

     Последний вывод подтверждается судебной практикой  стран с устоявшимися рыночными  традициями.