Договор купли-продажи

СОДЕРЖАНИЕ

 

 

Глава 1. Общее  положение договора купли - продажи  в гражданском праве

      1.1. Понятие договора купли – продажи

      1.2. Содержание договора купли-продажи

Глава 2. Договор  – купли продажи недвижимости

     2.1. Понятие договора купли-продажи недвижимости

     2.2. Предмет, исполнение и особенности договора купли – продажи недвижимости 

     2.3. Расторжение договора - купли продажи недвижимости

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

 

  

Глава1. Общее положение договора купли - продажи в гражданском праве

 

1. Понятие договора купли – продажи

 

     В действующем ГК наряду с общими нормами, применяемыми ко всем видам договора купли-продажи (п. 1 ст. 454), содержатся специальные нормы, посвященные отдельным видам договора купли-продажи. Кодекс предусматривает семь таких видов: розничную куплю-продажу, поставку товаров, поставку товаров для государственных нужд, контрактацию, энергоснабжение, продажу недвижимости и продажу предприятия. Представляется, что предусмотренный в ГК перечень отдельных видов договора купли-продажи не следует считать исчерпывающим,особенно на будущее время. В настоящее время к нему следовало бы добавить внешнюю куплю-продажу[1].

     Специальные нормы права, регулирующие отдельные виды договора купли-продажи, не отменяют действие общих норм гл. 30 ГК. Юридическую природу договора купли-продажи определяют,прежде всего, нормы о понятии договора, его предмете и основных правах и обязанностях продавца и покупателя.

     Нормативные положения гл. 30 ГК о купле-продаже базируются на общих нормах части первой ГК,которая входит в единый массив законодательства, регулирующего отношения по купле-продаже. В гл. 30 ГК использованы многие положения Конвенции ООН о договорах международной купли-продажи товаров 1980 г., одним из участников которой является и Российская Федерация.

      Продавцом по договору купли-продажи выступает лицо, имеющее право собственности на вещь(далее - товар), или иное лицо, уполномоченное законом на продажу товара. В качестве последнего могут быть:

1) организация (юридическое  лицо, наделенное правом хозяйственного  ведения (ст. 294 ГК) или оперативного  управления (п. 1ст. 296 ГК);

2) комиссионер (п. 1 ст. 990 ГК);

3) лицо, осуществляющее продажу  товара с публичных торгов (п. 2 ст. 447 ГК);

4) агент по агентскому  договору(п. 1 ст. 1005 ГК);

5) доверительный управляющий  по договору доверительного управления (п. 3 ст. 1012 ГК);

6) опекун собственника (п. 2 ст. 37 ГК);

7)хранитель вещи (п. 2 ст. 899, ст. 920 ГК).

     В порядке исключения допускается участие в качестве продавца лица, не относящегося к числу вышеназванных. Согласно п. 1 ст. 302 ГК им в договоре купли-продажи считается лицо, продавшее товар добросовестному приобретателю, у которого он не может быть виндицирован собственником.

     Правовой статус лица, выступающего продавцом в договоре купли-продажи, не имеет значения. Им могут быть как предприниматель, так и любое другое физическое и юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Федерации, муниципальное образование, наделенное правом распоряжения, принадлежащим ему имуществом.

     Покупателями по договору купли-продажи могут выступать все субъекты гражданского права,располагающие в каждом конкретном случае необходимыми экономическими и юридическими возможностями. Юридическая возможность участия в договоре купли-продажи не только для покупателей, но и для продавцов может быть ограничена имеющейся у них правоспособностью, а для физических лиц - и дееспособностью, видом и характером вещных прав на товар, оборотоспособностью предмета договора. Так, дееспособность физических лиц прямо зависит от их возраста и психического состояния здоровья в момент заключения договора (ст.21, 26 - 30 ГК).

     Правоспособность юридических лиц зависит от их правового статуса (коммерческие или некоммерческие организации) и вида деятельности (ст. 49 ГК). Участие Российской Федерации, субъектов Федерации, муниципальных образований в договорах купли-продажи в значительной мере предопределяется теми публичными функциями,которые они должны осуществлять как государственно-правовые образования и структуры местного самоуправления.

     В качестве предмета договора купли-продажи в ст. 454 ГК называются вещь и определенная денежная сумма - цена данной вещи. Под вещью понимается материально-телесная субстанция, находящаяся в твердом, жидком или газообразном состоянии, выступающая как товар в гражданском обороте (полной или ограниченной оборотоспособности). В понятие вещи как товара входят относящиеся к ней принадлежности и документы, которые продавец обязан передать покупателю в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи (ст.464 ГК)[2].К вещам, являющимся предметом договора купли-продажи, относятся вещи движимые и недвижимые, делимые и неделимые, потребляемые и непотребляемые, индивидуально-определенные и определенные родовыми признаками. Все они считаются предметом договора купли-продажи независимо от цели приобретения покупателем. Вещи как предмет договора купли-продажи могут быть предназначены для личного, семейного и домашнего использования и для профессиональной и предпринимательской деятельности. Договор купли-продажи распространяет действие не только на вещи,имеющиеся в наличии у продавца на момент заключения договора, но также на вещи,которые будут созданы или приобретены продавцом в будущем (п. 2 ст. 455 ГК).

     Не исключается возможность отнесения к вещам в договоре купли-продажи денег при условии, что они выступают в гражданском обороте в качестве обычного товара продавца, например при продаже юбилейных монет, денежных знаков с целью коллекционирования. Что касается сделок по конвертации валют, например рублей в доллары США и наоборот, то такие сделки следует считать договорами мены, но не договорами купли-продажи.

     Деньги как мерило (оценка) стоимости вещи являются самостоятельным предметом договора купли-продажи наряду с продаваемой вещью. В данном качестве деньги придают договору купли-продажи возмездный характер. Согласно п. 1 ст. 432 ГК соглашение об их уплате относится к существенным условиям заключения договора купли-продажи. Цена же рассматривается как количественное измерение денежной суммы, уплачиваемой покупателем за приобретенную вещь. Поэтому, если цена не предусмотрена договором и не может быть определена при его исполнении, в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК исполнение договора оплачивается по цене,взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные вещи.

     Относительно предмета договора достаточно нечеткая формулировка об имущественных правах содержится в п. 4 ст. 454 ГК, посвященной понятию договора купли-продажи. В ней говорится о том, что положения, предусмотренные 1 гл. 30 ГК об общих положениях,о купле-продаже, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав. При этом законодатель относительно договора купли-продажи или аналогичного ему понятия не употребляет тех слов и выражений, которые он употребляет в отношении ценных бумаг и валютных ценностей. В связи с этим имеются все основания считать, что предметом договора купли-продажи, исходя из легального определения договора,имущественные права не являются. К их продаже применяются лишь отдельные положения, не противоречащие содержанию и характеру этих прав. Выше уже говорилось,что отдельные положения договора купли-продажи, как и норма п. 4 ст. 454 ГК об имущественных правах, применяются во всех других возмездных договорах.

      В юридической литературе по данному вопросу имеется и иная точка зрения,поддержанная в последнее время В.В. Ровным. Законодатель сейчас, - пишет он, -признает само имущественное право предметом договора купли-продажи.

     При возмездной передаче имущественных прав от одного лица другому отсутствует основной признак, присущий договору купли-продажи, по передаче вещи в собственность. В данном случае, как совершенно справедливо отмечали Д.И. Мейер и Г.Ф. Шершеневич, происходит не продажа, а уступка права. И такой договор, как отмечает Ю.В. Романец, имеет иную направленность, нежели договор купли-продажи,выражающийся в передаче имущества в собственность.

     Главное состоит в том, что имущественные права не являются объектом права собственности. В вещном праве они существуют параллельно и одновременно с правом собственности на одну и ту же вещь, находясь на положении зависимых прав (ст.216 ГК)[3].

      На исключительные имущественные права, касающиеся результатов интеллектуальной деятельности, положения ГК и других законов о праве собственности и других вещных правах вообще не распространяются.

      Имущественные права обязательственно-правового характера, в том числе право о передаче требования по сделке, как отмечается в ст. 382 ГК, являются уступкой требования, а не передачей его в собственность. Последнее означало бы, что объектом права собственности становились бы общественные отношения,неотъемлемый элемент содержания которых - имущественные права требований кредиторов к должникам.

      Таким образом, единственным и исключительным предметом договора купли-продажи могут выступать, как сказано в п. 1 ст. 454 ГК, вещи, являющиеся товаром. К числу данных вещей относятся также ценные бумаги и валютные ценности (п. 2 ст. 454ГК), в отношении которых наряду с общими положениями ГК о купле-продаже могут применяться специальные правила их купли-продажи. В отношении купли-продажи ценных бумаг в настоящее время действует Федеральный закон от 22 апреля 1996 г. "О рынке ценных бумаг", а в отношении валютных ценностей -Федеральный закон от 10 декабря 2003 г. "О валютном регулировании и валютном контроле".

 

1.2. Содержание  договора купли-продажи

     Как уже говорилось выше, договор купли-продажи является двусторонним. Праву одной стороны корреспондирует обязанность другой стороны. В ст. 454 ГК содержание договора раскрывается через обязанности сторон.

     Продавец несет две основные обязанности: по передаче товара покупателю и по переносу на покупателя права собственности на продаваемый товар. При этом если первая обязанность в определении договора, данном в п. 1 ст. 454 ГК, обозначена достаточно четко, то вторая обязанность сформулирована в качестве сопутствующей и неотделимой от передачи товара покупателю. Более того, и в других статьях главы Кодекса о купле-продаже отсутствует правовая норма о данной обязанности продавца, что вряд ли правильно. Исключение составляет лишь ст. 491 ГК о сохранении за продавцом права собственности в случаях, оговоренных в договоре.Но в этом признании права продавца в качестве самостоятельного - права собственности на передаваемый покупателю товар, - скорее, речь идет о праве продавца на его перенос покупателю, чем о возложенной на него обязанности.

     У покупателя имеются две основные обязанности: принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену товара).

     Помимо основных обязанностей продавца и покупателя в договоре купли-продажи могут предусматриваться и дополнительные обязанности, связанные с информацией,касающейся сторон, предмета договора, способов его исполнения, страхования,хранения предмета договора и т.д. При неисполнении или ненадлежащем исполнении договора у сторон возникают обязанности по уплате санкций и возмещению причиненных убытков.

А. Обязанности продавца по передаче товара покупателю (ст. 456 ГК) относятся к условиям передачи товара и соблюдению требований закона, касающихся товара как предмета договора.

1.Условие передачи продавцом  товара покупателю в ГК определяется  двумя показателями: сроком исполнения  обязанности по передаче товара  и способом передачи товара.

2.Требование закона о  количестве товаров - существенное  условие договора купли-продажи.  При его нарушении договор  считается незаключенным.

Закон не устанавливает предела  возможных вариантов порядка определения количества товара. Но соблюдение одного условия строго обязательно для сторон договора.

3.Продавец обязан передать  покупателю товар в ассортименте, согласованном сторонами. Данная  обязанность возлагается на продавца  в случаях, когда предметом  договора купли-продажи являются  вещи совпадающего целевого назначения, входящие в определенном договором  количественном соотношении в  одну и ту же группу товаров.  Указанные вещи различаются между  собой по видам,моделям, размерам, цветам или иным признакам[4].

4.Условия договора о  качестве товара относятся к  одним из наиболее важных показателей  характеристики предмета договора  купли-продажи и, безусловно,считаются существенными условиями данного договора.

5. К обязанностям продавца, согласно договору купли-продажи,  относится соблюдение условий  договора о комплектности (ст. 478 ГК) и комплекте товаров (ст. 479 ГК).

Продавец обязан передать покупателю товар в комплектности, определенной договором купли-продажи, а при отсутствии в договоре данного  условия - обычаями делового оборота  или иными обычно предъявляемыми требованиями. Под комплектностью устройства, являющегося товаром, понимается совокупность включаемых в него частей (узлов, деталей  и т.п.), обеспечивающих работоспособность  устройства как единого целого и  позволяющих использовать его. В  данном единстве обычно выделяется одна часть, называемая основным изделием, на базе которого формируется устройство. К числу товаров в комплектности  относятся технически сложные устройства, например машины, в том числе средства транспорта,компьютеры, бытовая техника и т.п.