Правовое регулирование ипотечного кредитования в Российской Федерации

Что касается новейшей истории  ипотеки в нашей стране, то она как правовой институт после длительного отсутствия в советский период вернулась в российское гражданское право с принятием Верховным Советом Российской Федерации 29 мая 1992 года Закона Российской Федерации «О залоге» N 2872-1. Ипотека (залог недвижимости) является одной из разновидностей залога, и в связи с этим формулировка договора ипотеки, по существу, является идентичной формулировке договора залога. Ипотека представляет собой комплексное обеспечительное средство, поскольку защищает обязательство в целом. Ипотека сосредоточивает разнонаправленные интересы различных участников гражданских правоотношений, позволяя им одновременно удовлетворить разнообразные цели и интересы. Если для кредиторов ипотека выполняет функцию обеспечения возврата кредитов, то для залогодателей ипотека является средством, позволяющим привлекать денежные средства.⁸

В последнее время  распространение получила так называемая «социальная ипотека» - термин, употребляемый для обозначения программ жилищного кредитования с элементами государственной поддержки заемщиков. Например, с частичным субсидированием процентной ставки по кредитам или с предоставлением государственной субсидии на первый ипотечный взнос. По поводу правомерности или неправомерности употребления данного термина в ученых кругах идут жаркие споры. Однако на практике социальная ипотека существует, предназначаясь, главным образом, для так называемых очередников, а также для социально незащищенных слоев населения.

1.2. Нормативное  правовое регулирование ипотечных

правоотношений

Правовое регулирование  ипотеки осуществляется нормами  Конституции Российской Федерации  от 12.12.1993г.⁹, Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994г. (в частности, полностью залогу посвящен параграф №3 гл. 23 ГК РФ)¹⁰ – далее ГК РФ, Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996г.¹¹ – далее ГК РФ, Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации от 14.11.2002г. № 138-ФЗ¹², Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004г. № 188-ФЗ¹³, Налогового кодекса Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000г. №117-ФЗ¹⁴, Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ¹⁵, Закона Российской Федерации от 29.05.1992г. №2872-1 «О залоге»¹⁶ - далее Закон о залоге (применяется в части, не противоречащей ст. ст. 334 - 358 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994г. N 51-ФЗ (Федеральный закон от 30.11.1994г. N 52-ФЗ), Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»¹⁷ - далее Закон о регистрации, Федерального Закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке  (залоге недвижимости)»¹⁸ - далее Закон об ипотеке, Федерального закона от 11.11.2003г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»¹⁹, Федерального закона от 02.10.2007г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»²⁰, Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»²¹, Приказа Министерства юстиции Российской Федерации от 15.06.2006г. №213 «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества»²² и др. Следует отметить о том, что общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

Закон об ипотеке не отменяет соответствующих норм ГК РФ, посвященных залогу, самого Закона о залоге, подзаконных актов, регулирующих в той или иной степени залоговые правоотношения в нашей стране. Вместе с тем нормы Закона об ипотеке имеют преимущество по сравнению с нормами других правовых актов, в том числе и ГК РФ. Так, в абз. 1 п. 2 ст. 79 Закона об ипотеке отмечается, что со дня введения в действие Закона об ипотеке нормы Закона о залоге подлежат применению лишь постольку, поскольку они не противоречат Закону об ипотеке.²³ Аналогичным образом решается вопрос о соотношении Закона об ипотеке, ГК РФ и других правовых актов. Во втором абзаце этой же статьи указано, что они применяются в части, не противоречащей Закону об ипотеке. Таким образом, правоприменитель сам должен решить вопрос о наличии противоречий между указанными правовыми актами, что создает определенные сложности на практике²⁴.

Следует отметить, что  указанное положение противоречит правилу, содержащемуся в п. 2 ст. 3 ГК РФ, в соответствии с которым нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ.

Глава 2. Понятие, сущность и значение ипотеки в обеспечении обязательств

2.1.Правовая  природа ипотеки, ее цели, задачи, принципы и основания возникновения

Пункт 1 ст. 1 Закона об ипотеке говорит, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В терминологическом  отношении с этим понятием произошла  непонятная трансформация. По точному  смыслу этого определения ипотека  отражает ситуацию, когда собственник  закладывает (обычно банку) принадлежащий ему дом, землю с целью получения кредита. Лицо не может заложить вещь, если оно не является ее собственником или же не обладает в отношении этой вещи правом так называемого хозяйственного ведения (ст. 335 ГК РФ и след.). Должник погашает кредит по частям вместе с выплатой процентов. Ипотека принципиально отличается от залога: при установлении ипотеки как право собственности, так и фактическое владение заложенным имуществом остаются за должником²⁵.

Однако с термином «ипотека» произошло то, о чем Л.Н. Толстой однажды написал так: «Все смешалось в доме Облонских». Ипотекой стали называть продажу (квартиры) в рассрочку. Так нередко поступает построившая многоквартирный дом корпорация. (Ситуацию, сходную с такой продажей, регулирует ст. 501 ГК РФ «Договор найма-продажи»). Продажа дома, квартиры в рассрочку - это институт, похожий на ипотеку, но далеко не тот же. Достаточно сказать, что согласно этому институту, пока долг не выплачен (или не выплачена большая его часть), право собственности на дом, квартиру остается за кредитором-продавцом. При «настоящей» же ипотеке право собственности на заложенную вещь принадлежит должнику²⁶.

Ипотека относится к  числу тех разновидностей залога, когда заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя. Это же относится и к случаям, когда заложенная недвижимость была приобретена за счет кредита банка. Право собственности на нее в таких случаях регистрируется на имя залогодателя, который получил кредит²⁷. В связи с этим целесообразно разграничить понятия «договор ипотеки» и «обязательства, вытекающие из договора ипотеки». Первое - юридический факт, а второе - правоотношение.²⁸

  Договор ипотеки, как и любой другой гражданско-правовой договор, является не только особым юридическим фактом, устанавливающим юридическую связь между субъектами, но и средством правового регулирования общественных отношений²⁹. Являясь основанием возникновения ипотечных правоотношений, он устанавливает круг прав и обязанностей между участвующими в нем сторонами, а также выступает в качестве регулятора общественных отношений. В силу обязательства, вытекающего из договора ипотеки одно лицо (залогодатель) обязано совершить в пользу другого лица (залогодержателя) определенные действия: передать имущество, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а залогодержатель имеет право требовать от залогодателя исполнения его обязательства.

Сущность залога недвижимого имущества  как обеспечительного обязательства  состоит в том, что кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного залогом, получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом (алиментные платежи, задолженность по заработной плате, прочие привилегированные требования). В таком же порядке залогодержатель может получить удовлетворение своих требований и из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано (п. 1 ст. 334 ГК РФ).

Проблема определения  материально-правовых оснований возникновения  ипотеки затрагивает целый комплекс теоретических проблем, лежащих  в плоскости теории обязательственных  и вещных прав, и непосредственно  связана с вопросом об акцессорности, предусматривающей зависимость акцессорного правоотношения от основного³⁰.

На взгляд российских правоведов М.И. Брагинского, В.В. Витрянского одна из основных целей залога заключается  в том, чтобы к моменту, когда  должник не исполнит своего обязательства, кредитор располагал реальной возможностью обратить взыскание на заложенное имущество³¹. Из этого следует, что имущество залогодателя к этому моменту должно как минимум сохраниться в натуре.

На протяжении многих лет велась полемика относительно  того, является ли право залога вещным или обязательственным правом.

Так, по мнению великого классика – цивилиста Д.И. Мейера, залог как один из способов обеспечения  обязательств состоит в том, что  лицо, имеющее право залога, при  неисправности должника по договору вправе получить удовлетворение от выручки от продажи той вещи, которая служила предметом залога, почему залог и представляется уже как бы правом на чужую вещь³².

Российский правовед К.Д. Кавелин определял залог и  заклад как способы обеспечения обязательств, суть которых заключается в том, что в случае неисполнения обязательства взыскание обращается на имущество, составляющее предмет залога и служившее обеспечением его исполнения³³.

Правовед Н.В. Варадинов, напротив, называл залог правом обеспечения в чужом имуществе, которому присущи черты ипотеки, т.е. права вещного, подтверждение чему он усматривал: во-первых, в том, что закон допускает обеспечение залогом или закладом не только договора займа, но и других договоров, и, во-вторых, в том, что закон в некоторых случаях допускает обеспечение одним залогом одновременно нескольких договоров.

Ученый – правовед Л.А. Кассо полагал, что залогом  приобретается вещное право, им устанавливается  исключительное право залогодержателя  на залогодержателя на заложенное имущество, несмотря на то, что это имущество не перестает быть чужим. Залог обыкновенно соединяется с обязательством личным таким образом, что при нем устанавливается двоякое отношение: одно по поводу обязательства, другое по поводу вещи, служащей обеспечением права³⁴.

Российский правовед Г.Ф. Шершеневич также относил право  залога к вещным правам. Он писал: «Залоговым правом признается право на чужую вещь, принадлежащее верителю в обеспечение его прав требования по обязательству и состоящее в возможности исключительного удовлетворения из ценности вещи». Г.Ф. Шершеневич выделял три характерных признака залогового права. Во-первых, залоговое право является вещным правом, относящимся к группе прав на чужую вещь. Вещный характер его обнаруживается из того, что, имея своим объектом вещь, оно всюду следует за нею, независимо от права собственности на нее, которое может переходить от одного лица к другому. Во-вторых, залоговое право представляет собой право на чужую вещь, так как только ценность чужого имущества может служить обеспечением права требования. Поэтому предметом залога не может быть собственная вещь, и приобретение права собственности на вещь, состоящую в залоге того же лица, прекращает залоговое право. Хотя Г.Ф. Шершеневич и отмечает при этом, что при германской ипотечной системе может быть установлено залоговое право не недвижимость в пользу самого собственника. Впрочем, и в этом случае, собственник лишен возможности осуществить свое право на обращение взыскания на залог. В-третьих, так как цель залога состоит в обеспечении права требования, то залоговое право представляет собой дополнительное отношение, предполагающее наличность другого, обязательственного отношения.

Законодательство смотрит  на залог как на средство обеспечения  договоров. А, следовательно, признает его акцессорность. Как дополнительное, вещное право залога не может возникнуть ранее обязательственного права и не может продолжаться, когда прекратилось обязательственное отношение.

Наш отечественный ученый Хвостов отмечал, что главной опорой воззрения, согласно которому залоговое право есть право вещное, является то обстоятельство, что залоговое право, подобно другим вещным правам, пользуется абсолютной защитой³⁵.

На взгляд правоведа-практика Л.В. Щенниковой, юридическая природа  залога и ипотеки, как его разновидности, состоит в том, что залог относится к числу вещных прав и специфику права залога сводит к трем характеристикам:

1. залоговое право не имеет самостоятельного значения, а зависит от права обязательственного. Это вещное право не может возникнуть раньше обязательственного права и не может продолжаться, если прекратилось обязательственное отношение;
2. в отличие от других вещных прав, залоговое право не включает в свое содержание владение и пользование;
3. залоговое право дает возможность лишения при определенных условиях (неисполнения обязательства) собственника принадлежащего ему права собственности, в отличие от других вещных прав³⁶.

По современному российскому  гражданскому законодательству, залоговое  право представляет собой обязательственное право. Об этом свидетельствует, в частности, и структурное расположение норм о залоге в Гражданском кодексе РФ. Так, правила о залоге помещены в параграфе 3 «Залог» гл. 23 «Обеспечение исполнения обязательств» подраздела 1 «Общим положения об обязательствах» раздела III «Общая часть обязательственного права». В разделе же II ГК РФ «Право собственности и другие вещные права» отсутствуют какие-либо нормы, регулирующие залоговые отношения.

Точка зрения как на обязательственно-правовой институт имеется и в судебной практике. В постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ» содержится разъяснение, в соответствии, с которым при разрешении споров суды должны учитывать, что в случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного залогом, залогодержатель имеет право преимущественно перед другими кредиторами получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.

Всякие соглашения, предусматривающие передачу имущества, являющегося предметом залога, в собственность залогодержателя, являются ничтожными, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства (п. 46).