Правовое регулирование ипотечного кредитования в Российской Федерации

Правовое регулирование  ипотечного кредитования в Российской Федерации

 

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ	3
Глава 1.Правовое регулирование института ипотеки в гражданском законодательстве	6
1.1.Понятие и историческое развитие залога как способа обеспечения исполнения обязательств	6
1.2.Нормативное правовое регулирование ипотечных правоотношений	12
Глава 2.Понятие, сущность и значение ипотеки в обеспечении обязательств	15
2.1.Правовая природа ипотеки, ее цели, задачи, принципы и основания возникновения	15
2.2.Содержание договора о залоге недвижимого имущества	26 17
2.3.Порядок оформления договора о залоге недвижимого имущества	40
Глава 3.Ответственность сторон по договору об ипотеке	48 33
3.1.Основания и пределы ответственности сторон по договору о залоге недвижимого  имущества	48   45
3.2.Порядок обращения взыскания на имущество, переданное в залог	51   60
Глава 4.Правовые проблемы и перспективы развития законодательства об ипотеке	59
ЗАКЛЮЧЕНИЕ	73
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ	80

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

В Российской Федерации  идут интенсивные процессы развития ипотечных отношений. Основное назначение ипотеки - обеспечение выданных кредитов залогом недвижимого имущества. В развитии ипотеки заинтересованы как граждане, желающие улучшить свои жилищные условия, так и само государство, поскольку ипотечное кредитование способствует привлечению в сферу строительства крупных инвестиций. Причем эти инвестиции не только значимы по размерам, но и по своему характеру являются долгосрочными, а кроме того, эффективно обеспечены недвижимостью.

Ипотека является одним из наиболее надежных средств  обеспечения обязательств. Ее преимущества состоят в том, что заложенная недвижимость, как правило, является высоко ликвидным товаром, и залогодержатель  имеет достаточно надежное обеспечение по основному обязательству. В указанном случае кредитор верит не должнику, а вещи. Соответственно, ценность ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательств состоит в гарантии удовлетворения требований кредитора если не самим должником, то за счет заложенного имущества. Нередко лишь угроза обращения взыскания по долгам на недвижимое имущество становится основным стимулом, побуждающим должника-залогодателя к исполнению принятых на себя обязательств¹.

Развитие института ипотеки (залога недвижимости) способствует также решению жилищного вопроса, который всегда был одним из самых острых для российского общества. Вопрос приобретения жилья в кредит волнует миллионы граждан, желающих уже сегодня улучшить свои жилищные условия, а не копить длительное время на новую квартиру. В условиях недостаточности денежных средств у большинства населения на приобретение жилья жилищная проблема будет в основном решаться в рамках системы ипотечного жилищного кредитования. Рост ипотечного кредитования стимулирует развитие практически всех отраслей жизнеобеспечения населения, способствует созданию новых рабочих мест, росту экономики и жизненного уровня. Таким образом, значимость института ипотеки для экономики страны и реализации социально-направленной жилищной политики очевидна.

Тема ипотечных правоотношений достаточно подробно и широко освещена в научной литературе, принят целый ряд нормативных правовых актов, регулирующих данные правоотношения вместе с тем, существует целый ряд проблем, которые требуют правового анализа и законодательного разрешения. Наличие неурегулированных и дискуссионных вопросов в теории и практике правового регулирования ипотечных отношений предопределили выбор указанной темы выпускной квалификационной работы. 

Цель работы – исследование теоретических и практических проблем правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях, а также разработка предложений по совершенствованию действующего российского законодательства.

При рассмотрении поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. изучить историческое развитие залога недвижимого имущества в России;
2. изучить нормативное правовое регулирование ипотеки;
3. охарактеризовать договор об ипотеке, его содержание, особенности государственной регистрации;
4. определить ответственность сторон по договору об ипотеке, основания и пределы ответственности, порядок обращения взыскания на имущество, переданное в залог;
5. последовательно рассмотреть проблемные моменты и  перспективы развития законодательства о залоге недвижимого имущества.

Объектом исследования являются правоотношения, складывающиеся между субъектами договора ипотеки.

Предметом исследования являются гражданско-правовые нормы, направленные на регулирование ипотечных отношений, а также договор ипотеки как основание возникновения данных отношений.

Нормативно-правовую базу выпускной квалификационной работы составили действующие, а также утратившие силу нормативные правовые акты Российской Федерации, регулирующее вопросы залога недвижимости.

Теоретическую основу выпускной квалификационной работы составили научные труды отечественных ученых-правоведов, содержащие исследования проблем правового регулирования договорных отношений, работы посвященные залогу недвижимости, а также труды по общей теории права.

Методологической основой выпускной квалификационной работы является совокупность  общенаучных и частнонаучных методов исследования, включая исторический, метод системного анализа, сравнительно-правовой и другие методы.

По своей структуре  выпускная квалификационная работа состоит из введения, четырех глав, заключения и списка использованных источников.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Правовое регулирование института ипотеки  в гражданском законодательстве

1.1.Понятие  и историческое развитие залога  как способа обеспечения исполнения  обязательств

Ипотечное кредитование сегодня является одной из самых  насущных проблем российского общества и законодательства. Практическое решение  данного вопроса вряд ли представляется возможным без обращения к  истории становления и развития института ипотеки. Своим возникновением  данная форма залога обязана римским юристам. Вместе с тем еще более значительный вклад в ее развитие внесло западноевропейское право. Стремление к усовершенствованию ипотечных отношений, выработке условий, максимально учитывающих интересы как должника, так и кредитора, подталкивало законодателей к созданию все более новых форм залога. Активная деятельность европейских юристов по исследованию данной проблемы привела в итоге к формулировке и обоснованию фундаментальных принципов действия ипотечной системы, таких как специальность, гласность, ипотечное старшинство, ипотечное преемство и регистрация прав на недвижимое имущество.

Слово «ипотека»  имеет древнегреческое происхождение. Оно было введено в обиход в  начале VI в. до нашей эры афинским реформатором Солоном. До этого времени обязательство обеспечивалось личностью должника, которому в случае неуплаты грозило рабство. Солон предложил способ перевода личной ответственности в имущественную. На пограничной меже имения должника устанавливался столб с надписью, что имущество служит обеспечением претензий на определенную сумму. На таком столбе, получившем название «ипотека» (от греч. hypotheka – подпорка, подставка)², отмечались все долги собственника земли. Таким образом столб являлся наглядным оповещением всякого заинтересованного лица о том, что данный участок земли заложен и обеспечивает права кредитора. Позже этой цели стали служить ипотечные книги. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволяющая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

Дальнейшее  развитие ипотека получила уже в  римском праве. Институт ипотеки  в течение относительно небольшого времени прошел путь эволюции от фидуции (от лат. fiducia – сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии – пигнуса (от лат. pignus –неформальный залог) и далее до ипотеки. Фидуция – древнейшая форма залога. Поскольку по римскому праву для отчуждения имущества требовалось соблюдение торжественной формы, то должник передавал закладываемую вещь кредитору в собственность, который обещал вернуть ее после уплаты долга. Если же долг не был уплачен, то кредитор становился окончательным собственником вещи. Кредитор мог продать вещь, при этом излишки от продажи оставлял себе. Понятно, что при данной форме залога интересы должника практически не обеспечивались. Из вышесказанного видно, что фидуция не имела признаков залогового права. «Здесь нет права на чужую вещь вовсе…ибо кредитор получает на вещь полную квиритскую собственность…а должник теряет вещное отношение к заложенной вещи: ни от кредитора, ни от третьих лиц он ее вытребовать не может…».³ Она больше напоминала усложненную форму купли-продажи и не отвечала цели установления залогового обременения – обеспечить исполнение должником основного обязательства. Естественно, что в ходе экономического развития она должна была быть заменена другой, более прогрессивной формой залога – пигнусом. Окончательно фидуция исчезает в постклассическую эпоху.

Уже в конце III в. до н.э. в римском праве появляется пигнус. Существуют разные мнения относительно сущности данного института. Одни авторы считают, что между пигнусом  и ипотекой нет никаких различий. В доказательство своей точки зрения они приводят слова Марциана: «Между залогом и ипотекой разница только в звучании названий». Однако правильным представляется мнение тех авторов, которые считают, что при пигнусе владение заложенной вещью переходит к кредитору. Подтверждение этому мы находим в дигестах Юстиниана: «В собственном смысле мы называем залогом то, что переходит к кредитору, при ипотеке же к  кредитору не переходит владение», а также: «Залоговое отношение, сохраняя собственность должника, переносит на кредитора лишь владение…».

Между тем, начиная  с первых десятилетий II в. до н.э., на практике стал развиваться еще один институт обеспечения, основанный не на передаче вещи, а на соглашении сторон. Этот институт получил название pignus conventum - залог по соглашению. Скорее всего, именно этот вид пигнуса имел в виду Марциан, говоря о тождестве пигнус и ипотеки.

В самом деле, первоначально эти два термина  существовали для обозначения одного и того же явления – залога без  перехода вещи к кредитору. Только в  конце классического периода  окончательно утвердился термин «ипотека». Впервые эта форма залога нашла применение в случае аренды недвижимости (квартир и мелких сельских участков), где для обеспечения арендной платы арендатор закладывал свои движимые вещи (мебель, предметы быта, орудия труда и тр.), продолжая при этом владеть ими. Для защиты своих прав в случае неисполнения обязательства должником кредитор мог: истребовать вещи от арендатора, истребовать вещи от третьих лиц, истребовать вещи как от залогодателя, так и от любого другого лица. Таким образом, «закладное право стало подлинным вещным правом».⁴ Что касается оснований возникновения ипотеки, то наряду с уже известным простым соглашением сторон ипотека могла быть установлена и в силу закона. Легальная (тайная) ипотека устанавливалась в связи с особыми свойствами некоторых категорий кредиторов, требующих особой защиты (подопечные, женщины, фиск). Кроме того, ипотека стала включать в себя право кредитора на продажу заложенной вещи в случае неисполнения обязательства (уже не требовалось отдельного соглашения, как для пигнус). При этом излишек в обязательном порядке выдавался должнику. Если же вырученная сумма оказалась ниже долга, на недополученное кредитор личное требование против должника.

Ипотека как  форма залога имела все черты  акцессорного права: она устанавливалась только для обеспечения долгового требования  и разделяла его судьбу. Как следствие, к основаниям прекращения ипотеки, наряду с уничтожением телесной вещи и продажей залога, относились уплата долга и прекращение обязательства в силу истечения времени или по иному основанию. Принцип акцессорности залогового права проводился в Древнем Риме последовательно и неуклонно. Л.А. Кассо отмечал, что «римскому залоговому праву чуждо представление о залоге как о праве на действие должника. Последняя функция принадлежит личному требованию, с которым связано вещное право как отдельное право на определенную стоимость, добываемую из заложенной вещи»⁵. Преимущество ипотеки перед пигнусом и фидуцией особенно ярко выражалось в возможности залога одной и той же вещи последовательно нескольким лицам. Эта возможность опиралась на принцип ипотечного старшинства: сначала полностью удовлетворялось первое по времени залоговое право, потом из излишка второе и т.д. Одновременно происходило передвижение последующих залоговых прав: второе становилось первым, третье – вторым и т.д. Также кредитор мог воспользоваться принципом ипотечного преемства: нижестоящий по рангу залогодержатель, заинтересованный в продаже заложенного имущества, мог за должника удовлетворить требования старшего залогодержателя и занять его место.

В то же время  древнеримская ипотечная система  обладала существенными недостатками. В связи с отсутствием гласности (регистрация ипотеки не предусматривалась) кредитор при установлении договорной ипотеки «не мог быть уверен в том, что этим самым имуществом не обеспечивается какое-нибудь другое безгласное требование, которое может конкурировать с его ипотечным правом…»⁶. Не было у римской ипотеки и такого необходимого качества, как специальность. Ипотеку можно было установить на всем имуществе должника (генеральная ипотека). Это лишало кредитора прочного обеспечения, так как для надежности последнего необходимо, чтобы право требования простиралось на известное, определенное имущество. Отличительной чертой римского залогового права являлось и то, что оно не разделяло вещи на движимые вещи и недвижимые. Залог как тех, так и других был возможен по желанию сторон и с передачей владения (pignus), и без передачи его (hypoteka). То есть ипотека устанавливалась и на движимые, и на недвижимые вещи.

Таким образом, из всех существовавших в Древнем Риме форм залога ипотека в наибольшей мере учитывала интересы кредитора и должника. Дальнейшее развитие этот институт получил в ходе развития римского права.⁷