Правовое регулирование ипотечного кредитования в Российской Федерации

Залогодержатель закладной, которому уступлены или на которого переведены судом права по закладной, при неисполнении кредитного договора, вправе обратить взыскание на предмет ипотеки в соответствии с условиями закладной и обеспеченного по ней основного обязательства. Вырученные в результате реализации предмета ипотеки суммы обращаются в погашение долга ипотечного залогодержателя залогодержателю закладной, а оставшаяся сумма передается ипотечному залогодержателю в погашение причитающегося ему долга по кредитному договору или иному основному обязательству, обеспеченному по закладной.

В случае перехода права  собственности (полного хозяйственного ведения) на предмет ипотеки от залогодателя к другому лицу в результате возмездного  или безвозмездного отчуждения ипотека  сохраняет силу для приобретателя имущества.

Лицо, к которому перешло  право на предмет ипотеки, становится на место первоначального залогодателя и несет все его обязанности  по договору ипотеки, включая и те, которые не были им надлежаще выполнены, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

 При переходе права  собственности (полного хозяйственного  ведения) на предмет ипотеки  в случаях универсального правопреемства (в результате наследования или  реорганизации юридического лица - залогодателя) ипотека сохраняет силу для правопреемника залогодателя.

Переход прав собственности  подлежит государственной регистрации. Однако при ее отсутствии договор  уступки прав требования по договору ипотеки не признается недействительным, поскольку отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения к договору ипотеки не влечет незаключенность этого договора⁵².

 В случаях замены  предмета ипотеки в соответствии  с гибелью или повреждением  или право собственности (полного  хозяйственного ведения) прекращено  на основании закона либо предмет изъят для государственных или общественных нужд по решению суда, ипотека переходит на имущество, предоставленное взамен первоначального предмета ипотеки.

 В случаях изъятия  (выкупа) у залогодателя предмета  ипотеки для государственных или общественных нужд без его замены другим имуществом залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своего требования из суммы причитающегося залогодателю возмещения.

 Если по основаниям, предусмотренным законом, решением  суда, арбитражного суда, предмет ипотеки был изъят у залогодателя и передан его собственнику или законному владельцу либо конфискован в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения, ипотека прекращается. В указанных случаях залогодержатель вправе потребовать:

1. досрочного исполнения обеспеченного залогом требования;
2. возмещения убытков, причиненных досрочным прекращением ипотеки.⁵³

Таким образом, из вышесказанного следует, что содержание определяется как существенные условия договора об ипотеке, при не достижении соглашения сторонами по одному из которых, договор не может считаться заключенным. Существенными условиями договора об ипотеки являются: предмет залога недвижимого имущества (наименование, место нахождения и достаточное для идентификации этого предмета описание), его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также права, обязанность сторон, ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.3. Порядок  оформления договора о залоге недвижимого имущества

Порядок заключения договора регулирует гл. 28 ГК РФ. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма⁵⁴.

Договор об ипотеке  заключается в письменной форме  путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

Суть государственной  регистрации состоит в том, что  действительность права и сделки с недвижимостью обуславливаются  не только волеизъявлением сторон, направленным на возникновение, изменение или прекращение гражданских правоотношений по поводу объекта недвижимости, но и актом их признания и подтверждения со стороны государства путем соответствующей регистрации. Под государственной регистрацией понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

На практике это означает внесение определенных данных в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который является общим для всей страны и его ведение также должно осуществляться по общим правилам. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества.

Следует иметь в виду, что при заключении договора ипотеки государственной регистрации подлежит как сам договор ипотеки, так и ипотека как обременение. Это два разных, хотя и взаимосвязанных действия. Государственная регистрация осуществляется на основании заявления залогодателя и залогодержателя.

Документы, представленные на государственную регистрацию, должны отвечать всем необходимым требованиям, установленным для документов вообще, и представляться в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником и после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю. В частности, тексты документов, представленных на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц – без сокращений, с указанием мест их нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их места жительства должны быть написаны полностью.

Документами, указанными в качестве приложения в договоре об ипотеке, могут быть планы, схемы, чертежи и т.д., конкретизирующие расположение заложенной недвижимости и ее привязку к земле, доверенности представителей и т.д. При получении заявления на регистрацию соответствующее должностное лицо вносит об этом запись в Книгу учета документов и выдает заявителю расписку в получении документов с указанием их перечня и даты представления.

Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и  иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

Под документом, подтверждающим возникновение обеспеченного ипотекой обязательства, понимается документ, содержащий основное обязательство (например, кредитный  договор).

Государственной регистрации  подлежит также ипотека в силу закона. Осуществляется она на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины⁵⁵. Регистрируется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой.

Залогодержатель в ипотечном  обязательстве может смениться  вследствие того, что будет заменен  кредитор в основном обязательстве  в результате уступки требования. Под уступкой требования понимается соглашение между кредитором обязательства и третьим лицом о передаче последнему права требования к должнику. Согласия должника на уступку требования не требуется, однако должник должен быть письменно уведомлен о переходе прав кредитора к новому лицу. Право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, однако не могут переходить права, неразрывно связанные с личностью кредитора (требования об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью).

В силу п. 6 ст. 9 Закона об ипотеке, если права залогодержателя  удостоверяются закладной на это  указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной  при ипотеке в силу закона.⁵⁶

Закладная является именной  ценной бумагой, удостоверяющей следующие  права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой ⁵⁷.

Как видим, закладная  является прежде всего ценной бумагой. В соответствии с п. 2 ст. 144 ГК РФ отказ от исполнения обязательства, удостоверенного ценной бумагой, со ссылкой на отсутствие основания обязательства либо на его недействительность не допускается. Таким образом, осуществление прав, удостоверенных ценной бумагой реализуется независимо от обязательства, лежащего в основании выдачи ценной бумаги ⁵⁸.

Судебная практика из этого делает вывод о том, что  в случае недействительности договора об ипотеке или (и) обеспечиваемого  ипотекой обязательства солидарно ответственными на основании п. 1 ст. 147 ГК РФ становятся лица, совершившие на закладной передаточные надписи ⁵⁹.

Согласно п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке, закладная, на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в обязательном порядке должна содержать:

1. слово «закладная», включенное в название документа;
2. имя залогодателя и указание места его регистрации либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель - юридическое лицо;
3. имя первоначального залогодержателя и указание места его регистрации либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель - юридическое лицо;
4. название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;
5. имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места регистрации должника либо его наименование и указание места нахождения, если должник - юридическое лицо;
6. указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты. При этом если сумма обязательства, указанная в закладной, не соответствует стоимости предмета залога, указанной в договоре купли-продажи, а следовательно, сумме обязательства, обеспечиваемого ипотекой, данное обстоятельство не является основанием приостановления регистрации и последующего отказа в выдаче закладной⁶⁰;
7. указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если она подлежит уплате по частям, - сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);
8. название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;
9. денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека, а в случаях, когда установление ипотеки является обязательным в силу закона, денежную оценку имущества, подтвержденную заключением оценщика;
10. наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, - точное название имущества, являющегося предметом аренды, и срок действия этого права;
11. указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;
12. подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству;
13. cведения о государственной регистрации ипотеки;
14. указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю.⁶¹

Закладная может выдаваться как при заключении договора ипотеки, так и при ипотеке в силу закона. Закладная относится к числу именных ценных бумаг, т.е. бумаг, имя владельцев которых указано в тексте самих бумаг. Как и любая ценная бумага, закладная удостоверяет ряд имущественных прав, в частности такое имущественное право, как право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, а также право залога на это имущество. При этом такое имущество рассматривается как обремененное ипотекой.

В том случае, если должник и залогодатель не совпадают в одном лице, обязанными по закладной являются оба лица. 

Составление и выдача закладной  не допускаются, если: предметом  ипотеки являются: предприятие как  имущественный комплекс, леса, право  аренды имущества, перечисленного выше; ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.

Приведенный перечень является исчерпывающим. Соответственно и в договор об ипотеке нельзя включать условие о выдаче закладной. В противном случае – это условие должно быть признано недействительным.

Закладная составляется и подписывается залогодателем. Если залогодатель и должник не совпадают в одном лице, закладная составляется и подписывается совместно залогодателем и должником.

После государственной  регистрации ипотеки закладная  выдается первоначальному залогодержателю  органом, осуществляющим государственную  регистрацию.

Изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке не допускаются, если права залогодержателя удостоверены закладной. Исключение составляют случаи, когда:

1. предмет ипотеки изменился настолько, что <span class="dash041e_0431_044b_0447_043d_044b_0439__Char" style=" font-size: 14pt;