Правовой режим имущества в ипотечном кредитовании

СОДЕРЖАНИЕ

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Проблема жилья является наиболее актуальной в современном  обществе. Одним из способов ее решения  может стать ипотечное жилищное кредитование.

Формирование в Российской Федерации действенной системы ипотечного жилищного кредитования определено Президентом Российской Федерации и Правительством Российской Федерации в числе приоритетных направлений государственной жилищной политики.

В Бюджетном послании Президента Российской Федерации Федеральному Собранию от 25.05.2009 "О бюджетной политике в 2010 - 2012 годах" указано, что возможность улучшения жилищных условий не должна быть привилегией лишь немногочисленной группы лиц с очень высокими доходами.

Рост цен на недвижимость приводит к постоянно увеличивающемуся разрыву между ценами на жилье  и доходами граждан. Приобрести жилье  в собственность по договору купли-продажи без использования заемных средств для большинства граждан Российской Федерации не представляется возможным.

Степень научной  разработанности темы. Наиболее обстоятельные  разработки в данном направлении  осуществлены такими учеными как  Абрамова М.В., Безбах В.В., Белов В.А., Витрянский В.В., Горохов Д.Б., Гусев А.Н., Иванова Н.П., Иоффе О.С., Калинин Н.И., Кислов Д.В., Киндеев Е.А., Куликова А.Н., Козырь О.М., Комарова Т.Ю., Лапач В.А., Латыев А.Н., Леонова Г.Б., Макаров Г.П., Москаленко И.В., Оглоблина О.М., Пегов П.В., Победоносцев К.П., Садиков О.Н., Сергеев А.П., Толстой Ю.К., Шершеневич Г.Ф., и многими другими.

В своей совокупности работы названных ученых представляют солидную теоретико-методологическую базу для изучения и рассмотрения правового режима имущества при ипотечном кредитовании.

Цель настоящей  курсовой работы заключается в рассмотрении правового режима имущества при  ипотечном кредитовании.

Исходя из названной  цели, определены задачи курсового  исследования:

- провести анализ ипотечного кредитования как способа приобретения права собственности на жилое помещение;

- изучить оформление  ипотечных жилищных кредитов

- изучить основные особенности обращения взыскания на заложенное жилье при ипотечном кредитовании;

- рассмотреть споры по выплате ипотечного кредита.

Объектом исследования курсовой работы являются общественные отношения, возникающие в рамках правового режима имущества при ипотечном кредитовании.

В прямой зависимости  от объекта находится предмет  исследования, который составляют:

- нормы гражданского законодательства, федеральные законы, регулирующих отношения ипотечного кредитования.

Методология и методика исследования. Проведенное исследование опирается на диалектический метод  научного познания явлений окружающей действительности, отражающий взаимосвязь теории и практики. Обоснование положений, выводов и рекомендаций, содержащихся в курсовой работе, осуществлено путем комплексного применения следующих методов социально-правового исследования: историко-правового, статистического и логико-юридического.

Теоретической основой  исследования явились научные труды отечественных ученых в рамках гражданского права, а также иные литературные источники и материалы периодической печати, относящиеся к проблемам курсовой работы, в той мере, в какой они были необходимы для возможно более полного освещения вопросов избранной темы.

Структура и объем  работы соответствует целям и  задачам. Курсовая работа состоит из введения, двух глав, включающих в себя четыре параграфа, заключения и списка литературы.

 

 

ГЛАВА 1. ОБЩАЯ  ХАРАКТЕРИСТИКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕТВА

 

 

1.1.  Ипотечное кредитование  как способ приобретения права  собственности на жилое помещение

 

Обеспечение граждан  жильем является для любого государства  одним из определяющих факторов его социальной политики, одной из первостепенных задач, решать которую оно должно не только создавая благоприятные условия для развития рынка коммерческого жилья. Государство, являясь гарантом прав и свобод человека и гражданина, в том числе права на жилье, должно создать все необходимые условия для реализации таких прав.

Первым шагом на пути создания условий  для реализации гражданами прав на жилье является формирование законодательной  базы, обеспечивающей надлежащее правовое регулирование отношений, связанных с жильем, включая отношения по ипотечному кредитованию, отвечающей современным реалиям российской экономики, уровню благосостояния общества, учитывающей особенности исторического развития нашей страны. Ипотечные правовые нормы необходимо привести в соответствие с Конституцией РФ, совершенствовать не только ипотечное, но и гражданское, жилищное, административное законодательство.¹

Некоторые нормы Закона об ипотеке должны быть изменены с целью соблюдения прав человека и гражданина. В частности, ст. 59 в качестве организатора аукциона по продаже заложенного имущества предусматривает уже избранную для этого залогодержателем специализированную организацию, которая действует на основании договора с залогодержателем, выступает от его или своего имени.

По Закону об ипотеке продажная цена заложенного имущества на повторных торгах (при несостоявшихся первых) снижается на 15%. В случае объявления повторных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе приобрести заложенное имущество по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества (пункты 3, 4 ст. 58). Норма ГК РФ о том, что залогодержатель имеет право оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на 10% ниже начальной продажной цены и на повторных торгах, не принимается во внимание, поскольку установлен приоритет норм Закона об ипотеке перед нормами ГК РФ при их расхождении. Следовало бы привести нормы Закона об ипотеке в соответствие с нормами ГК РФ, а не наоборот, так как залогодатель в случае уценки его имущества на 25% несет несоразмерные имущественные потери и в то же время явно заинтересован не в продаже заложенного имущества, а в его уценке и последующем приобретении по заниженной цене.

Залогодатель - собственник жилища не должен лишаться правомочий собственника, одно из которых - распоряжение, т.е. право  самостоятельно определять судьбу своего жилища, в том числе продать, обменять заложенную недвижимость на другое жилье. Собственник имущества заинтересован в случае необходимости реализовать собственность по наиболее высокой цене, тем самым максимально возможно удовлетворив требования залогодержателя. Так, залогодержатель, т.е. банк, выдавший кредит, имеет право при отсутствии иного указания в законе или договоре получить недостающую для удовлетворения своего требования сумму из прочего имущества должника (п. 5 ст. 350 ГК РФ).

Необходимая мера - принятие Правительством РФ предельных ставок кредитов для  ипотечного кредитования, размеры которых  были бы приемлемы не только для  кредиторов, но и для заемщиков. Нельзя допускать, чтобы, пользуясь безвыходным  положением заемщиков, кредиторы действовали только в своих интересах, превращая сделку по ипотечному кредитованию в кабалу для заемщика.

Государство должно также развивать  социальное ипотечное кредитование. В законодательстве необходимо предусмотреть  возможность установления льгот при получении и погашении кредита для отдельных категорий граждан, особо нуждающихся в улучшении жилищных условий (малоимущие граждане, молодые семьи, инвалиды, дети-сироты, семьи, имеющие одного родителя, так называемые неполные семьи, государственные служащие и т.п.).²

Чтобы банки и кредитные организации  не несли убытков, государству необходимо проводить политику их вовлечения в  различные программы ипотечного кредитования на условиях льготного  налогообложения, тем самым повышая  их заинтересованность в установлении более благоприятных условий ипотечного кредитования для населения, разработке более совершенных и доступных ипотечных кредитных продуктов.

 

1.2. Оформление ипотечных  жилищных кредитов

 

Ипотечный жилищный кредит отличается от других видов кредита, обеспечиваемых ипотекой, двумя особенностями: целевым назначением (предоставляется для приобретения жилья) и предметом залога, которым является приобретаемое жилье (п. 2.1 Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, одобренной Постановлением Правительства от 11 января 2000 г.; далее - Концепция).

В связи с осуществлением ипотечного жилищного кредитования необходимо совершение ряда нотариальных действий.

Во-первых, договор об ипотеке жилого дома или квартиры подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Несоблюдение этих требований влечет ничтожность договора (п. 1 ст. 10 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г.; далее - Закон об ипотеке).³

При удостоверении такого договора нотариусам следует учитывать, что Концепция предполагает три варианта оформления ипотечного жилищного кредита:⁴

- договором об ипотеке приобретенного  жилого помещения с соответствующим  нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией  возникающей ипотеки;

- трехсторонним (смешанным) договором  купли - продажи и ипотеки жилого  помещения, при котором все  три заинтересованные стороны  последовательно и практически  одновременно фиксируют, нотариально  заверяют и регистрируют переход  права собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;

- договором приобретения жилого  помещения за счет кредитных  средств, когда ипотека этого  помещения возникает в силу  закона в момент регистрации  купли - продажи.

Согласно ст. 77 Закона об ипотеке жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора их купли - продажи, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Договор, предусмотренный ст. 77 Закона об ипотеке, является трехсторонним, включающим отношения купли - продажи жилого помещения, кредита на приобретение этого помещения и его залога в обеспечение возврата кредита. Поэтому текст договора должен включать обязательства:

- продавца по отношению к  покупателю;

- банка (иной кредитной организации)  по отношению к покупателю;

- покупателя по отношению к  продавцу;

- покупателя по отношению к  кредитной организации.

Продавец и кредитная организация не связаны взаимными правами и обязанностями. В этом состоит особенность данного трехстороннего договора, что не всегда учитывается в практике составления договоров. Иногда они формулируются так, что обязательства покупателя перед продавцом трудно отличить от его обязательств перед банком (что может негативно сказаться на интересах последнего).

Другим следствием смешанной природы  договора является применение к нему требований, предъявляемых гражданским  законодательством к договорам  купли - продажи недвижимости, кредита и ипотеки.

Закон об ипотеке вводит новый вид ценной бумаги - закладную, удостоверяющую право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, и право залога на указанное в договоре ипотеки имущество.

Закон об ипотеке указывает, что закладная является именной ценной бумагой. Это положение было подвергнуто критике. Она основывалась на том, что передача прав по закладной допускается путем совершения передаточной надписи (индоссамент), что п. 3 ст. 146 ГК связывает только с ордерной ценной бумагой (Плешанова О. Российская юстиция. 1998. N 5). Передаточную надпись на закладной Закон не называет индоссаментом, напротив, подчеркивая различие между ними.⁵

В соответствии с п. 13 Положения о переводном и простом векселе от 7 августа 1937 г. индоссамент на векселе может быть как именным, так и бланковым. Передаточная надпись на закладной должна содержать точное и полное указание имени (наименования) лица, которому передаются права по закладной. Бланковые передаточные надписи считаются ничтожными (п. 1 ст. 48 Закона об ипотеке).

Векселедержатель, совершая индоссамент, может запретить последующую  передачу векселя другим лицам (п. 11 того же Положения), а Закон об ипотеке объявляет ничтожными подобные надписи на закладной (п. 4 ст. 48).⁶

Передаточная надпись на закладной  является формой уступки прав кредитора, предусмотренной ст. 382 ГК, то есть цессией, а не индоссаментом, а сама закладная является именной ценной бумагой в силу прямого указания п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке и по существу. Отсюда следует, что к отношениям между прежним и новым залогодержателями применяются правила ст. ст. 382, 384 - 386, 388 и 390 ГК, относящиеся к цессии. Не применяются к этим отношениям только ст. 389 ГК о форме уступки требования, поскольку форма передаточной надписи определена ст. 48 Закона об ипотеке.⁷

Закладная может быть выдана, если на это указано в договоре (п. 6 ст. 9 Закона об ипотеке). На практике возник вопрос о возможности выдачи закладной, если стороны не указали на данное обстоятельство в договоре, но осознали необходимость в этом после его заключения. Представляется, что в силу п. 1 ст. 450 ГК стороны вправе заключить соглашение о дополнении договора указанием на выдачу закладной. Оно также подлежит обязательному нотариальному удостоверению в силу п. 1 ст. 452 ГК.