Правовой режим имущества в ипотечном кредитовании

Желание банка в одностороннем  порядке изменить кредитную ставку по договору незаконно, поскольку ущемляет права потребителя (п. 2 Постановления  Президиума ВАС от 02.03.2010). При подобной попытке смело укажите на это  менеджеру банка. Поверьте, результат не заставит себя долго ждать. Банк быстро сделает вид, что это ошибка.

В случае неисполнения основного  обязательства (неуплаты ежемесячных  платежей по договору) взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество (никаких дополнительных санкций со стороны банка быть не может).

С момента подачи на вас  в суд все штрафные санкции  по договору перестают действовать, т.е. начисление процентов (пени) прекращается!

Для того чтобы существенно  уменьшить сумму неустойки, апеллируйте  нормами п. 1 ст. 333 ГК РФ: "Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку".

Если вы не платили  по кредиту в течение года, а  банк делал вид, что не знал об этом, и подал на вас в суд спустя полтора или два года, смело  обращайтесь к нормам п. 1 ст. 404 ГК РФ: "...суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению...", и доказывайте, что банк сделал это умышленно!

В ипотеке имеются  и небольшие приятные моменты. Не следует забывать, что, заключив договор  ипотечного кредитования, в будущем  вы можете использовать предоставленное вам законом право на осуществление налогового вычета, согласно нормам пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ. Государство вернет вам уплаченный вами подоходный налог в размере 13% от стоимости квартиры. Потолок суммы вычета определен на сегодня в размере 2 000 000 руб. 00 коп.

Необходимо помнить, что  если спор не разрешается в добровольном порядке и возникает судебный процесс, то сумма долга увеличится еще и на проценты за просрочку ежемесячных выплат по кредиту.

Нужно понимать, что в  данном каверзном вопросе результативность решения будет зависеть, прежде всего, от четкого понимания серьезности  проблемы и желания обоюдно договариваться.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

 

Ипотека на современном  этапе признана приоритетным инструментом реализации жилищной программы в  России. Между тем анализ действующего законодательства федерального и регионального  уровней, а также юридической  литературы позволяет сделать обоснованный вывод о том, что термин "ипотека" имеет неоднозначное толкование.

Так, в законодательстве и юридической литературе термин "ипотека" употребляется в различных  смысловых аспектах:

1) в собственном смысле - как залог недвижимого имущества, который служит условием возникновения обязательств кредитно-заемного характера, а также обеспечением их исполнения. Именно в этом значении термин "ипотека" употребляется в текстах ГК РФ, Федерального закона от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), Законе РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 "О залоге" (юридический аспект);

2) как закладная или  иное долговое свидетельство,  подтверждающее право залогодержателя  на получение исполнения по обеспеченному ипотекой обязательству (документарный аспект);

3) как кредит, предоставляемый  заемщику банком или иной кредитной  организацией на условиях обеспечения  его возврата залогом приобретаемой  недвижимости, - ипотечный кредит. В случаях, когда заемщиком выступает физическое лицо, приобретающее жилое помещение, то оперируют понятием "ипотечный жилищный кредит" (экономический аспект). В случае употребления термина "ипотека" в таком значении смысловая нагрузка переносится собственно с самого залога недвижимости на денежные обязательства, которые этот залог обеспечивает.

На существование экономического (денежного) аспекта ипотеки указывает, в частности, Л. Хуснетдинова, которая  считает, что в контексте жилого помещения понятие "ипотека" подразумевает систему долгосрочных кредитов, предоставляемых банками или иными кредитными организациями для покупки жилья, при этом в залог закладывается вновь покупаемое жилье или уже имеющаяся в собственности квартира.

Следует отметить, что  некоторые ученые в области гражданского права разделяют позицию, согласно которой ипотекой может одновременно обозначаться и собственно залог недвижимости, и обеспеченные им кредитные обязательства. Так, С.П. Гришаев считает, что ипотека является одной из разновидностей залога и представляет собой способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. При этом данный автор уточняет, что, если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин "ипотечное (жилищное) кредитование".

Таким образом, сложившееся  разнообразие позиций относительно правовой природы ипотеки порождает  негативные последствия, которые выражаются в размытии сущности ипотеки, неопределенности отраслевой принадлежности данного  института, нечеткости и неясности  избранных государством приоритетов в осуществлении отечественной жилищной программы.

Косвенно неоднозначность  трактовки рассматриваемого термина  подтверждает тот факт, что законодатель в самом наименовании Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ после слов "об ипотеке" в скобках уточнил, что речь идет именно о "залоге недвижимости".

Из вышеизложенного  вытекает острая необходимость теоретического осмысления и однозначного объяснения понятия "ипотека" с целью повышения эффективности реализации жилищной программы в России, выявления концептуальных основ правового обеспечения этого важного процесса. При этом, думается, единственно правильным выходом из сложившейся ситуации станет обращение к историко-этимологическим основам ипотеки.

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

 

Нормативно-правовые акты

 

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 года – М.: ПРОСПЕКТ, 2012. – 70 с.
2. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть первая и вторая. – М.: Ассоциация авторов и издателей «Тандем» «ЭКМОС», 2012. – 232 с.
3. ФЗ от 20.08.2004 N 117-ФЗ (ред. от 25.06.2012) "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" // СПС Консультант Плюс.
4. ФЗ от 11.11.2003 N 152-ФЗ (ред. от 25.06.2012) "Об ипотечных ценных бумагах" // СПС Консультант Плюс.
5. ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 06.12.2011) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // СПС Консультант Плюс.
6. Указ Президента РФ от 20.04.2005 N 449 "Вопросы накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих"// СПС Консультант Плюс.

 

Специальная литература

 

7. Абрамов А. Споры по выплате ипотечного кредита // "Жилищное право", 2012, N 5.
8. Афанасьев А.М. Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом // «Государство и право», 2012, № 10.
9. Буров В.С. О совершенствовании законодательства об ипотеке // "Законодательство и экономика", 2011, N 12.
10. Броненосцев С.А. Ипотечное кредитование жилья //  «Законодательство и экономика», 2012, № 5.
11. Буров В.С. Последующая ипотека как обеспечительный инструмент // "Законодательство и экономика", 2011, N 11.
12. Ефимова О.В. Ипотечное покрытие как особый вид имущества // "Юрист", 2011, N 24.
13. Кайль А. Имущество, которое может быть предметом ипотеки // "Жилищное право", 2012, N 2.
14. Капралов А.Г. Правовой режим имущества при ипотечном кредитовании // «Закон», 2011, № 11.
15. Лозовская С.О. О залоге недвижимого имущества (ипотеке) // "Законы России: опыт, анализ, практика", 2012, N 5.
16. Пашкова В. Раздел ипотечного долга супругов // "Жилищное право", 2012, N 5.
17. Поздеева М. Опасности ипотеки // "Жилищное право", 2012, N 2.
18. Трофимов М.В. Правовая природа денежных средств, предоставляемых участнику накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих //"Военно-юридический журнал", 2012, N 2.
19. Трофимов М.В. "Комиссионные проблемы" участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих //"Военно-юридический журнал", 2012, N 1.
20. Хуснетдинова Л.М. Проблема доступности ипотечного жилищного кредитования для основной массы населения Российской Федерации со средними доходами // "Семейное и жилищное право", 2012, N 1.
21. Хуснетдинова Л.М. Понятие и сущность ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации // "Семейное и жилищное право", 2011, N 6.
22. Фиошин А.В. К вопросу о совершенствовании правового регулирования ипотеки земельных участков // "Юрист", 2012, N 3.

 

 

¹ Броненосцев С.А. Ипотечное кредитование жилья //  «Законодательство и экономика», 2012, № 5.- С. 25.

² Капралов А.Г. Правовой режим имущества при ипотечном кредитовании // «Закон», 2011, № 11. – С. 18.

³ ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 06.12.2011) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // СПС Консультант Плюс.

⁴ Капралов А.Г. Правовой режим имущества при ипотечном кредитовании // «Закон», 2011, № 11. – С. 32.

⁵ Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть первая и вторая. – М.: Ассоциация авторов и издателей «Тандем» «ЭКМОС», 2012.

⁶ Лозовская С.О. О залоге недвижимого имущества (ипотеке) // "Законы России: опыт, анализ, практика", 2012, N 5.- С. 25.

⁷ Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть первая и вторая. – М.: Ассоциация авторов и издателей «Тандем» «ЭКМОС», 2012.

⁸ Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть первая и вторая. – М.: Ассоциация авторов и издателей «Тандем» «ЭКМОС», 2012.

⁹ Фиошин А.В. К вопросу о совершенствовании правового регулирования ипотеки земельных участков // "Юрист", 2012, N 3. – С. 33.

¹⁰ ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 06.12.2011) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // СПС Консультант Плюс.

¹¹ Буров В.С. О совершенствовании законодательства об ипотеке // "Законодательство и экономика", 2011,          N 12. – С. 15.

¹² ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 06.12.2011) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // СПС Консультант Плюс.

¹³ Буров В.С. О совершенствовании законодательства об ипотеке // "Законодательство и экономика", 2011,          N 12. – С. 18.

¹⁴ ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 06.12.2011) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // СПС Консультант Плюс.

¹⁵ Ефимова О.В. Ипотечное покрытие как особый вид имущества // "Юрист", 2011, N 24.-  С. 15.

¹⁶ Кайль А. Имущество, которое может быть предметом ипотеки // "Жилищное право", 2012, N 2. – С. 19.

¹⁷ ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 06.12.2011) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // СПС Консультант Плюс.

¹⁸ ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 06.12.2011) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // СПС Консультант Плюс.

¹⁹ Поздеева М. Опасности ипотеки // "Жилищное право", 2012, N 2. – С. 36.

²⁰ Трофимов М.В. "Комиссионные проблемы" участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих //"Военно-юридический журнал", 2012, N 1.- С. 26.

²¹ ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 06.12.2011) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // СПС Консультант Плюс.