Правовой режим имущества в ипотечном кредитовании

Учитывая положительный  внесудебный опыт обращения взыскания  на заложенное жилье за рубежом, тезис  о перспективности внесудебного варианта погашения ипотечного кредита выглядит обоснованным. В то же время надлежащие правовые предпосылки для использования внесудебного способа обращения взыскания на заложенное жилье в современной России отсутствуют. Так, пункт 1 статьи 55 Закона об ипотеке допускает лишь возможность обращения взыскания указанным путем. Однако для необходимой защиты интересов кредиторов и инвесторов недостаточно подобного диспозитивного посыла, не содержащего никаких обязанностей для заемщика. Кроме того, пункт 2 статьи 55 Закона об ипотеке содержит ряд оснований, при наличии которых внесудебное обращение взыскания невозможно. Среди них особое значение имеют подпункты 1 и 4 указанного пункта, которые могут стать серьезным препятствием на пути внесудебного соглашения. Значительную и очень значимую с точки зрения социальной политики государства часть заемщиков составляют молодые семьи с несовершеннолетними детьми. Необходимость получения согласия органа опеки и попечительства для ипотеки приобретаемой за счет заемных средств квартиры ограничивает возможности указанных заемщиков в вопросе заключения внесудебного соглашения об обращении взыскания на заложенное жилье. С большой долей вероятности можно предполагать, что суд весьма лояльно отнесется к интересам таких заемщиков при обращении взыскания в судебном порядке, что в то же время само по себе не должно влиять на право заемщика заключить соглашение об обращении взыскания на принадлежащее заемщику имущество во внесудебном порядке.

С точки зрения защищенности интересов кредитора перспективной выглядит идея о создании системы обязательного страхования ответственности заемщика при ипотечном кредитовании. Основные принципы такой системы должны быть отражены в комплексном нормативном акте на уровне федерального законодательства. Примером мог бы отчасти послужить Федеральный закон "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев автотранспортных средств". При этом расходы на уплату страховой премии и другие сопутствующие отношениям страхования расходы заемщика должны быть максимально уменьшены за счет введения механизмов льготного страхования отдельных категорий граждан, а также социально ориентированных ставок страховых премий. Возможно и государственное субсидирование части расходов на страхование.

2.2. Споры по выплате  ипотечного кредита

Сегодняшняя действительность изобилует огромным количеством  проблем различного плана, в том  числе и финансовых. Причины происхождения некоторых из них лежат скорее в области построения адекватных взаимоотношений между партнерами, чем в чем-либо другом. К подобным ситуациям можно смело отнести и сложную ситуацию между разводящимися супругами, когда встает вопрос о выплате взятого ранее ипотечного кредита.

Сам термин "ипотека" имеет древнегреческое происхождение, впервые он появился в начале VI в. до н.э. и в дословном переводе означал - "подпорка", "подставка". В Древней Греции он обозначал  форму ответственности должника перед кредитором своей землей. В этом случае на границе земельного участка заемщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля не свободна, она обеспечивает долг. Такой столб и назывался ипотекой.¹⁶

В принятом сегодня современном  понимании "ипотека" - это форма залога, когда закладываемое недвижимое имущество находится в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства имеет право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

В настоящее время  ипотека все более набирает обороты. Практически любой банк предоставляет услуги по ипотечному кредитованию и ведет агрессивную рекламную кампанию в этом направлении. Однако с ипотекой далеко не все так просто, как нам говорят! Ипотека, безусловно, содержит реальную опасность для заемщика!

Самым большим минусом  ипотеки является запредельная переплата  за приобретаемое жилье. В отдельных  банках эта сумма доходит до 130 - 150% свыше основной суммы договора. Наряду с этим заемщик вынужден будет  оплатить и многочисленные накладные расходы (плата за рассмотрение заявки, плату за открытие и обслуживание ссудного счета, услуги нотариуса и оценщика).

Также в ипотеке содержится и реальная возможность потери жилья, причем обусловленная нормами действующего Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998, а именно... "залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное..."¹⁷

То есть, иными словами, достаточно в течение года три  раза не выплатить основные платежи  по кредиту с промежутком более  чем в три месяца и вы получите обращение на вас в суд со стороны банка.

Наряду с этим права  заемщика ущемлены и в части распоряжения жильем, т.к. договор ипотечного кредитования автоматически подразумевает под  собой обременение в виде запрета  на право совершения сделок с недвижимостью, поскольку она находится в залоге у банка: "Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке" (п. 1 ст. 37 ФЗ N 102-ФЗ "Об ипотеке").

Нормы Закона позволяют  заемщику только "...завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке  или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны" (п. 3 ст. 37 ФЗ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). Только при этом не следует забывать, что в данном случае наследник приобретает не только права на наследство, но и все обязательства, с ними связанные.¹⁸ В силу норм п. 1 ст. 38 ФЗ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" "лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем".¹⁹

Без согласия банка вам  также не удастся провести в собственной  квартире перепланировку или зарегистрировать у себя родственников. По сути дела, несмотря на недешевую стоимость, ваша собственность "заморожена", а при сроке кредита в 15 - 20 и более лет это представляется весьма существенным неудобством.

Давайте рассмотрим ситуацию, которая очень часто возникает  в связи с выплатой ипотечного кредита, а именно супруги определенный период времени проживают в квартире, взятой по ипотеке. Семейные отношения зашли в тупик, встал вопрос скорого развода. Как в этом случае будет погашаться ипотечный кредит и чья это обязанность? В случае расторжения брака у супругов возникает солидарная ответственность перед банком по погашению кредита в равных долях. Это следует из норм ст. 323 Гражданского кодекса РФ: "При солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью".

При поверхностном изучении вопроса может показаться, что в обязательном порядке кредит будут погашать оба супруга, поскольку в силу норм п. 1 ст. 33 Семейного кодекса РФ "законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное". Об этом же говорят и нормы ст. 34 Семейного кодекса РФ: "Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью". "Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

Однако это бывает только в том случае, если супруги  являются созаемщиками, т.е. если банк заключил договор ипотечного кредитования с ними обоими одновременно.

При более детальном  рассмотрении вопроса выясняется, что  существуют нюансы. Например, в п. 15 Постановления N 15 от 05.11.1998 Пленум ВС РФ дает следующие разъяснения: "Не является общим совместным имущество, приобретенное хотя и во время брака, но за счет средств одного из супругов, принадлежавших ему до вступления в брак, полученное в дар или в порядке наследования..." Таким образом, если в суде этот факт будет доказан, то данное имущество будет исключено из общей собственности, соответственно, обязательства по нему будет нести собственник.

Существует и другая возможность разделения между супругами  долгов по ипотечному кредиту. Можно внести изменения в договор путем подписания дополнительного соглашения, в результате которого общая обязанность по выплате кредита будет изменена на индивидуальную. Для этого изначально должны быть соблюдены два условия: а) получено согласие банка на подписание подобного соглашения; б) достигнута определенная договоренность между разводящимися супругами. Они должны четко договориться, кто из них получит права на недвижимость, а кто компенсацию в виде денежных средств со стороны другого.

В последнее время в нашей стране пользуется успехом такая "проевропейская практика", как заключение брачного договора. Статья 40 Семейного кодекса РФ дает определение договора как такового: "Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения". Целью его заключения является возможность обеспечить односторонний отказ от притязаний на имущество со стороны одного из супругов еще до вступления в брак либо изначально определить имущественные права и обязанности.²⁰

Чтобы это произошло, необходимо соблюдение ряда условий, т.е. в брачном договоре должно быть подробно прописано: а) кто и в каком размере выплачивает первоначальный вступительный взнос; б) кто и в каком размере выплачивает ежемесячные платежи по ипотеке; в) кто из супругов в конечном итоге становится собственником недвижимости.

Имеется также и еще  один способ разрешения конфликтной  ситуации - это разделение долей  в оплате по кредиту между супругами  пропорционально долям в имуществе. Чаще всего кто-то один из супругов имеет более весомый по размеру (в несколько раз) заработок. В этом случае лучше сесть за стол переговоров и самим договориться, кому будет принадлежать большая доля в квартире, а значит, на него и ляжет обязанность оплачивать большую часть кредита.

И последним способом решения спорной проблемы с выплатой ипотечного кредита можно назвать следующий - продажа недвижимости и погашение кредита сразу одним единовременным платежом. Данный вариант возможен только при согласии обоих разводящихся супругов и банка соответственно. В основном в данном случае недвижимость реализуется только при участии риелторов, которые являются партнерами банка, и под его контролем. Если после продажи недвижимости и выплаты кредита останутся какие-либо денежные средства, то они могут быть поделены между разводящимися супругами. Хотя на практике такое случается крайне редко!

От наличия или отсутствия описанных выше условий и будет  зависеть решение, принятое судом.

В любом случае, на момент развода супругам, имеющим общую  квартиру по ипотечному кредиту, имеет  смысл находить компромисс самостоятельно, исключив участие суда. Потому что в случае с судом решение вопроса не только может надолго затянуться, но и еще больше усугубиться, поскольку возникнет необходимость уплаты пеней и штрафов. И это не говоря о бьющих через край со всех сторон эмоциях и испорченных в результате нервах! Рекомендации автора по вопросу приведены ниже.

До полного исполнения условий договора ипотечного кредитования квартира будет находиться в залоге у банка, и соответственно, вы не сможете проводить с ней сделки без его разрешения (п. 2 ст. 11 ФЗ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)), поэтому изначально настаивайте на внесении пункта с подобным разрешением в договор. Не стесняйтесь отстаивать свою позицию. Как правило, в результате долгих и нудных переговоров банк все равно пойдет вам навстречу в этом вопросе, поскольку весьма заинтересован в получении прибыли (т.к. желающие оформить ипотеку не являются туда "пачками" каждый день).

Заключая договор ипотечного кредитования, помните о том, что  сумма по договору не является окончательной. Подобный договор обязательно сопровождается процедурой заключения договора страхования, следовательно, в принудительном порядке вы обязаны будете понести накладные расходы на страхование (п. 4 ст. 31 ФЗ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998).²¹

Заключая договор страхования  обязательств по ипотеке, обратите внимание на то, чтобы в нем был пункт  о страховании имущественных  прав ("титула собственности"). В  этом случае при утрате вами предмета залога (недвижимости) компенсацию банку будет вынуждена выплатить страховая компания, а не вы.

Стремление банка сделать  деньги несколько раз на одном  и том же клиенте уже становится притчей во языцех. Это касается и оформления договора ипотечного кредитования. Наличие подводных камней, в виде различного вида скрытых комиссионных выплат даже не подлежит сомнению. В договоре не должно быть пункта о взимании с вас комиссии за открытие и ведение ссудного счета, поскольку это незаконно. На этот счет уже имеется решение высших судебных органов, позиция ВАС отражена там однозначно (п. 3 Постановления Президиума ВАС от 02.03.2010 и Постановление Президиума ВАС N 8274/09 по делу N А50-17244/2008 от 17.11.2009).