Правовой режим имущества в ипотечном кредитовании

Удостоверяя договор или соглашение, предусматривающие выдачу закладной, нотариус должен проверить соответствие закладной требованиям закона, в частности, наличие реквизитов, предусмотренных п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке, учитывая, что отсутствие хотя бы одного из них лишает документ силы закладной.

Одновременно с удостоверением договора нотариус делает на закладной  отметку о времени и месте  нотариального удостоверения договора, нумерует и скрепляет печатью листы закладной (п. 4 ст. 10 и ч. 3 ст. 14 Закона об ипотеке).

Закон об ипотеке предусматривает  и другие нотариальные действия.

Так, п. 6 ст. 13 предусматривает обязательность нотариального удостоверения соглашения залогодателя и законного владельца закладной об изменении предмета ипотеки и размера обеспечения в случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

Закон допускает залог закладной  путем ее передачи в депозит нотариуса. Эту передачу следует отличать от предусмотренного ст. 327 ГК внесения денег или ценных бумаг (долга) в депозит нотариуса. Если последнее является способом исполнения обязательства, то передача закладной в депозит нотариуса, предусмотренная п. 5 ст. 17 Закона об ипотеке, является способом залога закладной. Соответственно, при этом действии не требуется соблюдение условий, установленных п. 1 ст. 327 ГК.⁸

По общему правилу обращение  взыскания на заложенное имущество  производится в судебном порядке. Однако п. 1 ст. 349 ГК и ст. 55 Закона об ипотеке допускают в порядке исключения обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем.

Обязательное условие  заключения этого соглашения состоит  в том, что оно возможно только после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки. Возникает вопрос: в чем необходимость его заключения, когда уже может быть удовлетворен иск об обращении взыскания на имущество? Удовлетворение требований залогодержателя на основании соглашения с залогодателем без обращения в суд имеет существенные преимущества. Во-первых, размер государственной пошлины при обращении в суд выше, чем при нотариальном удостоверении соглашения (подп. 1 п. 1 ст. 4 и подп. 3 п. 4 ст. 4 Закона "О государственной пошлине"). Во-вторых, внесудебное обращение взыскания может сократить срок, в течение которого взимаются проценты и пени, предусмотренные договором. Они начисляются, как правило, до дня возврата суммы займа, а время, в течение которого дело находится в суде, из этого срока не исключается. Таким образом, финансовое положение должника не ухудшится.

Под основаниями, при  которых возможно заключение соглашения, следует понимать неисполнение или  ненадлежащее исполнение обязательства  должником, а именно:

- систематическое нарушение  сроков внесения платежей для  возврата кредита более трех  раз в течение 12 месяцев, даже  если каждая просрочка незначительна  (п. 2 ст. 50 Закона об ипотеке);

- условия, при которых залогодержатель  вправе потребовать досрочного  исполнения обязательства: грубое  нарушение залогодателем правил  пользования заложенным имуществом, его содержания и ремонта, непринятие мер по его сохранению, нарушение обязанностей по страхованию предмета ипотеки, необоснованный отказ залогодержателю в его проверке (ст. ст. 29 - 34 Закона об ипотеке).⁹

При удостоверении соглашения нотариусу  должны быть представлены доказательства, подтверждающие основания для обращения  взыскания на имущество. Нарушение  сроков внесения платежей фиксируется  выписками из банковских счетов, подписанными главным бухгалтером кредитного учреждения и скрепленными печатью. Нарушение правил содержания и отказ в проверке состояния заложенного имущества подтверждаются соответствующими актами.

Следует иметь в виду, что Закон  содержит условия, при которых заключение указанных соглашений не допускается (п. 2 ст. 55).

Выселение залогодержателя и членов его семьи при обращении взыскания на заложенное помещение не допускается, если оно является для них единственным пригодным для постоянного проживания (п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке). Однако п. 2 той же статьи допускает исключение из этого правила. Условием выселения залогодателя и проживающих совместно с ним членов семьи из жилого помещения после его реализации в рамках обращения взыскания на предмет ипотеки является наличие нотариально удостоверенного обязательства членов семьи залогодателя освободить заложенный дом или квартиру в случае обращения на него взыскания.

Иногда нотариусы считают, что  на таком обязательстве достаточно засвидетельствовать подписи членов семьи залогодателя. Однако закон  говорит о нотариально удостоверенном обязательстве, а не об обязательстве, подлинность подписи на котором засвидетельствована нотариально. Представляется, что закон предполагает в этом случае одностороннюю сделку, подлежащую обязательному нотариальному удостоверению.

Такое обязательство может быть дано от имени малолетних их родителями или опекунами, а от имени лиц, признанных недееспособными, - их опекунами. Лица в возрасте от 14 до 18 лет (кроме вступивших в брак и эмансипированных в установленном порядке) дают его с согласия родителей или попечителей. Согласие попечителей требуется и при совершении обязательства лиц, признанных ограниченно дееспособными. Во всех этих случаях требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК).

ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВГО РЕЖИМА ИМУЩЕСТВА ПРИ ИПОТЕЧНОМ  КРЕДИТОВАНИИ

2.1. Основные особенности обращения взыскания на заложенное жилье при ипотечном кредитовании

Важнейшим аспектом, определяющим перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования в России, является рациональная правовая регламентация процесса обращения взыскания на заложенное жилье. Существующие правовые нормы, к сожалению, не позволяют говорить о механизме обращения взыскания как о действенном способе защиты интересов кредиторов-залогодержателей.

Основания обращения взыскания  на заложенное имущество сформулированы в статье 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".¹⁰ При этом установлено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Так, например, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. При этом формулировка пункта 2 статьи 50 Закона об ипотеке вызывает вопросы. Очевидно, что кредитор не заинтересован в обращении взыскания на квартиру в случае незначительной просрочки заемщика при исполнении последним своих обязательств по возврату кредита и процентов по нему. Данное утверждение становится еще более актуальным, если кредитор уже осуществил рефинансирование и в ипотечный процесс вовлечены инвесторы путем приобретения ими, например, ипотечных ценных бумаг. В таком случае обе стороны кредитного договора заинтересованы в продолжении исполнения должником своих обязательств по возврату кредита и уплате процентов. Практическая же ценность положений указанной выше статьи Закона об ипотеке утрачивается. В то же время подобное положение оказывает негативное воздействие на заемщика при принятии им решения о покупке квартиры с использованием ипотечного кредита.¹¹

Особенности обращения взыскания  на заложенное жилье, приобретенное  с помощью ипотечного кредита (займа), содержатся в статье 78 Закона об ипотеке. С течением времени содержание указанной статьи претерпело значительные изменения. Целью этих изменений являлось, прежде всего, обеспечение интересов кредитора. В то же время нельзя назвать удачной формулировку данной статьи и сегодня. Законодатель устанавливает, что обращение взыскания залогодержателем на заложенную квартиру и реализация заложенного жилого помещения являются основанием прекращения права пользования этим помещением прежнего залогодателя и любых иных лиц, проживающих в этом помещении. Однако наличие основания для прекращения права пользования недостаточно для выселения заемщика. В этой связи необходимо обратить внимание на следующее обстоятельство. В соответствии с требованиями статьи 6 Федерального закона от 25 июня 1993 года N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" регистрация граждан по месту пребывания и жительства осуществляется на основании возникновения права пользования жилым помещением. В то же время снятие граждан с учета происходит в случаях выселения из занимаемого жилого помещения или признания граждан утратившими право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда (статья 7 Закона о свободе передвижения, пункт 31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации). Таким образом, действующее законодательство фактически предусматривает две отдельные судебные процедуры: обращение взыскания на заложенное имущество в соответствии с положениями Закона об ипотеке и признание заемщика утратившим право пользования жилым помещением (прекращение права пользования). Подобная ситуация создает дополнительные сложности для кредитора, что, разумеется, негативно сказывается на перспективах ипотечного кредитования. Очевидно, что было бы достаточно одного вступившего в законную силу решения суда об обращении взыскания на заложенное жилье.

В абзаце втором пункта 2 статьи 78 Закона об ипотеке указывается, что жилое помещение, заложенное по договору об ипотеке, на которое обращено взыскание, подлежит реализации путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.¹²

Законом об ипотеке предусматривается 2 основных варианта обращения взыскания на заложенную по договору об ипотеке квартиру: судебный и внесудебный. Причем специалисты отмечают перспективность именно последнего варианта. Указывается, что судебная процедура является гораздо более дорогостоящей и длительной. При принятии решения об обращении взыскания на заложенное имущество суд рассматривает и разрешает ряд вопросов:

- суммы, подлежащие  уплате залогодержателю из стоимости заложенной квартиры, за исключением сумм расходов по охране и реализации жилья, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

- являющееся предметом  ипотеки имущество, из стоимости  которого удовлетворяются требования  залогодержателя;

- способ реализации  жилья, на которое обращается  взыскание;

- начальную продажную цену заложенной квартиры при ее реализации. Начальная продажная цена жилья на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом;

- меры по обеспечению  сохранности имущества до его  реализации, если таковые необходимы.

Высказывается предположение, что при реализации квартиры через  судебное разбирательство ее стоимость  выражается значительно меньшей  суммой, чем в случае внесудебного соглашения. Однако, учитывая то обстоятельство, что начальная продажная цена заложенной квартиры так или иначе может определяться на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, такой довод не является, на наш взгляд, ключевым в пользу внесудебного решения вопроса. Судебный порядок обращения взыскания на заложенное жилье подразумевает отсутствие перспективы соглашения между залогодателем и залогодержателем, несение сторонами судебных расходов, в конечном итоге вычитаемых из стоимости заложенной квартиры.¹³

Немаловажное значение для кредитора имеет указание пункта 1 статьи 54 Закона об ипотеке о том, что в обращении взыскания на заложенное имущество в суде может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Исключение - случай систематического нарушения уплаты периодических платежей по ипотечному кредиту. Иными словами, если неисполнение заемщиком обязательства по возврату части кредита (скорее всего, это может относиться к окончательной стадии исполнения кредитного обязательства) незначительно относительно общего объема подлежащего исполнению обязательства, стоимости квартиры и существует минимальная перспективная возможность погашения суммы долга из других источников, суд может отказать в обращении взыскания на заложенное имущество.

В случае обращения взыскания  на заложенное имущество путем судебного  разбирательства у кредитора  возникает еще один существенный риск, наличие которого играет часто  негативную роль в решении вопроса  о выдаче ипотечного кредита и, безусловно, негативно сказывается на перспективах становления двухуровневой системы ипотечного кредитования. Речь идет о предусмотренном пунктом 3 статьи 54 Закона об ипотеке положении, согласно которому по просьбе залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года, в частности, в том случае, когда залогодателем является гражданин, если залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности.¹⁴ При этом отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки. Содержание понятия "уважительные причины" Законом не раскрывается. Судебная практика же оставляет разрешение данного вопроса полностью на усмотрение суда, которое выступает одним из основных принципов современного гражданского процесса. На наш взгляд, существующая судебная практика оставляет суду фактически неограниченные полномочия при решении подобных вопросов

Пункт 4 статьи 54 содержит еще одну норму, устанавливающую случай недопустимости отсрочки реализации заложенного имущества. Речь идет о случае, когда в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом). Однако применение данной нормы в целях недопущения отсрочки реализации заложенного жилья представляется маловероятным в связи с актуальным правовым регулированием вопросов несостоятельности должника-гражданина и кредитора.

Одним из главных доводов  в пользу внесудебного варианта обращения взыскания выступает взаимная заинтересованность должника и кредитора в сохранении платежеспособности должника. Принимая во внимание такой интерес, вероятно заключение дополнительного соглашения к кредитному договору (договору займа) об отсрочке платежа. Кроме того, неплатежеспособному заемщику по договоренности с кредитором может быть на условиях найма предоставлена в пользование альтернативная благоустроенная квартира на время реализации заложенного жилья. Обращение взыскания в судебном порядке подразумевает предоставление заемщику жилья из маневренного фонда в соответствии с жилищным законодательством.¹⁵