Понятие договора аренды и его основные разновидности

Арендодатель вправе требовать  досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного  предупреждения о необходимости  исполнения им обязательства в разумный срок. Согласно ст. 620 ГК суд может  досрочно расторгнуть договор аренды по требованию арендатора в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет  имущество в пользование арендатору  либо создает препятствия пользованию  имуществом в соответствии с  условиями договора или назначением  имущества;

2) переданное арендатору  имущество имеет препятствующие  пользованию им недостатки, которые  не были оговорены арендодателем  при заключении договора, не были  заранее известны арендатору  и не должны были быть обнаружены  арендатором во время осмотра  имущества или проверки его  исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит  являющийся его обязанностью  капитальный ремонт имущества  в установленные договором аренды  сроки, а при отсутствии их  в договоре - в разумные сроки;

4) имущество в силу  обстоятельств, за которые арендатор  не отвечает, окажется в состоянии,  не пригодном для использования.  Приведенный перечень оснований  досрочного расторжения договора  аренды по требованию одной  из сторон является незамкнутым.  Закон (ч. 2 ст. 619, ч. 2 ст. 620 ГК) допускает, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК. Если в договоре аренды, в котором строго оговорен срок его действия, будет присутствовать условие о том, что арендатор или арендодатель вправе в одностороннем порядке, заблаговременно предупредив контрагента, отказаться от договора, оно ничтожно как противоречащее сущности срочного обязательства.

При досрочном прекращении  договора аренды по общему правилу  прекращается и заключенный в  соответствии с ним договор субаренды. Субарендатор в этом случае имеет  право требовать от арендодателя заключения с ним договора аренды на имущество, находившееся в его  пользовании в соответствии с  договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды  на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (п. 1 ст. 618 ГК).⁸

При прекращении арендных обязательств прекращаются также залог права аренды, обязательственные отношения, возникшие в связи с внесением права аренды в уставный капитал юридического лица (в силу исчезновения предмета этих сделок).

При прекращении договора аренды в соответствии с п. 4 ст. 453 и ст. 622 ГК арендатор обязан вернуть  арендодателю имущество в том  состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или  в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Обязательным условием изменения или расторжения договора в судебном порядке по требованию одной из сторон является соблюдение специальной досудебной процедуры урегулирования спора непосредственно между сторонами договора.

Существо процедуры досудебного  урегулирования состоит в том, что  заинтересованная сторона до обращения  в суд должна направить другой стороне свое предложение изменить или расторгнуть договор. Иск в суд может быть предъявлен только при соблюдении одного из двух условий: либо после получения отказа другой стороны на предложение об изменении или расторжении договора; либо после неполучения ответа на соответствующее предложение в 30-дневный срок, если иной срок не предусмотрен законом, договором или не содержался в предложении изменить или расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК).

В случае нарушения установленного досудебного порядка урегулирования спора об изменении или расторжении договора суд, получив исковое заявление арендатора об изменении или расторжении договора без необходимых доказательств обращения к другой стороне с соответствующим предложением в досудебном порядке, обязан возвратить исковое заявление без рассмотрения.⁹

Иски арендаторов об изменении или расторжении договоров аренды в практике судов и арбитражных судов явление нечастое. Напротив, споры о расторжении договора аренды или об изменении его условий (в особенности в части увеличения размера арендной платы) по искам арендодателей довольно типичны. В большинстве случаев такие требования арендодателей предъявляются в суд, арбитражный суд в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением со стороны арендаторов обязанности по внесению предусмотренной договором арендной платы. Как уже отмечалось, возможность досрочного расторжения договора по требованию арендатора по этому основанию допускается лишь в том случае, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (ч. 1 ст. 619 ГК).¹⁰

Глава 2. Основные разновидности  договора аренды

2.1. Договор проката

Договор проката является в гражданском законодательстве РФ разновидностью Договора аренды. Договор  аренды, в свою очередь, является широко распространенным договором в современной  российской правовой системе. История  развития договора аренды прослеживается со времен римской рабовладельческой  эпохи. В римском законе XII таблиц имеется упоминание о найме вещей, именно на этом договоре базируется современный  договор аренды (имущественного найма). В римском праве договор аренды был поименован как наем вещей. В современном российском гражданском законодательстве договор проката представляет собой возмездный договор, по которому собственник, осуществляющий предпринимательскую деятельность, передает вещь, приобретенную специально для использования ее в предпринимательских целях по сдаче в прокат, в пользование и/или владение другому лицу, заинтересованному в получении во временное владение и/или пользование такой вещи. Вещь, как правило, берется в прокат (арендуется) лицом для использования в личных, потребительских целях, если иное использование не указано в договоре проката или не вытекает из сути такой сделки.

 Имущество передается  в прокат за плату. Плата  за прокат устанавливается в  твердой сумме и вносится арендатором  в виде платежей единовременно  или с периодичностью.¹¹

 В силу того, что  имущество сдается в аренду  предпринимателем, то закон обременяет  арендодателя правом осуществлять  как текущий так и капитальный ремонт сдаваемого в прокат имущества (в отличие от обычной аренды, где текущий ремонт осуществляет арендатор, и более того - обязанность по осуществлению капитального ремонта может быть дополнительно возложена на арендатора самим договором). Все особенности проката, в большей степени, вытекают именно из особенности субъективного состава. Арендные права по договору проката, в отличие от обычной аренды, не могут быть переданы арендатором другим лицам ни при каких условиях. Законом запрещено заключение договора субпроката (субаренды), в то время как имущество, переданное в обычную аренду, в принципе, может быть передано в субаренду.

Исходя из того, что субъектами договора проката являются с одной  стороны предприниматель (арендодатель), а с другой стороны, как правило, потребитель, либо иное лицо, берущее  имущество в прокат, как правило, для потребительских целей, то такой  договор в большинстве случаев  является публичным. Публичность, прежде всего, означает, что договор заключается  арендодателем с каждым обратившимся за получением вещи в прокат.

 Договор проката чаще  всего – это договор присоединения,  т.е. арендатор заключает договор с предпринимателем на предложенных им условиях. В связи с указанной спецификой, если со стороны арендатора выступает физическое лицо (потребитель), а с другой предприниматель, который профессионально занимается деятельностью по предоставлению имущества в прокат, на такие отношения распространяет свое действие закон «О защите прав потребителей».

Договор проката в силу своей потребительской сущности широко востребован среди физических лиц, ведь именно данный вид договора помогает избежать ряда бытовых трат на приобретение имущества. В прокат часто берутся транспортные средства, спортивный инвентарь и т.п., которые  могут быть дорогостоящими, но их приобретение совсем неинтересно для потребителя, которому необходимо такое имущество  для разовой поездки или недлительного  использования. Исходя из этой специфики  договор проката ограничен законом  по своему возможному сроку действия, такой договор может заключаться  не более, чем на 1 год. ¹²

Особенностью договора проката  является его публичный характер, то есть он должен быть заключен с каждым, кто обратится к арендодателю, и на одинаковых для всех условиях. А при необоснованном уклонении  от заключения договора арендатор вправе обратиться в суд с требованиями о понуждении заключить договор и возмещении причиненных этим убытков.

Арендодателем по договору проката может быть только лицо (коммерческая организация или индивидуальный предприниматель), осуществляющее постоянную предпринимательскую деятельность по сдаче имущества в аренду. Арендодателем  выступают, как правило, специализированные службы проката.

Предметом договора проката, в отличие от договора аренды, могут  быть только движимые неупотребляемые  вещи, используемые преимущественно  для потребительских целей. Использование  сдаваемых напрокат вещей в потребительских  целях не предполагает обслуживание лишь граждан, так как юридическое  лицо также может употреблять  имущество в этих целях, в частности  для удовлетворения интересов своих  работников.

Арендная плата по договору проката устанавливается только в виде платежей в твердой сумме. Другие формы оплаты, не могут быть предусмотрены соглашением сторон. Платежи могут вноситься согласно условиям договора как единовременно, так и периодически. Оплата в полном объеме предусматривается при краткосрочном  прокате (почасовом, суточном, месячном). При заключении договора на длительный срок в нем устанавливаются сроки  внесения и размер периодических  платежей, причем первый взнос, как  правило, уплачивается при подписании договора. При досрочном расторжении  договора внесенная арендная плата  возвращается арендатору в соответствующей  части, которая исчисляется со дня, следующего за днем фактического возврата имущества.

Договор проката должен быть заключен в письменной форме. Обычно сдача вещей напрокат оформляется  квитанцией.¹³

 Передаваемое имущество должно находиться в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению. Его исправность проверяется арендодателем в присутствии арендатора. Кроме того, на арендодателя возлагается обязанность по предоставлению арендатору необходимой и достоверной информации о сдаваемой вещи путем ознакомления его с правилами эксплуатации имущества либо выдачи письменных инструкций о пользовании имуществом.

Выполнение арендодателем  данных обязанностей приобретает особое значение при обнаружении недостатков  в сданном напрокат имуществе. Проведенная  проверка позволяет установить факт рабочего состояния арендованного  имущества при его передаче арендатору. Предполагается также, что арендатор  в отличие от арендодателя не обладает специальными знаниями, необходимыми для использования арендуемого  имущества, в связи с чем неисполнение арендодателем данной обязанности  лишает его права при обнаружении  недостатков ссылаться на то, что  они возникли в результате нарушения  арендатором правил эксплуатации.

Арендодатель по договору проката несет обязанность по производству не только капитального ремонта сданного в прокат имущества, но и текущего, что обусловлено, прежде всего, отсутствием у арендатора особых знаний и технических средств, требующихся для его проведения.

При обнаружении арендатором  недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендодатель обязан в десятидневный срок со дня заявления  арендатора о недостатках, если более  короткий срок не установлен договором  проката, безвозмездно устранить недостатки имущества на месте либо произвести замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии.

 Если недостатки арендованного  имущества явились следствием  нарушения арендатором правил  эксплуатации и содержания имущества,  арендатор оплачивает арендодателю  стоимость ремонта и транспортировки  имущества.¹⁴

2.2. Договор аренды  транспортных средств

Договор аренды транспортных средств выделен гражданским законодательством в отдельный вид договора аренды. Сделано это из-за того, что предметом аренды может стать абсолютно любое транспортное средство, но все они имеют довольно специфическую степень риска и особенности использования.

 Под транспортным средством, в данном случае, понимает движимое имущество, представляющее собой техническое устройство, которое является источником опасности для окружающих. Из данного определения видны основные особенности, из-за которых договор аренды транспортного средства и был вынесен в отдельную группу.