Понятие договора аренды и его основные разновидности

Министерство  образования и науки РФ

ГОУ ВПО «Волгоградский государственный университет»

юридический факультет

кафедра гражданского и международного частного права

Курсовая работа

 

тема: Договор аренды и его основные разновидности

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнил: студент 3 курса 

группы Ю-092

Бабатова Юлия

Проверил: ст.преподаватель

Азовцев М.А.

 

 

Волгоград, 2012 

Содержание

Введение 3

Глава 1. Общие положения договора аренды 4

1.1. Понятие и значение договора аренды 4

1.2. Заключение, прекращение и возобновление  договора аренды. 7

Глава 2. Основные разновидности договора аренды. 14

2.1. Договор проката. 14

2.2. Договор аренды транспортных  средств. 18

2.3. Договор аренды зданий и сооружений 22

2.4. Договор аренды предприятий 24

2.5. Договор финансовой аренды (лизинга) 28

Заключение 33

Список  литературы 35

 

 

Введение

Договор аренды является одним  из наиболее распространенных договоров  в гражданском праве. По сфере  своего применения он уступает, вероятно, лишь договору купли-продажи. Большинство  хозяйствующих субъектов либо передают свое оборудование и недвижимость во временное пользование третьим  лицам, либо, наоборот, арендуют необходимое  имущество. Таким образом, аренда имеет  важное значение среди договорных форм, используемых субъектами гражданского права, в том числе и организациями и гражданами, и государством.

Структура работы состоит  из введения, двух глав, заключения и  списка используемой литературы. Первая глава раскрывает понятие и значение договора аренды, его заключение, прекращение  и возобновление. Вторая глава характеризует  отдельные виды договора аренды.

Цель данной курсовой работы - раскрыть основные черты договора аренды, дать краткую характеристику отдельным его видам. С указанной целью непосредственно связано выполнение следующих задач исследования: 1. Раскрыть понятие и значение договора аренды; 2. Рассмотреть порядок заключения, прекращения и возобновления договора аренды; 3. Изучить основные разновидности договора аренды

Объектом исследования выступают  общественные отношения, возникающие  в связи с заключением, прекращением, возобновлением  договора аренды. Предметом  исследования являются нормативно-правовые акты, регулирующие  договор аренды.

 Методологическую основу  исследования составили современные  методы познания, такие как метод  анализа и синтеза, сравнительно-правовой, историко-правовой, формально-юридический,  содержательно-нормативный, логический, метод системного анализа и  правового регулирования.

 

Глава 1. Общие положения договора аренды

 

1. Понятие и значение договора аренды

 

Аренда (от лат. arrendare - отдавать внаем) - предоставление имущества его хозяином во временное пользование другим лицам на договорных условиях, за плату.

 Современное легальное  понятие «аренды» содержится  в ст.606 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с этой статьей  под договором аренды (имущественного  найма) понимается гражданско-правовой договор, по которому одна сторона - арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) за плату определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование. Владеть и пользоваться арендованным имуществом арендатор обязан в соответствии с условиями договора аренды, а в случае, если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества.

Из определения договора аренды следует, что этот договор является возмездным (передача арендованного имущества может осуществляться только за плату), реальным (договор считается заключенным с момента передачи арендатору имущества, являющегося предметом аренды) и срочным (имущество передается арендатору во временное (на определенный срок) владение и (или) пользование). При этом срочность является не обязательной характеристикой договора аренды, так как ГК РФ допускает возможность заключения договоров аренды без указания в них срока действия (бессрочные договоры).¹

 Объектом арендных  отношений могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (неупотребляемые вещи).

В то же время законом  могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается  или ограничивается. Так как в  соответствии со ст.71 Конституции Российской Федерации гражданское законодательство находится в исключительном ведении Российской Федерации, то, учитывая положения ст.76 Конституции, вопросы, связанные с определением видов имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается, могут решаться только путем принятия соответствующих федеральных законов.² Однако не существует ни одного такого федерального закона, содержащего положения, определяющие виды имущества, оборот которого в арендных отношениях запрещен или ограничен.

Важным аспектом в арендных отношениях является вопрос о лицах, имеющих право выступать в  роли арендодателя. В соответствии со ст.608 ГК РФ в качестве арендодателя может выступать собственник  имущества, а также иные лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

 Собственник может наделить любое лицо правами арендодателя в отношении принадлежащего ему имущества. Хотя ГК РФ не содержит положений, определяющих, как документально должна оформляться передача прав по сдаче принадлежащего собственнику имущества в аренду другому лицу, думается, что наделение правами арендодателя должно осуществляться на основании соответствующего договора между собственником имущества и лицом, которому передаются права арендодателя. При этом, по всей видимости, передача прав по сдаче в аренду имущества может быть оформлена в виде договора комиссии либо доверительного управления.

В силу закона правом сдавать  имущество в аренду обладают субъекты права хозяйственного ведения: государственные  и муниципальные унитарные предприятия. Однако сдавать в аренду недвижимое имущество они могут только с согласия собственника.³

Исчерпывающий перечень видов аренды, содержащийся в главе 34 ГК РФ, включает: прокат; аренду транспортных средств; аренду зданий и сооружений; аренду предприятий; финансовую аренду (лизинг).

Договор аренды (имущественного найма) относится к числу наиболее распространенных договоров. Интересы сторон, участвующих в экономических отношениях, не всегда требуют передачи имущества в собственность. Нередко купля-продажа невыгодна ни собственнику, ни лицу, нуждающемуся только во временном использовании имущества. Эти экономические причины и породили данные отношения. Договор аренды широко применяется в предпринимательской и иных сферах, включая бытовую. С переходом России к рыночной экономике арендные отношения получили значительное развитие; появились новые виды арендных обязательств, в частности аренда предприятий, финансовая аренда. Направленность договора аренды на передачу имущества во временное пользование является главным признаком, выделяющим аренду в системе гражданских договоров. Этот признак позволяет отграничить договор аренды от обязательств, имеющих иную направленность (передача имущества в собственность, выполнение работы, оказание услуги). Обязательство аренды, предусматривающее выкуп арендованного имущества в счет суммы арендных платежей, внешне схоже с договором купли-продажи с рассрочкой платежа. Однако договор купли-продажи, в том числе и с рассрочкой платежа, направлен на передачу имущества в собственность, условия оплаты имеют вторичное значение. Согласно договору аренды, напротив, основная обязанность собственника - передача имущества во временное владение и пользование арендатору. Наличие в арендном правоотношении условия, предусматривающего выкуп имущества путем внесения арендной платы, не меняет правовой сути договора аренды. Значение договора в жизни людей и в регулировании имущественных и личных неимущественных отношений между ними трудно переоценить. Применение договоров на протяжении уже нескольких тысяч лет объясняется помимо прочего тем, что речь идет о гибкой правовой форме, в которую могут облекаться различные по характеру общественные отношения. Основное назначение договора - это регулирование в рамках закона поведения людей, путем указания на пределы их возможного и должного поведения, а также последствия нарушения соответствующих требований.

Договор аренды недвижимого  имущества - очень распространенная сделка. Поэтому в этой области  возникает множество вопросов. С  одной стороны, сказывается несовершенство правового регулирования в данной сфере, а с другой - нечеткое представление  субъектов гражданского оборота  о понятиях «недвижимость», «договор», «аренда».⁴

 

1.2. Заключение, прекращение и возобновление  договора аренды.

 

Как заключение любого другого договор, заключение договора аренды происходит с соблюдением определенных правил и порядка. Основные правила заключения договора аренды следующие:

 1) В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, то есть должно быть соблюдено существенное условие договора аренды - условие о предмете договора.

2) Заключение договора аренды на срок более года, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

3) Договор аренды недвижимого имущества всегда подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

 4) Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст.624 ГК), заключается в форме, предусмотренной для договора купли - продажи такого имущества (ст.609 ГК).⁵

До заключения договора аренды он должен быть юридически проработан. Проработка содержания договора аренды сводится к формулировке и согласованию его условий. Особенного внимания заслуживает проработка и согласование существенного условия договора аренды - его предмета. Чтобы договор был составлен грамотно и исключал неверное толкование обязанностей сторон, желательно сформулировать в его тексте следующие разделы:

• Преамбула, в которой приводится полное название сторон договора - арендатора и арендодателя с указанием их реквизитов. Необходимо четко указать кто участвует в заключении договора аренды.
• Предмет договора, где описывается имущество, передаваемое в аренду, его основные характеристики. Предмет договора аренды может быть описан как в самом тексте договора, так и в приложении "Перечень имущества". Основным правилом заключения договора аренды является согласование всех существенных условий договора, так как без этого договор не будет считаться заключенным.
• Цена договора аренды или арендная плата. Размер арендной платы, порядок ее внесения, некие особые условия арендной платы должны быть указаны в тексте договора или же в приложении к нему "График арендных платежей".
• Срок аренды, в данном разделе необходимо указать на какой срок договор аренды заключается, то есть на какой срок арендодатель передает в пользование имущество арендатору.
• Обязательства сторон.
• Сдача в аренду арендатору и возврат арендодателю его имущества.
• Гарантии по договору аренды.
• Ответственность сторон по договору аренды.
• Условия и порядок расторжения договора аренды.

Главным основанием прекращения  обязательств из договора аренды является истечение его срока. Но если арендатор  продолжает пользоваться имуществом после  истечения срока договора, то при  отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК).⁶

От договора, заключенного на неопределенный срок, арендодатель и арендатор вправе отказаться в  любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при  аренде недвижимого имущества - за три  месяца. Предупреждение об отказе от договора должно быть адресовано контрагенту  и действительно лишь тогда, когда  оно им получено, или же если оно  не дошло до контрагента не по вине предупреждающего. Если арендатор фактическими действиями, т.е. без положенного  предварительного предупреждения арендодателя, прекращает договор (выезжает из арендованного  помещения, перестает эксплуатировать  оборудование и т.п.), то при отсутствии согласия арендодателя на такое прекращение  арендатор остается связанным всеми  арендными обязательствами, в частности  обязательством по внесению арендных платежей в течение вышеуказанных  месячного либо трехмесячного сроков. Если без положенного предварительного предупреждения арендатора арендодатель фактическими действиями прекращает договор аренды (изымает арендованное оборудование, сдает помещение другому лицу и т.п.), то при отсутствии согласия арендатора на такое прекращение арендодатель обязан возместить арендатору все вызванные этим убытки, выплатить неустойку, а при наличии соответствующего требования арендатора - предоставить ему возможность пользоваться предметом аренды в течение вышеуказанных месячного либо трехмесячного сроков.

Договор аренды, заключенный  на определенный срок, может быть расторгнут только по основаниям, предусмотренным законом или определенным в договоре в соответствии с законом и существом договора аренды как срочной сделки. Согласно ст. 619 ГК суд может досрочно расторгнуть договор аренды по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом  с существенным нарушением условий  договора или назначения имущества  либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает  имущество;

3) более двух раз подряд  по истечении установленного  договором срока платежа не  вносит арендную плату;

4) не производит капитального  ремонта имущества в установленные  договором аренды сроки, а при  отсутствии их в договоре - в  разумные сроки - в случаях,  когда в соответствии с законом,  иными правовыми актами или  договором производство капитального  ремонта является обязанностью  арендатора.⁷