Понятие договора аренды и его основные разновидности

 С данным типом договора связаны также договор перевозки, договор экспедиции и другие договора. Правда, в отличие от договора перевозки, договор аренды автомобиля предусматривает временное выбывание предмета договора из владения транспортной организации. При услугах перевозки этих транспортные средства из владения перевозчика не выбывают.¹⁵

Правда стоит отметить, что договор аренды автомобиля (как  грузовых, так и легковых форм) в нашей стране не получил широкого распространения. Поскольку у данного типа договора есть проверенный десятилетиями конкурент — управление автотранспортным средством «по доверенности».

Общим для договоров этой группы является:

• договоры аренды транспортных средств заключаются только в письменной форме, независимо от срока действия договора и состава участников, то есть с участием как юридических, так и физических лиц;
• к договорам аренды транспортных средств, относящихся к недвижимому имуществу (недвижимым имуществом считаются воздушные и морские суда, а также суда внутреннего плавания), не применяются правила статьи 609 ГК РФ об обязательной государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом;
• на договоры аренды транспортных средств не распространяется правило статьи 621 ГК РФ о возможном возобновлении договора на неопределенный срок по истечении периода его действия и фактическом продолжении пользования имуществом и о преимущественном праве арендатора на заключение нового договора аренды транспортных средств на последующий период. Это не лишает арендатора права по истечении срока аренды транспортных средств повторно взять транспортное средство внаем, но уже на основе нового договора, заключаемого на общих основаниях;
• транспортные средства берутся в аренду преимущественно в коммерческих целях. Поэтому закон наделяет их арендаторов более широкими правами по использованию арендованного имущества по сравнению с обычными правилами аренды. Арендатор транспортного средства может сдавать его в субаренду без согласия арендодателя (если иное не предусмотрено договором), от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, исходя из целей использования взятого в аренду транспортного средства, а если они не определены в договоре — в соответствии с назначением данного транспортного средства.

Различия в правовом регулировании  договоров аренды транспортных средств  с экипажем и без экипажа связаны  главным образом с обязанностями  сторон по их содержанию, эксплуатации, а также с ответственностью за причинённый вред.¹⁶

 На арендодателя, сдающего транспортное средство с предоставлением услуг по управлению им и технической эксплуатации, возлагается обязанность в течение всего срока действия договора поддерживать его в надлежащем состоянии, включая осуществление как капитального, так и текущего ремонта и предоставление необходимых принадлежностей. При аренде транспортных средств без экипажа все эти обязанности возлагаются на арендатора, который должен осуществлять ремонт, поддерживать надлежащее состояние арендованного имущества. В договоре аренды транспортных средств стороны не могут предусматривать иное распределение обязанностей по проведению ремонта находящегося в аренде имущества, чем указано в ГК РФ.

 Арендодатель по договору  аренды транспортных средств  должен обеспечивать нормальную  и безопасную эксплуатацию транспортного  средства в соответствии с  целями аренды, указанными в договоре. В договоре аренды транспортных  средств может быть предусмотрено  предоставление арендатору дополнительных  услуг, выходящих за рамки технической  эксплуатации транспортного средства.

Арендодатель (при аренде транспортных средств с экипажем) обязан укомплектовывать экипаж транспортного  средства. Состав и квалификация экипажа  должны отвечать обязательным для сторон правилам и условиям договора, а  если обязательными правилами такие  требования не установлены — требованиям  обычной практики эксплуатации транспортного  средства данного вида. Члены экипажа  в этих случаях являются работниками  арендодателя, то есть находятся с  ним в трудовых отношениях. По всем вопросам управления и технической  эксплуатации транспортного средства они подчиняются распоряжениям  арендодателя, в части его коммерческой эксплуатации — распоряжениям арендатора.¹⁷

Если в договоре аренды транспортных средств не предусмотрено  иное:

расходы по оплате услуг  членов экипажа, а также расходы  по их содержанию несёт арендодатель, с которым они состоят в  трудовых отношениях. Арендатор возмещает  эти расходы арендодателю в составе  арендных платежей (они должны учитываться  при определении размера арендной платы);

расходы, связанные с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, относятся на арендатора. В их состав входят затраты по оплате топлива  и других материалов, используемых в процессе эксплуатации, внесению различных сборов;

обязанность страховать транспортное средство, а также ответственность  за ущерб, который может быть причинён им или в связи с его эксплуатацией (например, при международных перевозках), возлагается на арендодателя, если транспортное средство обслуживается  его экипажем, и на арендатора —  при аренде без экипажа.

При сдаче в аренду транспортных средств с экипажем ответственность  за вред, причинённый третьим лицам, несёт арендодатель, являющийся владельцем транспортного средства — источника  повышенной опасности и осуществляющий управление им. Ответственность арендодателя перед третьими лицами (в виде обязанности возместить причинённый ущерб) наступает в этих случаях в соответствии с правилами ст. 1079 ГК РФ и другими положениями гл. 59 ГК РФ. Меры имущественной ответственности применяются независимо от вины владельца источника повышенной опасности. Основанием освобождения от ответственности может служить в таких случаях лишь наличие обстоятельств непреодолимой силы либо умысла потерпевшего, вследствие которых причинён ущерб^..

При аренде транспортных средств  без экипажа арендатор выступает  по отношению к третьим лицам  как владелец источника повышенной опасности^. В этой связи ответственность за вред, причинённый транспортным средством (его механизмами, устройствами, оборудованием), несёт арендатор в соответствии с правилами гл. 59 ГК РФ.¹⁸

В случае гибели или повреждения  транспортного средства, сданного в  аренду с экипажем, на арендатора может  быть возложена обязанность возместить арендодателю причинённые убытки лишь при условии, если последний докажет, что гибель или повреждение произошли  по обстоятельствам, за которые арендатор  отвечает в соответствии с законом  или договором. Все последствия случайной гибели или случайного повреждения транспортного средства несёт арендодатель как его собственник.

По истечении срока действия договора аренды транспортных средств транспортное средство возвращается арендодателю.

2.3. Договор аренды  зданий и сооружений

По договору арендодатель обязуется передать во временное  владение и пользование или во временное пользование арендатору здание и сооружение (недвижимость, кроме предприятия).   Договор  регламентируют ст. 650-655 ГК.

Договор является консенсуальным, взаимным, возмездным.

Сторонами договора могут  быть любые физические и юридические  лица, а также публично-правовые образования. Арендодатель должен быть собственником имущества, сдаваемого в аренду, или лицом, уполномоченным законом или собственником сдавать  имущество в аренду.      Существенными условиями договора являются условия о предмете аренды и размере арендной платы.

Предметом аренды является здание или сооружение. Понятие "сооружение" является родовым по отношению к  понятию "здание".¹⁹

Сооружение - это любая  значимая постройка, служащая для технических  целей: колодцы, оранжереи, парники, навесы, трансформаторы, тепловые узлы, мосты  и другие инженерные сооружения. Люди в сооружениях находятся лишь временно.

Здание - это архитектурное  сооружение (дом). Оно предназначено  для постоянного нахождения в  нем людей с целью проживания или работы. Признаками зданий и  сооружений являются:

это объекты, созданные людьми, а не природой;

они прочно связаны с земельным  участком, на котором возведены, их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба назначению объекта;

это отдельно стоящие (самостоятельные) объекты;

это объекты, возведение которых  закончено, и они уже используются или могут быть использованы по прямому  назначению.

Так, здания могут быть объектом арендных отношений лишь после принятия их в эксплуатацию как результат  завершения строительства, государственной  регистрации и технической инвентаризации в установленном порядке.

Предметом аренды могут быть и части зданий (сооружений), если под ними могут быть выделены обособленные земельные участки. Например, флигель  здания имеет отдельный вход и  расположен на участке, который граничит с соседним. Такой земельный участок в любой момент может быть функционально обособлен и передан в пользование арендатору части здания (сооружения).²⁰

От здания (сооружения) необходимо отличать нежилое помещение, которое  является частью соответствующего здания (сооружения).

Арендная плата дифференцируется в зависимости от вида деятельности арендатора при использовании здания (сооружения). Она должна учитывать стоимость объекта аренды, его технические характеристики, указанные в техническом паспорте (назначение, основная и вспомогательная площадь, подвалы, износ, строительные материалы стен, перекрытий, тип строения, степень благоустройства, удобство для коммерческого использования и т.д.). Обычно арендная плата включает необходимость возмещения арендодателем амортизационных отчислений, налога на имущество и других платежей. В цену аренды входит не только плата за здание (сооружение), но и плата за пользование землей, на которой расположено здание или сооружение.

Стороны должны в обязательном порядке определить размер арендной платы, в противном случае договор  не будет считаться заключенным.

Пункт 3 ст. 614 ГК закрепил норму, в соответствии с которой размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.²¹ Вместе с тем в указанной статье отмечается, что законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для отдельных видов имущества. Таким образом, не подзаконные акты, а именно закон может изменять минимальные сроки пересмотра размера арендной платы.

Кроме того, п. 4 ст. 614 ГК закрепил право арендатора требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия  пользования, предусмотренные договором  аренды, или состояние имущества  существенно ухудшились. Причем такое  право возникает не при всяком ухудшении, а лишь при существенном. Признаки существенного ухудшения  следует трактовать по смыслу ст. 450 и ст. 451 ГК.

Договор аренды здания или  сооружения заключается в простой  письменной форме путем составления  одного документа, подписанного сторонами. Заключение договора путем обмена документами  невозможно. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (п. 1 ст. 651 ГК).

Договор аренды здания или  сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной  регистрации (п. 2 ст. 651 ГК). С момента  такой регистрации он считается  заключенным.

2.4. Договор аренды  предприятий

Особенность договора аренды предприятий состоит в объекте  данного договора аренды. Им выступает  предприятие, которое в свою очередь  является недвижимостью.

В соответствии п.1 ст.656 ГК РФ, по договору аренды предприятия в  целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления  предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное  владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.

Исключение составляют права  арендодателя, хоть и имеющие отношение  к предприятию, однако полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. По общему правилу такие права  не могут быть переданы арендатору без специального на то указания закона или иного правового акта. Однако если все же в составе сдаваемого в аренду предприятия арендатору будут переданы и обязательства, которые не могут быть им исполнены  в связи с отсутствием у  него разрешения (лицензии), арендодатель не освобождается от своих обязательств перед кредиторами, а следовательно, и от ответственности за их неисполнение.