Понятие договора аренды и его основные разновидности

Особенностью данного  вида договора аренды является и его  форма. Во-первых, данный договор заключается  в письменной форме. Во-вторых, договор  подлежит государственной регистрации  и считается заключенным с  момента такой регистрации. ²²

Интересно заметить, что  законодательство об арендных отношениях, действовавшее до принятия нового ГК РФ, допускало сдачу в аренду предприятий (в целом) только в отношении организаций  арендаторов, образованных трудовыми коллективами государственных предприятий или их структурных подразделений. После подписания договора аренды организация арендаторов принимала в установленном порядке от арендодателя (министерства, ведомства, объединения) имущество государственного предприятия и приобретала статус арендного предприятия. В настоящее время перечень организационно-правовых форм коммерческих организаций не включает в себя арендные предприятия, а среди субъектов гражданских прав не числятся трудовые коллективы государственных предприятий.²³

Особенностью договора аренды предприятий является и то, что  сдача предприятия в аренду сопровождается переводом на арендатора долгов арендодателя по обязательствам, относящимся к  этому предприятию (ст.657 ГК РФ).²⁴

Обязанностью арендодателя по договору аренды предприятия является письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи предприятия  арендатору. От исполнения этой обязанности  арендодателем зависит объем  прав требований кредиторов. Кредиторы, как получившие уведомление о  передаче предприятия в аренду, но не давшие своего согласия на перевод  долга на арендатора, так и такого уведомления не получившие, вправе требовать от арендодателя прекращения  или досрочного исполнения обязательства  и возмещения причиненных убытков. Но кредитор, получивший уведомление  арендодателя, может воспользоваться  своим правом в пределах трех месяцев  со дня получения такого уведомления, в то время как кредитор, который не был извещен арендодателем, вправе предъявить ему свои требования в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.

Исполнение договора аренды предприятия требует от арендодателя совершения ряда подготовительных действий, в том числе по составлению  и представлению на подписание арендатору передаточного акта, по которому осуществляется прием предприятия арендатором.

Обязанностью арендатора в процессе исполнения договора аренды предприятия является не только своевременное  и полное внесение арендных платежей, но и поддержание в течение  всего срока действия договора этого  предприятия в надлежащем техническом  состоянии, осуществление как текущего, так и капитального ремонта. Именно арендатор несет все расходы, связанные с эксплуатацией арендованного  предприятия и с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества .

При анализе содержащихся в ГК РФ положений, регулирующих порядок  пользования имуществом сданного арендатору предприятия, обращает на себя внимание диспозитивная норма, наделяющая арендатора немалыми правами в отношении  этого имущества. Арендатор, в частности, вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное  пользование или взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества  арендованного предприятия. Не требует  согласия арендодателя также сдача  указанных материальных ценностей  в субаренду или передача арендатором  его прав и обязанностей в отношении  таких материальных ценностей другому  лицу. В определенном смысле рамками  названных правомочий арендатора выступает  запрет совершать действия, влекущие уменьшение стоимости арендованного  предприятия в целом либо нарушающие условия договора аренды. Кроме того, отмеченные правомочия арендатора не распространяются на землю и другие природные ресурсы.

Что касается действий, направленных на увеличение стоимости имущества  арендованного предприятия путем  изменения состава имущественного комплекса, его реконструкции, технического вооружения и т. п., то арендатор волен  совершать их без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором (ст. 660 ГК РФ).²⁵

В процессе эксплуатации имущества  арендованного предприятия арендатором  могут быть произведены неотделимые  улучшения этого имущества (разрешения арендодателя на это не требуется). Стоимость таких улучшений должна быть возмещена арендатору за счет арендодателя. Лишь в одном случае арендодатель может быть освобожден судом от возмещения стоимости улучшений  имущества арендованного предприятия, произведенных арендатором. Для  этого он должен доказать, что эти "улучшения" по своей стоимости  несоразмерны реальному улучшению  качества и эксплуатационных свойств  имущества, либо они произведены  арендатором без учета принципов  добросовестности и разумности.²⁶

Возврат арендованного предприятия  в связи с прекращением договора аренды должен быть произведен арендатором  с соблюдением правил, установленных  для передачи предприятия в аренду, с той лишь разницей, что обязанности  по подготовке имущества, составлению  передаточного акта и представлению  его на подпись арендодателю на этот раз возложены на арендатора.

2.5. Договор финансовой  аренды (лизинга)

Договор финансовой аренды (договор лизинга) – гражданско-правовой договор, в соответствии с которым  арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором  имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное  владение и пользование для предпринимательских  целей.

Вместе с тем договору лизинга присущи определенные характерные  особенности, выделяющие его в отдельный  вид договора аренды.

Во-первых, в качестве обязательного  лица по договору лизинга, наряду с  арендодателем и арендатором, выступает  также продавец имущества, являющийся его собственником.

Во-вторых, арендодатель не является собственником или титульным  владельцем имущества, которое подлежит передаче в аренду.  На арендодателя возлагается обязанность приобрести в собственность это имущество, принадлежащее другому лицу (продавцу).  Данная обязанность арендодателя охватывается содержанием обязательства, возникающего из договора лизинга.  Приобретая имущество для арендатора, арендодатель должен уведомить продавца о том, что это имущество предназначено для передачи его в аренду.

В-третьих, в лизинговых отношениях активная роль принадлежит арендатору.  Это выражается в том, что именно арендатор определяет продавца и указывает имущество, которое должно быть приобретено арендодателем для последующей передачи в аренду.

В-четвертых, передача арендованного  по договору финансовой аренды имущества  арендатору производится не арендодателем, а продавцом этого имущества.  Хотя ответственность за неисполнение или просрочку исполнения данного обязательства по договору лизинга лежит не на продавце, а на арендодателе.

Субъектами лизинга являются:

лизингодатель - физическое или юридическое лицо, которое  за счет привлеченных или собственных  денежных средств приобретает в  ходе реализации лизинговой сделки в  собственность имущество и предоставляет  его в качестве предмета лизинга  лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и  в пользование с переходом  или без перехода к лизингополучателю  права собственности на предмет  лизинга;

лизингополучатель - физическое или юридическое лицо, которое  в соответствии с договором лизинга  обязано принять предмет лизинга  за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга; продавец (поставщик) - физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли - продажи с лизингодателем продает лизингодателю в обусловленный срок производимое (закупаемое) им имущество, являющееся предметом лизинга. Продавец (поставщик) обязан передать предмет лизинга лизингодателю или лизингополучателю в соответствии с условиями договора купли - продажи.

Предметом лизинга могут  быть любые неупотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности.

Предметом лизинга не могут  быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено  для свободного обращения или  для которого установлен особый порядок  обращения.

Содержание представляет собой совокупность прав и обязанностей сторон, вытекающих из этого договора.

Основная обязанность  лизингодателя – обязанность  приобрести в  собственность указанное лизингополучателем имущество у определенного последним продавца и предоставить это имущество лизингополучателю во временное владение и пользование.²⁷

Обязанности лизингополучателя  – обязанность принять лизинговое имущество у продавца, использовать его по назначению, определенному  договором лизинга, обеспечить его  сохранность и надлежащее техническое  состояние, своевременно вносить лизингодателю  лизинговые платежи, а по окончанию  срока лизинга возвратить лизинговое имущество лизингодателю либо приобрести его в собственность (конечно, если это предусмотрено договором).

Заключению договора финансового  лизинга предшествуют несколько  подготовительных этапов:

1 подготовительный этап, в процессе которого составляется  заявка на оборудование от  лизингополучателя, заказ-наряд  для поставщика от лизингодателя,  кредитный договор с банком; подготавливаются  документы о платежеспособности  лизингополучателя; рассчитывается  эффективность лизингового проекта;

2 этап – заключение  лизинговой сделки с обязательным  составлением договора купли-продажи,  акта приемки оборудования, лизингового  соглашения, договора на техническое  обслуживание, договора страхования предмета договора;

3 этап – закрытие сделки, с обязательной выплатой лизинговых  платежей.

В договоре лизинга должны быть отражены следующие основные положения:

- право выбора объекта  лизинга, а также продавца лизингового  оборудования принадлежит лизингополучателю  (если иное не предусмотрено  договором);

- лизингополучатель использует  имущество, полученное по договору  лизинга, только для извлечения  прибыли, т.е. в предпринимательских  целях;                                                                                      - приобретение лизингового имущества у продавца возможно лишь при условии его передачи в лизинг;

- в сумму платежей по  договору лизинга обязательно  должна быть включена полная  стоимость лизингового имущества  в ценах на момент заключения  сделки.²⁸

 Обязательным приложением к лизинговому договору является акт приемки имущества в эксплуатацию. Он подписывается сторонами и представителем продавца (поставщика) в день поставки имущества. ²⁹

Заключение

Таким образом, все правовые отношения, возникающие в процессе реализации договора аренды, относятся главным  образом к отношениям пользования (извлечения полезных свойств) имуществом. За редким исключением договор содержит нормы, закрепляющие право арендатора на переход арендованного ранее  имущества в собственность. Цель договора аренды - обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно либо не имеет возможности или желания приобрести его в собственность (например, высокой продажной цены). Арендодателю же передаваемое имущество не нужно или он преследует цель извлечения прибыли из его передачи во временное пользование другому лицу. Отказываясь от права пользования вещью, арендодатель передает его арендатору на возмездной основе. Последний признак позволяет отличать аренду от безвозмездного пользования имуществом (ссуды). Арендодатель, оставаясь собственником нанятого имущества, сохраняет право распоряжения им. Он может произвести его отчуждение или изъять его из владения и пользования арендатора в случаях и порядке, предусмотренных законом или договором.                                                                                                                                                           Охарактеризовать договор аренды можно следующим образом: консенсуальный, взаимный, возмездный. Консенсуальный этот договор потому, что считается заключенным с момента достижения согласия между сторонами. Согласием считается подписание договора. Этим договор аренды отличается от реальных договоров (например, договора дарения), которые под моментом своего заключения подразумевают реальную передачу вещи. Взаимным этот договор классифицируется потому, что стороны обладают взаимными правами и обязанностями. Договор аренды также признается возмездным, так как одной из основных обязанностей арендатора признается своевременное внесение арендной платы за пользование имуществом.

Основным источником норм, регулирующих договор аренды в России, является ГК РФ. Глава 34 Кодекса закрепляет общие  положения об аренде (ст.606-625) и специальные  нормы отдельных видов договоров  аренды (ст.625-670). В случае отдельных  правоотношений, связанных с арендой  транспортных средств, автомобилей, а  также зданий и сооружений, нормы  могут быть урегулированы иными  нормативными правовыми актами, например, указами Президента РФ, постановлениями  Правительства РФ, федеральными законами, иными кодексами, положениями транспортных уставов. Так, арендные правоотношения транспортных средств регулируются исключительно нормами транспортных уставов. Земельным кодексом РФ урегулированы  нормы аренды земельных участков, соответственно Лесным кодексом РФ - аренда лесных участков. В ГК РФ предусмотрено  только пять видов договоров аренды: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий и финансовая аренда (лизинг). Фактически же их можно выделить гораздо больше, и зачастую на практике субъекты оформляют арендные правоотношения различными договорами.