Понятие договора аренды

Содержание

Введение…………………………………………………………………………………              3

Основная часть………………………………………………………………………….              5

1 Понятие и элементы договора аренды недвижимого имущества………………….              5

2 Юридическая сущность и особенности гражданско-правового регулирования договора аренды недвижимого имущества……………………………………………              9

3 Регистрация права аренды и аренды как обременения, ограничения прав……….              15

Заключение………………………………………………………………………………              20

Список использованных источников…………………………………………………..22

Приложения

Введение

Недвижимое имущество – это один из важнейших объектов гражданского права, определяющим моментом в развитии правового регулирования которого явился переход от закрепления в законодательстве исключительной государственной собственности к легальному признанию множественности форм собственности в условиях их равной защиты.

Соответственно произошел переход от практически полного юридического запрета сделок с недвижимым имуществом к их разрешению, путем расширения круга объектов недвижимости, вовлекаемого в гражданский оборот, и видов совершаемых с ним сделок. Продолжается данный процесс и в настоящее время. Так, вступивший в силу с 20 октября 2001 г. новый Земельный кодекс России ввел, наконец, землю и земельные участки в сферу гражданского оборота как объекты недвижимости. Данное событие ознаменовало создание правовой базы земельного строя и переход к новому этапу земельной реформы, характеризующейся реализацией мер, направленных на организацию рационального землепользования в Российской Федерации.

Широко развивающийся рынок недвижимости служит гарантией реализации основного конституционного права граждан – права частной собственности, права иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (статья 35 Конституции РФ)

На сегодняшний день договор аренды является в России наиболее распространенным договором, заключаемым в отношении недвижимого имущества.

В результате совершения огромного количества арендных сделок с недвижимостью возникает множество самых разнообразных споров в этой области. Причина таких споров как непонимание субъектами гражданского оборота статуса недвижимого имущества, так и несовершенство современного нормативного регулирования в данной сфере. Такое положение вещей на деле приводит к расширению и увеличению роли и значения судебной практики рассмотрения споров, связанных с применением норм гражданского законодательства об аренде недвижимого имущества.

Все это обуславливает необходимость изучения и совершенствования теории и практики использования правовых норм в области отношений, связанных с арендой недвижимости.

В последние годы появилось достаточно большое количество публикаций на данную тему. Аренда недвижимости рассматривается в самых различных ракурсах: от исследования рынков аренды недвижимости в различных субъектах РФ, рассмотрения аренды недвижимости как одной из форм экономических отношений по вложению капиталов, до разрешения отдельных правовых вопросов, связанных с понятием и правовым режимом недвижимости, заключением и регистрацией отдельных сделок с недвижимым имуществом.

Основная часть

1. Понятие и элементы договора аренды недвижимого имущества

1.1 Понятие договора аренды

Статья 606 ГК РФ гласит: « По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использование арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью» Комментируемая статья исходит из того, что по договору аренды имущество предоставляется не только в пользование, но и может быть предоставлено во владение и пользование. Последнее чаще всего интересует предпринимателей, которые в своей деятельности часто обращаются к аренде различных видов имущества (транспортных средств, помещения для офисов, складских помещений, оборудования).

По договору аренды передается только имущество. Договор аренды - возмездный договор. Имущество по нему передается только за плату. Форма платы может быть любой (денежной, натуральной). Если имущество передано без оплаты, то на лицо другой договор – о безвозмездном пользовании имуществом (гл. 36 ГК РФ).

Анализ статьи 606 ГК РФ показывает, что сторонам в договоре аренды, могут являться как граждане, так и юридические лица, к ним применяются различные правила о дееспособности и правоспособности (ст. 21-35, 49 ГКРФ).

Право пользование арендованным имуществом может включать в качестве своего компонента и право выкупа этого имущества (ст. 624 ГК). В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Такой договор аренды включает некоторые элементы купли – продажи, однако не относится к числу смешанных. В отличии от купли – продажи при аренде с выкупом право собственности на арендованное имущество не может перейти к арендатору в момент заключения договора.

«Право пользования арендатора пользуется вещно – правовой защитой и в этой плоскости приравнено к праву собственности и иным вещным правам (ст. 305 ГК РФ). Однако такую защиту оно получает только тогда, когда арендатор наряду с правом пользования наделен и правом владения вещью (ч.1 ст. 606 ГК). Если же речь идет о праве пользования (без владения), то вещно-правовой защитой оно не пользуется».

1.2 Элементы договора аренды

Элементы договора аренды – это стороны, предмет, форма и содержание. Стороны договора – арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические, а среди последних – как коммерческие, так и не и некоммерческие организации, а также государство, национально – государственные, административно – территориальные и муниципальные образования.

Статья 608 ГК РФ посвящена одной из сторон договора аренды – арендодателю. Она гласит: « Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущества в аренду».

Следует подчеркнуть, что сдача в аренду имущества является актом распоряжения им. Таким правомочием располагает прежде всего собственник, он и назван в законе в качестве возможного арендодателя. Как уже отметили, собственником может быть любое физическое или юридическое лицо.

В соответствии с п.2 ст. 295 ГК РФ предприятие, за которым закреплено имущество на праве хозяйственного ведения могут сдавать его в аренду и, следовательно, быть арендодателями; по объектам недвижимости – только с согласие собственника; по объектам, относящимся к движимому имуществу, - самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными нормативными актами.

В отличии от п.1 ст. 607 ГК РФ, предусматривающего возможность введения ограничений на объекты аренды только законом, здесь они могут устанавливаться и иными правовыми актами.

Иногда и сам закон предусматривает возможность сдачи имущества в аренду лицом, не являющимся его собственником. Образовательные учреждения « вправе сдавать в аренду основные фонды и имущество» (ст. 47 Закона РФ «Об образовании).

Арендодателем может быть Российская Федерация, её субъекты, органы местного самоуправления (ст. 124 – 127 ГК РФ). Все эти функции осуществляют органы по управлению имуществом.

Итак, арендодателем имущества может быть любое юридическое или физическое лицо. Если арендодатель – некоммерческая организация, то сдача имущества в аренду допускается в той мере, в какой это не противоречит его право собственности (ст. 48, 49, 606 ГК). Если лицо, гражданин систематически извлекает доходы за счет сдачи своего имущества в аренду, то такая деятельность считается предпринимательской (ст. 2 КГ) и подлежит государственной регистрации (ст. 23, 51 ГК). Безусловно, гражданин должен быть дееспособными (ст. 21 – 35 ГК).

Арендатором может быть любое юридическое или физическое лицо. Это может быть как лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, так и иное лицо(граждане и юридические лица) использующее арендуемое имущество для других целей (проживания, для удовлетворения потребительских нужд и т.п.).

Отметим, что арендатор это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Никаких специальных требований закон к нему не предъявляет.

Предмет договора – это объекты аренды. Статья 607 ГК гласит: «В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятие и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудования, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи)».

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В договоре аренды должны быть указанны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передачи арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованными сторонами, а соответственно договор не считается заключенным.

Пункт 1 ст. 607 обобщенно перечисляет виды имущества, которые могут быть переданы в аренду. Применяя содержащиеся в нем правила следует обратить внимание на ряд обстоятельств: а) земельные участки могут быть переданы в аренду лишь с учетом норм ст.22 Земельного кодекса РФ (от. 25.10. 2001г.), Гражданским кодексом РФ, нормативно - правовыми актами Президента и Правительства РФ в части, не противоречащей Земельному кодексу РФ. Следует подчеркнуть, что нормы земельного законодательства не имеют приоритета перед нормами гражданского кодекса в регулировании земельных отношений, если иное не оговорено в нормах самого ГК. б) другие обособленные природные объекты – это участки недр, торфяные отводы, леса, озера – все естественного происхождения, а также искусственные объекты (парки, рыбные пруды, цветники и т.п.), но с одной особенностью: в п.1 ст. 607 ГК дано определение не потребляемых вещей, также являющихся самостоятельными объектом договора аренды. Их основной признак – эти вещи не теряют своих натуральных свойств в процессе использования, реально сохраняются (компьютер, земля, самолет).

Не потребляемые вещи изнашиваются длительное время, но при каждом конкретном акте использования сохраняются в натуре. Износ (амортизация) упомянутого оборудования подлежит учету в соответствии с нормами законодательства о бухгалтерском учете и налогах. В абзаце 2 п.1 ст. 607 ГКРФ принципиально важное правило о том, что именно законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которых не допускается или ограничивается.

Ограничение и запреты на сдачу в аренду относятся прежде всего к имуществу, изъятому из оборота или оборотоспособность которого ограничена (п.2 ст.129 ГК). Определенные ограничения установлены для сдачи в аренду природных объектов. Так, участки недр и водные объекты могут предоставляться в пользование на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами.

Участки лесного фонда передаются в аренду (пользование) также на основании лицензий.

В законе подчеркивается необходимость четкого определения объекта аренды. При невыполнении данного требования считается, что условия об объекте подлежащем сдаче в аренду, сторонами не согласовано, а поэтому договор не признаётся заключенным. Эта сделка ничтожна, и подлежит применению правила ст. 168 ГК «недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам».

2. Юридическая сущность и особенности гражданско-правового регулирования договора аренды недвижимого имущества.

2.1 Форма и государственная регистрация договора аренды недвижимости.

Форма договора аренды урегулирована в ст. 609 ГК РФ. Помимо общих требований к форме всякого договора, законом для договора аренды установлены и специальные требования. Договор аренды на срок более года, а также, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в простой письменной форме (п.1 ст.609 ГК РФ). Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК).

Договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст.624 ГК РФ) заключается в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества. Аналогичная форма необходима и для дополнительного соглашения к договору аренды, которым арендатору предоставляется право выкупа арендованного имущества. Повышенные требования содержатся и к форме договоров аренды зданий, сооружений и предприятий: данные договоры должны заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст.ст.651 и 658 ГК РФ). Неисполнение указанного требования влечет, в отличие от общих положений ГК РФ, недействительность договора.

Статьей 164 ГК РФ предусмотрено, что "сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

В статье же 131 ГК РФ сказано "право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами".