Федеральное агентство по образованию

ГОУ ВПО  Уральский государственный экономический  университет

Центр дистанционного образования

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

КУРСОВАЯ  РАБОТА

по дисциплине:  «Гражданское право»

Тема: «Договор аренды зданий и сооружений, предприятия: понятие, стороны, форма, содержание, ответственность сторон» 
 
 
 

                                                             Выполнил: студент 4  курса

                                                             группа   ЭПБ — 08- СВ

                                                             специальность «Национальная

                                                             экономика»

                                                             Феоктистова с.В. 

                                                             Проверил преподаватель:

                                                             ___________________________ 
 
 
 

2009 г. 

Содержание 

ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………….3

1.Общая  характеристика договора аренды……………………………………..4

1.1.Понятие договора аренды……………………………………………………4

1.2.Основные элементы договора аренды……………………...……………….7

2.Содержание  договора аренды………………………………………………...11

2.1.Права  и обязанности сторон………………………………………………..11

2.2.Права  и обязанности сторон арендованного  имущества…………………15

2.3.Права и обязанности сторон в связи

с улучшением и выкупом арендованного имущества………………………..27

3. Отдельные  виды договора аренды: теория  и практика применения……...29

3.1. Договор аренды зданий и сооружений…………………………………….29

3.2.Арендная плата………………………………………………………………29

3.3.Прекращение и расторжение договора аренды……………………………32

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………….37

Приложение  №1………………………………………………………………….

Приложение№2……………………………………………………………………

Библиографический список……………………………………………………..4 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение 

       В гражданском праве наряду с обязательствами  по отчуждению имущества именуется  группа обязательств по передаче имущества  во временное пользование. Они юридически оформляют особую, самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ. Предметом таких отношений прежде всего становится имущество, которое в данный момент не нужно самому собственнику, не может потребоваться ему в будущем. Отдавая такое имущество во временное пользование другому лицу, собственник сохраняет его в хозяйственном (экономическом) обороте, получая соответствующую выгоду, доход. Обязательства по передаче имущества в пользование возникают по соглашению сторон, т. е. носят договорной характер. Содержание обязательств по передаче имущества во временное пользование складывается из взаимных прав и обязанностей сторон: по передаче имущества владельцем пользователю, по возврату пользователем имущества владельцу, по поддержанию этого имущества в надлежащем состоянии, а также по оплате его использования.

       Договор аренды - это наиболее распространенные договоры обязательств по передаче имущества  в пользование.

       Договор аренды, как правило, является двухсторонней  сделкой. Это означает, что обе  стороны имеют взаимные права  и обязанности. Например, главной  обязанностью арендодателя является передача арендатору имущества в пользование, а одной из важнейших обязанностей арендатора - использование полученного по договору имущества в соответствии с его назначением.

       Договор аренды является возмездным. Арендодатель, предоставляя объект аренды арендатору, должен получить плату или иное встречное  предоставление (ст. 423 Гражданского Кодекса РФ, далее - ГК РФ, или ГК ). Даже в случае, когда в договоре не определен размер арендной платы, данное обстоятельство не лишает арендодателя права требовать ее получения. Если же стороны изначально обозначали договор аренды как безвозмездный, то к нему будут применены нормы договора безвозмездного пользования (п. 2 ст.

170 ГК  РФ).

       Договор аренды - договор, направленный на возмездную передачу имущества в пользование. Обращаем ваше внимание, что предметом  данного договора является само имущество, подлежащее возврату, а не совершение арендодателем определенных действий в пользу арендатора (как, например, это имеет место в рамках договора поручения, комиссии, договора об оказании аудиторских услуг). Таким образом, договор аренды не может рассматриваться в качестве договора об оказании услуг.

       Целью настоящей работы является исследование комплекса основных проблем, связанных  с применением договора аренды и  отдельно наиболее значимы его разновидностей, оценка современного состояния системы и структуры правового регулирования соответствующих отношений и выявление общих тенденций, анализ судебно-арбитражной практики и изучения общих положений сделать гражданско-правовую характеристику рассматриваемого договора.

       Для достижения указанной цели автором поставлены следующие задачи:

- раскрыть  понятие, сущность и свойства  договора аренды;

- уточнить  правовой статус субъектов договора  аренды;

- изучить  специфику различных объектов  договора аренды 

- проанализировать порядок заключение, расторжения и прекращения договора аренды;

- классифицировать  договоры аренды на виды;

- определить  содержание договора аренды;

- исследовать  особенности договора аренды  зданий и сооружений;

       Объект  и предмет исследования. В качестве объекта исследования выступают общественные отношения, возникающие в связи с заключением, изменением, прекращением договора аренды.

       Предметом исследования являются нормативно-правовые акты, регламентирующих договор аренды, труды российских ученых в этой области, а также существующая договорная и правоприменительная практика.  

1.Общая  характеристика договора  аренды

1.1.Понятие  договора аренды

       По  договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется  предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст.606 ГК РФ). Данное положение основывается на общем принципе, закрепленном статьей 136 ГК РФ, в соответствии с которым поступления, полученные в результате использования имущества, принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законом, другими правовыми актами или договором об использовании имущества. Арендодателем может быть собственник сдаваемого в аренду имущества либо управомоченное законом или собственником лицо, а арендатором - юридические лица и граждане.

     Договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным. Это один из классических видов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия, на протяжении которых они в основных своих чертах не изменились.

     Цель  договора аренды - обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу. Последний признак позволяет отличать договор аренды от других обязательств по передаче имущества в пользование, в частности, от договора безвозмездного пользования имуществом (договора ссуды).

     Договор аренды входит в группу договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность, договор аренды не влечет смены собственника, а, следовательно, в экономическом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром выступает не вещь, а право пользования ею. Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно. В первом случае арендатор не приобретает титула владельца арендованного имущества, а во втором он становится его законным владельцем со всеми вытекающими правовыми последствиями.

     Цели  обеспечить передачу имущества во временное  пользование служат многие права, закрепленные гражданским законодательством, причем как вещные, так и обязательственные. Можно выделить три основные черты, характерные для данного договора:

     Во-первых, это соглашение, на основе которого передается (предоставляется) определенное имущество лицом, правомочным распоряжаться  им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель.

     Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество  должно быть возвращено арендодателю. Исключение составляет выкуп арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи.

     В-третьих, договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды)¹

       Данный  договор также консенсуальный, т. е. устанавливающий между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора), в отличие, скажем, от договора займа (ст. 807 ГК РФ), который относится к реальным и считается заключенным с момента передачи денег или иных вещей заемщику.

       Вообще, сама аренда дает возможность удовлетворять  потребности граждан и юридических  лиц, нуждающихся во временном пользовании  определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы. Это выгодно для обеих сторон².

       Объектом  аренды является имущество, которое  в процессе использования не теряет своих натуральных свойств, в частности, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие непотребляемые вещи. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Требования к форме договора аренды являются следующими. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо - независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. При аренде имущества, предусматривающей переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, договор заключается в форме, предусмотренной