Договор аренды зданий и сооружений, предприятия: понятие, стороны, форма, содержание, ответственность сторон

________________________

¹Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / Под ред. О.Н. Садикова. -- М.: Юрист, 2008. - С. 98-100..

² Осипова Ю. Гражданско-правовая природа аренды // Право и жизнь. - 2006. - №11. - С. 43-44..

для договора купли-продажи такого имущества. Договор  аренды недвижимого имущества, как  и любая сделка с недвижимостью, подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор  аренды заключенный на срок менее  одного года государственной регистрации не подлежит в соответствии с Постановлением Президиума ВАС РФ от 14.01.2003 г. № 9523/01. 
 

1.2 Основные элементы договора аренды 

       Обратимся теперь к основным элементам договора аренды. К ним относятся стороны, предмет, форма и содержание. Стороны договора - арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних - коммерческие и некоммерческие организации, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования. Только в некоторых видах договоров аренды в роли арендодателя или арендатора должны выступать специальные субъекты. Арендодатель - это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст.608 ГК РФ). Сдача имущества в аренду - одна из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности, а именно, входящего в его состав правомочия распоряжения имуществом. Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Причем такие распорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника.

       Пункт 1 ст. 607 ГК РФ содержит примерный перечень объектов аренды: в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

       Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а договор не считается заключенным.

       Иными словами, существенным условием договора является условие, содержащее данные о  вещи, которую арендодатель обязан передать во временное пользование  и которую арендатор обязан вернуть  по окончании срока действия договора. В силу того, что объектом арендного правоотношения могут быть только вещи, определяемые индивидуальными признаками, недостаточно лишь указать в договоре ее наименование, а следует точно так же охарактеризовать (описать) ее, опираясь на ее особые признаки: цвет, размер, форму, модель.

       При сдаче в аренду вещи она должна передаваться арендатору со всеми относящимися к ней принадлежностями. Принадлежности главной вещи входят в связи с этим в объект аренды, независимо от того, упомянуты они в договоре или нет. Если стороны намерены по-иному решить этот вопрос, они должны сделать специальную оговорку в договоре.

       В соответствии с п. 8 «Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой», если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию³.

       В  судебной  практике  иски  о  взыскании сумм задолженности по арендным  платежам  нередко  дополняются  требованием  о расторжении договора  аренды.  И  в  одних случаях  суды удовлетворяют заявленные требования,  а  в других - в расторжении договора аренды отказывают. Рассмотрим  на конкретных примерах, чем руководствуются суды, вынося свои решения.

       В соответствии с п. 1 статьи 614 Гражданского кодекса (ГК) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок и условия внесения которой определяются договором аренды. А. В случае если арендодатель передал арендатору объект недвижимости, но не отдал (по какой-то причине) документы, отсутствие которых исключает возможность эксплуатации данного объекта, то арендатор не может требовать с арендодателя арендной платы.

       Например:

       Арендодатель  обратился в суд с иском  к арендатору, в котором 

_______________________

³Информационное письмо от 11 января 2002 года №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // СПС «Консультант Плюс».

говорилось  о взыскании с последнего задолженности  по арендной плате и процентов  за пользование чужими денежными  средствами. Как выяснилось в ходе рассмотрения дела, арендодатель передал арендатору объект недвижимости, но не передал документы (свидетельство о регистрации и др.), без наличия которых арендатор не может эксплуатировать данный объект.

       Суд разрешил дело следующим образом. Согласно п. 1и п.2 статьи

611 ГК  арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

       Таким образом, арендодатель не исполнил надлежащим образом обязательство, так как передал арендатору имущество с нарушением установленных требований. Иск о взыскании арендной платы удовлетворен не был.

       Особенности заключения договора. Статья 609 ГК РФ содержит требования, предъявляемые к форме договора аренды. Для него предусматривается как устная, так и письменная форма. Для установления соответствия формы договора требованиям учитываются следующие условия  характер его участников и срок действия. Так, если сторонами являются физические лица, то они имеют право заключить договор в устной форме, если его срок не превышает одного года, если же хотя бы одной стороной договора является юридическое лицо, то договор независимо от сроков должен быть заключен в письменной форме.

       Хотя  специальные нормы о форме  договора аренды не учитывают такого критерия, как сумма сделки, хотелось бы рекомендовать гражданам использовать общее правило статьи 161 ГК РФ для усиления формы сделки в инициативном порядке, если сделка заключена на срок менее года, но ее сумма велика. Поскольку форма сделки обусловлена целями защиты (способами доказывания в суде факта заключения сделки и ее условий), то под суммой сделки следует понимать оценку имущественного риска сторон. В отношениях аренды это совокупность таких параметров, как стоимость передаваемого в аренду имущества и размер арендной платы. Поэтому при решении вопроса о форме сделки между гражданами с учетом условия о ее сумме необходимо иметь в виду оба этих параметра.

       Для договора аренды недвижимого имущества  предусмотрена государственная  регистрация, если иное не установлено законом. По общему правилу сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, которая осуществляется в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость⁴.

       Опираясь  на это правило, законодатель указывает на то, что в отношении аренды законом может быть предусмотрено и иное, а именно отсутствие требования о государственной регистрации договора аренды или права аренды (арендного права). Действительно, специальное регулирование по поводу договоров аренды отдельных видов недвижимого имущества содержит такие исключения (например, ст. 633 и 643, п. 2 ст. 651 ГК). Реализация требований о государственной регистрации договоров аренды вызывает определенные сложности, в том числе и для судов.

       Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. При этом требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды.

       Согласно  п. 2 статьи 651 ГК договор аренды недвижимого  имущества подлежит государственной  регистрации, если он заключен на срок не менее  одного года.

       Например:

       Арендодатель  подал в суд иск об освобождении арендатором объекта недвижимого имущества. Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 9 месяцев (менее года). При этом в договоре было сказано, что по окончании его срока договор автоматически продлевается на такой же срок, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора.

       В рассматриваемом примере ни одна из сторон не уведомила другую сторону  об отказе от продления договора. Требование истца о прекращении договора обосновывалось тем, что продление договора аренды означало бы

________________________

⁴Федеральный закон от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета. 1997. 30 июля. №145 (в ред. от 30.06.2008 г.)

изменение его срока. В итоге срок стал бы составлять 18 месяцев, то есть более  одного года. Следовательно, согласно п. 2 статьи 651 ГК для продления договора была бы необходима государственная  регистрация первых 9 месяцев.

       Дело  было разрешено следующим образом. Суд постановил, что действие договора, заключенного на 9 месяцев и автоматически  продленного

 (согласно условиям договора) еще на такой же срок, прекратилось и фактически начал действовать новый договор аренды. Таким образом, государственная регистрация первоначального договора не требуется.

       Законом могут устанавливаться наибольшие (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. 

2.Содержание  договора аренды 

2.1.Права  и обязанности  сторон

       Содержание  договора аренды образуют права и  обязанности, которые изложены столь подробно, что требуют отдельного рассмотрения.

       Арендодатель  обязан предоставить арендатору имущество  в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и  относящимися к нему документами (техническим  паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать от арендодателя предоставления таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков⁵.

       Если  арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в  указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре

_____________________________

⁵Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / Под ред. О.Н. Садикова. -- М.: Юрист, 2008. - С. 100-102..

такой срок не указан, в разумный срок, арендатор  вправе истребовать от него это имущество  в соответствии со статьей 398 ГК РФ и  потребовать возмещения убытков, причиненных  задержкой исполнения, либо потребовать  расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

       Арендодатель  отвечает за недостатки сданного в  аренду имущества, полностью или  частично препятствующие пользованию  им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: