Договор аренды зданий и сооружений, предприятия: понятие, стороны, форма, содержание, ответственность сторон

       Согласно  ст. 619 и 620 ГК РФ договором аренды могут  быть установлены и другие основания  досрочного расторжения договора по требованию арендатора либо арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. В судебной практике к таковым, в частности, относят однократное невнесение арендной платы в установленный срок (см. п. 26 Обзора Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. №66).

       Однако  то обстоятельство, что указанные  статьи в качестве оснований досрочного расторжения предусматривают исключительно  нарушения сторонами условий  договора, не означает, что другие основания  расторжения, включаемые в договор, также должны быть связаны с нарушением сторонами его условий. Контрагенты вправе оговорить любые основания досрочного расторжения договора по требованию одной стороны. Они могут быть и не связаны с каким-либо нарушением договора, поскольку ст. 619 и 620 отсылают к п. 2 ст. 450 ГК РФ. К числу правомерно установленных в договоре оснований, не связанных с нарушением условий договора, судебная практика относит, в частности: включение имущества в перечень объектов, подлежащих реконструкции в установленном законом порядке, производственную необходимость эксплуатации объекта аренды арендодателем либо, напротив, утрату арендатором производственной необходимости в использовании имущества.

       Статьи 619 и 620 ГК РФ предусматривают расторжение  договора только в судебном порядке. Однако эти правила не следует понимать так,

______________________

⁹Калачова С.А. Арендные сделки. - М.: Приор, 1996. - С. 141-145..

будто они исключают применение к договору аренды п. 3 ст. 450 (а также ст. 310 ГК РФ) о возможности одностороннего отказа от исполнения договора. Соглашением могут быть не только предусмотрены дополнительные основания расторжения договора аренды, но и изменен порядок его расторжения с судебного на внесудебный в соответствии с общими правилами ст. 310 ГК РФ и п. 3 ст. 450 ГК РФ.

       Следует, однако, заметить, что подобный взгляд разделяется не всеми. Проблема соотношения  общих положений ГК РФ о праве  сторон гражданско-правового договора изменить порядок расторжения с  судебного на внесудебный и специальных  положений ст. 619, 620 ГК РФ о порядке досрочного расторжения договора аренды, учитывая ее практическую значимость, приобрела в настоящее время актуальность. Вопрос же о допустимости установления в договоре аренды внесудебного порядка его досрочного расторжения не получил в литературе и судебной практике единообразного решения.

       Согласно  одной из высказанных в последнее  время точек зрения ни при каких  условиях стороны договора аренды не могут установить вместо судебного  внесудебный порядок расторжения  договора. Сторонники подобного взгляда в подтверждение его справедливости ссылаются на позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, выраженную в его Постановлении N 4180/97¹⁰.

       Согласно  материалам дела договор аренды предусматривал возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора в случае передачи арендуемого помещения под реконструкцию. В установленном порядке помещение было включено в перечень зданий, подлежащих реконструкции. Арендодатель предъявил иск о выселении арендатора из нежилого помещения. В обоснование требования он сослался на то, что договор расторгнут истцом в одностороннем порядке в связи с включением спорного помещения в перечень зданий, подлежащих реконструкции. В названном Постановлении Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ признал договор аренды нежилого помещения расторгнутым, но не потому, что в нем была предусмотрена возможность одностороннего (внесудебного) отказа арендодателя от исполнения договора. Суд расценил факт предъявления иска о выселении из нежилого помещения в  

________________________

¹⁰Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 декабря 1997 г. №4180/97 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1998. №5. С. 28..

качестве  одновременного требования о расторжении  договора в судебном порядке¹¹.

       Согласно  другому взгляду, представляющемуся  более убедительным, общие положения  ГК РФ о способах и порядке расторжения (изменения) договора в равной степени  относятся и к договору аренды, а из ч. 2 ст. 619 ГК РФ не следует вывод  о недопустимости установления в договоре условия о расторжении договора аренды во внесудебном порядке¹². Позиция Высшего Арбитражного Суда РФ по этому вопросу определяется в настоящее время п. 27 Обзора Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66. В названном Обзоре суд приходит к выводу о правомерности при осуществлении предпринимательской деятельности установления в договоре аренды не только дополнительного основания отказа от исполнения договора, но и основания его расторжения во внесудебном порядке.

       Своеобразием отличается досудебная процедура досрочного расторжения судом договора по требованию арендодателя. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Срок, назначенный для исполнения обязательства, не только должен быть разумным, но и, следуя логике, должен истечь к моменту обращения в суд, иначе арендатор лишается возможности устранить нарушение. Это правило позволило судебной практике признать, что при устранении арендатором в разумный срок допущенных нарушений арендодатель утрачивает право на расторжение договора. Однако, по смыслу ч. 3 ст. 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением о расторжении договора, и поскольку названная статья не

регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 ГК (п. 29 Обзора Президиума от 11 января 2002 г. N 66). В соответствии с ним прежде всего арендатор направляет арендодателю предложение расторгнуть договор. В суд требование о расторжении договора может быть заявлено, только когда

^{______________________________________}

¹¹Соменков С.А. Расторжение договора в гражданском обороте: теория и практика. - М.: Норма, 2002. - С. 150 - 153..

¹²Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества (Книга 2). - М.: Статут, 2002 (издание 4-е, стереотипное). - С. 211-214..

на предложение  о расторжении договора от арендодателя не последует ответа в срок, указанный  в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок; либо получен отрицательный ответ¹³ Арендатором, как и арендодателем, требование в суд о расторжении договора может быть заявлено также после соблюдения досудебной процедуры урегулирования вопроса о расторжении договора. Разница заключается лишь в самой досудебной процедуре. Арендатор в отличие от арендодателя должен следовать общему порядку расторжения гражданско-правовых договоров, предусмотренному п. 2 ст. 452 ГК РФ.

       Специальным случаем прекращения договора аренды является выкуп арендатором арендованного  имущества, который возможен как  по истечении срока аренды, так  и до его окончания при условии  внесения арендатором всей обусловленной  суммы (ст. 624 ГК РФ). Условие о выкупе арендованного имущества может быть предусмотрено законом и договором. В договор условие о выкупе может быть включено лишь в случае, если в законе не содержится запрет относительно включения подобного условия в договор. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 
____________________

¹³П. 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 мая 1997 г. №14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1997. №7. С. 108.. 
 

Заключение. 

       В результате проделанной работы я  попыталась раскрыть вопрос о договорах, из которых вытекают обязательства  по передаче имущества в пользование - договора аренды. Договора аренды - это  один из классических видов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия, на протяжении которых они в основных своих чертах не изменились. Договор аренды - самосовершенствующийся механизм. Аренда играет огромную роль в имущественных правоотношениях между хозяйствующими субъектами, а также в развитии экономики нашей страны и расширения сферы деятельности предпринимателей, прежде всего как способ минимизации предпринимательского риска и возможности получения дохода от вложений средств.

       Договор аренды - соглашение сторон, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды (имущественного найма) относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества и к типу договоров о возмездной передаче имущества во временное пользование. По юридической природе договор аренды является возмездным, взаимным (синаллагматическим) и, как правило, консенсуальным.

       Стороны договора аренды - арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Арендодателем вправе выступать любое физическое или юридическое лицо (включая иностранное), имеющее титул как собственника имущества, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать имущество в аренду.

       Форма договора аренды может быть письменной и устной. В письменной форме должен совершаться договор аренды юридических лиц между собой и с гражданами. Для сделок между гражданами, в том числе гражданами-предпринимателями, письменная форма установлена только в отношении сделок, заключаемых на срок более года.

       Порядок заключения договора аренды, прежде всего, регламентируется общими положениями  ГК РФ для договоров, заключаемых  по свободному усмотрению сторон, согласно которым выбор контрагента, определение  условий договора осуществляются сторонами самостоятельно либо путем проведения торгов (конкурсов, аукционов).

       Предметом договора аренды являются вещи, и притом  ндивидуально-определенные и непотребляемые.

       Арендная  плата устанавливается за все  арендуемое имущество в целом  или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

       1) определенных в твердой сумме  платежей, вносимых периодически  или единовременно;

       2) установленной доли полученных  в результате использования арендованного  имущества продукции, плодов и  доходов;

       3) предоставления арендатором определенных услуг;

       4) передачи арендатором арендодателю  обусловленной договором вещи  в собственность или в аренду;

       5) возложения на арендатора обусловленных  договором затрат на улучшение  арендованного имущества.

       Срок - одно из основных условий договора аренды. Договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. Аренда на срок до одного года считается краткосрочной.

       Основная  обязанность арендодателя заключается  в предоставлении предусмотренного договором имущества арендатору. При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

       Одна  из основных обязанностей арендатора состоит в пользовании арендованным имуществом согласно условиям договора, а если они в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества.

       В рамках предусмотренных ГК РФ возможностей по распоряжению арендованным имуществом законом или иными правовыми  актами могут быть установлены правила, ограничивающие либо расширяющие правомочия арендатора.

       Прекращение арендного правоотношения происходит по общим правилам прекращения гражданско-правовых обязательств, предусмотренных гл. 26, 29 ГК РФ. Кроме того, арендное обязательство  прекращается при наступлении какого-либо из обстоятельств, указанных в гл. 34 ГК РФ "Аренда".

       Этот  договор сыграл в свое время и  продолжает играть сейчас важнейшую  роль в развитии Российского государства.

Список  использованных источников

Правовые  акты

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 года №51-ФЗ // Российская газета. 1994. 8 декабря. №238-239 (в ред. от 06.12.2008 г.).
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 года №18-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1996. №12. Ст. 1201, 1202 (в ред. от 06.12.2008 г.).
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года // Российская газета. 2001. 30 октября (в ред. от 9.06.2007 г.).
4. Федеральный закон от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета. 1997. 30 июля (в ред. от 30.06.2008 г.).
5. П. 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 мая 1997 г. №14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1997. №7. С. 108..
6. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ с изменениями 13.05.2008 г. // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». - Последнее обновление 13.05.2008.
7. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 г. № 138-ФЗ с изменениями 26.12.2005 г. // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». - Последнее обновление 26.12.2005.
8. Информационное письмо от 11 января 2002 года №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // СПС «Консультант Плюс».