Договор аренды зданий и сооружений, предприятия: понятие, стороны, форма, содержание, ответственность сторон

• потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
• удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
• потребовать досрочного расторжения договора.

       Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

       Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

       Имущество, передаваемое арендатору, будет считаться  не соответствующим условиям договора аренды и своему назначению тогда, когда  в нем отсутствуют обычные  или обусловленные договором  качества или присутствуют такие  свойства, которые препятствуют его нормальному использованию. К их числу относятся не только материальные дефекты и невозможность использования предмета аренды по назначению (например, недостаточная мощность тягача для буксировки объекта), но и юридические изъяны: наличие прав третьих лиц на арендуемое имущество, препятствующее пользованию арендодателя (сервитуты, право залога). Поэтому при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество⁶.

     Последнее условие объясняется тем, что арендатору не безразлично, получает ли он имущество свободным от прав третьих лиц или обремененное ими. Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

     В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор  обязан своевременно вносить плату  за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки  внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда  договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

     Арендная  плата устанавливается за все  арендуемое имущество в целом  или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

     1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

     2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

     3) предоставления арендатором определенных услуг;

     4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

     5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

     Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

     Если  иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные  договором, но не чаще одного раза в  год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

     Если  законом не предусмотрено иное, арендатор  вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Если иное не предусмотрено

_______________________

⁶Гражданское право. Том II. Полутом 1 / Под ред. доктора юридических наук, профессора Е.А. Суханова. М.: Волтерс Клувер, 2008. - С. 80.. 

договором аренды, в случае существенного нарушения  арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать  от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

     Пункт 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной», говорит, что соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора.

     В соответствии с п. 1 статьи 614 Гражданского кодекса (ГК) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок и условия внесения которой определяются договором аренды.

     В случае если арендодатель передал арендатору объект недвижимости, но не отдал (по какой-то причине) документы, отсутствие которых исключает возможность эксплуатации данного объекта, то арендатор не может требовать с арендодателя арендной платы.

     Например:

       Освобождение  арендатором арендуемого помещения до прекращения в установленном порядке действия договора аренды не является основанием прекращения его обязательства по внесению арендной платы.

       Арендодатель  обратилось в суд с иском к  арендатору о взыскании с последнего арендной платы.

       Ситуация  следующая. В соответствии с п. 2 статьи 621 ГК договор аренды был возобновлен на неопределенный срок. Согласно п. 2 статьи 610 ГК такой договор может быть прекращен в любое время по инициативе каждой из сторон с обязательным предупреждением другой стороны за три месяца.

       Арендодатель  уведомил арендатора о прекращении  договора аренда чрез три месяца (согласно закону) после получения такого уведомления. Арендатор перестал вносить арендные платежи.

       Суд постановил, что в течение трех месяцев с момента предупреждения договор сохраняет свою силу для обеих сторон и арендатор обязан вносить арендные платежи. К тому же, при рассмотрении дела было выяснено, что арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом.

       Таким образом, суд пришел к выводу, что  требование арендодателя о взыскании арендной платы до момента прекращения действия договора аренды правомерно, и удовлетворил иск. 
 

2.2.Права  и обязанности  сторон арендованного  имущества 

       Рассматривая  содержание договора аренды необходимо обратиться к обязанностям арендодателя и арендатора. Арендодатель во исполнение заключенного договора обязан:

• предоставить арендатору имуществе в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п.1 ст. 611 ГК РФ). Состояние имущества, подлежащего передаче в аренду, должно быть определено договором аренды;
• несет ответственность за недостатки сданного в аренду имущества (п.1 ст. 612 ГК РФ);

       Если  этого не сделано, состояние имущества  определяется его назначением, которое, в свою очередь, также может быть установлено договором или вытекать из целей, ради которых данное имущество обычно используется. Необычные требования к состоянию имущества, передаваемого в аренду, должны быть особо оговорены. Но в любом случае имущество должно быть передано без недостатков, в той или иной мере препятствующих его использованию по назначению.

       Имущество сдается в аренду вместе со всеми  его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы не переданы, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствий с его назначением, либо в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей или документов либо расторжения договора, а также возмещения убытков [п.2 ст. 611 ГК РФ).

       Возникает вопрос, несет ли арендодатель какие-либо неблагоприятные последствия, если арендованное имущество можно использовать по назначению без передачи принадлежностей и документов, однако обязанность передачи таких документов (принадлежностей) все-таки предусмотрена договором аренды (или, что одно и то же, вытекает из закона, например, из ст. 135 ГК РФ).

       По-видимому, да, поскольку арендодатель нарушил принятую на себя обязанность по передаче имущества в надлежащем состоянии. Арендатор вправе в данном случае потребовать от арендодателя передачи принадлежностей (документов) и (или) возмещения убытков. Требование же о расторжении договора аренды можно заявить только тогда, когда арендованное имущество нельзя использовать по назначению или арендатор в значительной мере лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

       Имущество должна быть передано в аренду в установленный срок. Этот срок должен быть указан в договоре аренды. Если срок передачи договором установлен не был, имущество подлежит передаче в разумный срок. При нарушении правила о сроке предоставления имущества в аренду арендатор вправе истребовать это имуществе в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать либо возмещения убытков, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п.3 ст. 611 ГК РФ). Обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества действует на протяжении всего срока аренды, хотя вещь и передается арендатору, как правило, вскоре после заключения договора. Предоставление имущества в надлежащем состоянии означает, что оно передается свободным от недостатков, т. е. от таких его свойств, которые ухудшают его качество или, что одно и то же, представляют собой любые отступления от того состояния имущества, которое требуется в соответствии в договором аренды. Арендодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества, независимо от того, препятствуют ли они использованию имущества полностью или только частично. В принципе, ответственность может наступить за самый незначительный недостаток. Ответственность не наступает лишь за те недостатки, которые:

• оговорены арендодателем уже при заключении договора аренды естественно, в той форме, в которую должен быть облечен договор;
• заранее известны арендатору (который, к примеру, ранее арендовал то же имущество или знал о недостатках из средств массовой информации;
• должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (явные недостатки);
• арендодатель отвечает только за те недостатки, которые имелись в арендованном имуществе до заключения договора аренды, а не возникли позднее.

       Арендодатель  отвечает за недостатки сданного в  аренду имущества, даже если во время заключения договора аренды он не знал (п.1 ст. 612 ГК РФ).

       По-видимому, это означает, что ответственность  арендодателя строится в данном случае на началах риска (т. е. независимо от вины и тогда, когда договоры аренды заключаются вне сферы предпринимательской деятельности). В противном случае упоминание о том, что арендодатель отвечает за недостатки независимо от того, знал он о них или нет, излишне ввиду наличия общего правила, закрепленного в п. З ст. 401 ГК РФ.

       Распространение начала риска на ответственность  за недостатки передаваемого в аренду имущества можно объяснить тем, что арендодатель, как правило, является собственником соответствующего имущества и несет риск его случайной гибели или повреждения (ст.211 ГК РФ), в том числе и риск наличия в нем тех или иных недостатков.

       При обнаружении в имуществе недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе по своему выбору:

• потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
• непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя. В данном случае уведомление необходимо, чтобы арендодатель узнал о причинах, по которым арендная плата уплачивается ему не в полном размере;
• потребовать досрочного расторжения договора, выбор арендатором одной из предоставленных ему возможностей осуществляется совершенно свободно и не связан с получением на то согласия арендодателя. Сроки соответствующих требований и уведомлений определяются по правилам ст.314 ГК РФ.