Договор аренды зданий и сооружений, предприятия: понятие, стороны, форма, содержание, ответственность сторон

       Арендатор имеет право потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Предоставление арендатору такого права связано с тем, что арендодатель, как собственник имущества, переданного в аренду, несет риск его случайной гибели или повреждения. Ухудшение по случайным причинам состояния имущества, переданного внаем, риск собственника. Что же касается ухудшения условий пользования, которые выступают как внешние по отношению к предмету договора аренды обстоятельства, то применительно к ним следует вести речь уже о риске случайной невозможности исполнения договора ухудшения условий такого исполнения. Возложение на арендодателя еще и этого риска вполне логично, если помнить о его главной обязанности - предоставить имущество в пользование и обеспечить спокойное пользование им в течение всего срока договора.

       Уменьшения  размера арендной платы можно  потребовать не при всяком ухудшении  условий пользования или состояния  имущества, а лишь при существенном. Существенным должно быть признано такое  ухудшение, при котором арендатор в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

       Законом может быть установлено правило, отличное от того, которое предусмотрено п. 4 ст. 614 ГК РФ. О возможности же установления иного правила договором в ГК не сказано. Однако с учетом того, что согласно п.1 ст.614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, последний может установить, что размер арендной платы не пересматривается и при существенном ухудшении условий пользования или состояния имущества.

       Арендная  плата может выплачиваться в  любые сроки, установленные договором: один раз в год, квартал, месяц, неделю, день и т. д. Если арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (п.5 ст.614 ГК РФ). Можно требовать досрочного внесения арендной платы не более чем за два срока подряд. Существенное нарушение срока должно толковаться так же, как и существенное ухудшение условий пользования или состояния арендованного имущества (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

       Впрочем, договором аренды могут быть установлены  и иные правила, например, о запрете требовать досрочного внесения арендной платы или, напротив, о возможности требовать такого внесения не только при существенном нарушении сроков или более чем за два срока подряд и т. п.

       При прекращении договора аренды вернуть  арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ч.1 ст. 622 ГК РФ).

       Требования  к состоянию имущества, возвращаемого  арендатором, такие же, как и к  передаче имущества арендодателем  в соответствии с заключенным  договором аренды ( ст. 611 ГК РФ, которая в данном случае может быть применена по аналогии). Следовательно, назначение возвращаемого арендованного имущества должно соответствовать условиям договора аренды и назначению такого имущества. Вместе с имуществом арендодателю должны быть переданы все его принадлежности и относящиеся к нему документы, которые ранее были получены арендатором. Если без таких принадлежностей и документов использование имущества невозможно или арендодатель в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при возврате имущества, обязанность арендатора по возврату имущества должна считаться невыполненной со всеми вытекающими отсюда последствиями (просрочка арендатора).

       Состояние возвращаемого имущества устанавливается  договором. В договоре могут быть предусмотрены специальные требования к такому возврату отдельно, например, условие о том, что помещение подлежит возврату только после проведения в нем капитального ремонта. Если этого не сделано, имущество должно быть возвращено в том состоянии, в котором было получено, с учетом нормального износа. Под нормальным понимается износ, который арендованное имущество претерпело бы при обычном его использовании по тому назначению, которое определено договором, в течение срока действия последнего.

       Если  арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Удобство данного правила состоит в том, что арендодателю при несвоевременном возврате арендованного имущества не нужно в подавляющем большинстве случаев доказывать размер понесенных им убытков, что подчас весьма непросто. Достаточно лишь потребовать внесения арендной платы за время просрочки.

       В случае, когда за несвоевременный  возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы сверх неустойки (штрафная неустойка), если иное не предусмотрено договором.

       Поддерживать  арендованное имущество в исправном  состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы  на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п.2 ст.616 ГК РФ).

       Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, не связанное с заменой основных (главных) составных частей (деталей, узлов, конструкций). Текущий ремонт в отличие от капитального, как правило, не увеличивает стоимость арендованного имущества и не устраняет его износ. В то же время не проведение текущего ремонта (как и капитального) делает невозможным или существенно затрудняет использование имущества по назначению. От текущего ремонта следует отличать поддержание имущества в исправном состоянии, т. е. такое его обслуживание, которое позволяет использовать имущество в любой момент. Речь в данном случае должна идти о физической исправности арендованного имущества, которую можно поддерживать без прекращения его использования по назначению. Поддержание вещи в исправном состоянии обусловлено внутренними, присущими самой вещи (техническими) причинами.

       Помимо  проведения текущего ремонта и поддержания  имущества в исправном состоянии  арендатор обязан нести расходы  по содержанию арендованного имущества. Эти расходы обусловлены внешними для вещи причинами (социально-экономическими условиями пользования). Они не связаны с устранением внутренних недостатков арендованного имущества или поддержанием его физической (технической) исправности, но без таких расходов эксплуатировать вещь невозможно.

       Без согласия арендодателя не сдавать арендованное имущество в субаренду, не передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), не передавать имущество в безвозмездное пользование, а также не отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве взноса в усталый капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК, другим законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

       Все действия, которые перечислены выше, по существу, направлены на передачу другому лицу не только прав, но и обязанностей арендатора. Передача же обязанностей (или какой-то их части требует обязательного согласия кредитора (п. 1 ст. 391 ГК РФ), в роли которого выступает арендодатель. К тому же арендодателю далеко небезразлично, кому имущество или права на него могут быть переданы. Согласие арендодателя может быть выражено различными способами - прямо в договоре аренды, в дополнительном соглашении к нему и даже в форме одностороннего действия (например, письменного разрешения Арендодатель при даче такого согласия может определить объем подлежащих передаче арендованных прав и обязанностей). В случаях, указанных в п. 2 ст. 611 ГК РФ, арендатору запрещено передавать другому лицу свои права полностью или частично. Полная передача прав имеет при перенайме. В подобней ситуации в отношения с арендодателем вступает новый арендатор, старый же полностью из них выбывает и потому перестает нести перед арендодателем какую-либо ответственность»

       Частичная передача арендатором своих прав имеет место во всех остальных  случаях, причем объем передаваемых прав различен. Наименьший объем прав переходит к залогодержателю, который, по сути приобретает лишь возможность распорядиться арендными правами в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства. Наибольший объем прав получают хозяйственные общества (товарищества и производственные кооперативы, которым арендные права передаются в вида вкладов /паевых взносов), поскольку все обязанности, вытекающие из договора аренды, сохраняются за вкладчиками - арендаторами. Субаренда же |'как и безвозмездное пользование) занимает промежуточное положение, поскольку к субарендатору переходят права арендатора, но в определенной части, при этом субарендатор несет перед арендатором еще и обязанности. Однако в любом случае, кроме перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

       Впрочем, в перечень действий, которые арендатор  не может совершать без согласия арендодателя открыт, т.к. в него вошли  далеко не все случаи передачи арендатором вещи другому лицу. Например, не запрещено отдавать вещь на хранение или в ремонт по договору подряда. Заметим, однако, что на основании перечисленных договоров у хранителя (подрядчика), как правило не возникает права пользования вещью. 

2.3.Права  и обязанности  сторон в связи  с улучшением и  выкупом арендованного  имущества 

       Под улучшениями арендованного имущества (в отличие от его ремонта) следует понимать такие изменения объекта аренды, которые повышают эффективность его использования. При этом важно иметь в виду, что речь идет лишь о таких изменениях, вносимых в арендованное имущество, которые имеют характер именно улучшений. Всякое иное изменение объекта аренды (например, переоборудование, перепланировка), не связанное с его улучшением, не подчиняется нормам, регламентирующим последствия улучшения арендованного имущества, и соответствующие расходы не подлежат возмещению.

       Последствия улучшения арендованного имущества  предопределяются, прежде всего, характером улучшений, а именно их отделимостью без вреда для арендованного  имущества. Отделимые улучшения  являются собственностью арендатора и, соответственно, по окончании аренды должны остаться у него, если иное не предусмотрено договором (п. 1 ст. 623 ГК РФ). Улучшения, не отделимые без вреда для арендованного имущества, считаются собственностью арендодателя.

       Возможность возмещения стоимости улучшений  предопределяется тем, произведены ли они с согласия арендодателя. Если улучшения производились с согласия арендодателя, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение их стоимости, если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Стоимость неотделимых улучшений, произведенных без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. Причем данное правило не может быть изменено по соглашению сторон - отступление от него возможно только на основании закона (п. 3 ст. 623 ГК РФ).

       Согласие  арендодателя на улучшение сданного в аренду имущества является условием договора аренды. Оно может быть оговорено при заключении договора или в процессе его исполнения. Не исключается также последующее одобрение арендодателем произведенных улучшений после окончания аренды (п. 2 ст. 425 ГК РФ). Если согласие на улучшение не зафиксировано в договоре, последующее согласие должно рассматриваться как его изменение. Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, которая установлена для самого договора (ст. 452 ГК РФ). Последствия несоблюдения формы последующего согласования условия об улучшениях должны определяться по правилам § 1 гл. 9 ГК РФ. Например, если при письменной форме договора аренды условие об улучшениях письменно не согласовано, стороны не вправе в случае спора ссылаться в подтверждение договоренности об улучшениях на свидетельские показания, но они не лишены права приводить письменные и другие доказательства⁷.

       Как отделимые, так и неотделимые  улучшения, произведенные арендатором  за счет арендодателя, являются собственностью арендодателя и возмещению не подлежат. В частности, это касается улучшений, произведенных за счет амортизационных отчислений от арендованного имущества (п. 4 ст. 623 ГК РФ).

       В законе или договоре аренды может  быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК РФ). Арендное обязательство, предусматривающее право на выкуп, является смешанным договором, соединяющим в себе отношения аренды и купли-продажи. Следовательно, к такому договору в части аренды применяются нормы, регулирующие аренду, а в части купли-продажи - правила о купле-продаже. Возможность выкупа может быть сформулирована в договоре как право арендатора или как его обязанность. В первом случае он может выбирать, приобретать арендованное имущество в собственность или нет. Во втором случае неисполнение обязанности выкупить влечет для арендатора те же последствия, которые установлены для покупателя, уклоняющегося от исполнения договора купли-продажи.