Договор аренды зданий и сооружений, предприятия: понятие, стороны, форма, содержание, ответственность сторон

Право выкупа арендованного имущества  может быть предусмотрено законом. Например закон предусматривает  право выкупа арендованных

_________________________

⁷Савкин С.Ф. Споры, возникающие из правоотношений собственности и аренды (судебно-арбитражная практика). // Государство и право. - 2007. - №2. - С. 43-46..

земельных участков в порядке и на условиях, указанных в Земельном кодексе.

       Если  условие о выкупе не предусмотрено в самом договоре, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (п. 2 ст. 624 ГК РФ). Законом может быть установлен запрет на выкуп определенных видов арендованного имущества. 

3. Отдельные виды  договора аренды: теория и практика  применения 

3.1 Договор аренды  зданий и сооружений 

       По  договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 650 ГК РФ).

       Здания  предназначаются для постоянного  нахождения в них людей с целью  проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди проживают в них временно. Если предметом договора аренды является здание или сооружение, ряд общих положений об аренде не применяется, поскольку они замещаются специальными правилами. Следует сразу отметить, что в отношении аренды нежилых помещений, какие - либо специальные правила в Кодексе отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям общие правила о договоре аренды применяются в полном объеме.

       Специальные правила, регулирующие договор аренды здания или сооружения, вызваны в  жизни специфическими свойствами зданий и сооружений как объектов недвижимости: особой ценностью этих объектов, их непотребляемостью в процессе использования, неразрывной связью с землей и т. п. Требования к форме договора аренды здания (сооружения) состоит в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора. Государственной регистрации подлежат только те договоры, срок действия которых превышает один год. 
Как отмечалось, здания и сооружения неразрывно связаны с землей и относятся к объектам недвижимости. Владение и пользование такими объектами со стороны арендатора предполагает наличие у него определенных прав и в отношении земельного участка, на котором находится здание (сооружение). Если земельный участок принадлежит арендодателю на праве собственности - одновременно решается вопрос о передаче арендатору в аренду и соответствующего земельного участка, на котором находится это здание (сооружение).

       Арендатору  в соответствии с договором земельный  участок может быть передан и на ином праве. Если земельный участок не принадлежит на праве собственности арендодателю здания (сооружения), такое здание может быть передано в аренду без согласия собственника земли при условии, что подобные действия собственника здания не будут противоречить закону или договору с собственником земельного участка. Стабильности арендных отношений будет способствовать положение, согласно которому арендатор здания сооружения) сохраняет за собой право пользования частью земельного участка, на котором находится здание и которая необходима для его использования по назначению. Важным условием договора аренды зданий и сооружений является арендная плата. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор считается незаключенным. Арендная плата, определяемая договором аренды здания, должна, включать в себя также плату за пользование земельным Участком, на котором оно расположено. Исполнение арендодателем обязательств, вытекающих из договора аренды, производится путем передачи соответствующего здания и принятия его арендатором. Данная операция должна быть оформлена передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (Приложение №1, Приложение №2) 

3.2.Арендная плата. 

       Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если в договоре они не установлены, то считается, что приняты условия, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества. Арендная плата может назначаться как за все имущество в целом, так и отдельно за каждые составные его части. Арендная плата может быть в виде:

       определенных  в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

       установленной доли полученных в результате использования  арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

       предоставления  арендатором определенных услуг;

       передачи  арендатором арендодателю обусловленной  договором вещи в собственность  или в аренду;

       возложения  на арендатора обусловленных договором  затрат на улучшение арендованного  имущества.

       Стороны могут предусмотреть сочетание различных видов арендной платы, они могут также изменять ее размер, но не чаще одного раза в год.  Договор аренды прекращается по истечении срока договора, а также при досрочном расторжении по требованию арендодателя либо арендатора. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя возможно, если арендатор:

       пользуется  имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

       существенно ухудшает имущество;

       более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

       не  производит капитального ремонта имущества  в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре  в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора;

       в других случаях, предусмотренных договором.

       Предварительно  арендодатель обязан письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Если такое предупреждение будет оставлено без внимания, он имеет право обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора.

       Договор аренды расторгается в судебном порядке  по требованию арендатора, если: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору (создает препятствия к пользованию);

       переданное  имущество имеет недостатки, препятствующие его пользованию, которые не были оговорены при заключении договора;

       арендодатель  не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;

       имущество по независимым от арендатора обстоятельствам  окажется в непригодном для использования  состоянии;

       в других случаях, предусмотренных договором.

       Договор субаренды прекращается в связи  с досрочным прекращением договора аренды. В этом случае субарендатор имеет право требовать от арендодателя заключения договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, с первичным арендодателем. Договор в этом случае заключается на условиях прекращенного договора аренды и ограничивается его оставшимся сроком. Поскольку договор субаренды является зависимым, то ничтожность договора аренды влечет ничтожность и заключенных в соответствии с ним договоров субаренды.

       Существенным  условием договора аренды зданий и  сооружений является установление размера  арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы, договор считается незаключенным. Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ к договору аренды здания или сооружения не применяются правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ.

       Согласно  статье 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу, который должен быть подписан обеими сторонами. Если какая-либо из сторон уклоняется от подписания передаточного акта, это рассматривается как отказ стороны от исполнения своих обязательств по договору. Обязательство арендодателя считается исполненным после передачи объекта аренды арендатору и подписания передаточного акта (для организации по форме ОС-1). 

3.3.Прекращение и расторжение договора аренды 

       Прекращение договора аренды (в том числе досрочное  расторжение) производится по основаниям, предусмотренным главами 26 и 29 ГК, с  учетом правил ст.617, 619 и 620 ГК РФ, частично изменяющих общий порядок, установленный  для любых видов обязательств (договоров).

       Прежде  всего, аренда прекращается с истечением срока действия договора. Арендное обязательство может быть прекращено и досрочно, посредством расторжения  договора аренды. Досрочное расторжение  договора аренды, как и других гражданско-правовых договоров, по общему правилу, осуществляется по соглашению сторон. Как исключение из общего правила в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором, допускается одностороннее расторжение договора.

       Одностороннее расторжение договора аренды возможно по решению суда либо без обращения в суд путем одностороннего отказа от исполнения договора. Со стороны арендатора судебные иски о расторжении подобного договора редки, со стороны же арендодателя - довольно часты⁸. Расторжение договора без обращения в суд - исключение из общего правила о судебном

____________________________

⁸Савкин С.Ф. Споры, возникающие из правоотношений собственности и аренды (судебно-арбитражная практика). // Государство и право. - 2007. - №2. - С. 43-46..

порядке расторжения договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ). В частности, возможность расторжения договора без обращения в суд путем одностороннего отказа определена ст. 310 и п. 3 ст. 450 ГК РФ для случаев, предусмотренных законом, а для обязательств, связанных с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, также и для случаев, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. Думаю, что это правило в полной мере распространяется и на аренду. В частности, примером предусмотренного в законе случая расторжения договора аренды без соответствующего решения суда служит правило ст. 626 ГК РФ. В соответствии с ним арендатор по договору проката вправе отказаться от договора в любое время без объяснения причин, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за 10 дней до даты расторжения. Аналогичный внесудебный порядок расторжения договора путем отказа любой стороны от его исполнения предусмотрен ст. 610 ГК РФ для случаев заключения договора на неопределенный срок.

       Значительно подробнее в ГК РФ урегулированы специальные основания для досрочного расторжения договора аренды по решению суда, т.е. в общем порядке (ст. 619, 620 ГК РФ).

       Так, согласно ч. 1 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе обратиться в суд, когда арендатор:

       1) использует имущество с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократным нарушением (с этим положением соотносится правило п. 3 ст. 615 ГК РФ о последствиях ненадлежащего пользования арендованным имуществом);

       2) существенно ухудшает имущество;

       3) более двух раз подряд по  истечении установленного договором  срока платежа не вносит арендную  плату; 

       4) не производит капитального ремонта  в случае возложения на него  такой обязанности.

       Досрочное расторжение договора судом по требованию арендатора, согласно ч. 1 ст. 620 ГК РФ, возможно в случаях, когда:

       1) арендодатель не предоставляет  имущество в пользование арендатору  либо препятствует пользованию  имуществом в соответствии с  условиями договора или назначением  имущества;

       2) сданное в аренду имущество имеет препятствующие его

использованию недостатки, за которые отвечает арендодатель;

       3) арендодатель не выполняет обязанности  по капитальному

ремонту;

       4) имущество в силу обстоятельств,  за которые арендатор не отвечает,

окажется  в состоянии, не пригодном для использования⁹.

       Помимо  ст. 620 ГК РФ расторжение договора по требованию арендатора предусмотрено  еще в ряде общих положений  об аренде; некоторые из них корреспондируют  с названными специальными основаниями расторжения (например, п. 3 ст. 611, п. 1 ст. 612, п. 1 ст. 616 ГК

       РФ), другие же - новые. Частный случай нового основания - неисполнение арендодателем  обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое  в аренду имущество (ст. 613 ГК РФ).

       Как следует из изложенного, все предусмотренные ст. 619, 620 ГК РФ и иными нормами ГК РФ об аренде специальные основания досрочного расторжения судом договора аренды касаются тех или иных нарушений. Как правило, они носят характер расшифровки абстрактного понятия "существенные нарушения договора" применительно к арендным отношениям и представляют собой установленную законом презумпцию, какого рода нарушения считаются существенными.