Договор аренды и его разновидности

Содержание 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение. 

    К 2000 году в Российской Федерации коренным образом изменилось и продолжает изменяться всё законодательство. Появились  новые законы, кодексы (Налоговый  Кодекс, Бюджетный Кодекс и др.), а  вместе с тем и новые отрасли  и подотрасли права.

      Это обусловлено многими причинами  и, прежде всего, развитием в РФ рыночной экономики.

    Среди новых законов особую значимость имеют принятые 21 октября 1994 года Часть  I и 22 декабря 1996 года  Часть II Гражданского Кодекса.

    Именно  он (ГК РФ) регулирует имущественные  отношения рынка, определяет основные права и обязанности правоотношений граждан и юридических лиц.

    Что касается моей темы, а именно договора аренды и его разновидностей, то новый Кодекс хотя и содержит многие положения гл. X Основ гражданского законодательства, основ законодательства об аренде, а также некоторые стабильные нормы Гражданского кодекса 1964 года, он содержит очень много поправок.

    В отличие от ГК 1964 года, в новом  Кодексе выделены общие нормы  применяемые  к разным видам аренды и специальные нормы, посвященные  отдельным видам этого договора:

• прокат,
• аренда транспортных средств,
• аренда зданий, сооружений, предприятий
• финансовая аренда

    Тема работы актуальна. Это означает, что и в теории гражданского права и на практике интерес к данному договору не только  не угас, а более того: договор аренды широко применяется как в предпринимательской деятельности, так и в бытовой жизни граждан. Это обуславливается той универсальностью данного договора, которая ему присуща. Аренда – весьма выгодное явление правовой действительности, ибо, имея определенной имущество на праве собственности, а им может быть многое (об этом смотри далее), можно использовать его не только для себя, но и сдавая его в аренду получать с этого денежную выгоду.

    Аренда  вместе с договором купли-продажи, наверное, самый распространенный вид  гражданско-правового договора. Этот факт также подтверждает актуальность данной темы.

     Цель курсовой работы: создание более полного представления о договоре аренды, его роле в общей системе договоров, как они воплощаются в жизнь на сегодняшний день в России.

    Из  поставленной цели вытекают следующие  задачи:

1. раскрыть понятия договора аренды,
2. выделить  его особенности и характерные признаки,
3. раскрытить содержания договора аренды,
4. охарактеризовать разновидности договора аренды.

    Курсовая  работа построена по структуре Гражданкского Кодекса РФ, а именно гл.34, которая посвящена вопросам арендных отношений. Данная глава построена по тому же принципу, что и другие главы, регулирующие сложные договоры, которые включают свои отдельные разновидности договорных обязательств (купля-продажа, подряд и некоторые другие). Сначала излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем - специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 1. Общая характеристика договора аренда. 

1. Понятие договора аренды.

 

    Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату.

    При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования  арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606). Данное положение корреспондирует  норме, устанавливающей общее правило  о принадлежности поступлений, полученных в результате использования имущества  каким-либо лицом (не собственником), лицу, использующему имущество на законном основании (ст. 136).

    Необходимо  отметить, что ГК вслед за Основами 1991 года, определяя понятие договора аренды, исходит из того, что данный договор представляет собой обычный  самостоятельный вид договорных обязательств, такой же, как договор  купли-продажи, подряда и т. п. В  то же время ГК РФ исключает возможность  использования данного договора в целях, противоречащих природе  договорных обязательств, как это  происходило ранее. Договор аренды не рассматривается более в качестве особой организационно-правовой формы  предпринимательства (арендное предприятие) либо одного из средств разгосударствления экономики. Сформировавшийся в последнее  пятилетие взгляд на аренду как один из способов приватизации арендованного  государственного или муниципального имущества трудовыми коллективами арендных предприятий в настоящее  время не имеет права на существование.

    Основы  законодательства об аренде, допускавшие  использование арендных отношений  для разгосударствления и приватизации имущества, находящегося в государственной  или муниципальной собственности, признаны не подлежащими применению на территории Российской Федерации, о  чем говорится в ст. 3 Вводного закона.

    О возвращении договора аренды в семью  договорных обязательств свидетельствует  и используемая в ГК терминология, когда арендодатель именуется одновременно наймодателем, арендатор - нанимателем, а сам договор договором имущественного найма.¹

    Однако  и сегодня договору аренды присущи  некоторые "родимые пятна" разгосударствления в силу отдельных действующих  норм законодательства о приватизации (см. комментарий к ст. 624).

    Объектом  аренды может быть любое имущество (вещи), которое в процессе использования  не теряет своих натуральных свойств: земельные участки, природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т. п.²

    Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (п. 1 ст. 607 ГК). Сегодня такого закона нет. Означает ли это, что предметом арендных отношений может стать любое имущество? На этот вопрос следует дать отрицательный ответ.

    В соответствии с Вводным законом (ст. 4) изданные до введения в действие части первой ГК нормативные акты Президента, Правительства РФ и применяемые  на территории Российской Федерации  постановления Правительства СССР по вопросам, которые могут регулироваться только федеральными законами, действуют  впредь до введения в действие соответствующих  законов. Поэтому надо обратить внимание на сохранившие свое действие постановление  Совета Министров РСФСР от 13 апреля 1990 года N 118 "О порядке сдачи  предприятий (объединений) республиканского и местного подчинения и их имущества  в аренду", а также постановление  Совета Министров СССР от 20 марта 1990 года N 280 "О порядке сдачи предприятий ( объединений) союзного подчинения и  их имущества в аренду". Названные  постановления предусматривали, что  сдача предприятий в аренду может  иметь место во всех отраслях материального  производства и в непроизводственной сфере, за исключением части предприятий  оборонных отраслей промышленности, связи, транспорта, топливно-энергетического  комплекса, государственных банков и некоторых предприятий других отраслей экономики, специфика и  характер деятельности которых предопределяют повышенную степень централизации  управления ими. В соответствии с  данными постановлениями перечни  конкретных объектов, сдача в аренду которых не допускалась, устанавливались  распоряжениями Совета Министров СССР, Совета Министров РСФСР.

    Первостепенное  значение для всякого договора имеют  вопросы, связанные с определением его существенных условий, поскольку  договор может считаться заключенным  лишь в том случае, если между  сторонами в требуемой законом  форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Согласно общему правилу существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или  иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров  данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению  одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК).

    Применительно к договору аренды таким существенным условием является объект аренды. Договор аренды обязательно должен содержать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (состав имущества, место его расположения и т. п.). В противном случае договор аренды не может быть признан заключенным. Арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608). Формулируя это положение, законодатель, конечно же, принимал во внимание, что сдача имущества в аренду представляет собой форму распоряжения этим имуществом. Следовательно, арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя в качестве одного из основных элементов правомочие по распоряжению имуществом (ст. 209).

    Несколько сложнее решается вопрос об иных лицах, выступающих в роли арендодателя, поскольку они должны быть наделены данными правомочиями законом или  самим собственнником. В силу закона таким правом обладают, к примеру, субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные  унитарные предприятия. Правда, сдавать  в аренду недвижимое имущество они  вправе только с согласия собственника в лице его уполномоченного органа (ст. 295 ГК).

    Что касается субъектов оперативного управления, то казенное предприятие может выступить  в качестве арендодателя государственного имущества (и движимого, и недвижимого) лишь с согласия собственника (ст. 297), а учреждение ни при каких условиях не вправе сдать в аренду закрепленное за ним имущество, а также имущество, приобретенное им за счет средств, выделенных учреждению по смете. Вместе с тем  учреждение может выступить в  качестве арендодателя имущества, приобретенного им на доходы, полученные в результате предпринимательской деятельности, разрешенной учреждению его учредительными документами (ст. 298).

    Чрезвычайно важным с практической точки зрения представляется вопрос о том, на какие  органы государственного управления возложены  функции по управлению и распоряжению государственным имуществом, в том  числе путем сдачи его в  аренду.³

    Государственное имущество, относящееся к собственности  субъектов Российской Федерации, а  также муниципальное имущество  должны сдаваться в аренду в порядке, установленном правовым актом субъекта Российской Федерации, а при отсутствии такого правового акта, определяющего  орган, управомоченный сдавать указанное  имущество в аренду, арбитражно-судебная практика признает надлежащими арендодателями соответствующие комитеты по управлению имуществом.