Договор аренды и его разновидности

    Вместе  с тем введение в действие части  первой ГК лишило подобную практику права  на существование. Согласно п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство не может создавать  обязанностей для лиц, не участвующих  в нем в качестве сторон, то есть для третьих лиц (в нашем случае - арендодателя).

    В статье 618 содержатся некоторые положения, обеспечивающие дополнительную защиту прав и законных интересов субарендатора. Досрочное прекращение договора аренды, конечно же, влечет и прекращение  заключенного в соответствии с ним  договора субаренды. Однако субарендатор в этом случае получает право требовать  от арендодателя в основном договоре аренды подписания с ним договора аренды на имущество, находившееся в  его пользовании согласно договору субаренды, в пределах оставшегося  срока субаренды и на условиях, соответствующих прекращенному  договору аренды. Это может быть реализовано субарендатором вплоть до предъявления иска в суд ( арбитражный  суд) о понуждении арендодателя к  заключению договора аренды.

    В ГК РФ имеются положения (в виде диспозитивных  норм), регулирующие обязанности сторон по содержанию арендованного имущества (ст. 616). На арендатора возлагается обязанность  поддерживать имущество в исправном  состоянии, производить текущий  ремонт и нести бремя расходов по содержанию арендованного имущества.

    Принимая  во внимание временный характер владения и пользования арендатором арендованным имуществом, обязанности по осуществлению  капитального ремонта сданного в  аренду имущества законодатель возложил на арендодателя. Капитальный ремонт должен производиться арендодателем  за свой счет в срок, установленный  договором, а если такой срок в  договоре не указан либо возникает  неотложная необходимость, арендодатель должен производить капитальный  ремонт в разумный срок. В случае невыполнения арендодателем данной обязанности капитальный ремонт может быть сделан арендатором, который  вправе потребовать от арендодателя возместить произведенные затраты  либо зачесть их в счет подлежащей внесению арендной платы.

    Стабильности  арендных отношений будет способствовать закрепление в ГК РФ правила, согласно которому переход права собственности  или иного вещного права на сданное в аренду имущество от арендодателя к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (ст. 617).

    Следует отметить, что и ранее арбитражно-судебная практика придерживалась этого правила, о чем свидетельствуют как  многочисленные решения арбитражных  судов по конкретным делам, так и  отдельные разъяснения Высшего  Арбитражного Суда РФ.

    К числу несомненно положительных  черт⁹ ГК РФ необходимо отнести подробное и детальное регулирование оснований досрочного расторжения договора аренды (ст. 619, 620). Это становится очевидным, если вспомнить, что Основы гражданского законодательства (п. 1 ст. 86) указывали лишь на возможность расторжения договора аренды по решению суда "в случаях, предусмотренных законодательными актами", а Основы законодательства об аренде (п. 1 ст. 13) допускали досрочное расторжение договора аренды по требованию одной из сторон "в случаях нарушения другой стороной условий договора". Таким образом, судьба договора аренды, по существу, ставилась в зависимость от усмотрения суда.

    ГК  РФ называет основания для досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора. Как правило, указанные основания  расторжения договора носят характер расшифровки понятия "существенное нарушение договора" применительно  к арендным отношениям. Так, арендодатель может потребовать досрочного расторжения  договора, если арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором  срока платежа не вносит арендную плату.

    Арендатор вправе обратиться в суд с иском  о досрочном расторжении договора, если арендодатель не предоставляет  ему сданное в аренду имущество  либо чинит препятствия в пользовании  имуществом в соответствии с договором  или назначением этого имущества; арендованное имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, за которые отвечает арендодатель (ст. 612); арендодатель не выполняет обязанности  по капитальному ремонту сданного в  аренду имущества; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор  не отвечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования. Договором аренды могут быть предусмотрены  и иные основания его досрочного расторжения по требованию одной  из сторон.

    Обращает  на себя внимание, что Кодексом установлена  своеобразная досудебная процедура  урегулирования конфликта между  арендатором и арендодателем  в тех случаях, когда есть основания  для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя. В обязанность арендодателя вменено предварительное письменное предупреждение арендатора о необходимости исполнения им соответствующего обязательства в разумный срок. Данное положение означает, что к исковому заявлению арендодателя о расторжении договора аренды, подаваемому в арбитражный суд, должны быть приложены документы, подтверждающие соблюдение им досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком: копия письменного предупреждения арендатора и доказательства его направления или вручения арендатору. В противном случае иск арендодателя будет возвращен арбитражным судом без рассмотрения (ст. 104, 108 АПК).

    Учитывая  срочный характер арендных обязательств, одним из самых острых в правовом регулировании договора аренды является вопрос о праве арендатора на возобновление  арендных отношений. В соответствии с Основами законодательства об аренде (п. 4 ст. 13) при отсутствии заявления  одной из сторон о прекращении  или изменении договора по окончании  срока аренды он считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором. Однако с 3 августа 1992 года действовало  иное правило: если арендатор продолжал  пользоваться имуществом после истечения  срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор  предполагался возобновленным на тех  же условиях на неопределенный срок. При  этом каждая из сторон имела право  в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону  не менее чем за три месяца. Арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности, при прочих равных условиях было предоставлено преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора аренды (ст. 86 Основ гражданского законодательства).

    Данные  законоположения активно применялись  в арбитражно-судебной практике в  целях защиты прав и законных интересов  добросовестных арендаторов, в чем  можно убедиться, ознакомившись  с некоторыми разъяснениями Высшего  Арбитражного Суда РФ.

    ГК  РФ сохранил за арендатором, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621). Однако арендатор может воспользоваться  своим правом лишь при условии  письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый  договор аренды до истечения срока  прежнего договора. Такое письменное уведомление приобретает решающее значение, когда арендодатель отказывает арендатору в заключении договора на новый срок и вместе с тем подписывает  договор аренды с иным лицом. В  подобной ситуации арендатор получает право потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды и плюс к этому  возмещения убытков, причиненных ему  в связи с отказом арендодателя в заключении договора на новый срок. Если же к этому моменту арендатор утратил интерес к возобновлению арендных отношений, он может потребовать от арендодателя только возмещения убытков.

    В ситуациях, когда по окончании срока  договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор  будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Следовательно, каждая из сторон может потребовать расторжения  такого договора, предупредив контрагента  не менее чем за три месяца (ст. 610 ГК).

    В случае прекращения договорных отношений, связанных с арендой имущества, независимо от причин такого прекращения  арендатор обязан возвратить сданное  ему в аренду имущество в том  состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или  в состоянии, предусмотренном договором (ст. 622). Если данная обязанность не будет исполнена арендатором, он должен уплатить арендодателю за все  время просрочки возврата имущества  арендную плату и, кроме того, возместить ему убытки в части, не покрытой суммой арендных платежей.

    Судьба  произведенных арендатором улучшений  арендованного имущества определяется Кодексом в зависимости от их характера (ст. 623). Все отделимые от арендованного  имущества улучшения являются собственностью арендатора. Неотделимые улучшения  имущества принадлежат арендодателю. Правда, стоимость таких улучшений, произведенных арендатором за счет собственных средств с согласия арендодателя, подлежит возмещению арендатору. Улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором за счет амортизационных отчислений от этого  имущества, во всех случаях являются собственностью арендодателя.¹⁰

    Особого рассмотрения заслуживает вопрос о  выкупе арендованного имущества (ст. 624). Кодекс устанавливает, что условие  о выкупе арендованного имущества  по истечении срока аренды или  до его истечения при условии  внесения арендатором всей обусловленной  договором выкупной цены может быть предусмотрено не только договором  аренды, но и законодательством.

    Примером  выкупа имущества в силу закона могут  служить имеющие широкое распространение  факты приобретения образованными  в ходе приватизации коммерческими  организациями в собственность  арендуемых ими помещений. Начиная  с 1992 года во всех программах приватизации содержались нормы, допускавшие  продажу таким юридическим лицам  находящихся в государственной  или муниципальной собственности  нежилых помещений.

    Так, в соответствии с п. 5.11 Государственной  программы приватизации государственных  и муниципальных предприятий  в Российской Федерации на 1992 год товариществам, созданным трудовыми коллективами структурных подразделений, выделившихся из состава арендных предприятий, было предоставлено преимущественное право на заключение долгосрочного договора аренды занимаемых указанными структурными подразделениями нежилых помещений, зданий, строений и на выкуп последних в собственность через год после выкупа арендованного имущества.

    Государственной программой приватизации государственных  и муниципальных предприятий  в Российской Федерации (п. 5.14.6), утвержденной Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 года N 2284, установлено, что товарищество или акционерное общество, созданное  на основе аренды государственного имущества  и выкупившее арендованное имущество, имеют исключительное право приобретения в собственность или по их усмотрению право аренды сроком не менее 15 лет  зданий, сооружений, нежилых помещений, которыми они фактически владели  и пользовались.

    В настоящее время названные правила  выкупа арендованных нежилых помещений  действуют в редакции Основных положений  государственной программы приватизации государственных и муниципальных  предприятий в Российской Федерации  после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента РФ от 22 июля 1994 года N 1535. Правом на приобретение арендованных нежилых  помещений, зданий, сооружений наделены: физические и юридические лица, ставшие  собственниками приватизированных  государственных и муниципальных  предприятий или в результате выкупа государственного или муниципального имущества, ранее сданного в аренду, - акционерные общества открытого  типа, образованные путем преобразования государственных и муниципальных  предприятий в процессе приватизации, при условии продажи в установленном  порядке не менее 75 процентов их акций; граждане и их объединения, осуществляющие предпринимательскую деятельность, если договор аренды был ими заключен по итогам конкурса или аукциона; предприятия (юридические лица), не более 25 процентов  уставного капитала которых находится  в государственной или муниципальной  собственности, если договор аренды был заключен ими на основании  конкурса или аукциона объектов нежилого фонда; товарищества и акционерные  общества, созданные на основе аренды государственного имущества, выкупившие его и фактически использующие объекты  нежилого фонда в процессе своей  деятельности.

    Во  всех приведенных случаях обязательным условием для реализации права на выкуп является наличие договора аренды соответствующих нежилых  помещений, зданий и сооружений.