Основные юридические черты и свойства договора купли-продажи

 
настаивать на возврате уплаченной за товар суммы.  Учитывая, что  на данные правоотношения наряду с  Кодексом распространяется также Закон  РФ "О защите прав потребителей", отмечается, что потребитель имеет  право предъявить требования о безвозмездном  устранении недостатков, а так же возмещении расходов по их устранению, либо о замене товара. Дополнительной защитой интересов покупателей по договору розничной купли-продажи будут служить те правила, которые определяют порядок возмещения разницы в цене при замене товара, уменьшении покупной цены, а так же возврате товара плохого качества. При замене недоброкачественного товара не подлежит возмещению разницы между ценой товара, и существующей на момент замены товара. Но данное правило не применяется, если вместо недоброкачественного товара покупатель получает аналогичный товар, но иной по размеру, фасону, сорту или другим признакам.¹³

Покупатель при возврате продавцу товара ненадлежащего качества, вправе во всех случаях требовать возмещения разницы между ценой товара, и ценой соответствующего товара на момент добровольного удовлетворения его требования или вынесения решения судом. Применительно к договору розничной купли-продажи продавец, который не исполнил обязанности по передаче товара покупателю, но возместивший убытки и уплативший покупателю неустойку, не освобождается от исполнения этой обязанности.

К отношениям по договору розничной  купли-продажи с участием покупателя-гражданина, не урегулированным Гражданским  кодексом, применяются законы о защите прав потребителей и иные правовые акты, которые принятые в соответствии с ними (п. 3 ст. 492). Помимо этого, гражданин, выступающий в  
 
роли покупателя по договору розничной купли-продажи, пользуется не только

правами стороны в обязательстве  в соответствии с Кодексом, но и правами, которые предоставляются потребителю Законом "О защите прав потребителей" и иными правовыми актами.

2.  Продажа недвижимости

Нормы о договоре купли-продажи  недвижимого имущества объединены в Кодексе в отдельном параграфе, исходя из специфики предмета купли-продажи, предопределяющей особенности договора, позволяющие выделить его в отдельный вид договора купли-продажи: договор продажи недвижимости.

По этому договору продавец передает покупателю недвижимое имущество. К  недвижимому имуществу,  относят земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все то, что связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а так же леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимости относятся также морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (в юридическом смысле, конечно). Так же закон может отнести к недвижимости и другое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Специфические черты недвижимости это прочная связь с землей, особая ценность, непотребляемость в процессе использования и т. п. они диктуют необходимость определения специальных правил, которые регулируют участие таких объектов в имущественном обороте. Уже в части первой ГК предусмотрен ряд правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав.

Требования к форме договора продажи недвижимости сводятся к  тому, что такой договор должен заключатся в письменной форме в виде единого документа,  которые подписываются сторонами (ст. 550 ГК). В отличие от общих правил, которые регламентируют последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме

 
договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.¹⁴

Обращается внимание на то, что  государственной регистрации подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности  на недвижимость от продавца к покупателю (ст. 551). Договор вступает в силу с момента его подписания. Роль государственной регистрации перехода права собственности к покупателю заключается в том, что только после регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества. Это можно отнести и к тем случаям, когда стороны (продавец и покупатель) исполнили обязанности по договору до государственной регистрации.

Как следует из Кодекса (ст. 550), договор  продажи недвижимости не нуждается  в удостоверении нотариуса. По законодательству, который действовал ранее, многие договоры купли-продажи недвижимого имущества,, требовали квалифицированной (нотариальной) формы (см. ст. 239 ГК 1964 года). Но введение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью делает излишним нотариальное удостоверение таких сделок. Но до тех пор, пока не будет введен в действие федеральный закон о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для соответствующих договоров купли-продажи недвижимости сохраняют силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров.

Как ранее говорилось, недвижимость - это, прежде всего земельные участки  и все то, что неразрывно связано  с землей. Переход в результате исполнения договора купли-продажи  здания, строения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, влечет изменение правоотношений. И наоборот, если продается земельный участок, то изменяются правоотношения по поводу находящегося на земельном участке недвижимого имущества. Кодекс

 
содержит четкие правила, регулирующие такого рода изменения (ст. 552-553).

Покупатель недвижимости одновременно с передачей ему права собственности  на здания, сооружения получает права  и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью  и нужна для ее использования. Природа этих прав зависит от того, является ли продавец недвижимости собственником соответствующего земельного участка. В этом случае передаваемое покупателю право на земельный участок определяется договором. Если в договоре отсутствует условие о передаваемом покупателю праве на земельный участок, он становится собственником той части земельного участка, которая занята проданной ему недвижимостью и нужна для ее использования.

Когда предметом договора купли-продажи  недвижимости, является земельный участок, а находящаяся на нем недвижимость остается в собственности у продавца, то условия пользования продавцом частью земельного участка, занятой недвижимостью, определяются договором купли-продажи. Если в договоре не содержатся такие условия, продавец получает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для  использования.¹⁵

Существенным условием любого гражданско-правового  договора является его предмет. Правила  определения предмета договора применительно к продаже недвижимости указанны в ст. 554 Кодекса. Условие о предмете договора будет считаться согласованным сторонами, если в нем будут иметься данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе и сведения о расположении объектов недвижимости на земельном участке либо в составе другого  
 
недвижимого имущества. В противном случае договор не считается заключенным.

Цена, как условие договора продажи  недвижимости отличается от общих положений.  Первое - положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно оплачиваться по цене, которая обычно взимается при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары и не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Здесь будет действовать другое правило: при отсутствии в договоре условий о цене недвижимости, договор, о ее продаже признается незаключенным. Второе -  цена объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.

Некоторыми особенностями, которые  требуют специального регулирования, отличается и исполнение договора продажи  недвижимости. Передача объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем  должны оформляться передаточным актом или же иным документом, который подписывается обеими сторонами. Договор продажи недвижимости не может считаться исполненным, до фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа. Кроме того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или же подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости.

Дополнительные требования, направленные на защиту проживающих в жилых помещениях граждан и сформулированы для продажи жилья. Так, государственной регистрации подлежит договор купли-продажи не только жилых домов или квартир в целом, но и их частей. Существенным условием договора продажи жилого дома (его части) или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования соответствующим жилым помещением  
 
после его приобретения покупателем, признается перечень таких лиц с указанием их прав пользования продаваемым жилым помещением. Договор считается незаключенным при несоблюдении этого требования.

3. Продажа предприятия

Предприятие – это довольно специфический  объект гражданских прав, что нашло  свое отражение уже в части  первой ГК РФ (ст. 132). Предприятием признается имущественный комплекс, который  используется для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия входят все виды имущества. Они предназначены для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги. А также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права.

Предприятие как имущественный  комплекс в целом, называется недвижимостью. Тем не менее, законодатель счел необходимым включить в текст Кодекса нормы по продаже предприятий, указав, что правила о продаже недвижимости применяются к продаже предприятий потому, что иное не предусмотрено нормами о договоре продажи предприятия.

Дело в том, что продажа предприятия  в целом, "на ходу" предполагает передачу покупателю как здания и  оборудования, так и привязанных  к материальной основе производства прав и обязанностей продавца. Такие  сложные отношения, которые возникают  при такой продаже, требуют специального регулирования.

Предметом договора продажи предприятия  является предприятие в целом  как имущественный комплекс, исключение имеют права и обязанности, которые  продавец не имеет право передавать другим лицам. Необходимо выделить  
 
несколько категорий прав продавца в этом смысле (собственника предприятия),

в отношении которых в ГК РФ предусмотрены  два противоположных правила (пп. 2 и 3 ст. 559). К одной из категорий  относятся права на фирменное  наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие на основании лицензии права на использование таких средств индивидуализации. Если же другое не будет обусловлено договором продажи предприятия, эти права переходят к покупателю.¹⁶

Вторую категорию составляют права, которые получены продавцом на основании  разрешения, т.е. лицензии на занятие  данной деятельностью. Указанные права, напротив, не подлежат передаче покупателю. Исключение составляют всего лишь случаи, установленные законом или иными правовыми актами. Причем за неисполнение обязательств, допущенные из-за отсутствия у покупателя разрешения (лицензии), необходимой для исполнения этих обязательств и продавец, и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность.

В договоре продажи предприятия должны быть точно указаны состав и стоимость  продаваемого предприятия, которые  определяются на основе полной инвентаризации предприятия.

Кодекс  содержит правила, которые позволяют  удостоверить состав продаваемого предприятия (п. 2 ст. 561). Обе тороны до подписания договора продажи предприятия должны составить и рассмотреть: акт инвентаризации; бухгалтерский баланс; заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия; перечень всех долгов (обязательств), включаемых в

состав  предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Указанные документы служат обязательным приложением  к договору продажи предприятия, который заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Отсутствие какого-либо из данных документов расценивается как несоблюдение формы договора продажи предприятия, что и влечет его недействительность.

Договор продажи предприятия считается  заключенным с момента государственной регистрации, которая считается обязательной.  Обязанностью сторон по договору, является письменное уведомление кредиторов по обязательствам, которые включены в состав предприятия, до момента передачи покупателю этого предприятия. Объем прав кредиторов, и последствия реализации ими своих прав для сторон поставлены в прямую зависимость от исполнения продавцом и покупателем обязанности по уведомлению кредиторов о продаже предприятия. Кредиторам, как получившим уведомление о продаже предприятия, но не давшим согласие на перевод долга, предоставлено право потребовать: признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части; прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения продавцом причиненных этим убытков. Между ними есть разница и состоит она в том, что кредитор, получивший уведомление, имеет право воспользоваться своими правами в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия, а кредитор, не получивший такого уведомления, - в течение года со дня, когда он узнал о передаче предприятия покупателю.