Основные юридические черты и свойства договора купли-продажи

При таких обстоятельствах у  суда не имелось предусмотренных  п.3 ст.165 ГК РФ  оснований  для  удовлетворения  исковых  требований  К. Указание Президиума Верховного суда на то, что суд вправе признать сделку действительной, поскольку она  не содержит ничего противозаконного  и исполнена обеими сторонами, противоречит требованиям ст.165 ГК РФ. Признав сделку действительной, суд предоставил сторонам возможность обойти запрет на отчуждение квартиры, на  которую судебным определением был наложен арест [6].

В данном случае арест был наложен  до вступления в силу договора, т.е. до его заключения. Если бы стороны  успели заключить договор, решение суда было бы в их пользу.

К. обратилась в суд с иском  к Е.- родственнику Л. о признании  сделки купли-продажи земельного участка  и строений действительной и признании  права собственности на эти объекты, обосновав требования следующим: между  ней и Л. была достигнута договорённость о продаже земельного участка в потребительском обществе садоводческого товарищества (ПОСТ) «Весна-2» с расположенными на нём строениями за 35 тыс. рублей и передаче садового домика в собственность. Через месяц после достижения договоренности Л. выдала истице доверенность на представление её интересов по вопросу сбора документов на продажу садового домика и земельного участка.  К. выплачивала ежемесячно определенную сумму в счет оплаты дома по распискам, всего  
 
передала 25 тыс. руб.,  а оставшуюся сумму обязалась выплатить после заключения договора купли-продажи. Но после оформления всех документов К. узнала о том, что Л. умерла. Через несколько месяцев истица обратилась в нотариальную контору и внесла причитающиеся с неё деньги на депозит нотариуса, в связи с чем считала, что обязательства с её стороны выполнены в полном объёме.

Решением мирового судьи судебного  участка Тукаевского района Республики Татарстан в удовлетворении требований отказано. Апелляционной инстанцией решение мирового судьи было отменено, вынесено новое решение об удовлетворении требований. Президиум Верховного суда республики оставил решение апелляционной инстанции без изменения, протест заместителя председателя ВС РФ, в котором ставился вопрос об отмене решения суда второй инстанции, без удовлетворения.

СК по гражданским делам ВС РФ указанный протест об отмене принятых решений с оставлением в силе решения мирового судьи удовлетворила, указав: суд апелляционной инстанции  сослался на то, что договоренность о продаже содового участка с постройками была сторонами фактически исполнена, что подтверждается представленными доказательствами, в частности заявлением Л., .в котором она просила исключить её из членов товарищества в связи с продажей участка К., а также заявлением К.  от того же числа о принятии её в члены ПОСТ «Весна-2», расписками о передаче денег.  С выводом суда согласиться нельзя.

В силу ст.30 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15 апреля 1998 года №66-ФЗ, собственники указанных участков вправе их продать, подарить, передать в залог, аренду, срочное пользование, обменять, заключить договор ренты и добровольно отказаться от них. Таким образом, собственники участков в товариществе могут  
 
их продать. В материалах дела отсутствуют сведения о передаче   участка Л. в собственность К.  Указание суда надзорной инстанции на то, что Л. подавала в товарищество заявление об исключении её из членов, а истица обращалась с заявлением о принятии её в ПОСТ, оплатила задолженность по налогам и взносам, в связи с чем договор можно признать заключенным, нельзя признать правомерным, поскольку в деле нет протокола общего собрания садоводческого товарищества об исключении Л. из членов товарищества и включении К.

В силу ст.550 ГК РФ  несоблюдение простой письменной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Согласно ст.554 ГК РФ, при отсутствии сведений о недвижимости в договоре, условие о нем считается не согласованным, а договор не считается заключенным. В соответствии со ст.555 ГК РФ, отсутствие в договоре согласованного сторонами условия о цене влечет признание договора о её продаже незаключенным. По ст.556 ГК РФ  передача осуществляется по подписанному сторонами передаточному акту. Каких-либо документов, подтверждающих, что сделка состоялась в материалах дела  нет. Представленные доказательства свидетельствуют лишь о намерении сторон заключить договор [20].

Если же дело заканчивается рассмотрением  в субъекте РФ, то здесь все зависит  от наличия тех письменных доказательств, которые предусмотрены ст.162 ГК РФ. Как было показано выше, Верховный Суд РФ их необоснованно игнорирует.

И. обратилась в суд с заявлением о признании заключенного между  ней и Д. договора купли-продажи  домостроения, расположенного в г.  Бавлы, действительным, указывая, что она купила его за 15 тыс. рублей.  После продажи дома Д., отдав ей, документы от дома, уехал в Сибирь на заработки и место его жительства неизвестно, поэтому оформить договор она не может.

Решением Бавлинского гор. Суда требование удовлетворено, договор купли- 
 
продажи признан состоявшимся. В кассационном порядке дело не рассматривалось. В надзорной жалобе Д. просит решение суда отменить, по тем основаниям, что он 5 лет назад уехал на заработки в Ростовскую область, оставив дом под присмотр родственников. Желая его продать он недавно выдал доверенность Г., обнаружившей, что дом зарегистрирован за  И. Он её не знает, дом ей не продавал, его адрес был известен его родственникам и соседям, письменного договора о продаже, заключенного с И. нет, и сделка признана  судом действительной необоснованно.

Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (ст.550 ГК РФ). В силу пп.1 и 2 ст.162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и иные доказательства. В нарушение этого, суд признал сделку между Д. и И. состоявшейся, сославшись на  показания И. и свидетелей с её стороны. Письменные доказательства о заключении договора купли-продажи домовладения в материалах дела отсутствуют. Из объяснений И. на суде следует, что в письменном виде договор заключен не был.

Исходя из сказанного, надзорная  инстанция Верховного суда РТ удовлетворила  жалобу, решение Бавлинского отменено, дело направлено в тот же суд на новое рассмотрение [21].

Практика показывает, что оба  высказанных мнения имеют место  быть. Однако «категоричное соблюдение требований закона без исключений»  либо низведение «неоправданно широкого судебного усмотрения» до «тупого штампования решений» ввиду  «чрезмерной определенности права»  не  будут способствовать укреплению гражданского оборота, как того требует Ф.С. Хейфец, или «основному» и «общему» интересу личности, «интересу в определенности её правового положения», как считает Н.Д. Шестакова. В  
 
конечном счете, оба мнения сводятся к одному – низвести роль суда (судьи) до беспрекословного применения закона.

Данная точка зрения не совсем обоснована. Главным в формировании стабильного, качественного гражданского оборота является соблюдение именно частных интересов личности, нацеленность оборота на конкретного человека, защита индивидуальности. Ввиду несовершенства нашего законодательства, а именно ввиду возможности принятия органами исполнительной власти нормативно-правовых актов, регулирующих значительный круг общественных отношений (Указы Президента РФ, Постановления Правительства РФ), это возможно только при наличии судебного усмотрения. Конституционный Суд РФ отметил, что «конституционный принцип разделения государственной власти на законодательную, исполнительную и судебную в сфере правового регулирования предполагает разграничение законодательной функции, возлагаемой на Федеральное Собрание, и функции обеспечения исполнения законов, возлагаемой на Правительство РФ. Поскольку  Правительство осуществляет меры по обеспечению прав и свобод граждан  (ст.114 п. «е» ч.1 Конституции РФ) и действует на основании и во исполнение федеральных законов (ст.115 ч.1 Конституции РФ), ни оно само, ни другие органы исполнительной власти не вправе устанавливать не предусмотренные федеральным законом обязанности и обременения, ограничивающие конституционные права и свободы граждан. Предметы ведения РФ, по которым принимаются ФЗ, имеющие прямое действие на всей территории РФ (ст.71, п. «р», ст.76 ч.1, Конституции РФ), обязывает законодателя с необходимой полнотой регламентировать данную область общественных отношений. В противном случае появляется опасность недопустимого в условиях правового государства усмотрения органов исполнительной власти – подзаконными актами Правительства РФ и , тем более, путём ведомственного нормотворчества  
 
регулировать основные права и свободы, либо придавать иной смысл недостаточно определенным положениям закона» [23].  В конечном счете правовая   система государства определяет  экономическое состояние данного государства. Экономика США – заслуга американских судей. В Конституции РФ 1993 года сказано, что каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод (п.1 ст.46). Государство, которое не защищает  конкретного гражданина – бесправное государство [24].

Таким образом, нотариальная форма необязательна  для договора купли-продажи. Её заменила процедура государственной регистрации. Хотя свои преимущества нотариальное удостоверение имеет и сейчас. Учреждение юстиции по регистрации сделок с недвижимостью требует, чтобы заявление о регистрации договора, совершенного в простой письменной форме, подавали обе стороны (п.1 ст.16 Закона о регистрации). В противном случае будет отказано в регистрации сделки. Если сделка, не требующая этого, оформлена нотариально, то заявление о регистрации вправе подать одна из сторон. Тем не менее, практика свидетельствует, что удостоверение сделки нотариусом ещё не является бесспорным доказательством её действительности, в том числе нахождения сторон  в момент её совершения в здравом уме и твердой памяти.

Л. обратился в суд с иском  о признании недействительным договора купли-продажи своей квартиры, объясняя, что при подписании договора находился  в состоянии сильного алкогольного опьянения, но, несмотря на это, нотариус договор удостоверил. Суд отказал в иске, указав следующее: из письма Московской  нотариальной  палаты, подписанного президентом палаты, усматривается, что при определении нотариусом дееспособности лиц, обратившихся за совершением нотариальных действий, следует учитывать, что нотариус не обладает специальными медицинскими знаниями, определение дееспособности осуществляется исключительно по представленным этими

 
лицами документам. В случае возникновения сомнения в дееспособности

обратившегося лица, нотариус вправе (но не обязан) сделать запрос в соответствующие  органы и учреждения для выяснения  указанных обстоятельств [25].

Если нотариус имеет право сделать  такой запрос, то в отношении регистратора прав по этому поводу вообще ничего не сказано. Он лишь проверяет наличие  прав и достоверность представленных документов [26].  
В практике часто возникают споры по распоряжению общим имуществом супругов (п.2  и 3 ст.35 СК РФ). Причем, если сделка совершена с недвижимостью (п.4 ст.35 СК РФ), то суд учитывает не добросовестность приобретателя, в силу п.2  ст.35 СК РФ, а результаты судебно-почерковедческой экспертизы о наличии или отсутствии согласия добросовестного супруга на совершение сделки.

Истица и ответчик состояли в  зарегистрированном браке 10 лет. Ответчик – член ЖСК и собственник однокомнатной  квартиры, продал её. И. подала иск о  признании договора недействительным и признании за ней права собственности на квартиру, т.к. спорная квартира приобретена ответчиком в период брака за счет общих средств и является их совместной собственностью. Согласия на продажу она не давала. Судебно-почерковедческая экспертиза установила, что текст заявления нотариусу о согласии истицы на продажу квартиры и подпись под ним выполнены не ею, а другим лицом. Суд требования удовлетворил, указав: истец и ответчик состояли в браке с 1991 по 2001 года. По справке ЖСК пай был выплачен в 1994 году, т.е. в период брака. В основу решения положены результаты экспертизы [27].

ГК РФ устанавливает, что в случае передачи жилого помещения не соответствующего условиям договора о его качестве (стены построены или крыша  покрыта  необговоренным материалом и т.д.), покупатель вправе  
 
требовать: соразмерного уменьшения цены, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, возмещения расходов на устранение недостатков (ст.475 ГК РФ). При наличии существенных недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или выявляются неоднократно, покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченных денег (п.1 ст.475 ГК РФ). Если покупатель не выполняет свою обязанность по оплате, продавец вправе требовать её и уплаты процентов за неправомерное удержание чужих денежных средств (п.3 ст.486 и ст.395 ГК РФ) либо расторжения договора, возвращения недвижимости и возмещения покупателем причиненных убытков. Пленум  ВАС  РФ по этому поводу высказал, что «регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ, в том числе в связи с неоплатой покупателем имущества» [28].

С 31 января 1998 года регистрация перехода права собственности на жилые помещения осуществляется в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество учреждения юстиции (регистрационной палате). Дата регистрации – день внесения записи в реестр. Исходя из нормативного единства п.1 ст.551 и п.2 ст.223 ГК РФ, с этого момента право собственности перешло от продавца к покупателю. Цель введения реестра – возможность в любой момент дать точное юридическое положение всякой недвижимости, обеспечить прозрачность правам на него, доступ к информации об этих правах. Система регистрации – гарантия конституционного права граждан на защиту государством их прав и свобод,  предусмотренная п. «в» ст.71 Конституции РФ. 

Стороны договора купли-продажи жилого помещения три раза сталкиваются с необходимостью регистрации, и каждое регистрационное действие влечет определенные юридические последствия. Одно – установление права  
 
собственности продавца, второе – заключение договора, третье – переход права собственности. В связи с этим необоснованно мнение, согласно которому «при продаже жилого помещения, переход права собственности от продавца к покупателю не регистрируется и нормы ст.551 ГК РФ по отношению к договорам продажи жилого помещения применяться не могут» [29].

У. Матеи [30] справедливо утверждает, что в современном гражданском праве  процесс перехода права собственности состоит из трех этапов:

1.      стороны ставят свои подписи под документом, описывающем объект и его  стоимость;