Основные юридические черты и свойства договора купли-продажи

Но главной особенностью договора контрактации является то, что производитель сельскохозяйственной продукции в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения обязательств несет ответственность перед заготовителем лишь при наличии вины. Данное положение является исключением из общего правила, предусмотренного п. 3 ст. 401 ГК РФ, согласно которому лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы.

4. Договор  энергоснабжения

Договор энергоснабжения - есть договор  купли-продажи, по которому энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию. А также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и  
 
оборудования, связанных с потреблением энергии (ст. 539 Кодекса). Договор энергоснабжения относится к договорам купли-продажи, потому что содержит в себе все признаки этих договорных обязательств: одна сторона передает другой за плату определенный товар (энергию). А с другой стороны, указанный выше  товар настолько специфичен, а это требует особого регулирования. Энергия, в отличие от вещей, представляет собой определенное свойство материи - способность производить полезную работу, обеспечивать выполнение различных технологических операций, создавать необходимые условия для предпринимательской и любой иной деятельности.

Спецификой предмета такого договора объясняется наличие ряда характерных  признаков, позволяющих выделить договор  энергоснабжения в отдельный вид договора купли-продажи.

Во-первых, передача товара потребителю  осуществляется путем подачи энергии  через присоединенную сеть на энергоустановку  потребителя абонента, потребителя. Во-вторых, дополнительные обязанности  возлагаются на абонента в связи  с использованием такого товара, как энергия. В-третьих, энерго снабжающая организация имеет дополнительные права в области контроля за техническим состоянием энергоустановки абонента, а так же его приборов и оборудования. В - четвертых, имеются определенные обязательные условия, которые должны быть выполнены абонентом, претендующим на заключение договора энергоснабжения: он должен располагать отвечающим установленным техническим требованиям энергопринимающим устройством, присоединенным к сетям энергоснабжающей организации. Дополнительно организовать учет потребления энергии.

Стремлением законодателя создать  стабильность договорных отношений  по энергоснабжению объясняется  включение в текст Кодекса  норм, регулирующих порядок заключения договора энергоснабжения (ст. 540). Имеют место случаи,   
 
когда истекает срок действия договора энергоснабжения, при этом ни одна из сторон не заявит о его прекращении или изменении, или же о заключении нового договора, договор энергоснабжения считается продленным на тех же условиях, что и предыдущий и на тот же срок. Сохраняют свою силу условия старого договора, и не допускается пауза в договорных отношениях и в тех случаях, когда по предложению одной из сторон заключается новый договор.

Особенностью такого условия договора энергоснабжения, как количество энергии, является его определение исходя из данных учета фактического потребления энергии. Качественные параметры энергии, подаваемой на энергоустановку абонента, должны соответствовать требованиям, установленным договором энергоснабжения, государственными стандартами и другими обязательными правилами.²⁶

Как и в других договорах купли-продажи, главной обязанностью абонента является оплата поданной ему энергии. Особенная  черта исполнения данной обязанности  применительно к договору энергоснабжения она состоит в том, что оплата должна производиться, исходя из количества использованной им энергии по факту в соответствии с данными приборов, которые учитывают эту энергию.

В отношениях по энергоснабжению вместе с энергоснабжающей организацией и абонентом может участвовать также субабонент, чья энергоустановка через присоединенную сеть сообщается с энергоустановкой абонента. Суть этого правела, заключается в том, что абонент может передавать субабоненту энергию, полученную от энергоснабжающей организации, лишь с согласия последней (ст. 545).

 
Огромное значение в деле регулирования  взаимоотношений энергоснабжающих организаций и потребителей энергии  будут иметь положения Кодекса, которые регламентируют действия энергоснабжающей организации, связанные с перерывом в подаче, прекращением или ограничением подачи энергии.

В качестве общего правила было предусмотрено  то, что перерыв в подаче, прекращении  или ограничении подачи энергии  могут происходить только по соглашению сторон, исключение имеют два  случая.

1. такие действия энергоснабжающей  организации допускаются при  отсутствии соглашения сторон, но  с предварительным уведомлением  абонента, если неудовлетворительное  состояние энергетических установок  абонента угрожает аварией или  создает угрозу жизни или безопасности граждан. Данные обстоятельства должны быть обязательно удостоверены органом государственного энергетического надзора.

2. перерыв в подаче, прекращение  или ограничение подачи энергии   без предупреждения, но при немедленном  уведомлении абонента могут иметь место в случае необходимости принять неотложные меры по ликвидации, предотвращению аварии в системе самой энергоснабжающей организации.

Раньше ответственность энергоснабжающей организации в случае неисполнения договорных обязательств носила ограниченный характер. Причем правила, регламентировавшие такие отношения, зачастую сводили ответственность энергоснабжающей организации к чисто символическим значениям²⁷.

Глава 3 Проблемы, возникающие при заключении договора купли – продажи жилого помещения

Согласно договору купли-продажи  жилого помещения, продавец обязуется  передать в собственность покупателя домовладение (его часть) или квартиру (её часть), а покупатель обязуется  принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму (п.1ст.549 и п.1 ст. 454 ГК РФ).

Договор  консенсуальный, двусторонний и возмездный.

Существенными условиями договора  в силу закона являются: предмет (ст.554 ГК РФ), цена (ст.555 ГК РФ)  и перечень лиц, сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением (п.1 ст.558 ГК РФ). Исходя из содержания п.1 ст.432 ГК РФ, стороны могут предусмотреть в договоре следующее существенное условие: обязательство о передаче жилого помещения будет считаться исполненным не после подписания передаточного акта, а после  фактического вручения (передачу ключей продавцу, его вселения) либо после передачи денег (п.1. ст. 556 ГК РФ). Это имеет большое значение, т.к. договор считается исполненным с момента  исполнения обязательств по передаче.

В науке даются различные понятия предмета данного договора: отчуждение права собственности на недвижимое имущество [2]; недвижимость, действия сторон по передачи имущества и уплате денег; а также индивидуальная воля сторон [3]; действия продавца по передаче в собственность имущества и действия покупателя по его принятию  и уплате цены [4].

Закон определяет предмет, как данные позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передачи покупателю, в том числе данные о расположении этого имущества  на соответствующем земельном участке (домовладения) или в составе другого недвижимого имущества (квартира). При  
 
отсутствии данной информации в договоре, условие о недвижимости считается несогласованным сторонами, а договор не заключенным. Договор недействителен (ничтожен) в силу незаконности содержания (ст. 168 ГК РФ).

Конкурсный управляющий ЗАО  «Центр художественного проектирования»  обратился в Арбитражный суд  г.  Москвы с иском к ЗАО «Магазин «Медведь» о признании незаключенным договора купли-продажи нежилого помещения площадью 150 м², расположенного в здании по улице Бауманская в г.  Москве. В обоснование иска истец сослался на то, что сторонами не были согласованы  существенные условия договора. А именно: договор не содержит данных, позволяющих определенно установить расположение помещения в составе недвижимого имущества, а также условия о порядке, сроках и размерах платежей.

Решением Арбитражного суда г. Москвы требование удовлетворено по основаниям, указанным истцом.

Постановлением апелляционной  инстанции решение суда первой инстанции отменено и принято новое решение об отказе в удовлетворении искового требования.

Федеральный арбитражный суд Московского  округа постановление апелляционной  инстанции оставил без изменения.

В протесте первого заместителя  Председателя ВАС РФ предлагается постановления апелляционной и кассационной инстанций отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе. Президиум ВАС РФ считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

По договору купли-продажи, нотариально  удостоверенному ЗАО «Центр художественного проектирования» продало ЗАО «Магазин «Медведь» упомянутое  нежилое помещение. Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении искового требования, суд апелляционной  
 
инстанции сослался на то, что в п.1 договора указан адрес объекта, т.е. определено расположение   недвижимости на соответствующем земельном участке.

Данный вывод нельзя признать законным и обоснованным. В силу ст.554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимость, в том числе определяющие её расположение на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных договор  не заключен. Рассматриваемый в деле договор не содержит сведений о том, какие конкретно площади в здании являются предметом купли-продажи [5].

Таким образом, в договоре  купли-продажи квартиры должны  быть указаны: почтовый адрес, тип дома (блочный, кирпичный, бревенчатый и т.д.), этаж, количество комнат, размеры общей и жилой площади. А при покупке домовладения - почтовый адрес, размер земельного участка, тип основного строения (кирпичное или бревенчатое), количество этажей, размер общей и жилой площади, описание всех построек и сооружений, расположенных на участке, с указанием присвоенных им литер. В договоре должны быть указаны основания права собственности продавца на жилое помещение (свидетельство о государственной регистрации права, выданное на основе  свидетельства о принятии наследства, договора, решения суда, постановления главы администрации муниципального образования).

Предмет договора, т.е. жилое помещение, должен быть способным к отчуждению – свободен от запрещения. Согласно ст.2 Закона о госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с  ним, вступившего в силу 1 февраля 1998 года, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество подлежат обязательной регистрации в едином государственном реестре прав. Под ограничением (обременением), понимается наличие установленных  
 
законом или уполномоченными органами запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимости (сервитут, ипотека, арест, аренда и т.д.). Следовательно, любое нарушение собственником ограничений (обременений) в отношении его прав на жилое помещение может повлечь, мягко говоря, нежелательные последствия. Наличие ограничения (обременения) может послужить причиной  отказа в регистрации договора купли-продажи жилого помещения на основании п.3 ст.165 ГК РФ.

К. обратился  в суд с иском к Х. о признании действительным договора купли-продажи квартиры в г.  Бавлы, ссылаясь на то, что стороны полностью исполнили сделку, но лишены возможности ее зарегистрировать по причине отказа органа  по госрегистрации недвижимости. 

Решением Бавлинского городского суда  республики Татарстан(оставленным  без изменения судебной коллегией  по гражданским делам Верховного суда республики) иск удовлетворен, договор признан действительным. Президиум Верховного суда республики оставил без удовлетворения протест заместителя Генерального прокурора РФ об отмене принятых по делу решений. Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ  протест удовлетворила по следующим основаниям.

Согласно п.3 ст.165 ГК РФ, если сделка, требующая госрегистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

По материалам дела видно, что стороны  не уклонялись от регистрации сделки. В судебном разбирательстве они показали, что полностью исполнили сделку, но не могли её зарегистрировать в связи с наложением судом ареста на квартиру по предыдущим имущественным спорам ответчицы Х. с К. Согласно копии  
 
решения Бавлинского городского суда по иску К. к Х. о взыскании задатка в двойном размере на спорную квартиру определением судьи в обеспечении иска  налагался арест. На момент вынесения судом первой инстанции  решения по иску К. о признании действительным договора на указанную квартиру был наложен арест, в обеспечение вышеуказанного решения о взыскании с Х. в пользу с К. 90 тысяч рублей.