Договор аренды

Права и обязанности  сторон в договоре аренды земельных  участков. Содержанием любого договора является объем прав и обязанностей сторон.

Арендатор земельного участка, согласно ст. 22 ЗК РФ, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в т.ч. отдать арендные права в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в  пределах срока договора аренды участка  без согласия собственника этого  участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. При этом необходимо учитывать требования, установленные пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому передача арендных прав на земельный участок в залог в пределах срока договора аренды земельного участка осуществляется только с согласия собственника земельного участка.

Довольно сложной  является квалификация ситуаций, когда  у землепользователя нет определенных прав на землю. Уполномоченные органы государственной власти и органы местного самоуправления вправе принимать  решения об изъятии земельных  участков из землепользования отдельных  лиц и предоставлять их в аренду другим лицам только в случае, если у фактического землепользователя  отсутствуют предусмотренные законом  права на землю. А, с другой стороны, и сегодня значительное количество землевладельцев надлежащим образом не оформили свои права на землю, в том числе из-за нестабильности законодательства, долгой процедуры оформления прав и т.д. Не исключено также, что если сегодня у того или иного владельца земельного участка нет соответствующего документа, то завтра он будет им получен. Считаем, к этой ситуации следует подходить дифференцированно.

Сами по себе договоры аренды, заключенные с такими землевладельцами-арендодателями, если они добросовестно владеют  земельным участком, нельзя признавать недействительными только потому, что  нет соответствующих документов.

При аренде участка, находящегося в государственной  или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор  имеет право в пределах срока  договора аренды участка передавать свои права и обязанности по этому  договору третьему лицу, в т.ч. права  и обязанности, указанные в ст. 22 ЗК РФ, без согласия собственника участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных таким договором прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором участка.

Арендатор вправе заложить право аренды, при этом он вправе отчуждать договор аренды с переводом  на приобретателя долга по обязательству, обеспеченному залогом, с предварительным  уведомлением банка. В данном случае при залоге права аренды и при  его отчуждении договором может  быть предусмотрено предварительное  уведомление об этом арендодателям.

К правам арендатора относится также право на возмещение убытков и (или) расторжение договора, вызванных задержкой предоставления земельного участка (ст. 611 ГК РФ). Арендодатель в таком случае несет гражданско-правовую ответственность за неисполнение договорных обязательств.

На основании ст. 612 ГК РФ при обнаружении недостатков  арендованного имущества арендатор  вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения этих недостатков (например, путем проведения рекультивации земель), либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков;

удержать сумму  понесенных им расходов, связанных  с устранением данных недостатков, из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора, может  предоставить арендатору другой аналогичный  земельный участок, без обнаруженных недостатков, или безвозмездно произвести улучшение участка. Если требования арендатора удовлетворяются не полностью  или сумма удержанных им из арендной платы расходов не покрывает причиненных  убытков, он вправе потребовать у  арендодателя возмещения их непокрытой части (ст. 612 ГК РФ).

ГК РФ помимо названных  предоставляет арендатору следующие  права:

арендатор земельного участка вправе передать арендованный участок в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка при  условии его уведомления, если договором  аренды не предусмотрено иное.

передавать свои права и обязанности по аренде имущества другому лицу (перенаем);

вносить арендные права  в качестве взноса в уставный капитал  или в качестве паевого взноса в имущество юридических лиц.

Еще одно важное право, предоставленное арендатору ГК РФ, сформулировано так: если иное не предусмотрено  законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнивший  свои обязанности, по истечении срока  договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими  лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

В соответствии с  ГК РФ за арендатором сохраняются  все права по договору аренды и  в случае перехода права собственности  на земельный участок другому  лицу.

Как и права, обязанности  арендатора можно разделить на обязанности  по исполнению договора и обязанности  по использованию земли. Те и другие обязанности могут совпадать. В  сфере использования земли арендатор  несет те же обязанности, что и  собственник, владелец, пользователь. Единственное отличие от собственника – это то, что последний должен своевременно предоставлять в соответствующую  администрацию установленные законодательством  сведения (если администрация и арендодатель не одно и то же лицо), которые, в свою очередь, арендатор передает собственнику. В равной степени на арендатора распространяется и ответственность за нарушение  земельного законодательства.

В части исполнения условий договора на арендаторе лежат  следующие обязанности:

своевременное внесение платы за пользование земельным  участком (ст. 614 ГК РФ);

использование земли  в соответствии с договором (ст. 615 ГК РФ);

поддержание земельного имущества в надлежащем состоянии, несение в связи с этим расходов, если иное не установлено законом  или договором аренды (ст. 616 ГК РФ).

Если на арендуемом имуществе лежат обременения, связанные  с правами третьих лиц на земельный  участок (сервитут, право залога), то арендатор не вправе прекратить или  изменить эти права, но арендодатель обязан предупредить арендатора обо  всех правах третьих лиц. Неисполнение этой обязанности дает арендатору право  требовать уменьшения арендной платы  или расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ).

Согласно ст. 620 ГК РФ, по требованию арендатора договор  аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

арендодатель не предоставляет имущество в пользование  арендатору либо создает препятствия  пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением  имущества;

переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые  не были оговорены арендодателем  при заключении договора, не были заранее  известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время  осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в  установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор  не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Арендодатель так  же обладает определенными правами  и обязанностями. ГК РФ не упоминает  о праве арендодателя распорядиться  арендованным участком – продать, обменять, подарить, заложить и т.п., но это  право принадлежит ему как  собственнику имущества, и с передачей  земли в аренду не прекращается. Права арендатора при переходе права  собственности к другому лицу остаются неизменными, что гарантирует  ст.617 ГК РФ.

На основании ГК РФ арендодатель обязан:

передать арендатору земельный участок в сроки  и в состоянии, соответствующие  условиям договора и назначению участка. Земельный участок передается вместе со всеми принадлежностями, необходимыми для его использования. Если участок  и принадлежности сопровождают определенные документы, то они также должны быть переданы арендатору;

предупредить арендатора о правах третьих лиц на участок.

Если арендодатель – государственные или муниципальные  органы, то он обязан:

передать арендатору землю в состоянии, соответствующем  условиям договора по площади угодий и качеству, указанным в приложении к договору;

содействовать по заявкам  арендатора выполнению необходимых  работ по землеустройству;

в случае смерти арендатора до истечения срока аренды перезаключить  договор аренды с одним из его  наследников при его согласии стать арендатором;

возмещать по истечении, срока аренды полностью или частично расходы по освоению земель и улучшению  качества сельскохозяйственных угодий, понесенные арендатором.

Арендодатель, на основании  ст. 619 ГК РФ вправе расторгнуть договор  досрочно, если арендатор:

пользуется земельным  участком с существенным нарушением условий договора или назначения участка либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает качество земель;

более двух раз подряд по истечении установленного срока  не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в случае существенного нарушения последним  сроков внесения, если иное не предусмотрено  договором аренды. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два  срока подряд (ст. 614 ГК РФ).

Договором аренды могут  быть установлены также условия  расторжения договора по инициативе арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК, т.е. при существенном нарушении  договора другой стороной.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий  договора или назначения имущества  либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает имущество;

более двух раз подряд по истечении установленного договором  срока платежа не вносит арендную плату;

не производит капитальный  ремонт имущества в установленные  договором аренды сроки, а при  отсутствии их в договоре в разумные сроки, когда в соответствии с  законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения  договора только после направления  арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства  в разумный срок.

Помимо предусмотренных  законодательством, в договор могут  быть включены дополнительные гарантии его исполнения и ответственность  за неисполнение как арендатором, так и арендодателем. Сделать это можно на основании норм ГК РФ, регулирующих обеспечение исполнения обязательств и ответственность за их неисполнение. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение

Подводя итоги настоящего исследования, мы можем констатировать, что аренда (как способ организации  экономической деятельности) сопровождает хозяйственную и социальную жизнь  человека и является не вторичной  и не второстепенной формой – по отношению к ведению хозяйственной  деятельности на основе собственности, а равно естественно дополняющей.

Опосредующий арендные отношения по поводу земли договор  аренды земельных участков стабилен и практически не изменялся на протяжении многих лет, но исторически  право аренды и вещных прав имеют  единые корни. Анализ показывает, что  и ceгодня постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного (наследственного владения, большинство сервитутов содержательно совпадают арендатора; подтверждает этот вывод и п. 1 ст. 41, предусматривающий, что лица, не являющиеся собственниками участков, за отдельными исключениями, осуществляют права собственников земельных участков.