Договор аренды

Поэтому была предпринята  попытка проанализировать права  аренды с вещными правами. Общий  вывод: возникающее правоотношение по передаче объекта аренды, безусловно обязательственный характер, однако после этого правовые возможности арендатора должны быть охарактеризованы как вещно-правовые (что и объясняет применение ст. 305 ГК РФ в данным отношениям). В результате анализа предмета данного договора (как согласованных действий, направленных на определенный результат), можно сделать вывод о том, что имеющееся в законе (часть первая ст. 606) определение договора аренды требует уточнений – договор на предоставление в пользование и в его предмет не входят характеристики.

Исследование конкретных норм земельного законодательства позволяет  утверждать, что они недостаточно скоординированы с гражданским  законодательством. В частности, в  ЗК РФ содержатся дозволения субъектам  РФ определять условия оборота земельных  участков; безусловно, такие нормы можно толковать и как специфические правила самого земельного законодательства (где допускается законотворческая деятельность субъектов РФ), посвященные контролю, учету и т.п., но нет сомнений и в том, что, например, правила о порядке введения земельного участка в оборот, о минимальных размерах земельных участков и т.д., вместе с тем, есть и правила о самом гражданском обороте. А это противоречит п. 1 ст.3 ГК РФ.

Отдельно в работе обсуждаются вопросы, связанные  с понятием «земельный участок», его  значением как объекта гражданских  правоотношений и объекта договора аренды. В частности, отрицается возможность  признать договором аренды так называемую аренду земельной доли. Причина проста – в подавляющем большинстве случаев земельная доля не выделена в натуре и тем самым не имеет определенности в объекте.

Надо признать, что  делимость земельного участка, провозглашенная  ст. 6 ЗК РФ, оспорима. Но все-таки следует  учитывать, что наличие кадастровых  номеров, обязательное с позиций  земельного законодательства, является не обязательным с точки зрения законодательства гражданского. Это означает, что  проведение идентификации по другим критериям (в том числе и при  аренде) позволяет признать самостоятельным  объектом гражданских правоотношений и часть земельного участка. Далее  в работе отмечается особое значение «вертикального» и «горизонтального»  срезов земельного участка, возрастающее значение воздушного пространства над  участком и необходимость выработки  правовых подходов, позволяющих разрешить  споры с множественностью лиц как на стороне арендатора, так и арендодателя.

Специально рассмотрены  вопросы, связанные с существенными  условиями данного договора и  признано, что ими являются объект (земельный участок), срок (в значении временного характера пользования) и порядок установления размера  арендной платы (в том числе предложено соответствующим образом изменить и ст. 65 ЗК РФ).

Наибольшие нарекания  вызывает ст. 22 ЗК РФ, подробно рассмотренная  в работе. Внесены конкретные предложения  по изменению редакции ряда ее норм, направленные на уточнение состава  участников (п. 2), исключение противоречий другим нормам ЗК РФ (п. 3), на обеспечение  соответствия гражданскому законодательству при обороте (передаче) права аренды (п. 5) и т.д.

В работе также поставлен  и частично решен ряд вопросов, связанных с порядком предоставления земель, в частности, сделан вывод  о том, что факт отмены административного  акта о предоставлении земли в  аренду сам по себе не прекращает арендных отношений; в таком случае можно  говорить об оспоримости, а не о ничтожности  сделки.

В ходе исследования внесены также различные предложения  законодательного характера, предложения  по уточнению толкования ряда положений  закона, приводятся новые аргументы, связанные с подходом к решению  конкретных проблем правоприменения.

К существенным условиям договора аренды земельных участков следует относить объект (идентифицированный земельный участок), срок действия договора, порядок установления размера арендной платы.

В данной работе критикуется  норма п. 2 ст. 22 ЗК РФ, предусматривающая  сдачу в аренду земли только собственниками, а также уточняется ряд других положений закона (в частности, п. 4 ст. 20, п. 2 ст. 21 ЗК РФ), необоснованно  сужающих круг лиц, имеющих право  сдавать земельные участки в  аренду. Так же дана отрицательная  оценка возможности арендатора без  согласия арендодателя передать права  на земельный участок (п.5 ст. 22 ЗК РФ).

В заключении следует  сделать вывод, что аренда земельных  участков –широко применяемый способ решения экономических проблем в хозяйственной практике. Однако соответствующий ему правовой институт аренды земли разработан достаточно слабо, кроме того, ежемесячно обновляется регулирующее данные отношения законодательство, в связи с чем актуальность рассмотренной темы всегда будет присутствовать. Полагаем, что анализ данной проблемы в научных исследованиях ученых закладывает основы для дальнейшего совершенствования законодательства в данном направлении.